決算説明：robot home（1435）

2025年12月期　第２四半期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: アプリ基盤の機能強化（ウェルスコンサルティングのリリース）やNearly ZEH-M等の環境配慮型物件推進で、フロー（新築販売）成長とストック（管理戸数）増加を両輪に事業拡大する方針。下期偏重の計画に変更はない。
• 業績ハイライト: 連結売上高は5,014百万円（前年同期比+5.3%：良い）だが、連結営業利益は73百万円（前年同期比▲87.0%：悪い）。営業減益は前年の大型棚卸資産売却（FY2024の一過性）除外の反動が主因。
• 戦略の方向性: フロー（開発棟数増、売建・建売モデル加速）でトップライン拡大→アプリ経由でオーナー数・管理戸数のストック流入を促進し、ストック収益強化を図る（中期目標：開発棟数200棟、管理累計5,000戸等）。
• 注目材料:
  • アプリから税理士へ手軽に相談できる「ウェルスコンサルティング」機能の追加（富裕層ニーズ取り込み）。
  • Nearly ZEH-M（創エネ＋高断熱）物件の竣工・BELS等の省エネ評価取得実績。
  • 管理戸数・IoT導入戸数等KPIは増加基調（管理戸数27,515戸、IoT導入戸数12,183戸、入居率98.0%：良い）。
• 一言評価: フロー拡大とストック強化の戦略は明確。ただし2Qは一過性要因の反動で利益が低迷。下期回復を前提とした見通しである点に注目。

基本情報

• 企業概要: 株式会社robot home（証券コード: 1435）
  主要事業分野: AI・IoT事業（IoT機器／DX支援）、robot home事業（デジタル資産管理プラットフォーム「robot home」による不動産の開発・販売・賃貸管理）
  代表者名: 代表取締役 CEO 古木 大咲
• 本社/設立/資本金/従業員: 本社: 東京都中央区銀座（GINZA SIX 9階）／設立: 2006年1月23日／資本金: 74億70百万円（資本剰余金含む）／従業員: 244名（連結、正社員、2025年6月末）
• 説明会情報: 報告資料（FY2025 12月期 第2四半期 決算説明資料） –（開催日時・形式・参加対象は資料内の一般開示のみ）
• 説明者: –（資料上の発表者個別記載なし）
• セグメント:
  • AI・IoT事業: IoT機器導入・アプリ・DX総合支援等（IoT導入戸数・DX支援社数をKPIで管理）
  • robot home事業: 不動産の開発（フロー）・賃貸管理等（ストック）を中核とするプラットフォーム事業

業績サマリー

• 主要指標（連結、単位: 百万円、前期比は必ず%で表示）
  • 売上高: 5,014（前年同期比 +5.3%）→ 良い（増収）
  • 営業利益: 73（前年同期比 ▲87.0%）→ 悪い（大幅減益）
  • 営業利益率: 1.5%（73/5,014）※低下
  • 経常利益: 206（前年同期比 ▲63.2%）→ 悪い
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 177（前年同期比 ▲66.5%）→ 悪い
  • 1株当たり利益（EPS）: –（資料未記載）
• 予想との比較:
  • 会社予想（FY2025通期）に対する達成率（2Q実績ベース）
  • 売上高: 5,014 / 24,000 = 20.9%
  • 営業利益: 73 / 1,400 = 5.2%
  • 経常利益: 206 / 1,350 = 15.3%
  • 当期純利益: 177 / 1,100 = 16.2%
  • サプライズの有無: 上方修正や下方修正の発表はなし。2Q実績は通期計画の下期偏重を踏まえ容認範囲として提示。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率は上記（売上 20.9%、営業利益 5.2%）。営業利益の進捗が低く、下期回復（引渡増・利益改善）を想定。
  • 中期経営計画に対する達成率: 開発棟数・管理戸数等は増加基調だが中期目標到達度は累積で未達。具体的数値はFY2026/27目標（例: 開発棟数100→140→200）参照。
  • 過去同時期との進捗比較: 売上は増収、営業利益は前年の一過性利益（大型棚卸資産売却）による反動で減益。
• セグメント別状況（累計期間 / 単位: 百万円）
  • AI・IoT事業: 売上高 224（前年同期比 ▲22.5%：悪い）、営業利益 66（前年同期比 ▲38.5%：悪い）。IoT導入戸数12,183戸、DX支援社数56社（KPIは増加）。
  • robot home事業: 売上高 4,802（前年同期比 +7.1%：良い）、営業利益 894（前年同期比 ▲30.4%：悪い）。
  • フロー売上（累計）3,231（+5.5%）／ストック売上1,570（+10.7%）
  • 売上総利益は1,724（▲16.8%）だが、FY2024の大型棚卸資産売却（659百万円）を除くと、正常値ベースで売上高＋43.5%、営業利益＋43.0%と報告（＝一過性要因除くと増収増益）。

