決算説明：スター・マイカ・ホールディングス（2975）

2025年11月期　第３四半期決算説明資料

スター・マイカ・ホールディングス（Starmica Holdings）

（資料：2025年11月期 第3四半期 決算説明資料／2025年9月30日）

基本情報

• 企業概要
  • 企業名：スター・マイカ・ホールディングス株式会社（Starmica Holdings）
  • 主要事業分野：リノベマンション事業（売買・賃貸）、インベストメント事業、アドバイザリー事業
  • 代表者名：代表取締役 水永 政志
• 説明会情報
  • 開催日時：決算説明会（Q3） 2025年9月30日（資料日）
  • 説明会形式：–（資料中にQ3説明会の実施日は記載。形式の明記はなし。個人投資家向けオンラインセミナー等の開催予定あり（例：2025年10月8日オンライン））
  • 参加対象：機関投資家・個人投資家・アナリスト等（IR活動の対象として記載あり）
• 説明者
  • 発表者（役職）：社長室 IRグループ（IR担当）および経営陣（代表取締役等）
  • 発言概要：Q3累計の業績報告、通期業績予想の上方修正、配当予想の修正（増配）、中期経営計画の進捗（OC回転短縮、販売在庫の確保、流動化ファンド等）、株主対話状況の報告
• 報告期間
  • 対象会計期間：2025年11月期（FY2025） 第3四半期累計（2025年9月30日時点）
  • 決算短信/報告書提出予定日：–（資料中に具体的な決算短信公表日の記載なし）
  • 配当支払開始予定日：–（期中配当・期末配当の予想は開示されているが支払開始日の明記なし）
• セグメント（名称と概要）
  • リノベマンション事業（売買）：中古分譲マンションの取得・リノベーション・販売（OCリノベ、空室リノベ等）
  • リノベマンション事業（賃貸）：保有物件の賃貸管理・収益化
  • インベストメント事業：一棟物件等の売買・投資（売却益等）
  • アドバイザリー事業：仲介・コンサルティング・投資顧問等

業績サマリー

• 主要指標（単位：億円、EPSは円）
  • FY2025 Q3累計（～9/30/2025）
  • 売上高：485.3
  • 営業利益：58.3
  • 経常利益：49.9
  • 当期純利益：34.2
  • FY2025 通期（修正後予想）
  • 売上高（修正後）：678.9（期初640.6）
  • 売上総利益：121.0（期初108.0）
  • 営業利益（修正後）：72.3（期初62.9）
  • 経常利益（修正後）：60.0（期初49.8）
  • 当期純利益（修正後）：41.5（期初34.4）
  • EPS（修正後予想）：123.65（期初 102.05相当）
  • 前年同期比（Q3累計 vs FY24 Q3累計）
  • 売上高：119.5%（FY24 Q3 406.2 → FY25 Q3 485.3）
  • 営業利益：129.2%（45.1 → 58.3）
  • 当期純利益：130.1%（26.3 → 34.2）
• 進捗状況（中期経営計画／年度目標に対する達成率）
  • Q3累計は期初通期予想に対する「進捗率」：売上高 75.8%（対期初予想640.6億）※資料値
  • 通期（修正後）では、営業利益・当期純利益ともに中期経営計画の最終年度目標（FY26目標）を1年前倒しで達成見込みと開示
• セグメント別状況（Q3累計）
  • 売上高（Q3累計）
  • リノベマンション事業（合計）：470.5（前年比121.1%）
  • 賃貸：35.0（101.0%）
  • 売買：435.4（123.1%）
  • インベストメント事業：7.7（87.4%）
  • アドバイザリー事業：7.0（78.7%）
  • 売上総利益（Q3累計）
  • 合計：91.3（119.5%）
  • リノベマンション：84.1（125.4%）
  • 賃貸：18.1（95.2%） ※長期保有物件に対する減価償却（原価計上）の影響あり
  • 売買：65.9（137.4%）
  • インベストメント：1.7（88.0%）
  • アドバイザリー：5.4（74.1%）
  • セグメント寄与：リノベ（売買）の大幅増益が全体の最高益牽引

