8848 レオパレス21 分析レポート（プライム）
以下は公開データに基づく客観的な企業分析です。投資助言は行いません。不明な項目は記載を省略します。
1. 企業情報
- 概要：単身者向け賃貸アパート「レオパレス21」の企画・建築請負・賃貸管理が主力。連結セグメントは賃貸（売上比約97%）、シルバー（高齢者施設運営）、その他（リゾート等）。ブロードバンド、法人向け社宅代行、少額短期保険、保守・メンテナンス、太陽光発電など付帯事業も展開。
- 特記事項：2018年の施工不備問題を契機に再建を進め、現在はSB系ファンド等の支援や資本政策（自己株式取得等）を通じ財務・資本効率の改善を図る。
- 直近1Qトピック（2026/3期1Q）：売上+2.6%、営業益+18.6%。一方、自己新株予約権消却損（特損）計上で四半期純利益は大幅減。
2. 業界のポジションと市場シェア
- ポジション：単身者向けマスターリース型賃貸で国内有数の規模。全国ネットワークと知名度、法人（社宅）需要の取り込み、付帯サービス収益が強み。
- 課題：
- 入居率：期末86.06%（1Q）。家賃単価は上昇（成約家賃単価指数112）だが、入居率は横ばい。
- 施工不備問題のレガシー（ブランド/修繕・訴訟コスト等）。
- エリアによっては空室リスク/ストックの老朽化、販管費（人件費）上昇。
- 定量データでの業界シェアは未開示。
3. 経営戦略と重点分野
- 資本効率の向上：自己株式の公開買付（約1,3707万株、取得額約715億円、買付価格522円）を実施。EPS/ROE改善を志向。
- 収益改善：家賃単価の引上げ、物件収支の改善（空室損失引当金の戻入等）で主力の賃貸事業を強化。
- 顧客基盤：法人社宅や付帯サービス（ブロードバンド、保守、保険）を伸ばし、一契約当たりの収益性を底上げ。
- シルバー・その他：規模・収益とも小さく損失計上。選択と集中や効率化が示唆される（詳細数値目標は未開示）。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデル：賃貸管理料・転貸差益が基盤。家賃単価上昇とコスト抑制が寄与。付帯サービスが補完的に利益を押し上げ。
- 強靭性/リスク：
- 景気/人口動態・地域需給・入居率の影響を受けやすいマスターリース特性。
- 財務面はネットキャッシュ基調（現金>有利子負債）で耐久力が相対的に高い。
- 規制や品質問題対応など非連続的コストのリスク。
5. 技術革新と主力製品
- 技術・独自性：物件管理・入居者向けブロードバンド、社宅代行、保守・保険等を組み合わせた「周辺サービス一体型」提供が特長。
- 収益牽引：賃貸事業が圧倒的中核（1Q売上の約96.6%）。付帯サービスと家賃単価の上昇が増益に貢献。
- 太陽光発電・保守メンテナンス・仲介など周辺事業も補助的に寄与。
6. 株価の評価（バリュエーション）
- 前提（提供データ）：
- 株価：652円
- EPS（会社予想）：33.35円 → PER：約19.6倍
- BPS（実績）：215.84円 → PBR：約3.02倍
- セクター平均：PER 13.6倍、PBR 1.6倍
- 相対評価：
- PER・PBRはいずれも業界平均より高い（プレミアム）。
- EV/S（概算）：EV ≈ 時価総額2180億 + 有利子負債315億 − 現金1056億 ≈ 約1440億円。売上高LTM約4320〜4350億円 → EV/S ≈ 0.33倍（参考値、業界平均は未提示）。
- 参考指標：
- トレーリングEPS（過去12か月）40.62円 → 過去実績ベースPER ≈ 16.1倍。
- ROE（実績）24.61%とPBR 3.02倍の組合せは、利益率・資本効率の改善期待を織り込む水準とみられる（一般論）。
7. テクニカル分析
- 位置関係：株価652円は
- 50日移動平均（約718円）を下回り、
- 200日移動平均（約626円）の上方。
- レンジ：年初来高値809円、安値496円の中間下側。足元10日間は下落基調（701円→652円）。
- 需給：信用倍率6.91倍、買残増・売残減。短期的には買い建て優位の需給が逆風/追い風に振れやすい局面。
- ボラティリティ：β（5年）0.28と低め。出来高は3カ月平均約153万株、直近10日平均約181万株。
8. 財務諸表分析
- 成長性（売上）：
