以下にアールエイジ（証券コード:3248）の企業分析レポートをまとめます。
1. 企業情報
- 事業内容などのわかりやすい説明
アールエイジは、主に不動産事業を展開する企業です。東京を中心とした「運営管理事業」と、自社で企画・開発したマンションを販売する「開発販売事業」の2つが柱となっています。運営管理事業では、自社保有物件やサブリースした物件の賃貸、賃貸管理、テナント仲介、駐車場の管理、リノベーションやメンテナンスサービスなどを手掛けており、安定的な収益源となっています。開発販売事業では、主に商業用賃貸マンションを企画・開発し販売しており、狭小地活用や個性的な意匠を特徴としています。 - 主力製品・サービスの特徴
- 運営管理事業: 賃料収入と管理受託料が主要な収益源です。賃料は安定しており、管理業務を通じてストック型の収益を確保しています。
- 開発販売事業: 都心部の土地を有効活用した賃貸用マンションの開発・販売が中心です。一案件あたりの規模が大きく、販売サイクルによって売上が変動しやすい特徴があります。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について
アールエイジは、都心部の賃貸不動産の企画開発と運営管理に特化しており、狭小地の活用やデザイン性の高い物件開発が差別化要因と考えられます。これにより、一定の顧客層からの需要を捉えています。
一方で、開発販売事業は物件の販売サイクルに左右されるため、業績の変動が大きくなる点が課題です。また、不動産市況、建築資材価格の高騰、金利上昇は、開発コストや販売価格、ひいては収益性に直接的な影響を与えるリスクとなります。 - 市場動向と企業の対応状況
都心部の賃貸市場は、賃料の上昇傾向と堅調な需要が見られます。企業としては、運営管理事業で安定収入を確保しつつ、成長ドライバーである開発販売事業において、都心部での賃貸用不動産の企画開発に注力する戦略をとっています。開発用土地の取得は進んでいるものの、これに伴う借入金の増加と金利負担の管理が重要となっています。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略
公表されている中期経営計画に基づき、運営管理事業による安定的な収益確保を基盤としつつ、都心部における賃貸事業用不動産の企画開発に重点を置いています。 - 中期経営計画の具体的な施策や重点分野
詳細な中期経営計画の具体的な施策は開示情報に含まれていませんが、運営管理事業の安定収益確保と、開発販売事業における都心部での賃貸用不動産の企画開発が主要な戦略です。計画通り、開発用土地の取得は継続的に行われています。 - 新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）
決算短信には、具体的な新製品や新サービスの展開に関する記述はありませんでした。開発販売事業における新しい賃貸用マンションの企画・開発が、同社における「新製品」展開に相当すると考えられます。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力
収益モデルは、安定した賃料収入・管理受託料を主体とする「運営管理事業」と、物件売却益を得る「開発販売事業」の二本柱です。運営管理事業はストック型ビジネスであり、市場ニーズの変化に対して比較的安定性を保ちやすいです。開発販売事業は景気動向や金利、不動産市況に左右されますが、都心部に特化していることで一定の底堅い需要に支えられています。 - 売上計上時期の偏りとその影響
開発販売事業は、物件の完成・引き渡しに伴い売上が一括計上されるため、四半期ごとの業績に大きな偏りが生じやすいです。直近の第3四半期累計では、開発販売事業の販売案件の期ずれにより、大幅な減収減益となりました。通期目標達成には、第4四半期における開発物件の順調な販売が鍵となります。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性
決算短信に具体的な技術革新に関する記述はありませんでした。同社の独自性は、狭小地を活用するノウハウや、個性的な意匠を凝らした物件のデザイン性にあると考えられます。 - 収益を牽引している製品やサービス
現在の事業構成および直近の第3四半期累計決算では、運営管理事業が売上高の大部分を占めており、安定した収益を牽引しています。開発販売事業は、その時々の販売物件数や価格によって収益貢献度が大きく変動します。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較
- 現在株価: 823.0円
- EPS（会社予想）: 73.25円
- BPS（実績）: 1,460.64円
- PER（会社予想）: 11.24倍
