地主（3252）企業分析レポート
株価（終値）：2,917円（2025-10-17）
時価総額：629億円／配当利回り（予想）：3.43％／PER（予想）：9.85倍／PBR（実績）：1.30倍
1. 企業情報
- 概要と事業内容
- 地主株式会社（旧 日本商業開発）は、土地に特化した不動産投資「JINUSHIビジネス」を主力とする不動産会社。
- 特徴：土地（底地）を取得し、テナントと長期の定期借地契約を締結。建物投資はテナント側が負担するため、同社は建物を保有せず、災害・減価・設備投資負担の影響を受けにくいのが特徴。
- 収益源：
- 不動産投資（フロー＋ストック）：物件売却益・地代収入等（売上の約96％、2024年12月期実績）
- 不動産賃貸（サブリース等）
- 資産運用（私募REIT「地主リート」等の運用報酬）
- 企画・仲介（その他）
- 本社：東京都千代田区丸の内／設立：2000年／従業員：115名
2. 業界のポジションと市場シェア
- ポジション
- 底地・定期借地の組成・売却に特化したニッチ分野でプレゼンス。テナント誘致・スキーム組成に強み。
- 私募REIT（地主リート）の運用を通じ、パイプラインの循環（取得→運用→売却）が機能。AUM拡大が成長ドライバー。
- 競争優位と課題
- 優位性：建物を保有しないため資本効率が比較的高く、自然災害・設備更新リスクの影響が相対的に小さい。テナント（スーパー、ホスピス等）の実需系案件で安定性を志向。
- 課題：取引はフロー色が強く、期ズレによる業績変動が大きい。金利上昇局面では資金調達コスト上昇。仕入・売却環境（CRE/PRE動向、資産売却需要）への依存度も高い。
- 市場シェア
- 定量的なシェアは非開示（–）。不動産サービス大手と比べると専門特化型のプレーヤー。
3. 経営戦略と重点分野
- ビジョン・戦略
- 「土地に投資する金融商品化ビジネス（JINUSHIビジネス）」を軸に、売却フローと安定的なフィー・地代のストック収益を併走。
- 私募REITの資産規模拡大により、安定的な運用報酬（ファンドフィー）を積み上げ、収益のブレを緩和。
- 中期計画の重点施策
- 仕入加速：2025年は1～7月で累計700億円の仕入に到達し、年次目標を早期達成。
- 地主リートのAUM拡大：取得時鑑定評価額ベース2,576億円→短中期3,000億円、早期5,000億円を目標。
- 期ズレ平準化：下期計上を見込む案件組成を継続、通期ガイダンス（売上700億円、営業益95億円、純益61億円）は据え置き。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデル
- フロー：底地案件の開発・売却による売上・利益が期中に集中（ボラティリティ要因）。
- ストック：地代収入・サブリース・ファンドフィーで収益の基盤を強化。
- 持続性評価（観点）
- ニーズ面：企業のCRE/PRE（保有不動産の最適化）促進、東証の資本効率要請が追い風。
- 金利環境：調達コスト上昇は利鞘圧迫要因。期ズレ・在庫（水準の高い販売用不動産）の管理が鍵。
- テナント信用：生活密着型テナント（スーパー等）中心で比較的ディフェンシブだが、与信分散・契約年数・更新条件が重要。
5. 技術革新と主力製品
- 技術・スキーム
- 独自性は「建物非保有×長期定借×私募REIT運用」の組み合わせにあり、証券化・ファンド運用の組成力がコアコンピタンス。
- 主力領域
- 底地投資案件（実需テナント向け）、地主リート関連の運用ビジネスが収益を牽引。
6. 株価の評価（バリュエーション）
- 現在値：2,917円
- 指標（会社予想・実績）
- EPS（予想）：296.16円 → PER（予想）：9.85倍
- BPS（実績）：2,237.86円 → PBR：1.30倍
- EV/Sales（LTM概算）：約1.89倍（EV≈989億円＝時価総額629億円＋純有利子負債約352億円）
- 参考比較（業界平均）
- 業界平均PER：13.6倍、PBR：1.6倍
- 相対評価：PER・PBRは業界平均を下回る水準。EV/Sは目安値（業界中央値情報は–）。
- 参考シナリオ（単純比較）
- 業界平均PER適用価格：296.16円×13.6倍 ≈ 4,028円
- 業界平均PBR適用価格：2,237.86円×1.6倍 ≈ 3,581円
- 注：単純比較であり、成長・収益性・リスク差異は未調整。
7. テクニカル分析
- トレンド
- 直近10日：3,080円台から2,900円前後へ下落基調。終値は2,917円。
- 50日移動平均：2,925円、200日移動平均：2,331円
- 現在値は50日線付近、200日線上で中期は上昇トレンド、短期はやや調整。
- 位置
- 年初来高値：3,150円（現状比 -7％程度）／年初来安値：1,750円（現状比 +67％程度）
- 高値圏と安値圏の中間～やや上位レンジに位置。
- 需給
