決算短信：アールエイジ（3248）

2024年10月期　第３四半期決算短信[日本基準]（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：上振れ傾向。第3四半期累計の進捗率は高く、通期業績予想（修正後）に対する進捗は売上高約85.4%、営業利益約93.7%、親会社株主に帰属する当期純利益約95.8%と高水準。これを受けて会社は業績予想および配当予想を修正（増配）。
• 業績の方向性：増収増益。第3四半期累計で売上高4,022,757千円（前年同期比＋46.7%）、営業利益824,850千円（同＋83.5%）、親会社株主に帰属する四半期純利益503,357千円（同＋90.0%）。
• 注目すべき変化：開発販売事業の大幅拡大（売上1,892,195千円、前年同期比＋208.0%、セグメント利益532,121千円、同＋261.5%）により業績伸長。運営管理事業は安定的で小幅増（売上＋1.0%）。
• 今後の見通し：通期予想（修正後）は売上4,710百万円、営業利益880百万円、純利益525百万円。第3四半期時点の進捗から見て達成可能性は高いが、開発販売収益は物件引渡しに依存するため着地はやや一過性の要素あり。
• 投資家への示唆：利益拡大は主に開発販売の売上集中が寄与している点に留意。収益の継続性・ボラティリティ（開発案件の引渡しタイミング）と、土地仕入等に伴う借入増加（長期借入金の増加）をチェックすることが重要。

基本情報

• 企業概要：
  • 企業名：株式会社アールエイジ
  • 主要事業分野：不動産事業（運営管理事業：賃貸事業用不動産の運営・管理、開発販売事業：賃貸事業用マンションの企画・開発・販売）
  • 代表者名：代表取締役 向井山 達也
  • URL： https://www.early-age.co.jp
• 報告概要：
  • 提出日：2024年9月10日
  • 対象会計期間：2024年10月期 第3四半期連結累計（2023年11月1日～2024年7月31日）
  • 決算説明会の有無：無
• セグメント：
  • 運営管理事業：自社保有物件・サブリース物件の運営管理、管理受託サービス（安定収益源）
  • 開発販売事業：賃貸事業用マンション等の企画・開発・販売（収益変動大・高マージンが可能）
• 発行済株式：
  • 期末発行済株式数（自己株式含む）：3,181,000株（2024年10月期3Q）
  • 期中平均株式数（四半期累計）：3,180,809株（2024年10月期3Q）
  • 時価総額：–（資料に記載なし）
• 今後の予定：
  • 決算発表：本資料（第3四半期）公表済（2024/9/10）
  • IRイベント：当該資料では決算説明会無し。今後のIRは随時公表予定（詳細は会社リリース参照）

決算サプライズ分析

• 予想vs実績（第3四半期累計実績 vs 通期（修正後）会社予想を基準に達成率を算出）
  • 売上高：実績4,022,757千円 / 通期予想4,710,000千円 = 85.4%（進捗率、高め。通常Q3で約75%が目安の業界が多い中で上振れ）
  • 営業利益：実績824,850千円 / 通期予想880,000千円 = 93.7%（高い進捗）
  • 純利益：実績503,357千円 / 通期予想525,000千円 = 95.8%（高い進捗）
• サプライズの要因：
  • 主因は開発販売事業の引渡しによる一時的な売上増（賃貸用マンション2棟・91室の販売収益計上）。
  • 運営管理事業はほぼ横ばいで安定収益を確保。減価償却や利息費用は増加しているが、販売利益がそれを上回った。
• 通期への影響：
  • 第3四半期時点の進捗は高く、現状の修正後予想に対する達成可能性は高い。ただし開発販売の収益性は物件完成・引渡しタイミングの影響を受けやすく、次第に変動するリスクあり。会社は予想・配当を修正（増配）しており、これを踏まえた見通しは前向き。