- PBR（実績）: 0.56倍
会社予想PER（11.24倍）とEPS（73.25円）から算出した株価は823.13円となり、現在の株価823.0円とほぼ同水準です。
実績PBR（0.56倍）とBPS（1,460.64円）から算出した株価は817.96円となり、現在の株価823.0円とほぼ同水準です。
- 業界平均PER/PBRとの比較
- 業界平均PER: 11.3倍
- 業界平均PBR: 0.9倍
同社のPER（11.24倍）は業界平均PER（11.3倍）とほぼ同水準です。
同社のPBR（0.56倍）は業界平均PBR（0.9倍）と比較して低く、PBRの観点からは割安感があると言えます。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か
直近10日間の株価は815円から832円の範囲で推移しており、大きな変動は見られません。本日終値823.0円。 - 年初来高値・安値との位置関係
- 年初来高値: 938円
- 年初来安値: 700円
現在の株価823.0円は、年初来高値からは約12%低い水準、年初来安値からは約17%高い水準にあり、レンジの中間付近に位置しています。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度
本日の出来高は2,800株、売買代金は2,311千円と非常に低水準です。直近3ヶ月平均出来高9.23k株、10日平均出来高4.47k株と比較しても低く、市場からの関心度は低い状態が続いています。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価
- 売上高: 過去の年間売上高は33億円〜47億円と、開発販売事業の販売状況により変動が大きいです。直近12か月は3,300百万円、2024年10月期予想は4,725百万円。
- 純利益: 過去の年間純利益も2億円台〜5億円台と変動が大きいです。直近12か月は237百万円。
- ROE: 実績（連結）12.17%。過去12か月では4.90%に低下しています。
- ROA: 過去12か月で1.93%と低い水準です。
- 過去数年分の傾向を比較
売上高と利益は開発販売事業の販売タイミングに大きく左右され、年ごとに変動する傾向が見られます。2024年10月期は大幅増収増益の予想ですが、直近12ヶ月とQ3累計実績は減益となっています。 - 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）
2025年10月期第3四半期累計では、売上高は前年同期比36.2%減、営業利益は49.8%減、純利益は60.3%減の減収減益となりました。これは開発販売事業の販売案件の期ずれが主な要因です。
通期予想（売上高3,200百万円、営業利益442百万円、純利益233百万円）に対する進捗率は、売上高80.2%、営業利益93.7%、純利益85.7%であり、会社は通期予想を据え置いています。営業利益、純利益は第3四半期時点で既に高い進捗率ですが、売上高は第4四半期での挽回が通期達成に不可欠です。
9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価
- 自己資本比率: (実績)31.7%。直近の第3四半期末で30.9%です。一般的に40%以上が安定の目安とされるため、やや低い水準にあります。
- 流動比率: (直近四半期)2.40倍 (240%)。短期的な資金繰りの安全性を示す流動比率は、一般的に120%以上が目安とされる中で良好な水準です。
- 負債比率: (直近四半期)Total Debt/Equityは206.74%。負債が純資産の2倍を超えており、財務レバレッジが高い状態です。
- 財務安全性と資金繰りの状況
自己資本比率が低めであることと負債比率が高いことから、財務基盤の安定性にはやや懸念があります。しかし、流動比率が良好であるため、短期的な資金繰りには問題がないと考えられます。 - 借入金の動向と金利負担
長期借入金が8,796百万円、1年内返済予定の長期借入金が810百万円と、負債の大部分を借入金が占めています。第3四半期累計での支払利息が76,224千円と増加しており、金利上昇は収益に与える負担が増大する可能性をはらんでいます。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価
- ROE: 実績12.17%とベンチマーク10%を上回りますが、過去12か月実績では4.90%に低下しています。
- ROA: 過去12か月実績1.93%と、ベンチマーク5%を大きく下回る低い水準です。総資産に対する利益効率に課題があります。