業績の背景分析

• 業績概要（ハイライト／トピックス）
  • Q3累計で売上・利益ともに過去最高を達成。通期は上方修正し単年EPS成長率+33.0%見込み。
  • 中期経営計画の営業利益・当期純利益目標を1年前倒しで達成する見通し。
  • 配当：FY25のDPS予想を33.0円に上方修正（FY24実績 23.0円 → FY25修正後 33.0円）。
• 増減要因（主な寄与要因）
  • リノベマンション事業（売買）
  • OCリノベ（オーナーチェンジ物件）の販売戸数増（FY24 Q3 277戸 → FY25 Q3 336戸）により売上総利益を押上げ（OCリノベは利益率が相対的に高い）。
  • OCその他（賃貸中のまま販売等）の販売戸数が大幅増（104戸 → 324戸）。
  • 空室リノベは高価格帯物件へのシフト等で総利益率上昇（8.6% → 10.5%）により増益。
  • 平均販売単価上昇（例：空室リノベ 平均販売価格 36.6百万円→41.0百万円など）。
  • リノベマンション事業（賃貸）
  • 長期保有物件に対する減価償却の原価計上増加が利益を圧迫（FY24 Q3: ▲1.5億→FY25 Q3: ▲2.2億）。
  • その他
  • インベストメント事業の一棟物売却益の減少、アドバイザリーのスポット収入減少はマイナス要因。
  • 販管費は人件費増などにより増加（販管費：FY24 Q3累計 31.2億 → FY25 Q3 32.9億）。
• 競争環境
  • 中古マンション市場（特に首都圏）では成約戸数・成約価格が上昇傾向。スター・マイカは都市部シェア拡大や高価格帯シフトを進めていると開示。
  • 競合との相対比較（資料内）：株価やPBR等の評価面で改善、PER向上やNAVベースでの割安解消余地を示唆（具体的な社名比較は資料上のセクター平均との比較のみ）。
• リスク要因（業績に影響を与える外部要因）
  • 住宅ローン金利の上昇（短期プライムレート、長期金利）およびそれに伴う購買力の変化
  • 中古マンション市況の変動（需要低下、成約率低下など）
  • 金融環境（融資条件の変化、金利スワップ等の評価損益）
  • サプライチェーンや施工コストの変動、法規制の変更等
  • 資金調達・バランスシートの状況（投資キャッシュフローと営業キャッシュフローの動向）

戦略と施策

• 現在の戦略（中期経営計画の概要）
  • コア：リノベマンション事業を中心に収益最大化（売買＋賃貸でストック＋フローを確保）
  • 収益性・効率性・成長性の追求（営業利益率10%以上、ROE 12%+、販売用不動産残高1,000億等を目標）
  • OC回転期間短縮、都市部シェア向上、高価格帯領域の深耕、ファンド化（出口多様化）等
  • キャピタルアロケーション：成長投資を優先（販売用不動産投資 500～550億/年程度を想定）、総還元性向40%指標
• 進行中の施策（具体的プロジェクト／進捗）
  • OC回転期間短縮：オーナーチェンジ物件の販売戸数大幅増（OC売上高：127.3億→205.3億、販売戸数381戸→660戸）
  • 大型バルク購入案件（計137戸、2024年3月購入）：FY25 Q3末時点で累計販売62戸（販売進捗あり）
  • 良質在庫確保：賃貸中物件の退去や空室購入を積極化 → FY25 Q3末の販売在庫戸数 912戸（前年同期比増）
  • 流動化ファンド組成（財務戦略）：日本政策投資銀行（DBJ）と協同で初案件を組成（9月）。三菱UFJ銀行が融資メイン行
  • IR強化：新規投資家向けイベントや個人投資家向けセミナー実施（例：オンラインセミナー、IR訪問等）
• セグメント別施策と成果
  • リノベ（売買）：OC販売戸数増加、販売価格・利益率の向上により売上総利益拡大
  • リノベ（賃貸）：長期保有物件の管理強化とNOI改善を志向（一部で減価償却影響あり）
  • インベストメント／アドバイザリー：組織拡大・案件拡大を目指す（ただしQ3では一部売却益・スポット報酬の減少を計上）

