以下は、東京建物（証券コード:8804）の企業分析レポートです。
1. 企業情報
東京建物は1896年設立の歴史ある総合不動産会社で、旧安田財閥をルーツとする大手企業です。主な事業は、オフィスビルや商業施設の賃貸・運営を行う「ビル事業」、分譲マンションや住宅賃貸を手がける「住宅事業」、不動産の仲介や投資家向け物件の売買を行う「アセットサービス事業」に分かれています。この他にも、駐車場運営やレジャー・保育事業、リゾート施設・ゴルフ場運営など多岐にわたる不動産関連サービスを提供しており、特にビル賃貸とマンション分譲が事業の柱となっています。本社は東京都中央区に位置し、従業員数5,092人を擁しています。
2. 業界のポジションと市場シェア
東京建物は、日本国内において主要な総合不動産会社の一つとして位置付けられています。オフィスビルや商業施設の賃貸、マンション分譲、不動産投資サービスなど、幅広い事業領域を持つことで、市場環境の変化への対応力を高めています。提供データに具体的な市場シェアは記載されていませんが、「旧安田系の総合不動産」という歴史的背景と事業規模から、業界内での一定のブランド力と競争力を持つ企業と考えられます。賃貸事業は比較的安定した収益源となっており、同社の競争優位性の一つと考えられます。一方で、マンション分譲事業は大型案件の引渡し時期によって売上が大きく変動する傾向にあり、この点が事業上の課題となり得ます。また、大規模な不動産開発に伴う有利子負債の管理も、業界全体として共通の課題です。
3. 経営戦略と重点分野
経営陣は、ビル賃貸・施設運営事業の安定的な成長を維持しつつ、アセットサービス事業における投資家向け物件の売却増加を通じて収益を強化する方針であると考えられます。2025年12月期第2四半期決算短信によると、業績は概ね計画通りに推移しており、通期の連結業績予想は据え置かれていることから、現行の事業戦略を継続的に推進しているものと見られます。中期経営計画の具体的な施策に関する詳細な記述は提供されていませんが、多角的な不動産サービスを提供することで、各事業セグメントでの収益性向上を目指しているものと推察されます。
4. 事業モデルの持続可能性
東京建物の事業モデルは、安定的な収益基盤であるビル賃貸事業を中心に、住宅分譲、アセットサービス、さらには駐車場やリゾート施設運営など、多様な不動産関連事業を展開することで、収益源の多角化とリスク分散を図っています。これにより、特定の市場変動リスクに対する耐性を高め、事業の持続可能性を向上させています。アセットサービス事業では投資家向け物件の買取・再販を行うなど、市場ニーズの変化への適応力も有しています。また、シニア向け住宅事業の展開も行っており、社会構造の変化に応じたニーズを取り込む姿勢も見られます。
5. 技術革新と主力製品
提供情報には、東京建物独自の具体的な技術革新に関する直接的な記述は見られません。当社の主力製品およびサービスとしては、収益を牽引している「オフィスビル・商業施設の賃貸および運営」（ビル事業）と「分譲マンションの販売」（住宅事業）が挙げられます。特に、ビル事業における安定した賃料収入は、同社の主要な収益基盤となっています。
6. 株価の評価
現在の株価は2,888.5円です。
* PER（株価収益率）:
* 会社予想EPS: 263.97円
* 会社予想PER: 10.94倍
* 業界平均PER: 13.6倍
* 現在のPER (10.94倍) は業界平均 (13.6倍) と比較して低く、利益面から見た株価は割安である可能性を示唆しています。
* PBR（株価純資産倍率）:
* 実績BPS: 2,616.27円
* 実績PBR: 1.10倍
* 業界平均PBR: 1.6倍
* 現在のPBR (1.10倍) は業界平均 (1.6倍) と比較して低く、純資産面から見た株価も割安である可能性を示唆しています。
これらの評価指標から見ると、現在の株価は業界平均と比較して割安な水準にあると解釈できます。
7. テクニカル分析
直近10日間の株価は2,867.5円から2,950円の間で推移しており、現在の株価2,888.5円は年初来高値2,950円に近い水準にあります。年初来安値は2,238円です。
株価は50日移動平均線 (2,718.77円) および200日移動平均線 (2,564.55円) のいずれよりも上に位置しており、中期・長期的な上昇トレンドを示唆しています。現在の株価水準は、安値圏というよりは高値圏あるいはその手前で推移している状況と見ることができます。
