以下は、東急不動産ホールディングス（証券コード:3289）に関する企業分析レポートです。
1. 企業情報
- 事業内容などのわかりやすい説明
東急不動産ホールディングスは、首都圏を中心に多様な不動産事業を手掛ける東急グループの総合不動産大手です。都市開発、戦略投資、管理運営、不動産流通の4つのセグメントで事業を展開しており、オフィスビルや商業施設の開発・賃貸、マンション分譲、再生可能エネルギー施設の運用、ホテル・リゾート運営、不動産仲介など、幅広い領域をカバーしています。 - 主力製品・サービスの特徴
- 都市開発事業: オフィスビルや商業施設、マンションなどの開発・賃貸・販売が中心で、特に首都圏の優良物件が収益の柱となっています。直近では賃貸オフィスの稼働改善や投資家向け売却が業績を牽引しています。
- 戦略投資事業: 再生可能エネルギー発電施設や物流施設の開発・運用、REIT・ファンド運用などが含まれます。社会的なニーズに応える再生可能エネルギーは長期的な成長ドライバーと位置付けられています。
- 管理運営事業: マンション・ビル管理、会員制リゾートホテル、都市型ホテル、ゴルフ場、スキー場、シニア住宅の運営など、多岐にわたるサービスを提供しています。
- 不動産流通事業: 不動産の売買仲介、購入・再販売、賃貸住宅の管理・運営などを行っています。直近では仲介・不動産販売が堅調に推移しています。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について
東急不動産ホールディングスは、東急グループの強力なブランド力と広範な事業領域を活かした総合力が競争優位性です。都市開発からリゾート、再生可能エネルギーまで多様な収益源を持つことで、市場変動リスクを分散しています。一方で、不動産業界全般に言えることですが、多額の有利子負債を抱える事業構造であり、自己資本比率が25.2%（実績）とやや低めな点は財務体質上の課題として挙げられます。 - 市場動向と企業の対応状況
都心部のオフィス賃貸市場の回復や、不動産売買・仲介市場の活況は企業にとって追い風となっています。同社はこれらの市場環境を捉え、賃貸オフィスの稼働率向上や投資家向け売却の増加、不動産流通事業の強化で収益を拡大しています。また、再生可能エネルギー事業への積極的な投資は、脱炭素化という社会トレンドに対応し、将来の成長基盤を構築する戦略的な動きと言えます。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略
提供された情報からは具体的な中期経営計画の全体像は不明ですが、決算短信では通期ROE目標10.7%を掲げていることが示されており、資本効率の向上を重視しています。都市開発事業での高収益物件の売却、再生可能エネルギー事業の拡大、不動産流通事業の強化などを通じて、収益基盤の強化と成長を目指していると推察されます。 - 中期経営計画の具体的な施策や重点分野
直近の中間期決算では、オフィス賃貸の稼働改善、投資家向け売却の増加、住宅分譲の契約進捗の良好さ、不動産流通における仲介・不動産販売の堅調さなどが報告されており、これらが現在の成長を支える重点施策と考えられます。再生可能エネルギー事業における稼働施設の増加も、中期的な成長戦略に沿ったものです。 - 新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）
決算短信からは具体的な新製品・新サービスの発表は確認できませんが、各事業セグメントにおける既存サービスの強化や規模拡大が進められています。例えば、都市開発では新規開発物件の進捗、戦略投資では再エネ施設の増設、管理運営ではインバウンド回復に対応したホテル事業の強化などが挙げられます。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力
東急不動産ホールディングスは、賃貸収益のような安定収益と、分譲・売却益のような変動収益を組み合わせたバランスの取れた収益モデルを有しています。また、都市開発といったコア事業に加え、再生可能エネルギーや物流施設、ウェルネスといった成長市場にも投資することで、市場ニーズの変化に柔軟に対応し、事業ポートフォリオの持続可能性を高めています。 - 売上計上時期の偏りとその影響
不動産分譲や投資家向け売却は、物件の完成時期や引き渡し時期によって売上計上に偏りが生じやすい特性があります。ただし、賃貸事業や管理運営事業など安定したキャッシュフローを生み出す事業も有しているため、全体の収益は比較的安定しやすい構造です。直近の中間期決算では、投資家向け売却や住宅分譲の契約進捗が良好であり、これらのタイミングが業績に大きな影響を与えています。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性