- 信用買残：78.8万株、信用倍率：25.74倍（買い長）。短期の需給は変動しやすい構造。
8. 財務諸表分析
- 売上・利益（百万円）
- 売上高：2021年56,177 → 2022年49,887 → 2023年31,597 → 2024年57,068 → LTM 51,955
- 営業利益：2021年5,475 → 2022年6,411 → 2023年6,155 → 2024年8,677 → LTM 5,773
- 当期純利益：2021年3,124 → 2022年3,641 → 2023年4,709 → 2024年6,087 → LTM 3,625
- コメント：フロー依存により期ズレで変動。LTMでは前年（2024年）比で減益。
- 収益性（LTM）
- 粗利率：約20.2％（10,501/51,955）
- 営業利益率：約11.9％
- 当期純利益率：約7.0％
- ROE：8.77％（実績ROE16.03％は2024年基準）／ROA：3.24％
- キャッシュフロー（LTM）
- 営業CF：▲14.5億円、レバードFCF：▲48億円（在庫・仕入の影響で変動）
- 財政状態（直近四半期）
- 現金：269.9億円／有利子負債：622.1億円 → 純有利子負債：約352億円
- 自己資本比率：38.6％（短信ベースでは40.1％）
- 流動比率：1,474％（販売用不動産の比重が高く見かけ上高水準）
- D/E（Debt/Equity）：約134％、Net Debt/EBITDA（概算）：約5.8倍、金利負担許容度（EBIT/金利）：約7.5倍
- 四半期動向（2025年上期）
- 売上：398億円（前年比▲11％）／営業益：40.6億円（▲42％）／純益：27.8億円（▲47％）
- 通期は下期偏重計画を前提に会社予想据え置き。
9. 株主還元と配当方針
- 配当
- 年間配当（予想）：100円（中間50円・期末50円、各5円の記念配当含む）
- 予想配当性向（予想EPSベース）：約34％／トレーリング配当性向：57.7％
- 5年平均利回り：3.23％
- 自社株
- 自己株式：4.11％（88.7万株）を保有（継続的な買付の有無は–）。
- イベント
- 権利落ち予定日：2025-12-29
10. 株価モメンタムと投資家関心
- モメンタム
- 直近は反落基調（3,100円超から2,900円付近へ）。50日線近辺での攻防。
- 200日線は上向きで中期は堅調トレンド維持。
- 投資家関心・材料
- 私募REITのAUM拡大、仕入進捗、下期の売却計上タイミングが関心事。
- 金利動向（資金調達コスト）と不動産売買市場の流動性が株価感応度の高い要素。
- 信用買い長の需給は短期ボラティリティ要因。
11. 総評
- 地主は「建物を持たない」底地×定期借地モデルと私募REIT運用を組み合わせた独自モデルで、フロー（売却）とストック（地代・フィー）の両輪で収益化する。災害・設備投資リスクを抑えつつも、期ズレ・金利・仕入環境に業績が左右されやすい点が特性。
- 2025年上期は減益だが、下期偏重の計画と仕入進捗（年次目標を7月に達成）を踏まえ、通期予想は据え置き。私募REITの資産規模拡大が中期的な収益の安定化に寄与。
- バリュエーションはPER・PBRとも業界平均を下回る水準にあり、足元は50日線付近での持ち合い。短期は需給や金利、案件計上のタイミングに左右されやすい。
12. 企業スコア
- 成長性：C
- 根拠：LTM売上成長率は前年（2024年）比で減少（約▲9％）。四半期ベースでも前年比減収減益。フロー特性による変動が大きい。
- 収益性：B
- 根拠：LTM営業利益率約12％、純利益率約7％。安定した水準だが、直近は前年より低下。
- 財務健全性：B
- 根拠：自己資本比率38.6％、Current Ratio高水準、D/E約134％。在庫・レバレッジ水準は中位。
- 株価バリュエーション：A
- 根拠：PER（予想）9.85倍、PBR1.30倍と業界平均（PER13.6倍、PBR1.6倍）を下回る。EV/S約1.9倍は参考値。
参考データ抜粋
- 通期会社予想（据え置き）：売上700億円、営業益95億円、純益61億円、EPS予想295.54～296.16円
- 重要日程：2025年8月上旬 決算発表ウィンドウ／2025年12月29日 権利落ち予定日
- 直近株価水準：50日線2,925円、200日線2,331円、年初来高値3,150円・安値1,750円、Beta 0.11（低ボラティリティ）
企業情報
| 銘柄コード | 3252 |
| 企業名 | 地主 |
| URL | https://www.jinushi-jp.com/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。
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