1. 企業情報
株式会社レオパレス２１は、主にアパートや賃貸住宅の建築請負と賃貸・管理事業を展開しています。特に単身者向けのアパート「レオパレス21」が主力事業であり、売上の97%を占めています。2018年に発覚した施工不備問題を受け、ソフトバンク系のファンドによる支援を受けて経営再建を進めています。その他、高齢者向け施設の運営を行うシルバー事業（3%）や、リゾート施設の運営などを行うその他事業も手掛けています。本社は東京都中野区に位置し、1973年設立、従業員数は4,081人です。
2. 業界のポジションと市場シェア
レオパレス２１は、単身者向け賃貸アパートという特定の市場セグメントにおいて、高いブランド認知度と全国的なネットワークを持つ企業です。過去の施工不備問題という大きな課題を経験し、現在は信頼回復と企業価値の向上に努めています。市場シェアに関する具体的な数値は開示されていませんが、単身者向け賃貸市場における主要プレイヤーの一つとして位置付けられます。家賃単価は上昇傾向にあるものの、入居率は概ね横ばいで推移しており、市場環境の変化への対応と、既存物件の競争力維持が課題となります。
3. 経営戦略と重点分野
経営陣は、資本効率の改善と企業価値向上を重点戦略としています。直近では、EPS（1株当たり利益）やROE（自己資本利益率）の向上を目的とした自己株式の取得（公開買付け）を実施しました。これにより、資本構成の最適化と株主還元の強化を図っています。中期経営計画の具体的な施策や数値目標は開示されていませんが、財務体質の改善、賃貸事業の収益力強化、そしてESG経営の推進などが重要なテーマと考えられます。
4. 事業モデルの持続可能性
同社の事業モデルは、アパートの建築請負と、それを単身者等へ転貸することで安定的な賃料収入を得るストック型ビジネスが中心です。主力である賃貸事業は、家賃単価の上昇と物件収支の改善が見られ、安定した収益基盤を再構築しています。市場ニーズへの適応としては、多様な住まい方の提供や付帯サービスを強化しています。高齢者向け施設運営を行うシルバー事業も展開していますが、現状では収益貢献に至っておらず、主要な収益源である賃貸事業の維持・強化が持続可能性の鍵となります。
5. 技術革新と主力製品
同社から具体的な技術革新に関する特別な情報はありません。主力製品・サービスは、単身者向けアパート「レオパレス21」およびそれに関連する賃貸管理、入居者向けサービスです。これらが同社の収益を牽引しており、特に家賃単価の上昇が入居率の改善とともに収益力の向上に貢献しています。
6. 株価の評価
現在の株価652.0円をもとに、各種指標を評価します。
* PER（会社予想）: 19.55倍
* PBR（実績）: 3.02倍
* EPS（会社予想）: 33.35円
* BPS（実績）: 215.84円
業界平均と比較すると、
* 業界平均PER: 13.6倍に対し、同社PER 19.55倍は割高な水準です。
* 業界平均PBR: 1.6倍に対し、同社PBR 3.02倍は割高な水準です。
現在の株価は、業界平均のバリュエーションと比較して割高と評価されます。ただし、これらの指標はあくまで参考であり、企業の成長性や市場の期待、個別要因も株価評価に影響を与えます。
7. テクニカル分析
直近の株価推移（2025年10月2日〜10月16日）を見ると、701円から652円へと下降傾向にあります。
* 年初来高値は809円、年初来安値は491円です。
* 現在の株価652円は、52週高値と安値の中間よりやや下の位置にあります。
* 50日移動平均線（718.06円）を下回っており、短期的な下降トレンドにあることを示唆しています。
* 200日移動平均線（625.65円）は上回っていますが、接近しており、今後の価格動向が注目されます。
現在の株価は、直近の下落傾向にあるものの、高値圏にあるとは言えず、安値圏とも断定できません。
8. 財務諸表分析
経年での損益計算書と各種財務指標を分析します。
* 売上高: 過去数年間で増加傾向にあり、2022年3月期の398,365百万円から2025年3月期(LTM)の431,831百万円まで堅調に推移しています。直近の2026年3月期第1四半期でも前年同期比+2.6%の増収を達成しています。
* 営業利益: 2022年3月期の1,779百万円から、2025年3月期(LTM)には29,237百万円と大幅に改善しています。直近の第1四半期も前年同期比+18.6%と好調です。
* 粗利率・営業利益率: 粗利率は過去数年で11.5%（2022年）から17.9%（2025年3月期LTM）に改善し、直近第1四半期では22.4%を記録しました。営業利益率も過去12か月で10.93%と良好な水準にあります。