提供された情報から、同社の具体的な技術革新や独自技術に関する詳細な記述は確認できません。 - 収益を牽引している製品やサービス
直近の業績では、都市開発事業における賃貸オフィス（稼働率0.6%）の収益性改善と投資家向け売却、そして不動産流通事業における仲介・不動産販売の好調が、大幅な増益を牽引しています。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較
- 株価: 1,466.5円
- EPS（会社予想、連結）: 125.81円
- PER（会社予想、連結）: 11.66倍
- BPS（実績、連結）: 1,183.99円
- PBR（実績、連結）: 1.24倍
- 業界平均PER/PBRとの比較
- 業界平均PER: 13.6倍
- 業界平均PBR: 1.6倍
同社のPER 11.66倍は業界平均13.6倍と比較して約14%割安です。PBR 1.24倍も業界平均1.6倍と比較して約22%割安です。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か
直近10日間の株価は1400円台前半から半ばで推移し、本日高値は1471.50円と年初来高値と同値でした。現在の株価1466.5円は、年間を通じた高値圏に位置しています。 - 年初来高値・安値との位置関係
- 年初来高値: 1,471.5円
- 年初来安値: 911円
現在の株価は年初来高値に非常に近く、年間レンジの上限で推移しています。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度
本日の出来高は1,573,600株、売買代金は2,293,561千円でした。3ヶ月平均出来高2.57M株や10日平均出来高2.26M株と比較すると、本日の出来高はやや低い水準です。高値圏での出来高の減少は、今後の株価動向において注目されるポイントです。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価
- 売上高: 過去5年間で989,049百万円から1,238,301百万円（過去12か月）へと、堅調な増加トレンドを示しています。
- 営業利益: 過去5年間で83,818百万円から168,732百万円（過去12か月）へと、顕著な増加を達成しています。
- 純利益: 過去5年間で35,133百万円から104,663百万円（過去12か月）へと、大幅な増加基調にあります。
- ROE（実績）: 9.86%（過去12か月では12.55%）。
- ROA（実績）: 3.34%。
- 過去数年分の傾向を比較
売上高、営業利益、純利益ともに過去数年で着実に成長しており、業績は拡大傾向にあります。特に利益面での改善が顕著です。 - 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）
2026年3月期中間期決算（2025年4月～9月）では、通期修正予想に対して売上高45.5％、営業利益49.1％、親会社株主純利益58.0％と順調な進捗を示しています。純利益の進捗率が高いのは、特別利益の計上が寄与しています。会社は通期達成に向けて順調と判断し、上方修正を行っています。
9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価
- 自己資本比率（実績）: 25.2%（決算短信では25.3%）。不動産業界では一般的ですが、一般企業の健全性基準（40%以上）と比較すると低水準であり、財務レバレッジが高いと言えます。
- 流動比率（直近四半期）: 2.54倍（254%）。流動資産が流動負債を大きく上回っており、短期的な支払い能力は十分に確保されています。
- 負債比率 (Total Debt/Equity、直近四半期): 213.79%（D/Eレシオ2.2倍、修正D/E1.9倍）。高水準であり、有利子負債への依存度が高い財務構造です。
- 財務安全性と資金繰りの状況
流動比率は良好であるものの、自己資本比率とD/Eレシオの高さから、財務安全性には留意が必要です。大規模な開発投資や資産取得のために有利子負債を活用しており、営業キャッシュフローはプラスで推移していますが、投資キャッシュフローはマイナス、財務キャッシュフローは大幅プラスと、借入による資金調達が活発な状況を示しています。 - 借入金の動向と金利負担
