8802 三菱地所 企業分析レポート（2025-09-07時点）
株価・出来高などのデータに基づき、投資判断につながる助言は行わず、事実関係と計算結果を整理しています。不明点は記載を省略しています。
– 株価: 3,220円（前日比 +20円）
– 時価総額: 約4.03兆円
– PER（会社予想・連結）: 20.51倍
– PBR（実績・連結）: 1.59倍
– 配当利回り（会社予想）: 1.43%（年46円）
– 年初来高安: 3,246円 / 2,097円
– 52週高安: 3,246円 / 2,054円
– 50日/200日移動平均: 2,932円 / 2,501円
– 信用倍率: 2.16倍（買残 59.97万株 / 売残 27.75万株）
1. 企業情報
- 事業概要: 国内外で総合不動産事業を展開。オフィス・商業施設の開発・賃貸・運営・売却、住宅の開発・販売、物流施設の賃貸、空港・ホテル運営、設計・監理、ビルマネジメント、仲介、投資マネジメント、データセンター・ダークファイバー、地域DX（Machi Pass FACE、Ele-Cinema等）まで幅広く展開。
- 特色: 三菱グループの中核不動産。東京・丸の内／大手町の大型オフィス賃貸と再開発が基盤。海外事業や投資運用（アセットマネジメント）、デジタル/インフラ領域にも裾野を拡大。
（参考：連結事業構成の目安）コマーシャル不動産、丸の内、住宅、海外、投資マネジメント、設計監理・不動産サービス等に区分。2026年3月期1Qでは各セグメントが計画どおり寄与。
2. 業界のポジションと市場シェア
- ポジション: 国内総合不動産の大手。丸の内・大手町の高グレードオフィス群を擁し、都心オフィス賃貸で強固な基盤。
- 競争優位性:
- 都心一等地の大規模・面的再開発の実績と運営力（エリアマネジメント）。
- 長期の賃貸契約を背景とする安定キャッシュフロー。
- 開発・賃貸・運営・売却・投資運用までのバリューチェーン一体運営。
- 課題:
- 金利上昇局面での財務コスト増（近年、利息費用の増加が確認）。
- オフィス需要の構造変化（働き方の変化による空室・賃料動向の不確実性）。
- 住宅事業の引渡タイミングによる業績変動、海外・為替のボラティリティ。
3. 経営戦略と重点分野
- ビジョン/方向性（資料ベースの要点）:
- 丸の内・大手町を中心とした再開発・リノベーションの継続と高度化。
- 住宅・海外・物流・データセンター等、成長領域の拡大。
- 投資マネジメント事業の拡大（外部資金の活用による資産効率向上）。
- 資本政策の運用（自己株式取得を実施、1株利益の希薄化抑制に配慮）。
- 2026年3月期 会社計画（連結・修正なし）:
- 売上 1兆8,500億円、営業利益 3,250億円、純利益 1,950億円、EPS 160.16円（自己株式取得の影響を織込）。
- 重点分野（事業面の補足）:
- 都心オフィスの競争力維持（大型更新・機能高度化）。
- 住宅事業の供給と収益性管理（原価/金利環境に応じたポートフォリオ）。
- 海外事業のリスク管理（為替・市況・パートナー戦略）。
- データセンター/ダークファイバー等インフラ型収益源の育成。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデル:
- 賃貸（オフィス・商業・物流等）のストック収益＋開発・販売（住宅等）のフロー収益を組合せ、景気局面の異なる収益ドライバーを保有。
- 適応力:
- 資産入替（アセットリサイクル）や外部投資家資金の活用で資本効率を意識。
- デジタル/サービス分野やインフラ投資で新たな収益柱を探索。
- リスクへの耐性（定量面の一部）:
- 自己資本比率 31.4%（2025/6月末）、流動比率 225%と流動性に余裕。
- 一方、総借入金 3.47兆円、D/E 129%とレバレッジ水準は不動産業らしい構造。金利上昇下では利払い増加が損益を圧迫し得る（利息費用の増加がLTMで確認）。
5. 技術革新と主力製品・サービス
- 技術/サービスの独自性:
- 地域プラットフォーム（Machi Pass FACE等の顔認証連携）、エレベータ内プロジェクション広告（Ele-Cinema）、ダークファイバー/データセンターなど都市インフラ・DXと親和的。
- CLT等木造・プレファブ建築、環境配慮の街区整備など、建築/運用領域の技術活用。
- 収益牽引:
- 丸の内等のオフィス賃貸と再開発案件が基盤。2026年3月期1Qは住宅事業の売上・利益が前年同期比で大幅増加し、四半期増益に寄与。
6. 株価の評価（バリュエーションの試算）
- 前提: 株価 3,220円、EPS（会社予想）156.98円、BPS 2,028.21円、配当 46円
- 計算:
- PER ≒ 3,220 / 156.98 = 20.5倍（提示値 20.51倍と整合）
- PBR ≒ 3,220 / 2,028.21 = 1.59倍（提示値と整合）
- 配当利回り ≒ 46 / 3,220 = 1.43%
- 参考EV/EBITDA（概算）: EV ≒ 時価総額4.03兆 + 有利子負債3.47兆 – 現金0.19兆 ≒ 7.31兆円。EBITDA（LTM）約0.421兆円 → EV/EBITDA ≒ 17.4倍（概算）
- 業界平均との比較:
- 業界平均PER 13.6倍に対し同社は20.5倍。
