アズ企画設計（3490）企業分析レポート
個人投資家の皆様へ
本レポートは、アズ企画設計（3490）の企業分析情報を提供することを目的としています。投資判断のご参考としてご活用ください。
1. 企業情報
アズ企画設計は、東京都千代田区に本社を置く不動産会社です。埼玉発祥ですが、現在は主に東京23区を中心に事業を展開しています。
* 事業内容:
* 不動産販売事業（連結事業の92%）: 都心の中古不動産（店舗、事務所、倉庫などの商業ビルや住宅）を取得し、リノベーションなどによって収益性を高めた上で投資家や居住用に販売することを主力としています。
* 不動産賃貸事業（連結事業の6%）: 商業ビルや住宅の賃貸活動を行い、インカムゲインを得ています。
* 不動産管理事業（連結事業の2%）: 賃貸物件の建物管理、テナント管理、賃貸契約管理、清掃、修繕などのプロパティマネジメントサービスを提供しています。
* 主力製品・サービスの特徴:
* 東京23区を中心とした中古不動産の「仕入れ→バリューアップ（リノベーション等）→販売」というビジネスモデルが特徴です。これにより、物件価値を高め、売却益を最大化しています。
* 賃貸・管理事業も展開しており、フロー収益だけでなくストック収益も確保することで、事業ポートフォリオの多様化を図っています。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について:
- 都心の中古不動産市場に特化することで、ニッチな市場での専門性を高めています。リノベーションによる物件価値向上ノウハウや、都心物件の仕入れ能力が競争優位性と考えられます。
- 課題としては、不動産市況（地価、金利、需給）の影響を大きく受ける点が挙げられます。特に不動産販売事業の比重が高いため、市況の変動が業績に直結しやすい傾向があります。
- 市場動向と企業の対応状況:
- 近年、新築マンション価格の高騰や住宅ローン金利の低水準を背景に、中古不動産市場への注目が高まっています。都市部における中古不動産の需要は堅調に推移しており、同社のビジネスモデルには追い風となる可能性があります。
- 同社は都心の収益物件に注力することで、この市場動向に対応しています。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略、中期経営計画の具体的な施策、新製品・新サービスの展開状況に関する詳細データは提供されていません。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力:
- 不動産販売事業が収益の大部分を占めており、市場ニーズとしては都心部の収益不動産や中古住宅の需要に依存します。リノベーションによる付加価値提供は、多様化する消費者ニーズへの適応力に繋がります。賃貸・管理事業は安定収益源として、市況変動リスクを一部緩和する役割を担っています。
- 売上計上時期の偏りとその影響:
- 不動産販売事業は、物件の引き渡し時期に売上が集中する傾向があります。そのため、四半期ごとの業績が変動しやすく、年度末にかけて売上・利益が集中する可能性があります。これは、短期的な業績の見通しを立てる際に考慮すべき点です。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性:
- 不動産業界における「技術革新」は、ITを活用した情報収集や顧客管理、建築技術やリノベーション工法の進化などが考えられますが、具体的な技術開発の動向や独自性に関する詳細データは提供されていません。
- 収益を牽引している製品やサービス:
- 連結事業の92%を占める「不動産販売」が、間違いなく同社の収益を牽引する主力事業です。都心部の中古収益物件の仕入れ、リノベーション、再販がその中心となります。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較:
- 現在の株価: 2,900.0円
- EPS（会社予想）: 408.41円
- PBR（実績）: 1.17倍
- PER（会社予想）: 2,900円 ÷ 408.41円 = 7.10倍
- BPS（実績）: 2,488.77円
- PBR（実績）: 2,900円 ÷ 2,488.77円 = 1.17倍
- 業界平均PER/PBRとの比較:
- 同社のPER（7.10倍）は、業界平均PER（11.3倍）と比較して割安水準にあります。
- 同社のPBR（1.17倍）は、業界平均PBR（0.9倍）と比較して割高水準にあります。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か:
- 直近10日間の株価は2800円台を中心に推移しており、本日(2025-11-27)は2900円で取引されています。
- 年初来高値・安値との位置関係:
- 年初来高値: 3,075円
- 年初来安値: 2,113円
- 現在の株価2,900円は、年初来高値に近く、比較的高値圏で推移していると言えます。年中来安値からは大幅に上昇しています。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度:
- 本日（2025-11-27）の出来高は100株、売買代金は290千円と非常に少ないです。これは市場からの関心度が低く、流動性が乏しいことを示唆しています。日々の取引量が少ないため、大きな売買は株価に影響を与えやすい可能性があります。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価:
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売上高（Total Revenue）:
- 2022年2月期: 9,592百万円
- 2023年2月期: 9,374百万円
- 2024年2月期: 11,506百万円
- 過去12か月（2025年2月期予想）: 12,430百万円 (対前年比8.0%増)
→ 売上高は2023年2月期に微減したものの、その後は順調に成長しています。
