グローバル・リンク・マネジメント（3486）企業分析レポート
株価: 2,628円（2025-11-05終値）
市場: 東証プライム／不動産業
時価総額: 421.6億円
1. 企業情報
- 概要
- 東京23区の駅近に特化した投資用コンパクトマンション「ARTESSIMO（アルテシモ）」ブランドの企画・開発・販売が主力。
- 用地取得、設計、開発、販売、賃貸・物件管理まで一貫する不動産ソリューションを展開。不動産ファンド向けの組成・売却も行う。
- 2005年設立、東京都渋谷区本社。連結事業構成は「不動産ソリューション」100%（2024.12）。
- 従業員: 155名、平均年齢36.7歳、平均年収890万円。
2. 業界のポジションと市場シェア
- ポジション
- 投資用「コンパクトマンション」市場の中堅プレーヤー。エリア（東京23区×駅近）と商品（投資家向けワンルーム〜コンパクト）に明確に特化。
- 仕入れ力（駅近用地の確保）、短い開発リードタイム、販売チャネル、入居・賃貸管理の一体運営が強み。
- 競争環境
- 競合はFJネクストHD、シノケンG、他中小の投資用マンション各社など。市場は分散的で参入企業が多い一方、都心駅近の用地は希少で仕入れ難度が高い。
- 課題
- 金利動向・金融環境の変化に敏感（投資家の利回り期待、調達コストに影響）。
- 建設コストや人件費上昇、仕入れ競争の激化。引渡し時期の偏在による業績の四半期偏重。
3. 経営戦略と重点分野
- 戦略の方向性（公開情報に基づく一般的整理）
- 東京23区×駅近への特化継続と用地仕入れ力の強化。
- 不動産ファンド向けの開発・売却の拡大（BtoBチャネル）と、賃貸・物件管理などストック収益の積み上げ。
- 一貫体制（開発〜販売〜管理）の磨き込みによる回転率と収益性の改善。
- キャッシュマネジメントの最適化（在庫水準・金利負担のコントロール）とROE重視の資本効率経営。
- 重点領域（想定）
- 駅近・高稼働エリアの商品企画、販売チャネルの拡充、ファンドビジネスの継続的拡大。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益源
- 主力は「開発して販売（to 個人/法人・ファンド）」するストックビジネスではないモデル。引渡しの期ズレで収益が変動しやすい。
- 賃貸・物件管理は安定的なストック収益として変動緩和に寄与。
- 持続性の視点
- 都心駅近ニーズと賃貸需要は底堅い一方、金利・調達環境や用地取得難は構造的リスク。
- ファンド売却や管理収益の拡充により、景気循環耐性の向上余地。
5. 技術革新と主力製品
- 主力製品・サービス
- 投資用コンパクトマンション「アルテシモ」シリーズ。
- 賃貸管理・物件管理サービス（入居率維持、運用サポート）。
- 技術・運営上の特徴
- 製造業的な技術よりも、商品企画力・立地選定・施工/品質管理・販売/管理のオペレーション最適化が価値の源泉。
6. 株価の評価（バリュエーション）
- 指標比較
- PER（会社予想）: 10.27倍（EPS 255.91円）／業界平均PER 13.6倍
- PER（直近12カ月）: 約7.4倍（EPS 353.99円）
- PBR（実績）: 3.14倍（BPS 836円）／業界平均PBR 1.6倍
- 配当利回り（予想）: 2.95%（1株77.5円、配当性向約18%）
- 参考バリュエーション
- EV ≈ 時価総額421.6億 + 有利子負債335.2億 − 現金100.4億 ≈ 656億円
- EV/売上（LTM）≈ 0.8倍、EV/EBITDA（LTM）≈ 7.2倍
- 補足
- 高ROE（実績33%→LTM約50%）に伴いPBRは業界平均を上回る水準。PBR ≈ ROE × PERの関係から、ROE高水準とPER水準の組み合わせとしては整合的。
- 会社予想ベースでは利益の平準化・保守的計画を織り込み、フォワードPERが上昇。
7. テクニカル分析
- トレンド
- 株価は50日移動平均（約2,696円）をやや下回り、200日移動平均（約2,128円）は上回る。中期上昇トレンドの中で短期は調整局面。
- 位置づけ
- 52週高値3,030円から約13%下、52週安値1,101.5円からは大幅上昇。高値圏寄りの中間帯。
- 需給
- 信用買残24.2万株、信用倍率13.06倍と買い残偏重。短期的な需給の振れに注意。
- 価格帯
- 2,600円近辺に目先の支持、50日線〜2,700円台に戻り売り圧力、3,000円付近は心理的節目。
