決算説明：グッドコムアセット（3475）

2025年10月期 第３四半期　決算説明資料

決算説明（資料）要約 — 株式会社グッドコムアセット（2025年10月期 第3四半期）

※出典：提供いただいた「2025年10月期 第3四半期 決算説明資料」（対象期間：2024/11/01〜2025/07/31、資料作成日 2025/09/12）。不明点は「–」と記載。

基本情報

• 企業概要
  • 企業名：株式会社グッドコムアセット
  • 主要事業分野：投資用新築マンションの企画・開発・販売・管理（自社ブランド「GENOVIA」）、賃貸管理、家賃債務保証、不動産ファンド運用、IPO/IRコンサル等
  • 代表者名：代表取締役社長 長嶋 義和
• 説明会情報
  • 開催日時（資料作成年）：2025年9月12日（資料日付）
  • 説明会形式：–（資料は作成・公表済。開催形式は明記なし）
  • 参加対象：–（投資家向け資料/IR用）
• 説明者
  • 主な説明者：代表取締役社長 長嶋 義和（資料中に代表が決算説明等の対応者として記載）
  • 発言概要（資料に基づく要旨）：
  • FY2025 3Q累計の業績報告（売上・利益の着地と要因説明）
  • 第3号ファンドの組成、第4号ファンド組成予定（約200億円）、Livenup Groupの連結子会社化、日成アドバンスとの資本業務提携等の戦略的施策の説明
  • 広告投資（新CM・スポンサー）、福証重複上場記念の株主優待・株主還元実施等の説明
• 報告期間
  • 対象会計期間（四半期累計）：2024年11月1日～2025年7月31日（FY2025 第3四半期）
  • 決算説明資料作成日／公表日：2025年9月12日（資料日付）
• セグメント（資料記載）
  • ホールセール（法人への1棟販売等）
  • リテールセールス（個人投資家への戸別販売）
  • リアルエステートマネジメント（建物管理・賃貸管理・家賃債務保証等）
  • その他（IPO・IRコンサルティング、不動産小口販売等）
  • 追加（FY2025第3Q以降の取り扱い）：Livenup Group（戸建販売・中古住宅リノベ・賃貸管理等）を連結セグメントに追加（来期から通期でフル連結予定）

業績サマリー（FY2025 第3四半期 累計）

• 主要指標（連結、単位：円）／前年同期比（YoY）
  • 売上高：249.0億円（△26.7%）
  • 売上総利益：42.9億円（△20.3%）
  • 販売費及び一般管理費：31.5億円（＋24.6%）
  • 営業利益：11.4億円（△60.0%）
  • 経常利益：9.7億円（△60.2%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：5.2億円（△67.7%）
  • 1株当たり利益（EPS）：–（資料に明示なし）
• 販売実績・進捗
  • 20棟、761戸の販売（前期：27棟、1,151戸）
  • 今期販売761戸のうち当期中に仕入れて販売した戸数：118戸（＝期中仕入→即販売が粗利率を押し下げた要因）
• 中期経営計画や年度目標に対する進捗状況
  • 中長期（5カ年）目標としてFY2030に売上高6,000億、営業利益600億（CAGR ≧40%）を掲示。第1期（FY2025）は戸建事業子会社化や関西提携等を実行。具体的な今期通期目標の達成率は非開示。
• セグメント別状況（資料に明示されたポイント）
  • リテールセールス：赤字転落（セグメント損失約6.2億円） — 主因は主要顧客（公務員層）の動きと物価高に伴う販売不振
  • ホールセール：ファンド等での売上は4Qに集中見込み（第4号ファンドの組成予定により下期に売上計上予定）
  • Livenup Group：戸建販売は好調、PLは4Qより連結（FY2026は通期で寄与見込み）
  • 詳細なセグメント売上構成比・各セグメント売上高は資料上は未細分開示

