決算説明：明和地所（8869）

2026年３月期第１四半期　決算説明資料

明和地所株式会社（証券コード：8869）

2026年3月期 第1四半期（プレゼン資料：2025年8月8日） 要約
注意：本まとめは提供資料に基づく情報整理です。投資助言は行いません。不明な項目は「–」と記載します。

基本情報

• 企業概要
  • 企業名：明和地所株式会社（MEIWA ESTATE Co., Ltd.）
  • 主要事業：新築分譲マンションの企画・販売、買取再販・仲介（流通事業）、マンション管理（管理事業）、賃貸関連等
• 説明会情報
  • 開催日時：2025年8月8日（資料公表日）
  • 説明会形式：–（資料形式での公表）
  • 参加対象：–（IR向け資料）
• 説明者
  • 発表者（役職）：–（資料に個別講演者名は記載なし）
  • 発言概要：第1四半期は前年同期比で増収増益。分譲事業で引渡戸数増、流通（買取再販）・管理（リプレイス）も好調。通期予想は変更なし。配当は記念配当を含め1株45円予想。株主優待制度を変更。
• 報告期間
  • 対象会計期間：2026年3月期 第1四半期（2025/4〜6期）
• セグメント（報告区分）
  • 分譲事業：新築分譲マンションの企画・販売（クリオシリーズ等）
  • 流通事業：買取再販、売買仲介、ウェルスソリューション（富裕層向け）および土地・建物売買（※2025年4月より「土地・建物」を流通事業へ移管）
  • 管理事業：マンション管理（委託）、工事関連等
  • 賃貸事業：賃貸関連収入
  • その他事業：その他

業績サマリー（第1四半期：百万円）

• 主要指標（連結）
  • 売上高：38,043（百万円）＝約380億円（前年同期比 +79.0%）
  • 売上総利益：8,680（百万円）
  • 販管費：2,872（百万円）
  • 営業利益：5,808（百万円）＝約58億円（前年同期比 +173.9%）
  • 経常利益：5,286（百万円）＝約52億円（前年同期比 +180.3%）
  • 四半期純利益（親会社株主に帰属）：3,658（百万円）＝約36億円（前年同期比 +132.5%）
  • 1株当たり利益（EPS）：–（資料に記載なし）
• 通期業績予想（変動なし、2025/5/12公表）
  • 売上高：84,000（百万円）→ 第1四半期進捗率 45.3%
  • 営業利益：6,300（百万円）→ 進捗率 92.2%
  • 経常利益：4,300（百万円）→ 進捗率 122.9%
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：2,900（百万円）→ 進捗率 126.2%
• セグメント別売上高（第1四半期、百万円）
  • 分譲事業：27,522（72.4%）
  • 流通事業：8,754（23.0%）
  • 管理事業：1,551（4.1%）
  • 賃貸事業：165（0.4%）
  • その他：49（0.1%）
• セグメント別営業利益（第1四半期、百万円）
  • 分譲事業：4,918（前年1,445 → 増加 +3,472）
  • 流通事業：908（前年821 → +87）
  • 管理事業：77（前年40 → +36）
  • 賃貸事業：63（前年87 → △23）
  • その他：20（前年 △9 → +30）
  • 調整額：△180（前年 △264 → +83）

業績の背景分析

• 業績ハイライト（第1四半期）
  • 連結で増収増益。特に分譲事業での引渡し戸数増が利益に大きく寄与。
  • 分譲マンションの引渡し戸数：266戸 → 436戸（前年同期比 +63.9%）
  • 2026年3月期の新規引渡し物件のうち約78%が上半期に集中（上半期寄与が大きい構成）。
  • 流通事業（買取再販）は人員増強と高付加価値物件の取り扱い増で売上・利益拡大。
  • 管理事業は他社管理物件のリプレイスが進捗。第1四半期末の管理戸数：52,766戸（+5.6%）
• 増減要因（主要）
  • 増収要因
  • 分譲：引渡戸数増（上半期集中）により売上総利益大幅増（分譲セグメント利益 +3,472百万円）。
  • 流通：買取再販が好調（売上高 5,092 → 50.92億円、前年同期比 +142.4%）。
  • 管理：管理委託料収入増（リプレイスによる管理戸数増）。
  • 減収要因・費用増
  • 販管費増（広告宣伝費、人件費、事業税等）だが売上総利益の増加がカバー。
  • 一部賃貸事業は減益。
  • 特記事項：分譲仕入高が大幅増（第1Q 332億円、前年同期比 +408.9%）—大型物件の仕入による。
• 競争環境・優位性
  • 高付加価値物件（ZEH-M oriented 等）提供と、分譲でのブランド（クリオシリーズ）、分譲ノウハウを活用した高品質リノベの取り扱い増が特長。
  • 管理事業では顧客満足度が高く、リプレイス獲得を伸ばしている点を強みと位置付け。
  • 競合比較に係る直接数値は資料に記載なし（–）。
• リスク要因（資料および一般的留意点）
  • 資料記載の注意：将来予想は変更され得る旨記載あり。
  • 事業リスク（資料が示唆する点および一般的外部要因）：建築費高騰、引渡し進捗と販売状況、資金調達コスト・金利変動、住宅市場需要変動、規制変更、仕入れ・売却のタイミングによる在庫・キャッシュフロー影響。資料上、有利子負債は期末で減少しているが流動的（有利子負債 82,673百万円、第1Q末）。