8. 財務諸表分析
- 成長（売上・利益）
- 売上高: 306.8億円（2021）→ 356.7億円（2022）→ 412.6億円（2023）→ 644.8億円（2024）→ 821.7億円（LTM）
- 3年CAGR（2021→2024）約27%、LTM対前年比も高成長。
- 営業利益: 16.8億 → 27.8億 → 45.9億 → 57.3億 → 90.8億（LTM）
- 親会社株主帰属当期純利益: 14.2億 → 14.6億 → 28.8億 → 34.1億 → 56.9億（LTM）
- 収益性
- 粗利率（LTM）約16.8%、営業利益率（LTM）10%台前半、純利益率（LTM）6.9%。
- ROA（LTM）12.5%、ROE（実績33.3%、LTM約51%）と資本効率は高い（レバレッジ寄与が大きい）。
- 利払い負担: 金利費用約5.38億円、EBIT約90.7億円でインタレスト・カバレッジは十数倍。
- キャッシュフロー・財務
- 営業CF（LTM）▲28.7億円、レバードFCF（LTM）▲34.5億円。開発在庫積み増しによるマイナスは事業特性上発生しやすい。
- 総現金約100億円、総有利子負債約335億円、流動比率3.09倍。自己資本比率31.8%（40%未満）、D/E約249%とレバレッジは高い。
9. 株主還元と配当方針
- 配当
- 会社予想1株配当77.5円、予想配当利回り2.95%、配当性向約18%（足元の利益水準に対し余力あり）。
- 過去5年平均利回り4.01%に比べ、株価上昇で利回りは低下傾向。
- 自社株買い
- 現時点で開示データ上は確認できず。
- その他
- 2025年3月に株式分割（2:1）。インサイダー保有58.7%、浮動株が少なく需給の影響を受けやすい。
10. 株価モメンタムと投資家関心
- モメンタム
- 直近10営業日は2,900円台から2,600円台へ調整。3カ月平均出来高7.7万株に対して直近はやや増加局面もあり、短期ボラティリティ上昇。
- 52週騰落+120.8%と評価は大きく見直されている。
- 関心材料
- マクロ金利・住宅投資需要、用地仕入れや建設コスト動向、四半期の引渡し進捗。
- 決算発表予定（2025-08-07〜08-11）や配当権利落ち（2025-12-29）がイベントとして意識。
11. 総評
- 強み
- 「東京23区×駅近×投資用コンパクト」の明確なポジショニングと一貫型オペレーション。高い売上成長と営業利益の伸長、ROE・ROAの高水準。
- フォワードPERは業界平均を下回る一方、PBRは高く、資本効率（ROE）の高さを反映。
- 留意点
- 自己資本比率は3割強、D/Eは2.5倍程度とレバレッジに依存。営業CFは在庫増でマイナスの期があり、資金繰り管理が重要。
- 金利・金融環境、仕入れ競争、建設コスト、引渡し時期による業績変動リスク。信用買い残偏重など短期需給も価格変動要因。
- 位置づけ
- 中期では事業拡大と利益成長が続く一方、短期は調整を挟みつつ、イベントや需給に左右されやすい局面。
12. 企業スコア
- 成長性: S
- LTM売上+27%程度、3年CAGR約27%、営業利益も大幅増。
- 収益性: A
- 粗利率約17%、営業利益率10%台前半、ROE・ROA高水準（同業内で上位水準と見られる）。
- 財務健全性: C
- 自己資本比率31.8%（40%未満）、D/E約249%と高レバレッジ。流動比率は良好（3.09倍）。
- 株価バリュエーション: B
- PER（予想）10.3倍は業界平均13.6倍を下回る一方、PBRは3.14倍で平均1.6倍を上回る。EV/EBITDA約7倍台と中立圏。
参考データ（抜粋）
– 直近12カ月: 売上821.7億円、営業利益90.8億円、純利益56.9億円、EPS 353.99円、営業CF▲28.7億円
– 株価移動平均: 50日2,695.9円、200日2,128.2円
– 配当: 予想77.5円（利回り2.95%）、配当性向18.4%（参考）
– 次の主な予定: 2025-08-07〜11 決算、2025-12-29 権利落ち日
企業情報
| 銘柄コード | 3486 |
| 企業名 | グローバル・リンク・マネジメント |
| URL | https://www.global-link-m.com/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。
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