- 営業利益率: 過去12か月で8.68%。第3四半期累計では16.1%と良好です。
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較
ROEは期間によって変動がありますが、ROAは一貫してベンチマークを下回っています。これは、借入金などによる総資産の増加に対して、十分な利益を創出できていない可能性を示唆します。 - 収益性の推移と改善余地
開発販売事業の業績変動と、開発用土地などの資産増加が、ROAや直近のROE低下の要因となっています。今後は、開発販売物件の効率的な回転と、有利子負債を最適化し、資産をより有効活用することで収益性を改善する余地があります。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価
ベータ値（5Y Monthly）は0.21と非常に低いです。これは、市場全体の動きに対して、同社の株価がほとんど連動せず、安定した値動きを示す傾向があることを示唆しています。 - 52週高値・安値のレンジと現在位置
- 52週高値: 938.00円
- 52週安値: 700.00円
現在の株価823.0円は、52週レンジの中間付近に位置しており、極端な高値圏や安値圏ではありません。
- 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）
決算短信にて、主なリスク要因として、金利上昇、建築資材コストの高止まり、販売遅延、不動産市況の悪化、貸倒リスクの顕在化が挙げられています。これらは主に不動産事業を取り巻く外部環境に起因するものです。為替や地政学リスクに関する特段の記載はありませんでした。
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較
- 同社のPER（会社予想）11.24倍は、業種平均PER11.3倍とほぼ同水準です。
- 同社のPBR（実績）0.56倍は、業種平均PBR0.9倍と比較して割安な水準です。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）
- 業種平均PER基準: EPS 73.25円 × 11.3倍 = 827.725円
- 業種平均PBR基準: BPS 1,460.64円 × 0.9倍 = 1,314.576円
- 割安・割高の総合判断
PERの観点では現在の株価はほぼ適正水準ですが、PBRの観点では業界平均と比較して割安感があります。ただし、PBRが低い背景には財務健全性や収益性の課題も影響している可能性があり、単にPBRのみで割安と判断することはできません。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）
- 信用買残: 199,200株
- 信用売残: 0株
- 信用倍率: 0.00倍
信用買残は約20万株（発行済株式数約318万株の約6%）で、信用売残がゼロのため信用倍率は0倍となっています。需給面では将来の買い圧力となる要因は少ないと言えます。出来高が少ないため、まとまった売りが出た場合には株価に影響を与える可能性があります。
- 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）
(株)BHAGコーポレーションが50.02%を保有する筆頭株主であり、代表者である向井山達也氏も4.82%を保有しています。インサイダー保有比率が69.32%と非常に高く、安定した株主構成です。 - 大株主の動向
データなし。
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析
- 配当利回り（会社予想）: 4.37% (現在の株価823円に対して)と比較的高い水準です。
- 1株配当（会社予想）: 36.00円
- 配当性向（会社予想）: Payout Ratio 48.26%。利益の約半分を配当に回しており、安定的な株主還元姿勢が見られます。
- 自社株買いなどの株主還元策
決算短信に自社株買いに関する記載はありませんでした。 - 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策
データなし。
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）
2025年10月期第3四半期決算短信以外の、最近の適時開示情報に関する具体的な記載はありませんでした。 - これらが業績に与える影響の評価
第3四半期累計の業績は、開発販売事業における販売案件の期ずれが主要因で減収減益となりました。会社は通期予想を据え置いており、第4四半期での開発物件の販売進捗が通期目標達成に大きく影響すると考えられます。
16. 総評