直近四半期の有利子負債は1.86兆円と多額です。過去12か月の純金融費用は16,618百万円であり、金利変動が収益に与える影響は大きいと考えられます。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価
- ROE（過去12か月）: 12.55%
- ROA（過去12か月）: 3.34%
- Profit Margin: 8.45%
- Operating Margin: 12.29%
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較
ROE12.55%は一般的なベンチマークである10%を上回っており、企業が株主資本を効率的に活用して利益を生み出す能力は良好です。一方、ROA3.34%は一般的なベンチマークの5%を下回っており、総資産を効率的に活用するという点では改善の余地があります。ただし、不動産業界は固定資産が大きいためROAが低めに出る傾向があります。 - 収益性の推移と改善余地
過去数年間の純利益の顕著な伸びを背景に、ROEは改善傾向にあります。営業利益率も12%台と悪くありません。今後は、高レバレッジ構造の中で、いかに資産効率を向上させ、ROAを改善していくかが課題となります。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価
Beta（5Y Monthly）は0.19と非常に低い値です。これは市場全体が変動しても、同社の株価は比較的安定している、すなわち市場感応度が低いことを示唆しています。 - 52週高値・安値のレンジと現在位置
- 52週高値: 1,471.50円
- 52週安値: 893.70円
現在の株価1466.5円は52週高値にほぼ位置しており、高値圏にあります。
- 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）
- 不動産市況の悪化: 金利上昇や経済状況の悪化が、オフィス・商業施設の賃料下落や物件売却単価の下落につながるリスク。
- 金利上昇: 多額の有利子負債を抱えているため、金利上昇は調達コスト増加を通じて財務収益を圧迫するリスクがあります。
- 大規模開発案件の施工/販売遅延: 工事の遅延や販売不振など。
- 海外事業・再生可能エネルギー事業のプロジェクトリスク: 各プロジェクト固有のリスク、為替変動リスク、政策変更リスクなど。
- 自己資本比率低下に伴う格付け・資金調達条件の悪化: 高レバレッジ構造における課題です。
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較
- PER（会社予想）11.66倍は業界平均PER 13.6倍より割安。
- PBR（実績）1.24倍は業界平均PBR 1.6倍より割安。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）
- 目標株価(業種平均PER基準): 1,992円
- 目標株価(業種平均PBR基準): 1,894円
- 割安・割高の総合判断
業界平均のPERおよびPBRと比較すると、現在の株価は割安感がある状態です。算出された目標株価レンジ（1,894円～1,992円）に対しても、現在の株価1,466.5円はまだ上昇余地があると考えられます。ただし、株価は年初来高値圏にあるため、市場の将来への期待が一定程度織り込まれている可能性も考慮が必要です。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）
- 信用買残: 516,700株
- 信用売残: 147,700株
- 信用倍率: 3.50倍
信用買残が信用売残を上回っており、信用買いが優勢な状況です。信用倍率3.50倍は需給が極端に悪化している水準ではありませんが、今後の買い残の消化状況は株価の重しとなる可能性もあります。前週比では買い残・売り残ともに減少しています。
- 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）
筆頭株主は東急（15.90%）であり、安定株主として企業の経営を支えています。その他、日本マスタートラスト信託銀行、日本カストディ銀行といった信託銀行や機関投資家の保有比率も高く、大口の安定株主が存在します。インサイダー（経営陣）保有比率は18.77%、機関投資家保有比率は38.45%と、多様な株主層からの関心が高いと言えます。 - 大株主の動向