業績の背景分析

• ハイライト・トピックス
  • 第3号ファンド（111億規模）組成に伴う影響で粗利率が低下（ファンド組成で外部売却の粗利が相対的に低下）
  • 仕入の拡大により棚卸資産が増加（貸借対照表上の販売用不動産等が増加）
  • M&A（Livenup Groupの株式取得）や日成アドバンスとの提携等で事業領域拡大を推進
  • 広告・IR強化（山下智久氏起用の新CM放映、東京ヴェルディ等スポンサー）、福証重複上場記念の株主還元等の実施
• 業績増減要因（資料上の説明）
  • 売上減（YoY △26.7%）：主に売上タイミングが4Qに集中している点と販売戸数減少（物件不足・顧客側の購買力低下）が影響
  • 粗利率低下：外部ファンド組成（粗利率が相対的に低い）、今期中に仕入れて販売した物件の比率上昇、主要顧客（公務員等）の購買停滞
  • 販管費増（＋約6.3億円）：M&A関連費用（株式取得手数料やDD費用 約2億円）、CM・スポンサー等広告費 約2.5億円、株主優待費用 約3億円、仕入拡大に伴う登記等費用 約1億円 等
• 競争環境・優位性（資料から読み取れる点）
  • 供給エリア：東京23区を中心に1都3県、最近は関西（大阪）や九州拡大に注力（日成アドバンス提携等）
  • 優位性：自社ブランド「GENOVIA」の供給実績（東京23区近接駅徒歩10分圏中心、累計多数棟）、スケールメリットを活かした大型仕入の増加によるコスト圧縮
  • 市場シェアや主要競合との詳細比較データは資料上未開示（→–）
• リスク要因（資料から想定される外部リスク）
  • 需給・需要リスク：物価高・金利・購買力低下（特に主要顧客層）による販売停滞
  • 財務リスク：仕入拡大に伴う有利子負債の増加（FY2025 3Q 有利子負債 366.1億、依存度 68.7%）、自己資本比率低下（35.3%→24.8%）による資本構成の悪化
  • 建設・資材コストやサプライチェーン（資材高騰）は資料内でも言及（大型物件のスケールで圧縮を図る戦略）
  • 規制・地域リスク（民泊・インバウンド等の政策変化）等

戦略と施策

• 中長期戦略（5カ年計画の要旨）
  • 目標：FY2030に売上高6,000億、営業利益600億（CAGR 約40%超）
  • 成長ドライバー：不動産ファンドへの物件供給拡大（私募→私募リート→上場リートのフェーズ）、積極的なM&Aで事業領域の水平・垂直拡大（戸建、ホテル、デベロッパー、建設等）
• 進行中の主要施策（資料で提示）
  • 不動産ファンド：第1〜第3号に続き第4号ファンドを2025年9月に組成予定（当初予定の第4号＋第5号を一本化、総資産額 約200億円目標）
  • M&A：Livenup Groupを連結子会社化（戸建・中古住宅の事業領域参入、PLは4Qから連結）
  • 資本業務提携：日成アドバンスと提携し関西エリア仕入を拡大（今期2棟仕入済、1棟検討中）
  • 新商品・ブランド：よりハイブランドの賃貸マンションシリーズ立上げ（年内4棟着工予定）
  • マーケティング/IR強化：新CM放映、IRフェア出展、福証重複上場を機に九州展開・個人株主拡大施策（記念優待等）
• セグメント別施策と進捗
  • ホールセール：高資産価値物件の大型仕入・機関向け販売（丁寧な1棟販売）
  • リテールセールス：富裕層向け「ウェルス・コンサルティング部」新設（物価高でも購買可能な高所得者層をターゲット）
  • リアルエステートマネジメント：賃貸管理・家賃保証の強化でストック収入を拡大（M&Aにより管理戸数増加を狙う）
  • Livenup Group：戸建・中古再販での収益拡大、来期以降フル寄与見込み