戦略と施策

• 中期経営計画・戦略
  • 中期経営計画（2027期間中）を推進。配当性向30%目標を掲げる旨。財務基盤強化と株主還元の両立を方針。
  • 事業の重点：分譲（高付加価値・ZEH-M）、流通（都心×高品質の買取再販）、管理（リプレイスによる戸数拡大）、ウェルスソリューションの展開。
• 進行中の施策・プロジェクト
  • 分譲：多数の新規供給物件（例：クリオ桜新町、横浜・板橋等）を供給し販売進捗中。完成在庫の販売促進（完成在庫未契約住戸は減少傾向、期中完売目標）。
  • 流通（買取再販）：都心高付加価値物件への注力、リノベ品質向上による価格帯の上方シフト。
  • 管理：kanri.online の機能拡張等でペーパーレス化・業務効率化、リプレイス獲得体制の強化（リプレイス受託を目標の一要素に）。
• セグメント別施策と成果
  • 分譲：仕入（大型物件）拡大→供給・引渡しの上半期集中で売上高・利益増。
  • 流通：人員増強による買取再販拡大、販売価格帯の高付加価値シフトで粗利拡大に寄与。
  • 管理：顧客満足度を背景にリプレイスが着実に進み、管理委託料収入増。

将来予測と見通し

• 業績予想（通期：変動なし）
  • 売上高：84,000百万円（進捗45.3%）
  • 営業利益：6,300百万円（進捗92.2%）
  • 経常利益：4,300百万円（進捗122.9%）
  • 親会社株主帰属当期純利益：2,900百万円（進捗126.2%）
• 根拠（会社説明）
  • 分譲マンションの通期売上計画に対して契約済が98%（第1Q末時点）。上半期に引渡しが集中するため第1Qの進捗が大きく、現時点で通期計画は維持。
• 中長期計画の進捗可能性
  • 分譲契約率・引渡しの進捗、管理戸数の増加、流通の買取再販拡大が計画の実現性を支える要素。ただし建築コストや金融環境変化が影響。
• マクロ経済の影響
  • 建築費高騰の影響が過去に販売タイミングに影響（完成後販売のケースあり）。今後の金利・建築資材コスト・住宅需要により業績は変動し得る。

配当と株主還元

• 配当方針
  • 中期経営計画期間中は配当性向30%を目処とする方針。安定配当と内部留保の両立を掲げる。
• 今回の配当（予想）
  • 2026年3月期の配当予想：1株当たり 45円（うち記念配当 5円。創業40周年記念）
  • 期初予想から変更なし。
• 株主優待
  • 制度変更（適用基準日：2026年3月31日）
  • 保有株式数に応じて「株主優待ポイント（明和地所プレミアム優待倶楽部）」を付与。長期保有加算ポイント（3月末・9月末で連続3回以上かつ1,000株以上で加算）あり。
  • 主なポイント区分（抜粋）
  • 1,000〜1,999株：4,000pt（長期保有加算 400pt）
  • 2,000〜2,999株：8,000pt（長期 800pt）
  • 20,000株以上：50,000pt（長期 5,000pt）
  • 詳細：https://meiwajisyo.premium-yutaiclub.jp/

製品・サービス（主要）

• 主要製品
  • クリオブランド等の新築分譲マンション（ZEH-M Oriented 等）。第1Qで複数物件を竣工・引渡し（横浜・板橋・東京都内等）。
  • 供給中の主要プロジェクト（例示）：クリオ桜新町ザ・クラシック（記念物件）、複数の横浜・板橋物件（竣工予定2026〜2027年）。
• サービス
  • マンション管理サービス（明和地所コミュニティ）：管理委託、工事関連、kanri.online のIT活用によるペーパーレス化と効率化。
  • 買取再販（リノベーション）サービス：分譲ノウハウを活かした上質なリノベーション取扱い（都心高額帯の取扱増加）。
  • ウェルスソリューション：富裕層向けの分譲（WS）で第1Qに決済・引渡し完了の物件あり。
• 協業・提携
  • 株主優待は外部ポイント型サービス（明和地所プレミアム優待倶楽部）を採用。その他の明示的な提携・協業は資料に記載なし（–）。

重要な注記

• 会計・報告区分の変更
  • 2025年4月より報告セグメントを見直し、従来「分譲事業」に含めていた「土地・建物」取引を「流通事業」に再割当。比較数値は変更後区分に組替えて表示。
• ファイナンス状況（第1Q末）
  • 総資産：149,505（百万円）
  • 有利子負債：82,673（百万円）（前期末比 △4,404 百万円、△5.1%）
  • 現預金：36,199（百万円）
  • 純資産：36,690（百万円）、自己資本比率：24.5%（+2.2P）
• その他（資料末の注意事項）
  • 本資料は情報提供目的であり、将来の業績予想は作成時点の判断に基づくもので、保証はない旨の記載。
  • 問合せ先：明和地所 経営企画部 IR8869＠meiwajisyo.co.jp（資料記載）
• 特記事項（リスク・注意点）
  • 将来予想、計画数値は変更される可能性あり。建築費や金利等のマクロ要因、販売・引渡しの進捗が業績に影響。

必要であれば、次の情報を追加で整理します（ご指定ください）：
– セグメント別の月別/四半期別の推移表（資料の数値を抽出して表化）
– 主要指標の英語表記まとめ（IR向け）
– 指標のグラフ化（PowerPoint/Excel向けデータ）

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。

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なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。