1. 企業情報
株式会社セレコーポレーションは、東京都中央区に本社を置く、1993年設立の企業です。都内およびその近郊（1都3県）にエリアを限定し、個人向けの賃貸住宅事業を展開しています。
事業内容の概要:
同社の事業は主に以下の3つのセグメントで構成されています（2025年2月期予想）。
– 賃貸住宅事業（構成比39%）: 土地活用を検討しているオーナーに対し、軽量鉄骨造アパートの建築を提案、設計、施工管理まで一貫して行います。若者を対象としたアパート建設が特徴です。
– 賃貸開発事業（構成比19%）: 土地の資産価値を重視した収益不動産の販売を手掛けています。
– 賃貸経営事業（構成比42%）: 建設されたアパートを一括借り上げし、その後の管理・運営を行います。これにより、オーナーは安定した賃料収入を確保でき、入居者には快適な居住環境を提供しています。
主力製品・サービスの特徴:
主力は「賃貸住宅事業」と「賃貸経営事業」であり、アパート経営の提案から建設、そしてその後の管理までを一貫して手掛けるワンストップサービスが最大の強みです。特に、都心部に近いエリアでの若者向け軽量鉄骨造アパートに特化することで、特定の市場ニーズに対応しています。
2. 業界のポジションと市場シェア
業界内での競争優位性や課題について:
同社は、土地活用コンサルティングから設計・施工・管理までを一貫して提供するビジネスモデルにより、顧客（土地オーナー）に対して手間のかからないアパート経営を実現させています。都内・近郊の一都三県に特化することで、地域特性に合わせたスピーディーな対応とサービスの提供が可能です。
業界全体としては、エネルギー資源や建築資材価格の高止まり、働き方改革関連法の施行に伴う人財不足や労務費の上昇により、建築コストが右肩上がりの状況が続いており、これが同社を含む建設業界共通の大きな課題となっています。
市場動向と企業の対応状況:
賃貸住宅市場は、都心近郊を中心に一定の需要が継続しています。しかし、上記のような建築コスト上昇圧力は経営に影響を与えます。同社は、賃貸住宅事業における組織再編（3つのカンパニー制）などにより、迅速かつ効率的な業務執行体制を構築することで、これらの課題に対応し、収益性の維持・向上を目指しています。賃貸経営事業においても、入居者とオーナー双方へのサポートを強化することで、サービスの質向上を図っています。市場シェアに関する具体的なデータは提供されていません。
3. 経営戦略と重点分野
経営陣が掲げるビジョンや戦略:
同社は2024年4月に長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定しており、「売上高400億円、営業利益40億円、営業利益率10%、ROE10%、PBR1倍」を目標として掲げています。これは、持続的な成長と企業価値向上を目指す具体的な経営目標です。
中期経営計画の具体的な施策や重点分野:
中期経営計画では、「ビジョン2030」達成に向けた以下の施策が挙げられています。
* 賃貸住宅事業: 組織を3つのカンパニーに分けて、それぞれの役割に応じた効率的な業務執行体制を構築し、生産性向上を図っています。
* 賃貸開発事業: 土地の資産価値を最大化する収益不動産の販売に注力し、高付加価値化を進めています。
* 賃貸経営事業: 入居者に対しては快適な居住環境を、オーナーに対しては安定した賃貸経営を実現するためのサポートサービスを強化しています。
新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）:
決算短信からは、新製品・新サービスに関する具体的な展開情報は読み取れませんでしたが、2025年3月1日付で千葉工場を「千葉工場カンパニー」として独立させるなど、組織再編や業務効率化による事業強化を進めています。また、リフォーム・修繕工事を賃貸経営事業に含める表示変更も、事業内容の最適化と効率化を図る動きと見られます。
4. 事業モデルの持続可能性
収益モデルや市場ニーズの変化への適応力:
同社の事業モデルは、土地活用に関するコンサルティングから賃貸住宅の設計・施工、そして完成後の賃貸管理までを一貫して行う垂直統合型です。これにより、各事業間でシナジーを生み出し、長期的な顧客関係を構築することで、安定的な収益源を確保しています。特にアパートの一括借り上げ・管理を行う賃貸経営事業は、ストック型の安定収益に貢献しています。
都心近郊に特化した若者向けアパートというニッチ市場に焦点を当てることで、特定の市場ニーズに高い専門性で応えています。
売上計上時期の偏りとその影響:
建設業の特性上、工事の進捗や完成・引き渡し時期によって売上が特定の時期に集中する可能性があります。賃貸住宅事業や賃貸開発事業においては、期末に売上が集中する傾向があるかもしれません。ただし、賃貸経営事業が安定的なストック収益をもたらすため、全体としての収益の変動を緩和する効果も期待できます。決算短信からは具体的な売上計上時期の偏りに関する詳細な情報は提供されていません。
5. 技術革新と主力製品
技術開発の動向や独自性:
提供された情報からは、同社の具体的な技術開発動向や独自技術に関する記載はありませんでした。主力製品である軽量鉄骨造アパートは、品質とコストのバランスを重視していると考えられます。
収益を牽引している製品やサービス:
