決算説明：ディア・ライフ（3245）

株式会社ディア・ライフ 2025年９月期 第３四半期 決算説明資料

株式会社ディア・ライフ（決算説明・要約：2025年9月期 第3四半期）

（資料日付：2025年8月8日、出典：提供資料）
注意：以下は提供資料を整理したものであり、投資助言ではありません。情報不足の項目は「–」としています。

基本情報

• 企業概要
  • 企業名：株式会社ディア・ライフ（DEAR LIFE）
  • 主要事業分野：リアルエステート事業（都市型レジデンス、商業店舗ビルの開発・売買、ホテルの保有・運営 等）、セールスプロモーション事業（アウトバウンド型コールセンター派遣、営業・事務スタッフ派遣 等）
• 説明会情報
• 説明者
  • 発表者（役職）：–（資料内に個別の発表者名・役職の記載なし）
  • 発言概要：資料（本要約の各項目）に基づく説明（大規模案件の売却・仕入拡大、業績進捗、配当方針など）
• 報告期間
  • 対象会計期間：2025年9月期 第3四半期（3Q累計）
• セグメント（資料に基づく）
  • リアルエステート事業：不動産の開発・仕入・保有・売却（開発プロジェクト、収益不動産の取得・運用・売却。都心23区中心、最寄駅徒歩10分以内等を重視）
  • セールスプロモーション事業：金融・保険業界向けアウトバウンド、及び不動産業界向けの営業・事務スタッフ派遣、BPOサービス（持分法適用関連会社含む）

業績サマリー

• 主要指標（2025年9月期 第3四半期・連結、単位は資料に準拠）
  • 売上高（3Q累計）：35,454 百万円（前年同期 16,546 百万円、対前年 +114.3%）
  • 営業利益：2,909 百万円（前年同期 1,111 百万円、+161.8%）
  • 経常利益：3,008 百万円（前年同期比 +166.2%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：2,042 百万円（前年同期比 +168.4%）
  • EPS（1株あたり四半期純利益）：46.96 円（前年同期比 +170.4%）
  • 取得した案件の総事業規模（3Q累計）：600 億円（前年同期比 +19.5%）
  • 自己資本比率：39.0%（前年度末比 -13.5pt）
  • 総資産：63,766 百万円（2024.9期末 47,063 百万円 → +35.5%）
  • D/E ratio：1.45 倍（資料参照）
• 進捗状況（中期経営計画「突破 2025」）
  • 「突破2025」最終年度（2025年9月期）目標：経常利益 100 億円、最終利益 68 億円、ROE 18%以上、ROA 15%水準
  • 第3四半期時点の達成率（単純計算）：
  • 経常利益：3,008 / 10,000 = 約 30.1%
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：2,042 / 6,800 = 約 30.0%
  • 会社コメント：中期計画達成に向けて大幅に進捗している旨の記載あり
• セグメント別状況（3Q累計）
  • リアルエステート事業
  • セグメント売上高：32,515 百万円（前年同期比 +140.9%）
  • セグメント利益：3,836 百万円（前年同期比 +120.5%）
  • 特記事項：複数の大規模物件の売却が寄与。棚卸資産（販売用不動産＋仕掛販売用不動産）残高合計 44,025 百万円（前期末比 +77.6%）で、仕入（取得）を積極化。
  • セールスプロモーション事業
  • セグメント売上高：2,939 百万円（前年同期 3,046 百万円、小幅減）
  • セグメント利益：44 百万円（前年は赤字水準から黒字化）
  • 特記事項：派遣品質向上による派遣単価上昇、4月採用の新人が稼働開始、合併によるコスト削減効果等で利益計上

業績の背景分析

• 業績概要・ハイライト
  • 大規模案件の複数売却が収益に大きく寄与し、増収増益を達成。
  • リアルエステートの仕入を積極化（都心中心・大型案件重視）、棚卸資産が前期末から大幅増加。
  • セールスプロモーション事業は、収益性改善（単価上昇・コスト削減）で黒字化。
• 増減要因（資料記載と推移からの整理）
  • 増収要因：大規模不動産売却による売上計上、取得案件の総事業規模拡大（仕入増）。
  • 増益要因：高付加価値案件の売却利益、販管費を吸収したこと、派遣単価上昇・コスト削減。
  • 減少・留意点：現金預金は 18,653 → 15,736 百万円と減少。有利子負債が増加（仕入資金の借入増）。
• 競争環境・競争優位性
  • 投資先の選定は「都心23区中心（特に都心5区含む）」「最寄駅徒歩10分以内」「大型収益不動産の取得」に重点を置く点が特徴。
  • 事業の強みとされる点（資料記載）：都心での仕入実績、プロジェクトの規模・件数増加（30億円超の大型案件 2件含む）。
  • 競合比較：資料内に具体的な他社比較データはなし（競合状況の詳細は資料外）。
• 主なリスク要因（資料及び一般的要因）
  • 金利上昇・調達コスト上昇（借入増加の影響）
  • 不動産市況の変動（価格・需要の変化）
  • 建設コスト・サプライチェーンの影響（仕入・着工・引渡しの遅延等）
  • 規制・税制の変更
  • その他（資料末尾に将来見通しに関する不確実性の注記あり）

