決算短信：明豊エンタープライズ（8927）

2025年７月期　決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社予想・市場予想との比較データは開示資料に記載なしのため不明（会社予想：–、市場予想：–）。ただし、実績は前年実績を大きく上回る上振れ着地。
• 業績の方向性：増収増益（売上高297億96百万円、前期比+44.9%；営業利益33億73百万円、前期比+44.1%；親会社株主に帰属する当期純利益18億93百万円、前期比+37.7%）。
• 注目すべき変化：不動産開発事業の販売増（引渡し31棟→前年24棟、開発事業用地売却14物件→前年2物件）により売上・利益を牽引。営業CFは前期のマイナスから2,894百万円のプラスに改善。
• 今後の見通し：2026年7月期予想は売上376億円（+26.2%）、営業利益38億円（+12.6%）、当期純利益20億円（+5.6%）。供給計画は年間約37棟を目標、通期予想は実行性がある想定だが、土地仕入れ・建設コスト・金利動向が鍵。
• 投資家への示唆：主力の不動産開発（EL FARO／MIJAS）が実需・インバウンド販売で引渡増加し利益に直結。利益は増加しているが有利子負債水準や支払利息増加（支払利息：554.9百万円）に留意。自己資本比率は32.7%（前期28.4%）へ改善したが40%超の「安定」水準には達していない。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：株式会社明豊エンタープライズ
  • コード：8927
  • 主要事業分野：不動産開発（投資用1棟賃貸マンション・アパートの開発・販売）、不動産賃貸、仲介、建設、保険代理等
  • 代表者：代表取締役会長 矢吹 満
  • URL：https://www.meiho-est.com
• 報告概要:
  • 提出日：2025年9月11日
  • 対象会計期間：2025年7月期（連結、2024年8月1日～2025年7月31日）
  • 決算説明会：補足資料作成有、決算説明会は「無」
• セグメント（報告セグメント）
  • 不動産開発事業：新築１棟投資用賃貸マンション・アパートの開発・販売（主要ブランド：EL FARO、MIJAS 等）
  • 不動産賃貸事業：プロパティマネジメント、賃貸管理等
  • 不動産仲介事業：媒介・仲介業務（グループの物件ネットワーク活用）
  • 建設事業：設計・施工、リフォーム・リノベーション
  • その他：保険代理等
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（自己株式含む）：30,539,900株
  • 期末自己株式数：1,047,160株
  • 期中平均株式数：29,492,740株
  • 時価総額：–（資料に各時点の株価情報なし）
• 今後の予定:
  • 定時株主総会開催予定日：2025年10月23日
  • 配当支払開始予定日：2025年10月24日
  • 有価証券報告書提出予定日：2025年10月31日
  • 決算説明資料：作成有（決算説明会は無）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（会社予想は本資料にFY2025の期初予想なしのため「–」）
  • 売上高：実績29,796百万円（対会社予想：–、達成率：–）
  • 営業利益：実績3,373百万円（対会社予想：–、達成率：–）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：実績1,893百万円（対会社予想：–、達成率：–）
• サプライズの要因（上振れ要因）
  • 不動産開発事業の販売増（引渡し31棟、開発用地14物件売却）により売上・粗利が大幅増。
  • 販売が順調に進んだことで棚卸資産の販売等が進み、営業CFが大きく改善。
• 通期への影響
  • 次期（2026年7月期）予想は増収増益を見込む（売上376億円、営業利益38億円）。当期の好調は来期基盤に寄与するが、土地取得・建設費・金利上昇が実現性の重要変数。現時点で予想修正は無し。

財務指標

• 主要財務数値（連結、百万円）
  • 売上高：29,796（+44.9%）
  • 売上総利益：5,697（前期4,552 → +25.1%）※粗利率 ≈ 19.1%
  • 営業利益：3,373（+44.1%） 営業利益率 11.3%（良好）
  • 経常利益：2,683（+41.6%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：1,893（+37.7%）
  • 1株当たり当期純利益（EPS）：64.21円（前期46.64円、+37.7%）
• 財政状態（期末、百万円）
  • 総資産：29,099（前期28,104、+3.5%）
  • 純資産：9,526（前期7,990、+19.2%）
  • 自己資本比率：32.7%（前期28.4%）→ 改善（目安：40%以上で安定）
  • 1株当たり純資産：322.83円（前期270.74円）
• キャッシュ・フロー（連結、百万円）
  • 営業CF：+2,894（前期 △4,555 → 大幅改善、好材料）
  • 投資CF：+286（前期+474）
  • 財務CF：△1,344（前期+3,595）
  • 現金・現金同等物期末：4,788（前期2,953、+1,836）
  • フリーCF（営業+投資）：約+3,180百万円（健全）
• 有利子負債・安全性
  • 短期借入金：2,669、1年内返済予定の長期借入金：6,414、長期借入金：6,830 → 有利子負債合計概算約15,913百万円
  • ネット有利子負債（概算）＝約15,913 − 現金4,788 ≒ 11,125百万円
  • インタレスト・カバレッジ・レシオ：5.3倍（資料記載）
  • キャッシュ・フロー対有利子負債比率：5.5年（資料記載）
  • コメント：自己資本比率は改善しているが40%に届かず、借入も大きい点は留意。
• 効率性
  • 売上高営業利益率は11.3%と高水準。
  • 総資産回転やその他回転率は資料に直接記載なし（算出には資産構成の詳細検討が必要）。
• セグメント別（連結、百万円・前年同期比）
  • 不動産開発：売上24,374（+53.1%）、セグメント利益3,578（+21.7%） — 主要な利益源
  • 不動産賃貸：売上1,631（△17.9%）、セグメント利益1（△96.2%）
  • 不動産仲介：売上55（+2,704.3%）、セグメント利益52（+2,599.6%）※前年の基数が小さいため変動率大
  • 建設：売上3,667（+39.6%）、セグメント損失82（前期は△4,407）→ 損失幅大幅縮小
  • その他：売上102（+98.8%）、利益97（+91.1%）
• 財務の解説
  • 収益拡大は主に開発物件の引渡進捗による売上増と高い利益率。支払利息が増加している点（支払利息：554.9百万円、前期376.7百万円）および有利子負債の構成は今後の負担要因。営業CFが黒字化し現金残高増加した点はポジティブ。