* 親会社株主に帰属する純利益: 2024年3月期に42,062百万円と大きく計上されていますが、これは税金費用の一時的な影響と見られます。2025年3月期(LTM)は17,861百万円です。直近の2026年3月期第1四半期では、自己新株予約権消却損10,013百万円を特別損失として計上したことにより、純利益は525百万円と大幅に減少しました。
* ROE（実績）: 24.61%、過去12か月で14.22%と資本効率は高い水準です。
* ROA（過去12か月）: 8.89%と資産を効率的に活用しています。
* 自己資本比率: 2025年3月期の実績で37.5%でしたが、直近の2025年6月30日時点の第1四半期では42.9%に改善しており、財務健全性は良好な水準です。
* 流動比率: 1.28倍（直近四半期）であり、短期的な支払い能力に問題はありません。
* D/E比率: 30.27%（直近四半期）と、負債比率が低く、財務は非常に健全です。
* キャッシュフロー: 個別のキャッシュフロー計算書は提供されていませんが、現金及び預金は前期末から約170億円増加しており、キャッシュポジションは良好であると判断できます。
全体として、売上と営業利益は堅調に増加しており、財務健全性も改善・維持されています。ただし、特別損失による純利益の大きな変動には注意が必要です。
9. 株主還元と配当方針
同社は、1株当たり年間10.00円の配当を会社予想としており、現在の株価に対する配当利回りは1.53%です。配当性向は24.61%と比較的に健全な水準です。
株主還元策として、自己株式取得（公開買付け）を完了しています。これはEPSやROEなど資本効率の改善を主な目的としており、積極的な株主還元姿勢を示しています。5年平均配当利回り3.07%と比較すると、現在の配当利回りはやや低い水準にあります。
10. 株価モメンタムと投資家関心
株価は直近10日間で下落しており、下降モメンタムが見られます。信用取引状況を見ると、信用買い残が増加し、信用売り残が減少しているため、信用倍率は6.91倍と高い水準です。これは株価上昇時に燃料となる可能性がありますが、一方で将来的な売り圧力となる可能性も秘めています。
過去の施工不備からの業績回復はポジティブな要因である一方、直近の決算で特別損失により純利益が大幅に減少したことは、見た目の数字として投資家の関心に影響を与える可能性があります。SB系ファンドの支援は安定性への期待につながるかもしれませんが、市場のセンチメントや不動産市場の動向が株価への影響要因となります。
11. 総評
レオパレス２１は、過去の施工不備問題を乗り越え、主力である賃貸事業の収益力を回復させている途上にあります。家賃単価の上昇と効率的な物件運営により、売上高と営業利益は着実に成長しています。自己資本比率の改善やD/E比率の低さなど、財務の健全性は非常に高く評価できます。また、自己株式取得を通じて資本効率の向上と株主還元にも積極的に取り組んでいます。
一方で、PERやPBRが業界平均と比較して割高水準にあること、直近の株価は下降トレンドにあること、そして特別損失により純利益が短期的に大きく変動する傾向がある点は投資家にとって注意すべき点です。シルバー事業など非主力事業の収益改善も今後の課題となるでしょう。
全体としては、本業の回復と財務基盤の安定性は評価できるものの、純利益の安定性向上と、現在の株価水準に対する妥当性の評価が今後の焦点となります。
12. 企業スコア
- 成長性: B
- LTM売上成長率は約2.2%、3年CAGRは約2.7%と、緩やかな成長を続けています。営業利益は大きく改善していますが、売上高の成長率自体は中程度であると評価されます。
- 収益性: A
- LTMの営業利益率は10.93%と良好な水準であり、過去数年で粗利率・営業利益率も改善傾向にあります。業界平均との比較は難しいものの、絶対値として高い効率性を示しています。
- 財務健全性: S
- 直近の自己資本比率は42.9%と健全な水準にあり、流動比率1.28倍、D/E比率30.27%も非常に低く、財務体質は極めて強固であると評価できます。
- 株価バリュエーション: C
- PER（19.55倍）およびPBR（3.02倍）は、業界平均PER（13.6倍）および業界平均PBR（1.6倍）と比較して割高な水準にあります。
企業情報
| 銘柄コード | 8848 |
| 企業名 | レオパレス21 |
| URL | http://www.leopalace21.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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