霞ヶ関キャピタル（3498）企業分析レポート
以下は提供データに基づく客観的な整理です。投資判断を目的とせず、事実と数値の把握に主眼を置いています。数値は特記なき限り連結・円ベース、直近期は分割後（1→2、効力発生日：2025/9/1）換算の指標を用いています。
1. 企業情報
- 概要
- 不動産コンサルティングを中核に、再生可能エネルギー発電施設の開発・運営、投資用不動産の開発・販売、物流（冷凍冷蔵・自動倉庫等）、ホテル（FAV HOTEL等）、ヘルスケア（ホスピス住宅）などを展開。ファンド組成・運用受託も実施。
- 海外はドバイでのレジデンス投資・売却などに取り組む。
- 事業区分：単一セグメント（不動産コンサルティング）
- 会社設立：2015年6月30日（事業開始は2011年）
- 上場市場：東証プライム
- 従業員：590名、平均年齢37.9歳、平均年収1,677万円
- 直近イベント：2025/8/28 権利落ち日（配当）
- 住所：東京都千代田区霞が関3-2-1
- 代表者：河本 幸士郎
2. 業界のポジションと市場シェア
- ポジション
- 「開発（物流・ホテル・ヘルスケア・再エネ）＋アセット売却・運用受託」の複合モデル。冷凍冷蔵・自動化倉庫やホスピス住宅など、構造的需要が見込まれるニッチでの案件創出が特徴。
- FAV HOTEL等のホテルブランド展開、冷凍自動倉庫の長期運用ファンド組成など、開発から運用・ファンド化までの一気通貫のスキームを志向。
- 競争優位性（示唆）
- 冷凍冷蔵×自動化・自然冷媒対応など、規制・省人化ニーズを取り込む開発テーマ。
- 投資家・ファンドへのパッケージ売却とAM・PJMフィー獲得の両立。
- 課題
- 金利・REIT市況の変動がエクジット環境・資金調達コストに影響。
- 在庫（販売用不動産）水準や短期借入の増減管理が運転資金・BSに影響。
- 海外（ドバイ）では為替・地政学・建設コストの不確実性。
※ 市場シェアの公表値は未確認。
3. 経営戦略と重点分野
- ビジョン・方向性（短信等からの要点）
- 単一セグメントながら、領域別に「物流（冷凍冷蔵・自動化）」「ホテル（自社ブランド）」「ヘルスケア（ホスピス）」「再エネ」「海外（ドバイ）」を推進。
- 開発→運用（自社/外部）→ファンド組成のバリューチェーンで、売却益と運用フィーの両輪化。
- 具体的施策（2025年8月期3Qまで）
- 物流：冷凍自動倉庫の開発推進、長期運用ファンド（8物件）を組成完了、着工・運用移行案件あり（LOGI FLAG TECH八戸Ⅰ等）。
- ホテル：FAV、FAV LUX、edit x seven等のブランド展開、リノベ取得や開発フェーズ移行。
- ヘルスケア：ホスピス住宅の開発・運営一体（CLASWELL下石神井が開業）。
- 海外：ドバイでのレジデンス取得・売却による知見蓄積。
- 中期計画
- 通期見通しは維持。中計の数値目標詳細は当該資料での確認が必要（短信内に詳細定量記載はなし）。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益源
- 不動産販売（エクジット利益）＋AM/PJM等フィー＋賃料・金融関連収益のミックス。
- 持続性の観点
- 景気・金利・REIT市況の影響を受けやすい販売収益に加え、運用フィーや長期運用ファンドを拡大することで収益の安定度向上を志向。
- 冷凍冷蔵（老朽化更新・フロン規制・自動化ニーズ）やホスピスなど、テーマ性の高い領域で案件創出。
- リスク適応
- 在庫（販売用不動産）水準のコントロール、短期・長期借入やCBの活用、為替・建設コストの管理が鍵。
5. 技術革新と主力製品
- 技術・独自性
- 冷凍自動倉庫の「自動化」付加、自然冷媒対応等、規制対応・省人化の技術トレンドに沿った開発。
- 主力領域・収益牽引
- 不動産販売（28,284百万円／3Q累計）に加え、AM・PJM等（3,517百万円）やその他収益（賃料・金融商品等：16,298百万円）を積み上げ。
- ホテル（FAV HOTEL等）とヘルスケア（ホスピス）のポートフォリオ拡充。
6. 株価の評価（バリュエーション）
- 前日終値：8,680円、直近終値：8,770円
- 会社予想EPS：507.96円 → PER：約17.27倍
- 実績BPS：1,495.97円 → PBR：約5.86倍
- 配当予想：120円（分割後ベース） → 予想利回り：約1.37%
- 参考比較（業界平均）
- PER（不動産業平均）：約13.6倍
- PBR（不動産業平均）：約1.6倍
- 補足指標
- 時価総額：約1,735億円
- TTM売上高：約6,889億円 → P/S：約2.52倍
- EV概算＝時価総額1,735億円＋純有利子負債約454億円（3Q時点現金約177億円、短期借入・流動化長期借入・CB等合計約631億円）≒約2,189億円
- EBITDA（TTM）約114億円 → EV/EBITDA概算：約19倍
