3245 ディア・ライフ 分析レポート（プライム市場）
株価: 1,092円（2025-11-05終値）
時価総額: 491.6億円 / PER（会社予想）: 8.9倍 / PBR: 1.92倍 / 予想配当利回り: 5.75%
1. 企業情報
- 概要・事業内容
- 都市型レジデンス（投資用マンション等）や商業・オフィスビルの開発・販売、収益不動産投資を主力とする不動産会社（首都圏・都心部中心）。加えて、連結子会社を通じたセールスプロモーション（人材派遣）事業を展開。
- 連結セグメント構成（2024.9期）：リアルエステート91%（営業利益率13%）、セールスプロモーション9%（同0%）。
- 基本データ
- 設立: 2004年、本社: 東京都千代田区
- 従業員: 643名、平均年齢28.8歳、平均年収863万円
2. 業界のポジションと市場シェア
- ポジション
- 首都圏の投資用・都市型レジデンスに特化した中堅プレーヤー。大型案件化と案件回転で収益を確保するモデル。
- 競争優位と課題
- 優位性: 都心部に集中した仕入・開発ノウハウ、意思決定の速さ、機動的な資金運用。需給がタイトなエリアでの物件目利き力。
- 課題: 不動産売買依存度が高く、市況・金利・仕入競争の影響を受けやすい。長期借入の積み増しで財務バッファの管理が重要。
3. 経営戦略と重点分野
- ビジョン・基本方針
- 東京圏の都市型レジデンス/収益不動産の仕入れ強化と大型案件へのシフトで事業規模を拡大。
- 具体策（2025年9月期 第3四半期短信より）
- リアルエステート: 第3Q累計で36物件売却・16物件仕入。販売用不動産・仕掛販売用不動産を積み増し、案件パイプライン拡充。
- セールスプロモーション: 価格改定、採用・教育強化、合併によるコスト効率化で黒字化。
- 通期目標（2024/11/14公表、変更なし）
- 経常利益100億円、親会社株主帰属当期純利益68億円（第3Q進捗: 経常30.1億円、純利益20.4億円）
- 不動産売買のタイミングにより通期変動が大きい点を会社も注記。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデル: 物件の仕入・開発・売却による売買益が中心。景気・金利・建設コスト・地価の影響を受けやすい一方、都心部の構造的な賃貸・投資需要が下支え。
- 適応力: 仕入の大型化・在庫積み増しで将来売上の原資を確保。人材派遣事業は景気感応度はあるが収益の補完軸。
- リスク管理論点: 長期借入の増加（固定負債の拡大）と自己資本比率の低下に伴う財務耐性のモニタリングが必要。
5. 技術革新と主力製品
- 主力領域: 都市型レジデンスの開発・再生、収益不動産の取得・運用・売却。都内中心の地場に根差した案件ソーシング。
- 技術・独自性: 公開情報ベースでは特定の技術に関する記載は限定的。案件目利き・スキーム設計・スピードが差別化要素。
6. 株価の評価（バリュエーション）
- 会社予想EPS: 123.04円 → 予想PER約8.9倍（業界平均PER13.6倍を下回る）
- 実績BPS: 570.85円 → PBR約1.92倍（業界平均PBR1.6倍をやや上回る）
- 参考指標（LTMベース）
- LTM EPS: 約100.25円 → 実績PER約10.9倍
- EV/売上高: 約1.05倍（EV≒691億円、売上657.9億円）
- EV/EBITDA: 約10.0倍（EBITDA約69.3億円）
- 配当: 会社予想1株配当62〜63円（資料間で差異あり）。株価1,092円ベースで利回り約5.7%程度、配当性向約47%。
評価メモ: 収益倍率（PER）は業界平均比で低位だが、PBRは平均超。資産回転型モデルの特性を踏まえ、PER中心の相対評価では割安感が示唆。
7. テクニカル分析
- トレンド位置
- 50日線: 1,235.7円、200日線: 1,159.3円 → 現在値1,092円は両移動平均線を下回り、モメンタムは弱め。
- 52週レンジ: 856〜1,446円。現在はレンジ下寄り〜中位（安値から+27%、高値から-25%程度）。
- 直近推移（10日）
- 1,175円→1,092円へ緩やかに下落。出来高は3カ月平均（約26.7万株）に対して10日平均（約15.2万株）と細り。
- 需給
- 信用買残63.2万株・倍率18.82倍と買い長。短期の戻り局面での上値圧力要因となる可能性。