アールエイジは、都心部の不動産に特化した運営管理事業と開発販売事業を手掛ける企業です。安定的な賃料収入を得る運営管理事業を収益基盤としつつ、利益貢献度が高い開発販売事業での成長を目指しています。
強み:
- 都心部の賃貸不動産の運営管理で安定的な収益基盤を有している点。
- 狭小地活用や個性的な意匠を凝らした開発販売物件で差別化を図っている点。
- 高い配当利回りと安定した配当性向で株主還元に積極的である点。
- ベータ値が低く、市場全体の変動に比較的左右されにくい株価特性。
弱み:
- 開発販売事業が業績に大きく影響し、販売タイミングによって売上・利益が変動しやすい点。
- 自己資本比率が30%台とやや低く、負債比率が高いなど、財務健全性に一部懸念がある点。
- ROAが低く、総資産に対する利益効率に改善の余地がある点。
- 出来高が少なく、市場の注目度が低い点。
機会:
- 都心部における賃貸不動産需要の堅調な推移。
- 金利が安定または低下傾向に転じた場合、借入金利息の負担が軽減される可能性。
- 効率的な開発販売事業の推進による、収益性と資産効率の改善。
脅威:
- 金利上昇局面での借入金利負担の増加。
- 建築資材価格の高騰や不動産市況の悪化による開発コスト増加や販売価格下落リスク。
- 開発物件の販売遅延や貸倒リスクの顕在化。
アールエイジは、PBRが業界平均と比較して割安感があるものの、PERはほぼ適正水準です。安定した運営管理事業は評価できる一方で、開発販売事業の販売タイミングに起因する業績変動リスクや、自己資本比率の低さ、ROAの低さといった財務・収益性面の課題も存在します。今後の注目点は、期ずれとなった開発物件の第4四半期での販売進捗状況、および利息負担を含む財務体質の改善状況です。
17. 企業スコア
- 成長性: C
- 直近の第3四半期累計では、開発販売事業の低迷により大幅な減収減益を計上。通期予想は増収だが、過去の業績変動も大きく、安定的な成長はまだ見えにくい。
- 収益性: C
- 第3四半期累計での売上高営業利益率は16.1%と良好ですが、直近12か月のROEは4.90%、ROAは1.93%と、ベンチマーク（ROE10%、ROA5%）を大きく下回ります。
- 財務健全性: C
- 自己資本比率は30.9%（Q3末）と低い水準であり、負債比率も206.74%と高いです。流動比率は良好ですが、財務体質には慎重な評価が必要です。
- 株価バリュエーション: B
- PERは業界平均とほぼ同水準ですが、PBRは業界平均と比較して割安感があります。しかし、財務健全性や収益性の課題を考慮すると、極端な割安とは判断しかねます。
企業情報
| 銘柄コード | 3248 |
| 企業名 | アールエイジ |
| URL | http://www.early-age.co.jp/ |
| 市場区分 | スタンダード市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・参考情報）
将来のEPS成長と配当を予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 823円 |
| EPS（1株利益） | 73.25円 |
| 年間配当 | 4.37円 |
予測の前提条件
| 予想EPS成長率 | 3.0% |
| 5年後の想定PER | 11.2倍 |
5年後の予測値
EPS成長率と想定PERを基に算出した5年後の理論株価と累計配当です。
| 予想EPS | 84.92円 |
| 理論株価 | 954円 |
| 累計配当 | 24円 |
| トータル価値 | 978円 |
現在価格での試算リターン
現在の株価で購入した場合に期待できる年率換算リターン（CAGR）の試算値です。
| 試算年率リターン（CAGR） | 3.52% （参考：低水準） |
目標年率ごとの理論株価（参考値）
目標とする年率リターンを達成するための理論上の買値と、さらに50%の安全域を確保した価格です。
| 目標年率 | 理論株価 | 安全域価格 | 現在株価との比較 |
|---|---|---|---|
| 15% | 486円 | 243円 | × 算出価格を上回る |
| 10% | 607円 | 304円 | × 算出価格を上回る |
| 5% | 767円 | 383円 | × 算出価格を上回る |
関連情報
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このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.5)」によって自動生成されました。
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