将来予測と見通し

• 業績予想（次期：FY2025修正後）
  • 通期（修正後）見通し：売上高678.9億、営業利益72.3億、経常利益60.0億、当期純利益41.5億、EPS 123.65円
  • 根拠（開示の主旨）
  • 都市部シェア拡大やOC回転短縮による販売戸数増、販売価格上昇と利益率改善
  • 9月組成の流動化ファンド案件等を反映
  • 販管費は概ね期初想定どおりで、売上総利益の上振れが営業利益を押上げる想定
  • 金利スワップの評価益等、営業外収益の影響はあるが予測には織り込んでいないものもある
• 中長期計画（中期経営計画 FY2024–FY2026）
  • FY26計数目標（計画値）：売上高700億、営業利益70億、当期純利益38億、ROE 12%+、自己資本比率25%+、販売用不動産残高1,000億+
  • 進捗：FY25の上方修正により営業利益72億・当期純利益41億の見込みで中計最終年度目標を1年前倒しで達成する見込みと報告
• マクロ経済の影響
  • 住宅ローン金利や短期プライムレート、長期金利の動向：資料では短期的な急上昇は想定しづらいと分析する一方、注意点として挙げている
  • 不動産市況（成約件数・成約価格）：首都圏等で活況が続くという前提
  • 金融機関の融資動向：多様な金融機関からの調達を維持し、流動化スキームの拡大を図る

配当と株主還元

• 配当方針
  • 総還元性向目標：40.0%（指標）
  • 配当・自社株買い等を組み合わせた還元を行う方針（PBRが1.0x割れ等割安と判断される場合は機動的な自社株買い等を検討）
• 配当実績／予想
  • FY2024 実績 DPS：23.0円
  • FY2025 期初予想 DPS：26.0円 → 5月修正：30.0円 → Q3時点修正後予想：33.0円（通期予想、過去最大の引上げ幅）
  • 中間配当：既に支払済の実績あり（資料に中間実績を反映した計算あり）
• 自己株式取得等
  • 自己株式取得枠 3.0億円（うち取得済 2.0億円、Q3末時点）
  • FY25の配当支払見込み（計算上）：配当11.2億円、自己株取得（取得済分）2.0億円、追加検討余地 16.6億円（当期純利益41.5億×40%指標に基づく試算）

製品やサービス

• 主要製品（商品）
  • OCリノベ（オーナーチェンジ物件）：賃借人が居たまま購入し退去後にリノベ等を行う物件など。利益率が相対的に高く、販売戸数増が収益拡大の主因。
  • 空室リノベ：空室で購入→リノベ後販売。高価格帯へのシフトで販売単価・利益率上昇。
  • その他：一棟物件売買、バルク案件（大型購入）等
• サービス（提供領域・顧客層）
  • 販売：主に個人の実需層（共働き世帯・シニアの二次取得層等）および投資家向け販売
  • 賃貸管理：グループ内での賃貸管理比率が高い（首都圏中心）
  • アドバイザリー：外部顧客向け仲介・コンサルティング・投資顧問
• 協業・提携
  • 財務面での協働：日本政策投資銀行（DBJ）との資本業務提携、DBJと協同の流動化ファンドを組成（初案件：9月）
  • メイン行として三菱UFJ銀行からの融資（ファンド案件での融資主）、その他約50の金融機関から調達実績あり
  • リノベーション施工は協力会社（元請け）へ委託、仲介会社経由での販売等の業界ネットワークを活用

重要な注記

• 会計方針・会計処理関連
  • FY2023以降、長期保有物件に対する減価償却を実施（原価計上）しており、賃貸セグメントの原価計上額が増加している旨を開示
  • 一部評価損等はセグメントの売上総利益に含めて算出（FY2025 Q3累計の評価損は0.3億円等の注記あり）
• リスク要因（特記事項）
  • 決算短信の公表時点では監査報告書が未受領である旨の開示（適時開示に基づく注記）
  • 予想・見通しは現時点の前提に基づくものであり、実際の業績は異なる可能性がある旨の免責
• その他（今後のイベント等）
  • 個人投資家向けセミナー：2025年10月8日（オンライン）実施予定
  • 機関投資家向け訪問（欧州・アジア等）やIRカンファレンス参加予定（資料にスケジュール記載）
  • 中期経営計画の詳細は別紙「FY24–26 中期経営計画 “Find the Value 2026”」を参照

（注）
– 本まとめは、提供資料（2025年9月30日付「2025年11月期 第3四半期 決算説明資料」）に基づき整理したものであり、投資勧誘や助言ではありません。資料に記載の数値は会社公表のものをそのまま記載しています。必要に応じて原資料（決算短信、Fact Book、中期経営計画等）で詳細確認を行ってください。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

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