業績の背景分析

• 業績概要:
  • 売上はフロー（新築物件引渡）とストック（管理戸数・戸当たり売上）双方の寄与で増収。会計期間ベースでは土地先行決済による引渡加速で売上が期中に積み上がった。
  • 営業利益はFY2024の大型棚卸資産売却の剝落影響で累計は大幅減益。ただし一過性要因を除けば増益傾向。
• 増減要因:
  • 増収の主因: 新築物件の単価上昇、土地区先行決済分の引渡、管理戸数増・戸当たり売上の改善。
  • 減益の主因: 前年の大型棚卸資産売却（FY2024で計上された659百万円）剝落の反動、継続的なDX・人材投資による販管費増。
• 競争環境:
  • 事業はPropTech/WealthTech領域で差別化要因（IoT標準搭載、プラットフォーム連携、管理自動化RPA）。入居率98%等、運用面の強みを示すが競合のDX推進や地域の需給動向に左右される。
• リスク要因:
  • 金利上昇・資金調達コスト、建築資材価格・人件費の上昇、土地取得コスト、税制・住宅政策の変更、サプライチェーン・施工の遅延。海外要因（為替）は事業性質上限定的だが、全体の経済状況は需要に影響。

戦略と施策

• 現在の戦略:
  • フロー領域で開発棟数拡大（中期目標: FY2027 200棟）、売建・建売・工務店マッチング等で原価コントロール。
  • ストック領域の管理受託拡大による安定収益基盤強化（管理戸数累計目標5,000戸等）。
  • プラットフォーム（オーナーアプリ、IoT、RPA、清掃アプリ、空室共有サイト）強化による運用効率化とユーザー体験向上。
• 進行中の施策:
  • ウェルスコンサルティング機能のリリース（アプリから税理士相談等）。
  • Nearly ZEH-M開発による省エネ・創エネ住宅の供給。
  • RPA導入や自社アプリ群による賃貸管理効率化、空室短期化施策。
• セグメント別施策:
  • AI・IoT事業: データベース強化によるプラットフォーム価値向上、DX総合支援の営業拡大。
  • robot home事業: 工務店直接マッチングで在庫回転率改善、オーナー向けコンシェルジュサービスで流通活性化。
• 新たな取り組み: アプリ経由で税理士相談可能なウェルスマネジメント機能（富裕層ニーズ対応）を追加。

将来予測と見通し

• 業績予想（会社予想 FY2025 通期: 単位 百万円）
  • 売上高: 24,000（前年増減率 +82.4%）
  • 営業利益: 1,400（同 +34.1%）
  • 経常利益: 1,350（同 +32.6%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 1,100（同 +20.5%）
• 予想の前提条件: 下期偏重の計画（引渡・回収は下期に集中）／為替や金利前提は資料に明記なし（前提は–）。
• 予想修正: 2Q時点で通期予想の修正はなし。通期計画は下期回復を前提。
• 中長期計画: 中期経営方針で開発棟数・管理戸数の拡大目標を掲示（FY2027目標あり）。進捗は良好だが最終達成は下期と翌年度以降の引渡進捗に依存。
• 予想の信頼性: 2Q進捗率は売上20.9%・営業利益5.2%と営業利益進捗が低い。過去は一過性要因で変動があり、通期予想は下期回復前提のため不確実性を伴う。
• マクロ影響: 金利上昇や不動産市況の冷え込みがフロー（販売）に直接影響。建築コスト・資金調達コストの変動が利益に影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 資料内に詳細記載なし（–）。
• 配当実績: 中間・期末の金額・配当性向等は資料未記載（–）。
• 特別配当: なし（資料未記載）。
• その他株主還元: 自社株買い・株式分割等の記載なし（–）。

製品やサービス

• 製品: robot home kit（IoTデバイス群: スマートキー、室内モニター、学習リモコン、開閉センサー、室外カメラ等）、清掃アプリ、賃貸管理RPAシステム、空室共有サイト等。
• サービス: デジタル資産管理プラットフォーム（オーナー向けワンストップ：投資→経営→売却/再投資）、DX総合支援サービス（外販）。
• 協業・提携: DX支援で複数社との協業（資料に企業ロゴ掲載。詳細は資料参照）。
• 成長ドライバー: IoT導入戸数増、管理戸数拡大、オーナーアプリ経由の流通活性化、ウェルスコンサルティング等の付加価値サービス。

Q&Aハイライト

• ポジティブ要因:
  • 売上は増収（+5.3%）。管理戸数・オーナー数・IoT導入戸数等KPIは堅調（入居率98.0%、管理戸数27,515戸）。
  • プラットフォーム+IoT+RPAにより差別化された運用効率化が進行。
  • 環境配慮物件（Nearly ZEH-M）やウェルス機能追加など付加価値拡充。
• ネガティブ要因:
  • FY2025 2Qは営業利益が大幅減（▲87.0%）で進捗が芳しくない。前期の一過性売却剝落で比較が厳しい点。
  • 下期回復依存の通期計画であり、引渡進捗や建設遅延・資金コスト上昇がリスク。
• 不確実性:
  • 建築資材・人件費、金利変動、住宅市況の変化によりフローの計画達成度が変動する点。
• 注目すべきカタリスト:
  • 下期の物件引渡増（会計期間ベースで既に加速）とその利益率回復状況。
  • ウェルス機能の利用拡大・有料サービス化の進捗。
  • IoT導入戸数や管理戸数KPIの継続的改善・入居率の維持。

重要な注記

• 会計方針: FY2022以降は新収益認識基準を適用。
• リスク要因（資料明記）: 見通し情報は将来の不確実性を含む。経済・金利・為替・市場等の変動により実績が想定と異なる可能性あり。
• その他: 大型棚卸資産売却の影響（FY2024）は業績比較において留意すべき一過性要因。決算資料末尾の将来見通しに関する注意事項を参照。

（不明な項目は — と表記しました。投資助言は行っていません。資料に基づく整理です。）

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