配当

• 配当実績（連結）
  • 2025年7月期：中間配当 5.50円、期末 6.50円、年間合計 12.00円
  • 配当金総額：353百万円
  • 配当性向（連結）：18.7%（目安：安定配当だが低めの余地あり）
  • 純資産配当率（配当/純資産）：4.0%
• 予想（2026年7月期）
  • 中間 6.50円、期末 6.50円、年間合計 13.00円（予想）
  • （参考）予想配当性向：19.2%（会社記載）
• 特別配当・自社株買い：特別配当・自社株買いの記載なし
• 株主還元方針：安定的な配当継続を基本方針としており、業績に応じ配当を実施

セグメント別情報

• 不動産開発事業（主力）
  • 売上高：24,374百万円（+53.1%）、セグメント利益：3,578百万円（+21.7%）
  • 要因：EL FARO 29棟、MIJAS 2棟の売却、開発用地14物件の売却。高利益率案件の比率上昇。
  • 戦略：城南・城西地区中心に年間約37棟供給目標。ブランド強化（LOS ARCOS投入予定）と海外セールス強化。
• 不動産賃貸事業
  • 売上高：1,631百万円（△17.9%）、セグメント利益：1百万円（△96.2%）
  • コメント：管理報酬中心。売上減少は一過性要因か、稼働維持策（AI査定、長期設備保証等）を実施。
• 不動産仲介事業
  • 売上高：55百万円（大幅増、前年は低基数）、セグメント利益：52百万円
  • コメント：グループ内連携による仲介増。
• 建設事業
  • 売上高：3,667百万円（+39.6%）、セグメント損失：△82百万円（前期は△4,407百万円）→ 損失縮小。設計・施工とリノベで収益化改善。
• 今後の見通し（各セグメント）
  • 開発事業の供給量が業績を左右。建設の外部受注拡大や管理一貫サービスで収益安定化を目指す。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画・方針：
  • 「物造りにこだわった、デベロッパー」として年間約37棟前後の供給を計画。垂直統合モデル（企画→建設→販売→管理）を強化し、水平展開（他地域・分野）も想定。
• KPI達成状況：
  • 供給棟数（当期31棟）は計画に近い水準。売上・利益は増加しており、中期目標に沿った進捗と評価可能。ただし財務レバレッジや金利負担の最適化が今後のKPI項目となる。

競合状況や市場動向

• 市場動向：
  • 低金利・円安を背景に海外投資家の国内不動産需要は堅調。ただし土地価格・建設費の高止まり、地政学リスク等は注意要因。
  • 同社は都心周辺（城南・城西）で立地を選定し、投資用1棟商品が評価されリピート購入につながっている。
• 競合との相対評価：
  • 明豊は「1棟投資用賃貸」に特化した垂直統合モデルにより差別化。競合の個別数値比較は資料に無し（–）。

今後の見通し

• 業績予想（連結、2026年7月期）
  • 売上高：37,600百万円（+26.2%）
  • 営業利益：3,800百万円（+12.6%）
  • 経常利益：3,000百万円（+11.8%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：2,000百万円（+5.6%）
  • 1株当たり当期純利益（予想EPS）：67.81円
  • 通期前提：年間約37棟前後の供給等（会社コメント）
• 予想の信頼性：
  • 当期実績が好調であり、供給計画も明示されていることから達成可能性はあるが、土地仕入れ・建設コスト・金利上昇がリスク。
• リスク要因：
  • 土地価格・建設工事費の高騰、金利上昇による資金コスト増、海外・国内景況の急変、規制動向（税制等）、資金調達条件の変化。

重要な注記

• 会計方針の変更：無し
• 監査：決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外と明記
• 連結範囲の変更：無し
• 重要な後発事象：該当なし
• その他：表示方法の一部変更（営業外収益内の保険金収入を独立表示）だが業績比較への影響は限定的

（注記）

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.4)」によって自動生成されました。

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