決算説明：地主（3252）

2025年12月期第2四半期決算説明資料

地主株式会社（証券コード：3252） — 2025年12月期 第2四半期 決算説明資料（要約）

出典：2025.8.14 配布資料（決算説明資料、PDF）

基本情報

• 企業概要
  • 会社名：地主株式会社（JINUSHI Co., Ltd.）
  • 主要事業分野：土地のみを取得・賃貸する「JINUSHIビジネス」（定期借地権を活用した底地開発・売却）、資産運用（地主プライベートリート等）、不動産賃貸、一般投資家向け商品（地主倶楽部）等
  • 本社：東京都千代田区丸の内一丁目5番1号 新丸の内ビルディング 13F
  • 設立：2000年4月7日
  • 資本金：6,461百万円（2024年12月末）
  • 組織形態：監査等委員会設置会社（指名・報酬委員会設置）
  • 上場：東京証券取引所プライム（証券コード 3252）
  • 代表者：代表取締役社長 西羅 弘文
  • 連結従業員数：116名（2025年8月時点）
• 説明会情報
  • 開催日時：2025年8月14日（資料日付）
  • 説明会形式：–（資料に明示なし）
  • 参加対象：投資家・アナリスト等（IR資料想定）
• 説明者
  • 発表者（役職）：代表取締役社長 西羅弘文（資料に代表氏名記載）。その他の発表者の詳細は資料上に明示無し（–）。
  • 発言概要：本四半期は売上・利益が前年同期比で減少したが、今期は主に下期に利益計上を想定しており期初想定どおりの進捗。仕入（契約ベース）を加速し、7月時点で今期の仕入目標700億円以上に到達。中期計画（2026年12月期）当期純利益70億円達成へ順調に進捗すると説明。
• 報告期間
  • 対象会計期間：2025年12月期　第2四半期（資料タイトル）
  • 決算説明資料公表日：2025年8月14日
  • 決算報告書提出予定日：–（資料に明示なし）
  • 配当支払開始予定日：–（資料に明示なし）
• セグメント（資料での区分）
  • フロービジネス：不動産投資事業における売却収益（売却益中心）
  • ストックビジネス：保有中の賃貸収益（不動産投資事業の賃貸収益）＋不動産賃貸事業＋資産運用事業（地主リート運用報酬等）
  • その他：仲介手数料等

業績サマリー（25/12期 第2四半期：2025年2Q）

• 主要指標（25/12期2Q 実績、単位表記は資料に準拠）
  • 売上高：39,816百万円（約398億円）　前年同期比 ▲11.4%
  • 売上総利益：6,518百万円　前年同期比 ▲30.7%
  • 営業利益：4,057百万円　前年同期比 ▲41.7%
  • 経常利益：3,174百万円　前年同期比 ▲55.3%
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：2,780百万円（約27億円）　前年同期比 ▲47.0%
  • 1株当たり当期純利益（EPS）：134.99円
  • 売上高当期純利益率：7.0%
• 通期（25/12期）業績予想と進捗
  • 通期予想（25/12期）：売上高 70,000百万円、営業利益 9,500百万円、経常利益 8,000百万円、当期純利益 6,100百万円
  • 2Q進捗率：売上高 56.9%、営業利益 42.7%、経常利益 39.7%、当期純利益 45.6%
• 仕入（契約ベース）
  • 2Q累計（1月〜6月）：285億円（契約ベース）
  • 7月時点累計：700億円（目標達成）
• セグメント別状況（25/12期2Q vs 24/12期2Q）
  • フロービジネス（売上高ベース）：37,823百万円（25/12期2Q）←前期比減（42,968百万円→37,823百万円）
  • フロービジネス売上総利益：4,801百万円（利益率低下、主因は1Qで計上した利益率の低いウェアハウジング案件）
  • ストックビジネス（安定収益）：1,989百万円（ほぼ前期水準、着実に積上げ）
  • その他：微少