2025年2月期予想のセグメント別データを見ると、「賃貸経営事業」が売上高の42%、セグメント利益の43%を占めており、最も収益を牽引している事業と言えます。次いで「賃貸住宅事業」が売上高の39%、セグメント利益の35%を占め、同社の収益の柱となっています。
6. 株価の評価
現在の株価は6,120.0円です。
* PER（会社予想）: 13.58倍 （現在の株価6,120円 / 会社予想EPS 450.74円 = 13.578倍）
* PBR（実績）: 1.00倍 （現在の株価6,120円 / 実績BPS 6,092.90円 = 1.004倍）
業界平均PER/PBRとの比較:
- 業界平均PER: 11.3倍
- 業界平均PBR: 0.7倍
同社のPER（13.58倍）は業界平均（11.3倍）と比較して高く、PBR（1.00倍）も業界平均（0.7倍）と比較して高い水準にあります。このことから、現在の株価は業界平均と比較して割高感があると考えられます。
7. テクニカル分析
直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か:
現在の株価6,120円は、直近10日間の推移を見ると緩やかな上昇基調にあります。
* 年初来高値: 6,950円
* 年初来安値: 3,730円
現在の株価は、年初来高値（6,950円）に比較的近く、年初来安値（3,730円）からは大きく上昇しており、高値圏にあると言えます。
年初来高値・安値との位置関係:
年初来高値から約12%下、年初来安値から約64%高い位置にあり、過去1年で見ても高い水準で推移していることが分かります。
50日移動平均線・200日移動平均線との比較:
- 50日移動平均線: 6,095.60円
- 200日移動平均線: 5,248.20円
現在の株価6,120円は、50日移動平均線よりやや高く、200日移動平均線からは大きく上回っており、短期および中長期的な上昇トレンドを示唆しています。
出来高・売買代金から見る市場関心度:
本日出来高は800株、売買代金は4,793千円と非常に限定的です。
* 平均出来高（3ヶ月）: 635株
* 平均出来高（10日）: 1.09k株
直近の出来高は過去平均と比較しても少ない傾向にあり、市場全体の関心は現状では限定的であると考えられます。流動性が低い点に留意が必要です。
8. 財務諸表分析
売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価:
過去数年間の損益計算書を見ると、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のいずれも増加傾向にあり、堅実に成長を続けています。
* 売上高: 2022年2月期184億円 → 2025年2月期（予想）239億円と安定した成長。
* 営業利益: 2022年2月期9.1億円 → 2025年2月期（予想）20.1億円と大幅な増加。
* 親会社株主に帰属する当期純利益: 2022年2月期10.6億円（※一時的な要因あり） → 2025年2月期（予想）14.1億円。一時的要因を除くと安定成長。
* ROE（実績）: 7.11% (過去12ヶ月では6.50%)
* ROA（実績）: 4.99%
過去数年分の傾向を比較:
売上高、各利益ともに、過去数年にわたり着実な成長を実現しています。特に営業利益は、売上高以上に伸長しており、収益性が改善していることが伺えます。営業利益率は2024年2月期の7.1%から2025年2月期の8.4%へと向上しました。
四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）:
提供されたデータには四半期ごとの損益計算書がないため、通期予想との比較はできません。
9. 財務健全性分析
自己資本比率、流動比率、負債比率の評価:
同社の財務健全性は非常に強固です。
* 自己資本比率: 82.1%（2025年2月期）と極めて高く、事業の安定性を示しています。
* 流動比率: 5.70（直近四半期）と非常に高く、短期的な支払い能力に全く問題がないことを示しています。
* 負債比率（Total Debt/Equity）: 0.66%（直近四半期）と非常に低く、ほとんど負債がない状態です。
財務安全性と資金繰りの状況:
自己資本比率が非常に高く、流動比率も潤沢であることから、財務安全性は極めて高いと評価できます。手元現金及び現金同等物も18,561百万円（2025年2月期末）と潤沢であり、安定した資金繰り状況です。
借入金の動向と金利負担:
総負債は非常に少なく、総資本に対する比率も極めて低いため、借入金は限定的であり、金利負担も小さいと推測されます。提供データに金利負担の具体的な情報はありませんが、Net Non Operating Interest Income Expenseはプラスであり、金利収益が金利費用を上回っています。
10. 収益性分析
ROE、ROA、各種利益率の評価:
- ROE（実績）: 7.11% (過去12ヶ月 6.50%)
- ROA（実績）: 4.99%
- 営業利益率: 8.4% (2025年2月期実績)、過去12ヶ月 8.56%
- 純利益率（Profit Margin）: 5.68% (過去12ヶ月)
一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較:
ROEは一般的なベンチマークである10%を下回っていますが、ROAは5%にほぼ到達しており、効率的な資産活用ができていると言えます。営業利益率は8%台と比較的良好な水準です。