* 営業利益（Operating Income）:
* 2022年2月期: 359百万円
* 2023年2月期: 495百万円
* 2024年2月期: 663百万円
* 過去12か月（2025年2月期予想）: 975百万円 (対前年比47.0%増)→ 営業利益も売上高と同様に、堅調な成長傾向を示しています。
* 純利益（Net Income Common Stockholders）:
* 2022年2月期: -526百万円 (赤字)
* 2023年2月期: 493百万円
* 2024年2月期: 620百万円
* 過去12か月（2025年2月期予想）: 461百万円 (対前年比25.6%減)→ 2022年2月期は損失を計上しましたが、翌期以降は黒字を確保しています。ただし、過去12ヶ月（2025年2月期予想）では、前期比較で純利益が減少する見込みです。これは税金や非営業損益の影響も考えられます。
* ROE（実績）: 16.91% → 高い収益性を示しています。
* ROA: データなし
* 過去数年分の傾向を比較:
* 売上高と営業利益は過去数年で成長傾向にあり、特に直近の伸長が目立ちます。純利益は2022年2月期の赤字から回復しましたが、直近の予想では減少を見込んでいます。
* 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）:
* 四半期ごとの詳細なデータは提供されていません。通期予想は2025年2月期が対象であり、「過去12ヶ月」のデータがこれに該当すると考えられます。
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9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価:
- 自己資本比率（実績）: 22.3% → 財務の安定性を示す指標としては低水準です。不動産業は負債を多く抱える特性がありますが、健全性には注意が必要です。
- 流動比率（直近四半期）: 3.59倍 → 1年以内に現金化できる資産が、1年以内に返済すべき負債の3.59倍あることを示し、短期的な支払い能力は高いと判断できます。
- 負債比率（Total Debt/Equity、直近四半期）： 412.96% → 自己資本に対して負債が非常に多い状況を示しており、財務レバレッジが高いと言えます。
- 財務安全性と資金繰りの状況:
- 流動比率が高い一方で、自己資本比率が低く、負債比率が高いことから、短期的な資金繰りは問題ないものの、長期的な財務安全性には懸念があると言えます。不動産という事業の特性上、物件購入のための借入金が膨らみがちですが、そのリスク管理が重要となります。
- 借入金の動向と金利負担:
- Total Debt（直近四半期）：14.05十億円
- Interest Expense（金利費用）は、2022年2月期の51百万円から、過去12か月（2025年2月期予想）で133百万円と増加傾向にあります。これは借入金の増加や金利上昇の影響を受けている可能性があります。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価:
- ROE（実績）: 16.91% → 一般的なベンチマークとされる10%を大きく上回っており、株主資本を効率的に活用して利益を生み出していると言えます。ただし、自己資本比率が低い中でROEが高い場合、財務レバレッジの効果が大きいことも考慮する必要があります。
- ROA: データなし
- 粗利率（過去12か月）: 約15.6% （Gross Profit 1,941百万円 / Total Revenue 12,430百万円）
- 営業利益率（過去12か月）: 4.57% (企業財務指標) / 約7.8% （Operating Income 975百万円 / Total Revenue 12,430百万円）→ 損益計算書のOperating IncomeとTotal Operating Income as Reportedの差異があるが、Operating Margin 4.57%が直近12か月の指標として提示されている。
- 純利益率（Profit Margin）: 3.99%
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較:
- ROEは16.91%と、一般的なベンチマーク10%を大きく上回っています。
- 収益性の推移と改善余地:
- 営業利益率、粗利率は過去数年で改善傾向にあります。これは、効率的な事業運営や高収益物件への注力などによるものと推測されます。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価:
- ベータ値（5Y Monthly）: 0.49 → 市場全体の動きに対して株価の変動が小さいことを意味します。市場感応度が低く、ディフェンシブな特性を持つ可能性があります。
- 52週高値・安値のレンジと現在位置:
- 52週高値: 3,075.00円
- 52週安値: 2,113.00円
- 現在の株価（2,900.0円）は、52週高値に近い位置にあり、レンジの上限付近で推移しています。
- 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）:
- 提供されたデータに、決算短信記載のリスク要因に関する明確な情報はありません。一般的に不動産業では、景気変動、金利変動、不動産価格の変動、災害リスク、法規制などが主要なリスク要因となります。
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較:
- 同社PER（7.10倍）は、業種平均PER（11.3倍）と比較して割安です。
- 同社PBR（1.17倍）は、業種平均PBR（0.9倍）と比較して割高です。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）:
- 目標株価（業種平均PER基準）: 5,119円 (EPS 408.41円 × 業界平均PER 11.3倍)