- 2022/3：3,983億円 → 2023/3：4,064億円 → 2024/3：4,227億円 → LTM：4,318億円
- LTM YoY：約+2.2%、3年CAGR：約+2.7%（緩やかな増収）。
- 採算性（LTMベースの概算）：
- 粗利：772.9億円、粗利率：約17.9%
- 営業利益：292.4億円、営業利益率：約6.8%
- EBITDA：330.7億円、EBITDAマージン：約7.7%
- 当期純利益：178.6億円、純利益率：約4.1%
- 参考：会社公表1Qの営業利益率は約10.9%（四半期ベース）。
- ROE/ROA等：
- ROE（実績）：24.61%
- ROA（LTM）：8.89%（提供データ）
- キャッシュ・財務体質（直近四半期）：
- 現金等：約1,055.6億円、有利子負債：約315.3億円 → ネットキャッシュ
- 自己資本比率：37.5%（前期末）→ 1Q時点42.9%へ改善（短信記載）
- 流動比率：1.28倍、D/E：約0.30
- トレンド：
- 2022→LTMで営業利益・EBITDAは大幅改善。
- 2024期は税金費用の特殊要因があり、当期利益が押し上げられた（翌期は特損で純利益が抑制、いずれも一過性を含む）。
9. 株主還元と配当方針
- 配当：年間10円（予想）＝利回り約1.53%。5年平均利回り約3.07%（提供データ）。
- 配当性向（参考）：24.61%（提供データベース、算出基準に留意）。
- 自社株買い：2025/7/16に公開買付（TOB）を完了（取得株数約1.37億株、取得総額約715億円、買付価格522円）。資本効率の改善（EPS/ROE）を狙った政策と説明。
10. 株価モメンタムと投資家関心
- モメンタム：直近10日で下落傾向、50日線を下回る推移。200日線上は維持。
- 投資家関心：信用買残の増加と売残の減少により信用倍率は6.91倍。イベント前後でのポジション調整に注意が払われやすい構造。
- 予定イベント：
- 決算発表予定：2025/11/14
- 権利落ち予定：2026/3/30（配当）
11. 総評
- 主力の賃貸事業は家賃単価上昇と物件収支改善で着実に増益。入居率は横ばいながら、付帯サービスの積み上げとコストコントロールで収益性が改善。
- 財務はネットキャッシュかつ自己資本比率が改善。資本政策（大型TOB）によりEPS/ROEの押し上げ効果が見込まれる一方、四半期純利益は特損影響で変動が大きい。
- バリュエーションはPER・PBRともに業界平均比でプレミアム水準。EV/Sは低位（約0.33倍）だが、業態差・オフバランスの影響に留意が必要。
- テクニカルは50日線割れ・200日線上の中間帯で、短期は弱含みの値動き。信用需給は買い優位で変動性に影響しうる。
- 構造的論点は、入居率の改善余地、レガシー対応の進捗、シルバー/その他の損失縮小、販管費の管理、資本政策後の一株価値の安定性など。
12. 企業スコア（S/A/B/C/D）
- 成長性：B
- 根拠：LTM売上成長率約+2.2%、3年CAGR約+2.7%。緩やかな増収。
- 収益性：B
- 根拠：LTM営業利益率約6.8%、EBITDA率約7.7%。改善傾向だが、業界上位水準かは判断材料不足。
- 財務健全性：A
- 根拠：自己資本比率1Q時点42.9%（改善）、ネットキャッシュ、D/E約0.30、流動比率1.28。
- 株価バリュエーション：C
- 根拠：PER約19.6倍・PBR約3.02倍は業界平均（PER13.6倍、PBR1.6倍）を上回る。EV/Sは低位だが業界比較データ不足のため補助的評価。
データ出所により一部指標に差異があります（例：LTMマージン、ROE/ROA、株式数）。本レポートでは提示いただいた数値を基準に整合的に記載しています。
企業情報
| 銘柄コード | 8848 |
| 企業名 | レオパレス21 |
| URL | http://www.leopalace21.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。
投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。
なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。
企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。