- 注：EVは期末BS・CB含む概算、EBITDAはTTMのため厳密一致ではない。
7. テクニカル分析（短期）
- 10日間の推移：8,620〜9,260円のレンジで上下。9/8に9,130円まで上昇後、9/9に8,680円へ反落、9/10は8,770円。
- 年初来レンジ：4,580〜10,000円。現状は年初来高値からは下方、安値からは大幅上方の中位〜やや高めの水準帯。
- 信用動向：信用買残1,237千株（前週比+49千）、信用倍率2.20倍。買い残増・売り残減で、短期的な需給の偏りには留意が必要。
8. 財務諸表分析
- 成長（売上・利益：百万円）
- 売上高（TTM）：68,855（2024/8期：65,686、2023/8期：37,283、2022/8期：20,781、2021/8期：14,296）
- 営業利益（TTM）：10,855（2024：8,537、2023：4,443）
- 親会社株主純利益（TTM）：6,797（2024：5,020、2023：2,051）
- 伸長傾向が継続（2021→TTMで売上規模拡大）。
- 収益性（TTM）
- 粗利率：約32.5%（22,409/68,855）
- 営業利益率：約15.8%（10,855/68,855）
- 純利益率：約9.9%（6,797/68,855）
- 金利負担：支払利息約79億円相当（百万円換算で793.8）に対し、EBIT約114億円 → インタレスト・カバレッジ約14倍。
- 3Q累計（2024/9/1〜2025/5/31、百万円）
- 売上高：50,549（+50.5%）
- 営業利益：9,370（+157.2%）
- 親会社株主純利益：4,053（+54.3%）
- 粗利率：約42%、営業利益率：約18.5%
- 財政状態（2025/5/31、百万円）
- 総資産：122,536、自己資本比率：24.1%（参考：実績ベース指標に34.6%の記載あり＝期末時点との差）
- 現金預金：17,662、販売用不動産：51,677
- 負債：91,008（短期借入19,539、1年内返済予定の長期借入21,512、CB22,000等）
- 効率性
- 総資産回転率（3Q時点概算）：約0.41回
- ROE/ROA
- ROE（実績）：26.49%
- ROA（参考値）：TTM純利益÷総資産期末（概算）≒6,797/122,536 ≒ 約5.5%（平均資産を用いた厳密算定ではない）
※ 四半期CF計算書は未作成注記あり。資金調達・在庫動向がキャッシュフローに影響しやすい事業特性。
9. 株主還元と配当方針
- 配当
- 2025年8月期予想：年間120円（分割後ベース）。配当利回り約1.37%。
- 参考：短信では分割前換算で240円の記載あり（1→2分割を実施）。
- 予想配当性向（目安）：約24%（120円/予想EPS 507.96円）
- 自社株
- 自己株式保有：0.24%（23,700株）
- その他
- 2025/9/1に株式分割（1→2）を実施。流動性向上・投資単位の引下げ（最低購入代金は約87.7万円、単元100株）。
10. 株価モメンタムと投資家関心
- 直近モメンタム：9千円近辺での上下動。出来高は29.6万株（本日）と一定水準。直近で配当落ち・株式分割があり、需給面の影響要因が重なった期間。
- 信用需給：信用買い優勢（倍率2.20倍、買残増）。短期的な価格変動要因となり得る。
- マクロ・セクター要因：
- 円安・インバウンド回復はホテル領域に追い風の一方、金利動向・REIT市況はエクジット環境に影響。
- 建設コスト・人件費、環境規制（フロン規制）等がプロジェクト採算に影響。
11. 総評
- 事業面
- 物流（冷凍冷蔵・自動化）、ホテル、ヘルスケア、再エネ、海外の複合ポートフォリオで開発・売却・運用受託までの一貫モデルを指向。3Q時点で売上・利益は伸長、運用ファンド組成などストック収益の積み上げも進行。
- 財務・リスク
- 在庫・借入・CB等を用いた成長投資でBSはややレバレッジを活用。金利・市況・為替・建設コストの変動、エクジットタイミングが主要リスク。
- バリュエーション・株価
- PER・PBRは業界平均と比較して高い水準。P/SやEV/EBITDAも参考。年初来レンジでは中位〜やや高めの水準に位置。
- 需給
- 配当落ち・株式分割通過後、信用買い優勢。短期的な振れに注意が必要。
（注）本資料は提供データに基づく客観的整理です。記載内容の正確性には留意していますが、元データの期日差や換算基準（株式分割前後）により一部差異が生じる場合があります。投資判断は行いません。
企業情報
| 銘柄コード | 3498 |
| 企業名 | 霞ヶ関キャピタル |
| URL | https://kasumigaseki.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.0)」によって自動生成されました。
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