8. 財務諸表分析
- 売上・利益
- 売上: 2021/9 263.7億 → 2022/9 519.1億 → 2023/9 435.0億 → 2024/9 468.8億 → LTM 657.9億。3年CAGR（2021→2024）は約+21%、LTMは大幅増。
- 営業利益: 2024/9 46.2億、LTM営業利益率約10.1%（安定〜やや改善）。
- 親会社純利益: 2024/9 31.7億、LTM約44.5億。純利益率LTM約6.8%。
- 収益性指標（LTM）
- 粗利率約14〜15%、営業利益率約10%、ROE約18.5%、ROA約6.9%、EBITDAマージン約10.5%。
- 財務健全性
- 自己資本比率: 2024/9期末52.5% → 2025/6末39.0%（在庫・借入増で低下）。
- 総資産: 470.6億 → 637.7億（在庫積み増し）。
- 長期借入金: 140.3億 → 301.4億（開発・取得資金）。
- 流動比率: 約8.9倍（現金・在庫厚め）。
- D/E: 約1.43倍（Total Debt/Equity、LTM指標）。
- キャッシュフロー
- 四半期CF計算書は未作成。現金及び預金は期首比で減少（在庫投資・借入活用の局面）。
9. 株主還元と配当方針
- 配当
- 2024/9期: 年間47円。2025/9期予想: 年間62〜63円（短信は62円、指標は63円）。配当性向約47%。
- 自社株
- 自己株比率約3.0%（過去に自己株取得の実績を示唆）。当期の新規実施有無は資料から不明。
- 受渡日
- 権利落ち日（予定）: 2025/9/29。
10. 株価モメンタムと投資家関心
- モメンタム
- 52週騰落+27.5%と中長期では堅調だが、足元は移動平均割れで短期弱含み。
- 投資家構成・関心
- インサイダー持株比率約39.6%、フロート約2,401万株。機関保有約8.3%。
- 直近出来高は3カ月平均を下回り、関心はやや低下。信用買いが多く、イベント前後のボラティリティに留意。
11. 総評
- 事業は首都圏の都市型レジデンスに集中し、在庫積み増しと案件大型化でLTM売上・利益は拡大。ROE水準も高い。
- 一方、長期借入増で自己資本比率が低下（52.5%→39.0%）。在庫回転と売却進捗、金利・地価・建設コストの動向が今後のカギ。
- バリュエーションはPERで業界平均比低位（相対的に割安感）、PBRは平均超。配当利回りは5%台後半で安定的。
- テクニカルは短期弱含み（50日・200日線割れ、出来高低下、信用買い長）。中期では52週レンジ下寄り〜中位に位置。
※本レポートは公開情報に基づく客観的な企業分析であり、投資勧誘や投資助言を目的としたものではありません。数値は概算を含み、会社開示の更新により変動する可能性があります。
12. 企業スコア（S/A/B/C/D）
- 成長性: A
- 根拠: LTM売上657.9億円で前年（2024/9: 468.8億円）比で大幅増、四半期売上成長率YoY+22.4%。3年CAGRもプラス。
- 収益性: A
- 根拠: LTM営業利益率約10%、ROE約18.5%、EBITDAマージン約10.5%。不動産業としては良好な収益性。
- 財務健全性: B
- 根拠: 流動比率は高いが、自己資本比率が39%まで低下、D/E約1.43倍とレバレッジ上昇。総合で中立評価。
- 株価バリュエーション: A
- 根拠: 予想PER8.9倍は業界平均13.6倍を下回る。一方PBRは1.92倍で平均1.6倍を上回るが、総合では割安寄り。
参考データ（要点）
– 年初来高値: 1,446円 / 安値: 925円
– 50日移動平均: 1,235.7円 / 200日移動平均: 1,159.3円
– 予想配当: 62〜63円、配当性向: 約47%
– 次回イベント（会社予定の一例）: 2025年8月上旬 決算発表予定（会社カレンダーベース）
企業情報
| 銘柄コード | 3245 |
| 企業名 | ディア・ライフ |
| URL | https://www.dear-life.co.jp |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。
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