収益性の推移と改善余地:
営業利益率は2024年2月期の7.1%から2025年2月期の8.4%へと改善しており、収益性は向上傾向にあります。中期経営計画「ビジョン2030」では営業利益率10%、ROE10%を目標としており、さらなる収益性向上の余地と取り組みが期待されます。
11. 市場リスク評価
ベータ値による市場感応度の評価:
ベータ値（5Y Monthly）は-0.05と非常に低い値です。これは市場全体の値動きに対し、同社の株価が逆方向に非常にわずかに動くか、ほとんど連動しないことを示唆しています。他の建設・不動産関連企業と比較しても特異な値であり、市場全体の変動の影響を受けにくい特性を持つ可能性があります。
52週高値・安値のレンジと現在位置:
- 52週高値: 6,950.00円
- 52週安値: 3,730.00円
現在の株価6,120円は、52週高値圏に位置しており、約88%の水準です。
決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）:
決算短信では主なリスク要因として、以下の点が挙げられています。
* エネルギー資源・建築資材価格の高止まり
* 人財不足
* 働き方改革関連法の施行に伴う労務費の上昇
* 地政学的リスクや世界経済情勢による影響
これらのコスト増加要因は、今後も同社の収益を圧迫する可能性があります。為替変動リスクに関しては具体的な記載はありませんでしたが、資材輸入等があれば間接的に影響を受ける可能性があります。
12. バリュエーション分析
業種平均PER/PBRとの比較:
- 同社PER（会社予想）: 13.58倍
- 業種平均PER: 11.3倍
- 同社PBR（実績）: 1.00倍
- 業種平均PBR: 0.7倍
同社のPER、PBRともに業界平均を上回っており、現在の株価は割高な水準にあると言えます。
目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）:
- 業種平均PER基準: EPS 450.74円 × 11.3倍 = 5,093.36円
- 業種平均PBR基準: BPS 6,092.90円 × 0.7倍 = 4,265.03円
割安・割高の総合判断:
上記目標株価レンジは現在の株価6,120円を下回っており、業界平均との比較に基づくと、現在の株価は割高であると判断されます。
13. 市場センチメント分析
信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）:
- 信用買残: 3,000株
- 信用売残: 0株
- 信用倍率: 0.00倍
信用売残がゼロのため、信用倍率は計算上0.00倍となっています。信用買残も限定的であり、信用取引による需給の偏りは現状ではほとんど認められません。市場全体の流動性、関心度は低い状態です。
株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）:
筆頭株主であるジェイコーポレーションが57.45%を保有し、マキテック、光通信などの主要株主と合わせて、大株主による保有比率が非常に高い構造です。インサイダー（経営陣関係者）による保有比率も85.32%と非常に高く、安定株主が大部分を占めています。これにより、株価の短期的な変動要因となる浮動株が少なく、安定した経営基盤を形成している一方で、市場での流通量が少ないため流動性が低い傾向にあります。
大株主の動向:
提供されたデータからは、大株主の具体的な売買動向については不明です。
14. 株主還元と配当方針
配当利回りや配当性向の分析:
- 配当利回り（会社予想）: 2.21%
- 1株配当（会社予想）: 135.00円
- 配当性向（Payout Ratio）: 34.77%
2025年2月期の1株当たり配当金は135.00円と前期から30円増配されており、2026年2月期も同額を予想しています。配当性向は34.77%と、無理のない範囲で安定的に株主還元を行っていると評価できます。
自社株買いなどの株主還元策:
提供された情報からは、自社株買いに関する具体的なデータはありませんでした。
株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策:
提供された情報からは、株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策に関する具体的なデータはありませんでした。
15. 最近のトピックスと材料
適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）:
2025年2月期決算短信において、以下の重要なトピックスが記載されています。
* 2024年4月に長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定し、数値目標を明確化しました。
* 2025年3月1日付で千葉工場を「千葉工場カンパニー」として独立させ、組織体制の強化と効率化を図っています。
* 組織変更に伴い、リフォーム・修繕工事の表示を賃貸経営事業に含めることで、事業内容の再編を行っています。
これらが業績に与える影響の評価:
「ビジョン2030」の策定は、今後の経営方針と成長戦略を明確にするものであり、中長期的な企業価値向上へのコミットメントを示しています。千葉工場カンパニーの独立や組織変更は、事業効率の向上やサービス品質の強化を通じて、将来的な収益性向上に寄与する可能性があります。これらの取り組みが計画通り進捗すれば、持続的な成長に繋がる材料となり得ます。
16. 総評
セレコーポレーションは、都内・近郊に特化した賃貸住宅の提案、設計、施工、管理までを一貫して手掛ける独自のビジネスモデルを確立しており、安定的な収益性と非常に強固な財務基盤を持つ企業です。過去数年間にわたり売上高・利益ともに着実に成長しており、その堅実な経営は評価できます。
強み:
- 一貫サービスモデル: 土地活用コンサルティングから設計、施工、管理まで一貫して提供することで、顧客の利便性を高め、安定したストック型収益に繋げています。
- 高収益性と成長性: 売上高、各利益ともに安定した成長を継続しており、営業利益率も改善傾向にあります。
- 強固な財務体質: 自己資本比率82.1%、流動比率5.70と極めて高く、負債も少ないため、財務安全性は非常に優れています。
- 安定株主: 特定大株主による保有比率が高く、経営基盤の安定性が確保されています。
- 地域特化: 都内・近郊のニーズに特化することで、効率的な事業運営と専門性の高いサービス提供を実現しています。
弱み:
- 外部環境リスク: 建築資材価格の高騰や人件費上昇といったコスト増加要因は、事業収益を圧迫する可能性があります。
- 市場流動性の低さ: 出来高が少なく、信用取引も限定的であるため、市場での流動性が低い点は注意が必要です。
- ROEの改善余地: ROEは中期経営計画の目標（10%）を下回っており、資本効率のさらなる改善が求められます。
機会:
- 都心部における賃貸ニーズ: 都心およびその近郊における賃貸住宅需要は引き続き旺盛であり、事業拡大の機会があります。
- 中期経営計画「ビジョン2030」の推進: 経営目標達成に向けた施策を通じて、売上・利益のさらなる成長が期待されます。
- シニア層の土地活用ニーズ: 少子高齢化社会において、資産活用ニーズは拡大する可能性があります。
脅威:
- 金利環境の変化: 借入金は少ないものの、金利上昇局面においては不動産市場全体に影響を及ぼす可能性があります。
- 競合激化: 土地活用ビジネスにおける競争激化により、収益性が圧迫されるリスクがあります。
- マクロ経済の不確実性: 地政学的リスクや世界経済の動向は、不動産投資マインドや建築コストに影響を与える可能性があります。
同社は堅実な事業運営と非常に強固な財務基盤を持つ優良企業と言えます。安定した株主還元も行っており、中長期的な視点での投資妙味はあると考えられます。しかし、現在の株価はPER、PBRともに業界平均と比較して割高感があり、市場の流動性も低いことから、投資に際しては「ビジョン2030」の達成に向けた具体的な進捗や、外部環境リスクへの対応力、そして現在のバリュエーションを十分に考慮した上で慎重な判断が求められます。
17. 企業スコア
- 成長性: A
- 売上高、各利益ともに安定的に成長を続けており、特に営業利益は高い伸びを示しています。中期経営計画で明確な成長目標を掲げ、事業効率化の取り組みも進めています。
- 収益性: B
- 営業利益率は改善傾向にあり、ROAはベンチマークにほぼ達していますが、ROEは中期経営計画目標を下回っています。さらなる資本効率改善が期待されます。
- 財務健全性: S
- 自己資本比率82.1%と極めて高く、流動比率も5.70と非常に良好です。負債比率も低く、潤沢な現金を保有しており、財務健全性は非常に強固です。
- 株価バリュエーション: C
- PER、PBRともに業界平均と比較して割高な水準にあります。現在の株価は業界平均から算出した目標株価を上回っており、割高感が認められます。
企業情報
| 銘柄コード | 5078 |
| 企業名 | セレコーポレーション |
| URL | https://www.cel-co.com/ |
| 市場区分 | スタンダード市場 |
| 業種 | 建設・資材 – 建設業 |
バリュー投資分析（5年予測・参考情報）
現在の指標
| 株価 | 6,120円 |
| EPS（1株利益） | 450.74円 |
| 年間配当 | 2.21円 |
予測の前提条件
| 予想EPS成長率 | 3.0% |
| 5年後の想定PER | 13.6倍 |
5年後の予測値
| 予想EPS | 522.53円 |
| 理論株価 | 7,096円 |
| 累計配当 | 12円 |
| トータル価値 | 7,108円 |
現在価格での試算リターン
| 試算年率リターン（CAGR） | 3.04% （参考：低水準） |
目標年率ごとの理論株価（参考値）
| 目標年率 | 理論株価 | 安全域価格 | 現在株価との比較 |
|---|---|---|---|
| 15% | 3,534円 | 1,767円 | × 算出価格を上回る |
| 12% | 4,033円 | 2,017円 | × 算出価格を上回る |
| 10% | 4,414円 | 2,207円 | × 算出価格を上回る |
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.4)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
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