- 目標株価（業種平均PBR基準）: 2,242円 (BPS 2,488.77円 × 業界平均PBR 0.9倍)
- 割安・割高の総合判断:
- PER基準では割安ですが、PBR基準では割高となり、判断が分かれます。不動産業では資産価値を重視するためPBRも考慮すべきですが、ROEが高く収益性が評価される場合はPBRが高くなることもあります。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）:
- 信用買残: 59,700株 (前週比+600株)
- 信用売残: 0株
- 信用倍率: 0.00倍
- 信用売り残が0株である一方、信用買い残があるため、需給バランスは売り圧力が少ない状態ですが、買い残が多い状況は将来の売り圧力となる可能性もあります。流動性が低く、信用倍率が0.00倍となっていることは極めて特殊な状況です。
- 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）:
- 代表者である松本俊人氏が32.65%を保有し、関連会社と見られるヒトプランも14.64%を保有しています。経営陣および大株主による支配が強く、安定した株主構成です。
- 大株主の動向:
- モルガン・スタンレーMUFG証券、バークレイズ・キャピタル・セキュリティーズといった機関投資家の名前もありますが、保有割合は非常に低く（0.29%）、機関投資家の組み入れは限定的です。
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析:
- 配当利回り（会社予想）：1.03%
- 1株配当（会社予想）：30.00円
- 配当性向（Payout Ratio）：6.62%
- 配当利回りは高くないですが、配当性向が非常に低い（6.62%）ことから、今後の業績や財務状況次第では増配余地があるとも考えられます。
- 自社株買いなどの株主還元策:
- 自社株買いに関する情報は提供されていません。
- 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策:
- 株式報酬型ストックオプションに関する情報は提供されていません。
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報や具体的な大型受注、新製品、拠点展開などのトピックスに関するデータは提供されていません。
16. 総評
アズ企画設計は、都心の中古不動産市場に特化し、リノベーションを通じて付加価値を高め販売することで成長を遂げている不動産会社です。
* 全体的な見解:
* 売上高、営業利益は堅調に成長しており、ROEも高水準で収益性の高さが伺えます。事業ドメインが明確で、市場ニーズにも合致していると考えられます。
* 一方で、不動産販売事業への依存度が高く、不動産市況の変動リスクは常に伴います。財務健全性については、自己資本比率が低く、負債比率が高い点が懸念材料として挙げられます。しかし、流動比率は高く、短期的な資金繰りに問題はありません。
* 株価バリュエーションでは、PER基準では割安、PBR基準では割高と判断が分かれます。市場の関心度は低く、出来高が非常に少ないため、流動性リスクも考慮する必要があります。
* 強み: 都心中古不動産市場での専門性、リノベーションによる高付加価値化、安定成長する売上・営業利益、高いROE、短期的な資金繰りの健全性。
* 弱み: 自己資本比率の低さと高負債比率、不動産販売事業への高い依存度、純利益の直近減少予想、市場流動性の低さ。
* 機会: 都心中古不動産市場の需要拡大、賃貸・管理事業のさらなる強化による安定収益源の拡大。
* 脅威: 不動産市況の変動（金利上昇、地価下落など）、競争激化による物件調達コストの上昇、予期せぬ経済情勢の変化。
17. 企業スコア
- 成長性: B (売上高・営業利益は増加傾向。ただし、不動産販売事業の比重が高く市況変動の影響を受けやすい点、直近四半期の成長率がマイナスである点から中立評価)
- 収益性: A (ROE 16.91%と高水準。営業利益率も改善傾向にあり、収益性は良好と判断)
- 財務健全性: C (自己資本比率22.3%は懸念される水準。負債比率も高く財務レバレッジが大きい状況。ただし流動比率は健全。)
- 株価バリュエーション: A (PER 7.10倍は業界平均11.3倍と比較して割安。PBRは業界平均より割高だが、高いROEを考慮すると割安感が優勢と判断)
企業情報
| 銘柄コード | 3490 |
| 企業名 | アズ企画設計 |
| URL | https://www.azplan.co.jp/ |
| 市場区分 | スタンダード市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・参考情報）
現在の指標
| 株価 | 2,900円 |
| EPS（1株利益） | 408.41円 |
| 年間配当 | 1.03円 |
予測の前提条件
| 予想EPS成長率 | 3.0% |
| 5年後の想定PER | 7.1倍 |
5年後の予測値
| 予想EPS | 473.46円 |
| 理論株価 | 3,362円 |
| 累計配当 | 6円 |
| トータル価値 | 3,367円 |
現在価格での試算リターン
| 試算年率リターン（CAGR） | 3.03% （参考：低水準） |
目標年率ごとの理論株価（参考値）
| 目標年率 | 理論株価 | 安全域価格 | 現在株価との比較 |
|---|---|---|---|
| 15% | 1,674円 | 837円 | × 算出価格を上回る |
| 12% | 1,911円 | 955円 | × 算出価格を上回る |
| 10% | 2,091円 | 1,045円 | × 算出価格を上回る |
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.4)」によって自動生成されました。
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