- 業界平均PBR 1.6倍に対し同社は1.59倍。
- 5年平均配当利回り 1.81%に対し、足元 1.43%。
（注）EV/EBITDAは期間・定義差で変動。ここでは提示データを基に概算。
7. テクニカル分析（短期）
- トレンド認識:
- 株価 3,220円は50日線（2,932円）、200日線（2,501円）を上回り、上昇基調の範囲内。
- 52週高値 3,246円に接近（高値まで約+0.8%）。
- 価格帯・節目:
- 直近レジスタンス: 3,246円（52週高値付近）。
- 直近サポート: 3,150–3,170円帯（直近安値群）。
- 出来高:
- 本日出来高 220万株は3カ月平均（約333万株）を下回り、直近10日平均（約249万株）もやや下回る。
- 信用需給:
- 信用倍率 2.16倍、買残やや積み上がり（前週比+1.99万株）。
8. 財務諸表分析（連結）
- 損益の推移（通期ベース・百万円）
- 売上: 2022 1,349,489 → 2023 1,377,827 → 2024 1,504,687 → 過去12か月 1,579,812
- 営業利益: 2022 278,978 → 2023 296,702 → 2024 278,627 → 過去12か月 309,232
- 親会社株主純利益: 2022 155,171 → 2023 165,343 → 2024 168,432 → 過去12か月 189,356
- EPS（基本）: 2022 116.45円 → 2023 125.54円 → 2024 131.96円 → 過去12か月 155.58円
- 収益性:
- 営業利益率（過去12か月）: 17.48%（提示データ）。四半期（2026/3期1Q）は約17.5%。
- ROE 7.94%、ROA 2.55%（過去12か月）。
- 金融費用動向:
- 利息費用: 2022 20,742 → 2023 25,001 → 2024 35,996 → 過去12か月 47,561（上昇基調）。
- 財政状態・流動性（2025/6末）
- 総資産 7.98兆円、自己資本比率 31.4%、流動比率 225%。
- 現金等 1,902億円、有利子負債 3.47兆円、D/E 129%。
- 四半期概況（2026/3期1Q・前年同期比）
- 売上 +8.7%、営業利益 +20.5%、純利益 +23.3%。
- 住宅事業が増収増益で牽引。特別損益に固定資産除却関連損（▲114.9億円）と有証売却益（+78.9億円）。
9. 株主還元と配当方針
- 配当:
- 2025/3期実績: 年43円（中間21、期末22）。
- 2026/3期予想: 年46円（中間23、期末23）。配当性向（予想）約28.5%。
- 自己株式:
- 2025/5/12 取締役会決議に基づき自己株式取得を実施。2026/3期1Q末の自己株式数 1,521万株。
- 参考:
- 5年平均配当利回り 1.81%に対し、足元 1.43%。
- 大株主は信託銀行・機関投資家が中心。浮動株は広いが、インサイダー保有 6.66%、機関保有 50.2%。
10. 株価モメンタムと投資家関心
- モメンタム:
- 52週騰落 +37.6%。年初来・52週高値圏での推移。
- 直近10日では3,150〜3,240円レンジで上値試し。高値接近局面で出来高は平均を下回る日が多い。
- 関心材料・イベント:
- 2025/9/29: 権利落ち日（配当）。一般に権利落ち影響で短期価格調整が生じることがある。
- 2025/11/6: 決算発表予定。
- オフィス需給・再開発進捗、住宅引渡計画、金利・為替、投資有価証券や固定資産の売却・評価影響等が短期の関心材料。
11. 総評（要点整理）
- 事業基盤: 丸の内・大手町の高グレード賃貸と再開発が安定キャッシュフローを生み、住宅・海外・投資運用・インフラ関連で成長機会を探索。
- 収益・財務: 売上・利益は中期的に拡大傾向。ROEは7–8%水準。自己資本比率は3割超で流動性は良好だが、レバレッジは高めで金利費用の増加が確認される。
- セグメント: 直近四半期は住宅の寄与が大きく、商業不動産は選別的に推移。為替影響が包括利益を振らす局面もみられる。
- バリュエーション: PERは業界平均（13.6倍）を上回り、PBRは業界平均（1.6倍）と同程度。EV/EBITDAは不動産業の資産性を反映し高位のレンジ（概算）。
- テクニカル: 移動平均線上で推移し、52週高値圏に接近。直近の節目は3,246円、サポートは3,150–3,170円帯が意識されやすい構造。
- 株主還元: 年46円配当予想、自己株買いを実施。配当性向は約28%で利益成長と資本政策の両立を図る姿勢が示されている。
注記
– 本資料は公開情報と提示データに基づき作成。投資助言を目的としたものではありません。
– 数値は一部概算を含みます。最新の有価証券報告書、決算短信、決算説明資料等でご確認ください。
企業情報
| 銘柄コード | 8802 |
| 企業名 | 三菱地所 |
| URL | http://www.mec.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.0)」によって自動生成されました。
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