8. 財務諸表分析
- 売上高: 連結売上高は過去数年間（2021年〜2024年予想）で増加傾向にあり、順調な成長を見せています。2025年第2四半期は住宅事業の大型案件反動等により前年同期比で減収となりましたが、通期業績予想は増収を維持しています。
- 利益: 粗利益、営業利益、純利益も過去数年間で増加傾向にあります。ROE（実績）は12.76%と資本の効率的な活用を示唆する一方、ROA（過去12ヶ月）は1.85%と、総資産に対する利益率は低い傾向が見られます。これは、不動産業の特性上、資産規模が大きくなりがちであることによるものです。
- キャッシュフロー: 過去12ヶ月の営業キャッシュフローは-18.15B円、レバードフリーキャッシュフローは-85.31B円とマイナスとなっています。これは、不動産開発における大規模な先行投資や資産購入が継続しているためと考えられます。
- 財務健全性: 自己資本比率は25.8%（2025年第2四半期は24.7%）であり、不動産業界では一般的に低い水準になりやすいですが、全体的な企業と比較すると低い部類に入ります。有利子負債は約1.35兆円、有利子負債/Equity (D/E比率) は242.55%と高水準であり、金利変動リスクを抱えています。2025年第2四半期には有利子負債残高が前期末からさらに増加しています。流動比率は382%と非常に高いですが、これは流動資産に開発用不動産などが多く含まれるためです。
9. 株主還元と配当方針
会社予想による配当利回りは3.36%であり、1株配当は97.00円（中間48.00円、期末予想49.00円）を見込んでいます。これは前期実績の95.00円からの増配予定です。過去12ヶ月の配当性向は40.40%と適切な水準であり、安定的な株主還元を目指す姿勢がうかがえます。提供データには自社株買いに関する具体的な記載はありません。
10. 株価モメンタムと投資家関心
過去52週間の株価変化率は22.29%であり、S&P 500の同時期の変化率16.54%を上回っています。これは、過去1年間で市場平均よりも強い上昇勢いを見せていることを示唆しています。直近の株価は年初来高値水準で推移しており、上昇勢いは比較的強いと見られます。
信用倍率は1.99倍で、信用買残が信用売残を上回っています。また、機関投資家による保有割合が71.18%と高く、プロの投資家からの関心が集まっていることがうかがえます。
11. 総評
東京建物は、安定的な賃貸事業を基盤に、住宅、アセットサービスなど多角的な不動産事業を展開する大手企業です。売上高と利益は過去数年間で堅調に成長しており、2025年中間期に一時的な減収減益があったものの、通期業績予想は増収増益を維持しています。株価面では、PERおよびPBRが業界平均と比較して割安な水準にあり、配当利回りも魅力的な水準で安定的な株主還元を行っています。株価のトレンドは中長期的に上昇傾向にあり、市場平均を上回るパフォーマンスを見せています。
一方で、財務健全性においては、自己資本比率が低く、有利子負債が多額である点は留意が必要です。これは不動産開発の特性でもありますが、金利変動リスクやキャッシュフローの継続的なマイナス状況は注視すべき点です。今後の金利動向や、住宅分譲事業のポートフォリオ配分、大規模な開発投資の成果が業績に影響を与える可能性があります。
12. 企業スコア
- 成長性：A
- 過去数年間の連結売上高は増加傾向にあり、2025年通期業績予想も増収を見込んでいます。中間期の減収は特定の要因によるものであり、全体としては成長基調にあると評価できます。
- 収益性：A
- 過去12ヶ月の営業利益率は12.70%、ROEは12.76%と、資本を効率的に活用し、比較的高い収益性を確保していると評価できます。
- 財務健全性：C
- 自己資本比率が25.8%（2025年中間期24.7%）と低く、総有利子負債が約1.35兆円、D/E比率が242.55%と高水準で、債務負担が大きい状況です。このため、財務健全性はやや弱いと評価されます。
企業情報
| 銘柄コード | 8804 |
| 企業名 | 東京建物 |
| URL | https://tatemono.com/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.2)」によって自動生成されました。
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