戦略と施策

• 現在の戦略（資料の明示）
  • 中期経営計画「突破2025」：経常利益 100億円、最終利益 68億円、ROE/ROA目標の達成。
  • リアルエステート中心に「都心かつ大型」不動産に厳選して仕入れ、事業規模拡大を図る。
  • 株主還元ではDOEを考慮した安定配当を志向（2025年目標 1株当たり62円）。
• 進行中の施策・進捗
  • 仕入活動の強化：年度中の取得決済案件の事業規模を拡大（3Q累計で事業規模 600億円）。
  • プロジェクト状況：開発プロジェクト 21件進行中、収益物件（収益不動産）35件進行中（資料に物件名・戸数・立地を多数記載）。
  • セールスプロモーション：派遣品質向上、高付加価値サービス化、合併によるコスト削減効果の実現。
• セグメント別施策と成果
  • リアルエステート：都心5区・23区内中心の投資継続、駅徒歩10分以内物件を厳選、仕入基準堅持のまま大型案件取得。成果は棚卸資産増とセグメント利益増。
  • セールスプロモーション：派遣単価引上げと採用強化により売上と利益の安定化・改善を図る。

将来予測と見通し

• 業績予想（資料に示す目標）
  • 2025年9月期通期目標（中期目標の最終年度目標値）
  • 経常利益目標：10,000 百万円（100 億円）
  • 最終利益目標：6,800 百万円（68 億円）
  • 配当目標：2025年9月期 1株当たり 62 円（DOEを考慮し安定配当を目指す）
  • 資料に示された通期目標に対し第3四半期で約30%前後の達成（経常利益・最終利益ともに単純計算）
• 中長期計画の進捗可能性
  • 会社は「中計達成に向けて大幅に進捗」と表明しているが、年度末までの進捗は仕入・売却のタイミング、金利動向などの外部要因で変動し得る。
• マクロ経済の影響（資料・一般要因）
  • プラス要因：都心23区への人口流入継続（資料で強調）により都心不動産の需要が背景にあると示唆。
  • マイナス要因：金利上昇や金融機関の調達条件変化、景気後退による不動産需要低下等が業績に影響を与える可能性。

配当と株主還元

• 配当方針
  • 2024年9月期以降はDOE（株主資本配当率）を考慮し、安定的な配当を目指す旨を明示。
  • 2025年9月期目標：1株当たり 62 円（目標値）
• 配当実績（過去）
  • 2024年9月期：期末配当 47 円（創業20周年記念およびDOE考慮で決定）
  • 過去（2021–2023）は過去最高益記念配当として 2 円を実施した年度あり
• 特別配当
  • 2024年9月期は創業20周年記念配当の要素あり（資料記載）。その他の特別配当は該当期のみ記載。

製品・サービス（事業詳細）

• リアルエステート事業（主要製品・サービス）
  • 都市型レジデンス開発（DeLCCSシリーズ等）、商業店舗ビル、収益不動産の取得・保有・売却、ホテルの保有・運営
  • 提示されている主な進行中案件（例）：神楽坂弁天町Ⅱ、DeLCCS千代田富士見、DeLCCS永田町、DeLCCS南青山Ⅱ、DeLCCS元麻布、DeLCCS大手町Ⅱ、他（開発・収益物件多数、詳細は資料一覧）
  • 投資方針：最寄駅徒歩10分以内、主に単身者・DINKS向けの物件選定
• セールスプロモーション事業（サービス）
  • 金融・保険向けアウトバウンド型コールセンター派遣、 不動産業界向け営業・事務スタッフ派遣、BPOサービス（セルフストレージ向け等）
  • 持分法適用関連会社（Palma：東証スタンダード 3461）によるセルフストレージ関連BPO・開発
• 協業・提携
  • グループ構成として複数子会社（例：アイディ（不動産開発・管理）／ARCIEL（派遣）／Palma（持分法適用関連））の連携による事業展開
  • その他の業務提携・アライアンスについての詳細は資料に明記なし（–）

重要な注記

• 会計方針の変更：資料内で特段の会計方針変更の明示はなし（–）
• リスク要因（資料注記）
  • 将来予測・業績予想には潜在的リスクや不確実性が含まれ、様々な要因の変化により実績が大きく異なる可能性がある旨の注記あり。
• その他
  • IR問い合わせ先：株式会社ディア・ライフ コーポレートストラテジーユニット Email: ir@dear-life.co.jp
  • 資産・負債の主要変動：棚卸資産（販売用不動産＋仕掛）大幅増、総資産拡大、自己資本比率低下（ただし資料では「盤石」との表現）、有利子負債増加（仕入資金による借入増）
  • 開示に不足している項目（代表者名、説明会の形式・参加対象、決算発表・報告書提出の具体日、配当支払開始日等）は本資料に記載がないため「–」としている。

必要であれば、以下の追加情報について資料内の数値を用いて整理します（ご指定ください）：
– セグメント別損益の年月推移表（数値化）
– 貸借対照表の主要科目比較（2024年9月期末 vs 2025年9月期 第3四半期）
– 開発・収益物件の一覧（資料記載の主要プロジェクトを整理）

（再掲）本要約は提供資料に基づく整理であり、投資判断を目的とした助言は行っていません。必要ならば、特定項目の更なる数値抽出や表形式での整理を行います。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.2)」によって自動生成されました。

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なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。