業績の背景分析

• 業績概要・ハイライト
  • 2Qは売却額の減少と、1Q計上の利益率の低い案件（ウェアハウジング等）により減収減益。
  • ただし会社は通期で主に下期に利益を計上する計画を維持しており、期初想定どおりの進捗と説明。
  • 仕入は加速しており、7月時点で通期目標（700億円）に到達。更なる仕入拡大を目指す。
• 増減要因（資料の指摘）
  • マイナス要因：
  • 売却額の減少（フロー収益の減少）
  • 売却利益率の低下（主に利益率の低いウェアハウジング案件が影響）
  • JINUSHI USA への円建貸付の為替換算による為替差損等（営業外費用増加）
  • プラス要因：
  • 豪州子会社の清算に伴う特別利益計上（特別利益 626百万円を計上）
• 競争環境・競争優位性の変化
  • 優位性：
  • 「底地（土地のみ）特化」のビジネスモデルと長年の実績（創業25年）
  • 地主リート（底地特化型私募リート）を自グループで運用し、売却先・需要の確保が可能
  • 月平均600件超の用地情報、累計開発実績456案件・約5,672億円（2025年6月末時点）
  • テナント退去事例は非常に少なく（資料：2件のみ）
  • 地主リートの資産規模：2,576億円（資金需要の継続）
  • 市場環境：
  • 東証改革、投資家（PE等）からのCRE見直し、建築費上昇が「土地のセール＆リースバック」等の仕入機会を増加させている点を追い風とする
• リスク要因（資料にも記載）
  • 売却タイミングに依存する収益構造（売却時期の前倒し/後ろ倒しにより四半期で業績の変動が生じる）
  • 為替影響（海外貸付等による為替差損益）
  • 法的係争（BALM／旧ビッグモーターとの訴訟：約65億円を請求。現時点で係争中。会社は業績への悪影響はないと説明。違約金受領時には特別利益として計上予定）
  • 金利上昇・調達環境、建築費等コスト動向、テナント信用リスク、REITや投資家の需要変化

戦略と施策

• 現在の戦略（中期経営計画 2022–2026）
  • 中期目標（2026年12月期）：売上高 1,000億円、当期純利益 70億円、地主リート資産規模 約3,000億円、ROE 約13%、自己資本比率 30%以上
  • 3つの成長戦略：
  • テナント業種の多様化（ホスピス、老人ホーム、物流など社会インフラ分野拡大）
  • 事業エリアの拡大（国内主要圏の拡充、米国注力）
  • 土地のセール＆リースバック提案（上場企業等のCRE見直しを機会に）
• 進行中の施策（具体例）
  • 仕入拡大：多様な仕入手段の構築（既存底地、新規開発、セール＆リースバック）
  • 戦略的パートナーシップ：KKRグループ等との協業（タンクターミナル案件等）
  • 大手テナントとの協業：イオンリテール案件（イオンモール日根野）等
  • デベロッパー連携：大和ハウス工業との協業（素地売却など）
  • SPCを活用した長期賃貸事業（所沢トコトコスクエア等、読売グループ・西武グループとの共同事業）
  • CRE領域・AI活用：ククレブ・アドバイザーズ（CRE領域ノウハウとAI不動産テック）と業務提携、情報連携・共同投資・システム共同開発
• セグメント別施策と成果
  • フロービジネス（売却益）：案件の選定を保守的に行い、当期純利益成長目標を優先。売却は主に下期に計上する計画。
  • ストックビジネス（運用収益）：地主リートの資産拡大・運用報酬増加によりストック収益拡大を推進。目標はストックで固定費を賄える規模へ。
  • 地主倶楽部（個人向け商品）：小口化商品の展開（想定利回り 3～7%程度）。6号案件まで募集完了、7号は2025年9月予定。

将来予測と見通し

• 次期（通期）業績予想（25/12期）
  • 売上高：70,000百万円
  • 営業利益：9,500百万円
  • 経常利益：8,000百万円
  • 当期純利益：6,100百万円（会社は「当期純利益61億円予想を上回る、過去最高益を目指す」と表明）
  • 進捗：2Q時点で当期純利益進捗率は45.6%（主に下期に利益計上想定）
  • 予想の立て方：当期純利益を重視し、必要売上総利益を算定・保守的に売却案件を選定する旨を明示
• 中長期計画（進捗）
  • 中期計画（2022–2026）：当期純利益70億円（2026年）、地主リート資産規模3,000億円目標に向け順調に推移と説明（地主リート資産 2,576億円：2025年6月末時点）
  • 会社は通期・中期ともに「利益成長（当期純利益）を重視」する方針
• マクロ経済の影響
  • 為替：海外関連（米国貸付等）の為替変動が営業外損益に影響
  • 金利・資金調達：変動金利での長期借入中心。借入は長期化（8年以上が大半）で調達・返済を物件毎に設定。金利上昇はコスト増のリスク。
  • 建築費上昇：建築費上昇はテナントの素地売却ニーズを増加させ、仕入機会となる一方、テナント側収益圧迫のリスクも存在。