将来予測と見通し

• FY2025（通期）見通し（資料の言及）
  • 売上高：非開示（資料で売上高予想は非開示との記載）
  • 営業利益：FY2025予想 営業利益 58.8億円（資料内の予想値）
  • 根拠：4Qにファンド販売や1棟販売を計上予定であること、Livenup GroupのPL連結（4Qから寄与）、第4号ファンド組成（200億規模）等の下期想定が寄与
• 中長期計画の進捗可能性
  • 第1期（FY2025）はM&A（戸建1社連結化）・関西提携を実施。5カ年での売上10倍（FY2024→FY2030）を目標に中期経営計画を策定中。成長達成はM&Aとファンド・リート推進の実行に依存。
• マクロ要因の影響
  • 為替は直接的な主要論点ではないが、資材価格・施工コストや金利（借入コスト）上昇が仕入コスト・資金調達に影響。物価上昇が個人顧客の購買力を圧迫している点を資料でも指摘。大阪万博・IR等の地域イベントは関西エリアの需要を後押しする要因として言及。

配当と株主還元

• 配当方針（資料）
  • FY2025から配当性向35%を目標に毎期配当する方針（継続的な配当方針の明示）
  • 加えてTSR（株主総利回り）の拡大を重視、自己株式取得も活用
• 配当・株主還元の実績・施策
  • 配当の推移：上場来8期連続増配、FY2025想定の普通配当等含めた図示（資料）
  • 自己株式取得実績：合計取得株数 261万株、取得総額 1,751百万円（内 第4回 FY2025：82万株 764百万円）
  • 福証（福岡証券取引所）重複上場記念 記念株主優待（デジタルギフト）実施：
  • 基準日：2025年5月末日・2025年10月末日
  • 500株〜999株：各20,000円分（年間40,000円）
  • 1,000株以上：各50,000円分（年間100,000円）
  • 記念優待利回り（最低保有株数ベースの試算／資料参照）：約5.0%（500株時）、配当＋優待利回りで約7.8%等（2025/9/11終値ベースで算出）
• 特別配当：記念優待等は実施。特別現金配当の記載はなし（特別配当そのものは資料上なし）

製品・サービス（主要）

• 主要製品・ブランド
  • GENOVIAシリーズ（自社ブランド・投資用新築マンション） — 東京23区を中心に供給実績多数
  • 新ハイブランドマンションシリーズ（賃貸想定、総額50億円以上、特徴：屋上スカイテラス・保育施設フロア・大型機械式駐車等。年内4棟着工予定：新宿、浅草、赤羽、御嶽山等）
• サービス
  • 不動産管理（入居者募集・維持管理）、家賃債務保証（ルームバンクインシュア）、資産運用（投資顧問）、IPO/IRコンサル等
• 協業・提携
  • 日成アドバンス（資本業務提携）：関西エリア（大阪中心）での物件仕入・供給拡大（今期2棟仕入、1棟検討中）
  • Livenup Groupの連結子会社化（戸建・中古住宅事業領域のM&A）
  • 出資先の上場支援等（キャピタルサポート関連の支援実績）

重要な注記

• 会計・連結の取扱い
  • Livenup Groupの貸借対照表を当該第3Qより連結（資料明記）→ 連結BS・PLに影響
  • 固定資産・有利子負債は日成アドバンス株式取得やLivenup株取得、第3号ファンドへの出資等で増加
• 財務上の留意点（資料より）
  • 資産合計の増加（394.6億→532.9億）、棚卸資産の増加（240.9億→375.5億）、有利子負債の増加（198.2億→366.1億）、自己資本比率低下（35.3%→24.8%）等、仕入拡大に伴うレバレッジ上昇
• その他（重要イベント等）
  • 第4号ファンド組成予定（2025/9/30目標、約200億）→ 4Q計上見込み
  • Livenup GroupのPLは4Qから連結、来期は通期でフル連結予定（業績貢献期待）
  • IR活動：JPX日経中小型株指数に6年連続選定、IRフェア出展（2025/9/26-27）
  • 福証（福岡証券取引所）重複上場実施・記念優待実施

必要に応じて、以下の追加情報を整理します（ご希望があればご指示ください）。
– セグメント別の詳細数値（売上・利益内訳）があるページの抜粋整理
– 貸借対照表・キャッシュフローの詳細分析（流動性・資金繰りの観点）
– パイプライン（77棟5,373戸・仕入総額1,180億相当）を期別・地域別に整理した表

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。

本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。

投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。

なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。