財務指標

• 財務諸表の要点（千円）
  • 総資産：14,336,335（前期末13,488,222、増加848,114）※土地・建物の増加が主因
  • 負債合計：9,801,215（前期末9,352,123、増加449,091）※借入金増加、未払法人税等
  • 純資産：4,535,120（前期末4,136,098、増加399,022）※利益剰余金の増加
  • 現金及び預金：1,906,391（前期末920,873、増加985,518）
• 収益性（第3四半期累計）
  • 売上高：4,022,757千円（前年同期2,742,319千円、＋46.7% / +1,280,438千円）
  • 売上総利益：1,259,760千円（前年847,397千円、＋48.6%）
  • 売上総利益率：約31.3%（1,259,760 / 4,022,757）（良好水準）
  • 販売費及び一般管理費：434,910千円（前年397,896千円）
  • 営業利益：824,850千円（前年449,500千円、＋83.5%）
  • 営業利益率：約20.5%（824,850 / 4,022,757）（高水準）
  • 経常利益：767,569千円（前年397,386千円、＋93.2%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：503,357千円（前年264,978千円、＋90.0%）
  • 1株当たり四半期純利益（EPS）：158.25円（前年83.31円、＋90%）
• 進捗率分析（第3四半期）
  • 売上高進捗率：85.4%（通期予想比）
  • 営業利益進捗率：93.7%
  • 純利益進捗率：95.8%
  • コメント：通常Q3段階での目安進捗は75%前後とされることが多い中、当社は特に利益の進捗が高く、通期達成に近い水準。
• 財務の安全性
  • 自己資本比率：31.6%（安定水準の目安40%以上と比べるとやや低め、要改善余地）
  • 流動比率（流動資産 / 流動負債）：3,339,167 / 1,507,497 = 約222%（良好）
  • 負債／純資産比（負債合計 / 純資産）：9,801,215 / 4,535,120 = 約2.16倍（負債依存はやや高め）
  • 長期借入金：7,898,237千円（前期末7,204,153千円、増加）→ 新規土地仕入等による借入増加
• 効率性
  • 売上高営業利益率の上昇（前年約16.4%→ 今回約20.5%）は、販売利益の恩恵が大きい。
  • 総資産回転率：売上高 / 総資産 = 4,022,757 / 14,336,335 ≈ 0.28回（前期比較の示唆は限定的）
• セグメント別（第3四半期累計）
  • 運営管理事業：売上高2,149,075千円（前年2,127,986千円、＋1.0%）、セグメント利益420,759千円（前年420,189千円、＋0.1%）
  • 開発販売事業：売上高1,892,195千円（前年614,333千円、＋208.0%）、セグメント利益532,121千円（前年147,186千円、＋261.5%）
  • 解説：開発販売の伸長が業績押上げの主因。運営管理は安定的に推移。

配当

• 配当実績と予想：
  • 2023年10月期：年間合計33.00円（第2四半期15円、期末18円）
  • 2024年10月期（予想・修正後）：年間合計36.00円（第2四半期15円、期末予想21円）→ 増配
• 配当性向（目安算出）：
  • 通期純利益予想525,000千円を前提に、年間配当総額 = 36円 × 3,181,000株 ≒ 114,516千円
  • 配当性向 ≒ 114,516 / 525,000 ≒ 21.8%（適度な還元水準）
• 特別配当の有無：無し
• 株主還元方針：増配を発表。自己株式数はごく小数（期末自己株式153株）で大規模自社株買いの記載は無し。

セグメント別情報

• 運営管理事業：
  • 売上高2,149,075千円（前年＋1.0%）、セグメント利益420,759千円（ほぼ横ばい）
  • 戦略・見通し：品質向上と効率化で安定収益を確保。賃料上昇基調（主に23区の需要）を背景に堅調。
• 開発販売事業：
  • 売上高1,892,195千円（前年＋208.0%）、セグメント利益532,121千円（＋261.5%）
  • 戦略・見通し：都心部にフォーカスした賃貸事業用不動産の企画開発が奏功。物件引渡し時期により業績が変動するため、今後の案件進捗を注視。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画：資料内に特定の中期数値目標記載なし → 進捗評価は限定的（―）。
• KPI達成状況：個別KPIの明示なし（―）。

競合状況や市場動向

• 市場動向：国内は雇用・所得改善、インバウンド回復で回復基調。都心（23区）では人口転入超過を背景に住宅賃料上昇が続く点が追い風。一方、建築資材・建築コスト上昇、金利上昇がリスク。
• 競合比較：同業他社との詳細比較データは資料に無し（―）。ただし、都心にフォーカスした開発・運営モデルは需給面で強みを持つ可能性。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期（修正後）予想：売上高4,710百万円（＋36.9%）、営業利益880百万円（＋60.6%）、経常利益803百万円（＋68.4%）、親会社株主に帰属する当期純利益525百万円（＋60.6%）、EPS（予想）165.07円
  • 予想修正の有無：有（本日「業績予想の修正及び配当予想の修正（増配）」を公表）
  • 予想の前提条件：詳細は別紙（「1.当四半期決算に関する定性的情報（3）」）参照
• 予想の信頼性：第3四半期の高い進捗率は通期達成に寄与するが、開発販売収益は引渡し集中による変動要因が大きく、予想達成には案件進捗と資金調達コストの動向が影響。
• リスク要因：為替（限定的）、建築資材費・人件費の上昇、金利上昇に伴う資金調達コスト増、物件販売のタイミング遅延、税負担の変動など。

重要な注記

• 会計方針：主要な会計方針の変更は無し。ただし四半期特有の会計処理の適用あり（注記参照）。税金費用は年間見積実効税率に基づき計算。
• その他重要事項：
  • 添付資料について公認会計士等のレビューは無し。
  • 第3四半期末で現金預金が大幅に増加している一方、長期借入金も増加（新規開発用土地仕入等のため）。
  • 配当予想の修正（増配）を本日公表。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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