決算説明：レオパレス21（8848）

2026年3月期第1四半期 決算説明会　当社説明・質疑応答

株式会社レオパレス21 — 2026年3月期 第1四半期 決算説明会（要約）

※出典：2026年3月期第1四半期決算説明会（2025年8月8日）の発表内容に基づき整理。投資助言は行いません。情報が明示されていない項目は「–」と表示しています。

基本情報

• 企業概要
  • 企業名：株式会社レオパレス21
  • 主要事業分野：賃貸事業（賃貸管理・仲介等）、開発事業（新築受注・建替等）、（ホテル等）その他事業
  • 代表者名：代表取締役社長 宮尾 文也
• 説明会情報
  • 開催日時：2025年8月8日
  • 説明会形式：–（資料・質疑応答あり。参加者にアナリスト・証券会社等の質問者が確認される）
  • 参加対象：アナリスト、機関投資家等（質疑応答にはSBI証券、SMBC日興証券、みずほ証券等が参加）
• 説明者
  • 発表者：代表取締役社長 宮尾文也（決算・事業状況・資本政策等）
  • 補助説明：取締役 経営管理本部長 竹倉慎二（開発事業・財務面・Q&A回答）
  • 発言概要：第1Q実績、賃貸事業／開発事業の状況、5月27日公表の資本政策（自己株TOB・新株予約権取得）および7月31日付でのコミットメントライン締結等の説明
• 報告期間
  • 対象会計期間：2026年3月期 第1四半期（2025年4月〜6月）
  • 配当支払開始予定日：中間配当は6月26日開催の定時株主総会で1株当たり5円を決議・実行（実行済）。通期計画は年間1株当たり10円（案）
• セグメント（説明会で言及された主な事業セグメント）
  • 賃貸事業：法人・個人向け賃貸管理・仲介、入居者獲得施策、ダイナミックプライシング等
  • 開発事業：物件受注・建築（既存オーナーの建替等含む）
  • ホテル等その他：海外（例：グアム）等（営業損失が継続する旨説明）

業績サマリー（第1四半期実績）

• 主要指標（第1Q実績）
  • 売上高：1,117億円（計画比 +1.6%／前期比 +2.6%）
  • 営業利益：122億円（計画比 +19.7%／前期比 +18.6%）
  • 経常利益：115億円（第1Qとしてはリーマンショック以降の最高益）
  • 当期純利益：5億円（6月末の自己新株予約権消却に伴う特別損失計上により前期比減益、ただし計画比では +165.6%）
  • 1株当たり利益（EPS）：約1.51円（資料上の数値）
• 進捗状況（中期経営計画／通期計画に対する進捗）
  • 通期計画比（賃貸収益等）：第1Qは計画を上回る進捗
  • 開発事業受注（通期計画に対する進捗、受注ベース）：受注棟数 37.5%、受注戸数 40.8%、受注高 41.0%（通期受注計画に対する進捗率）
  • 中期目標（例）：法人契約比率最終年度目標70%に対し、第1Q時点で法人比率 64.7%（過去最大）
• セグメント別状況（該当事項）
  • 賃貸事業：売上高の大部分を占める。成約家賃単価上昇と入居率の改善が寄与。
  • 開発事業：第1Q受注 30棟／449戸／受注高 41億円。採算は初期段階であり現時点の受注粗利率は概ね10〜15%レンジとの説明（将来的に調整予定）。
  • ホテルその他（グアム等）：観光客回復が十分でなく営業損失を計上中。売却に向けた進捗はなし。

業績の背景分析

• 業績概要（ハイライト）
  • 賃貸事業は法人需要が牽引、成約家賃単価は6月に大きく上振れし、入居率も6月時点で前年同月を上回る着地。
  • 売上高〜営業利益は計画超過。経常利益も増加。ただし自己新株予約権消却損を特別損失で計上したため純利益は前期比で減少（計画比では増加）。
  • 開発事業は今期より本格再開、第1Qは好スタート（受注高41億円）。
  • 資本政策（自己株TOB・新株予約権取得）により株式希薄化リスクが実質的に解消されたと説明。
• 増減要因
  • 増収要因：家賃単価上昇（主に法人需要）、入居率改善（法人・外国籍利用の増加）
  • 売上原価減：空室損失引当金の戻入（マイナス5.9億円）の計上により売上原価が低下
  • 販管費増：人件費増（待遇改善等で約7億円増）、完成工事補償費等（当期より施工不備対応費用を販管費計上）
  • 特別損失：自己新株予約権の消却損を6月末に計上（純利益を圧迫）
  • 為替差損や支払手数料等が営業外費用として発生（TOB関連）
• 競争環境
  • 法人需要の獲得が強みとして寄与（法人契約比率は65%超へ上昇）。
  • 競合比較等の具体数値は開示されていないため省略。
• リスク要因（説明会で示唆された外部リスク）
  • 季節性：第4四半期は入退去集中に伴う入居促進費・原状回復費増で利益が下押しされやすい構造
  • 為替変動：TOB関連で為替差損発生の例あり
  • 規制・社会的風評：外国籍受け入れに関する社会的議論（説明会では法人需要中心のため影響は限定的とする見解）
  • サプライチェーン・施工品質：開発事業の施工品質維持が重要（稼働・着工ペースは無理のない範囲で実施）
  • その他：グアムホテル等の海外事業は観光需要回復が前提