配当と株主還元

• 配当方針
  • 「利益成長とともに増配を目指す（累進配当）」を基本方針
• 25/12期（予想）配当
  • 現金配当（予想）：合計 100円／株（中間 50円、期末 50円）
  • 内訳：普通配当 90円（前期比＋5円）＋創業25周年記念配当 10円（今回）
• 直近の配当実績（抜粋）
  • 24/12期：合計 85円（中間 42.5円、期末 42.5円）
  • 配当性向の目安：資料で変動（24/12期配当性向 約25.4%）
• 特別配当
  • 25/12期は創業25周年記念配当 10円を計画（特別配当的要素）
• 株主還元関連
  • 2024年7月に公募増資・自己株式の売出しを実施（約82億円調達）し、仕入加速に備えた資金調達は完了。株主還元は利益成長と両立させる方針。

製品・サービス（事業内容）

• 主力ビジネス（JINUSHIビジネス）
  • 土地のみを取得し、テナントと20〜50年程度の定期借地権設定契約を締結。建物はテナントが建設・保有・運営（追加投資不要）、土地の賃料（借地料）を長期安定のキャッシュフロー源泉とする点が特徴。
  • ビジネスの流れ：仕入→テナント契約→工事着工→竣工→地主リート等へ売却→運用（地主リートが長期保有）
  • 強み：在庫リスクがない（テナント契約締結後に土地を取得）、高回転（仕入から売却まで約1年〜1年半）、IRR実績平均 42.7%（投資・回収案件実績）
• 地主リート（地主プライベートリート投資法人）
  • 資産規模：2,576億円（2025年6月末時点）、物件数 188、分配金利回り 約4%、LTV 約30%（資料）
  • 私募リートとして機関投資家中心に資金を長期運用。地主リートが「安定地主」としてテナントに安心感を提供する仕組みが競争優位。
• 地主倶楽部（一般投資家向け不動産金融商品）
  • 小口（10万円から）で底地型商品を提供。想定利回り 3.0〜7.0%程度。6号案件まで募集完了、7号は2025年9月募集予定。
• 協業・提携（主要事例）
  • KKR（KKRグループ）との戦略的パートナーシップ（タンクターミナル案件）
  • イオンリテール（イオンモール日根野：土地取得、建物はイオンリテール取得）
  • 大和ハウス工業（素地売却協業）／読売・西武グループ（SPC長期賃貸事業）
  • CRE領域のAI活用：ククレブ・アドバイザーズ（CRE提案ノウハウ×不動産テック）との業務提携

重要な注記

• 会計・報告上の特記事項
  • 為替影響：JINUSHI USA への円建貸付金の期末レート換算・洗替に伴う為替差損益が営業外に発生する可能性あり（資料注記）
  • 2016年に連結子会社化したニューリアルプロパティの豪州子会社清算に伴う特別利益が計上（25/12期2Qで特別利益 626百万円）
  • 決算期変更に伴い20/12期は9ヶ月決算である点に留意
• 係争（訴訟）関連
  • BALM（旧ビッグモーター）との係争：地主は契約違反を理由に違約金等（約65億円）を請求。現在係争中。会社は現時点で2025年業績への悪影響はないと説明。違約金受領時は特別利益として計上予定。
• 財務上の注意点
  • 財務指標（25/12期2Q末）
  • 総資産：115,400百万円
  • 流動資産：92,462百万円（内、現金及び預金 26,991百万円）
  • 販売用不動産残高：63,883百万円（前期末比 ▲6,787百万円）
  • 純資産：46,455百万円（自己資本比率 40.1%）
  • ネットD/Eレシオ：0.76倍、DCR（債務回収比率）：129.4%
  • 財務戦略：自己資本比率 30%以上、ROE 約13%目標。外部格付（JCR）BBB＋等の記載あり。融資枠・コミットメントライン等で流動性確保（資料参照）。
• その他（今後のイベント等）
  • 中期経営計画に関する進捗、地主リートの増資・資産規模拡大動向、仕入進捗（通期目標700億円、7月で達成済）等に注目。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。

本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。

投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。

なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。