戦略と施策

• 現在の戦略（中期経営計画の主要点）
  • 賃貸事業の収益性向上：法人比率拡大（最終年度目標70%）、ダイナミックプライシング導入、自治体連携を通じた個人契約獲得強化
  • 開発事業の本格再開：既存オーナー中心の受注拡大、施工品質の最優先で無理のない受注ペース
  • 資本政策：希薄化抑制と上場企業としての独立性確保（自己株TOB・新株予約権取得）
  • 財務対応：コミットメントライン確保による資金調達選択肢の拡大（100億円、1年、無担保）
• 進行中の施策・進捗
  • 開発受注：第1Qで30棟・449戸・41億円受注（通期受注計画に対し約4割の進捗）
  • 資本政策：5月27日発表のTOB（公開買付け）と自己新株予約権取得を実行。TOBは買付けが完了（買付期間終了6/24、決済7/16）。自己新株予約権は6月末に全て消却。
  • コミットメントライン：みずほ銀行と100億円の契約（7/31付、期間1年、無担保・無保証）。現時点で借入実行は予定なし。
  • 入居率向上施策：ダイナミックプライシング、自治体との協定締結（大阪府、熊本県、高知県、日立地区産業支援センター等）
  • 施工不備対応：従来は特別損失計上していた費用を今期から販管費へ振替（完成工事補償費等）
• セグメント別の主な施策と成果
  • 賃貸：法人契約比率拡大（64.7%）、外国籍利用割合増（11.9%）、成約家賃単価上振れ（インデックス112）
  • 開発：受注再開・着実な受注（初期粗利率は10〜15%で受注）、施工・品質管理体制強化
  • 海外（ホテル等）：グアムは観光回復見通しが立つまで売却等の動きは限定的

将来予測と見通し

• 今期（通期）業績予想（会社公表の通期目標に対する概況）
  • 第1Qは計画超過で推移。第2Q以降は特別損益発生は想定しておらず、季節性を踏まえた通常の収益構造での推移を見込む（ただし第4Qはコスト先行の傾向）。
  • 開発受注の通期目標に向けては第1Qで好スタート（受注高で約41%の進捗）。
  • 会社側の具体的な通期数値予想（売上・営業利益等の修正値）は説明資料中では示されていないため、詳細は決算短信等で確認が必要。
• 中長期計画
  • 法人契約比率を最終年度70%へ引上げ（第1Qは64.7%）
  • 配当性向30%（2028年3月期目標）を掲げるが、達成時期は事業・収益の積み上げに依存。会社は可能な限り前倒しで達成したい旨コメント。
• マクロ経済等の影響
  • 為替：TOB関連で為替差損の発生例あり
  • 需要動向：建設プロジェクトや地域の再開発状況により地域別入居率が変動（北陸・中国・九州等で差異）
  • 労働需給：法人（派遣・宿泊・飲食等）需要の回復が賃貸需要を牽引

配当と株主還元

• 配当方針
  • 賃貸事業からの継続的なキャッシュ創出を踏まえ、安定した株主還元を目指す旨表明。最終的に配当性向30%（2028年3月期目標）を掲げる。
• 配当実績
  • 2025/3期：年間 10円（中間 5円／期末 5円）
  • 2026/3期（予定）：年間 10円（中間 5円を6月26日総会で決議・実行）
• 特別配当
  • 今回のTOB等に伴う特別配当はなし（特別配当の言及なし）

製品・サービス（事業内容）

• 主要製品・サービス
  • レオパレスブランドの賃貸物件管理・仲介（法人・個人向け）、家具家電付賃貸等
  • 新築開発受注・建替（開発事業）
  • 海外ホテル運営（例：グアム、現状は営業損失）
• 販売状況・顧客層
  • 法人契約（社員寮・派遣先等）が拡大（法人比率 64.7%、外国籍の法人利用増）
  • 個人・学生向けは引き続き施策実施中（ダイナミックプライシングや自治体連携で獲得強化）
• 協業・提携
  • 地方自治体等との協定：大阪府、熊本県、高知県、日立地区産業支援センター等と外国籍支援で連携
  • フォートレスグループ等の大株主との協業関係は、利益が見込める分野で継続可能とする見解

重要な注記

• 会計方針・処理
  • 前期まで特別損失として処理していた施工不備対応費用を今期から販管費へ振替（注記あり）
• 資本政策関連（特記事項）
  • 自己株式TOB：公開買付価格 522円／買付株数 約1.37億株（総額 約716億円）、決済は7月16日完了
  • 自己新株予約権取得：取得価格 383円、取得株数 約2,600万株相当（総額 約100億円）、6月末までに消却
  • これら合計の費用は約816億円だが、2020年発行の一部新株予約権行使で約190億円のキャッシュインがあり、実質的なキャッシュアウトは約626億円との説明
  • TOB・減資（資本金・資本準備金の額の減少）は、決済・効力発生日（7月16日、7月31日）により第1Q決算書（6月末時点）には未反映 → 第2Q以降のBSに反映予定
• 財務面
  • 第1Q末 現預金：約1,054億円（千鳥合同会社による新株予約権一部行使の影響）、自己資本比率 約42.9%
  • 7月31日付でコミットメントライン（みずほ銀行、100億円、1年、無担保）を締結（現時点で借入実行予定なし）
• その他（今後のイベント等）
  • 自己株式の処分方針（取得した自己株の扱い）については現時点で未定（検討中）
  • グアムホテル売却については目処立たず（観光回復待ち）

以上。必要であれば、各数値の出典ページ（資料の該当スライド番号）を併記してさらに分解した「セグメント別PL」「月次入居率推移」等の表にまとめます。どの箇所を深堀りしますか？

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

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