データなし
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析
- 配当利回り（会社予想）: 3.03%
- 1株配当（会社予想）: 44.50円（前期の36.50円から増配）
- 配当性向（通期予想ベースで概算）: 約35.3%（44.50円 ÷ 126.07円）。これは健全な水準であり、今後の成長投資と株主還元を両立できる方針と言えます。
- 自社株買いなどの株主還元策
決算短信では、当中間期において自己株式の取得・増加傾向があったと記載されています。これは株主還元策の一環として評価できます。 - 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策
データなし
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）
- 2026年3月期 第2四半期（中間期）決算短信にて、通期業績予想の上方修正を発表しました。
- 都市開発事業において、賃貸オフィスの稼働改善（空室率0.6%）と、投資家向け売却の増加が業績に大きく貢献しました。
- 不動産流通事業は、仲介・不動産販売が好調に推移しています。
- 戦略投資事業では、再生可能エネルギーの稼働施設が増加し、持続的な成長を示しています。
- 関係会社株式売却益などによる特別利益9,466百万円の計上が、中間純利益を押し上げました。
- これらが業績に与える影響の評価
業績の上方修正は、市場にとって非常にポジティブな材料です。主力事業である都市開発と不動産流通の好調は、今後の安定的な収益確保に寄与すると考えられます。また、再生可能エネルギー事業の拡大は、長期的な成長ドライバーとしての期待を高めます。特別利益の一過性収入はありますが、本業での改善が伴っているため、業績基調は良好と評価できます。
16. 総評
東急不動産ホールディングスは、東急グループの強固な基盤と多角的な事業ポートフォリオを持つ総合不動産企業です。都市開発、戦略投資、管理運営、不動産流通の各事業がバランス良く収益を上げており、特に直近では都市開発と不動産流通が業績を牽引し、再生可能エネルギーも長期的な成長ドライバーとして期待されています。足元の業績は好調で、通期予想を上方修正したことは高く評価できます。株価は年間高値圏にありますが、業界平均PER/PBRと比較すると割安感が残ると分析されます。
- ポジティブ要因:
- 広範な事業展開によるリスク分散と安定収益源の確保。
- 都心部での賃貸オフィス需要の堅調さ、住宅分譲の順調な進捗。
- 再生可能エネルギー事業の成長性と今後の拡大余地。
- 会社予想PER/PBRに基づく株価の割安感。
- 安定した増配方針と自社株買いによる株主還元姿勢。
- ネガティブ要因:
- 自己資本比率が低く、有利子負債水準が高い高レバレッジ構造。
- 金利上昇局面における金利負担増大リスク。
- 不動産市況の変動や大規模開発案件の進捗遅延リスク。
強み・弱み・機会・脅威の整理 (SWOT)
- 強み (Strengths):
- 東急グループの総合力とブランド力。
- 多角的な事業展開（都市開発、再エネ、管理運営、不動産流通）による収益安定性。
- 都心部賃貸オフィスの高い稼働率。
- 堅調な不動産流通事業。
- 弱み (Weaknesses):
- 自己資本比率の低さと有利子負債の高水準。
- 金利変動による財務コストへの影響。
- プロジェクト型事業に起因する業績変動リスク。
- 機会 (Opportunities):
- インバウンド需要回復によるホテル・リゾート事業の活性化。
- 都心再開発需要や国内外からの不動産投資活発化。
- 脱炭素社会の潮流による再生可能エネルギー事業の拡大。
- 高齢化社会におけるヘルスケア・シニア住宅市場の成長。
- 脅威 (Threats):
- 金融引き締めや景気後退による不動産市況の悪化。
- 資材価格高騰や人件費上昇による開発コスト増。
- 地政学リスクや海外経済情勢の不安定化。
- 政策変更や規制強化のリスク。
17. 企業スコア
- 成長性: A (売上、利益の過去数年間の明確な成長トレンド、直近の大幅増益、通期上方修正、再エネなど成長ドライバーの存在を評価)
- 収益性: A (ROE12.55%はベンチマークを大きく上回り、営業利益率も良好な水準。過去の利益率改善も評価)
- 財務健全性: C (自己資本比率25.2%は一般的な目安を下回り、D/Eレシオも高水準。ただし、流動比率は良好)
- 株価バリュエーション: A (PER、PBRともに業界平均と比較して割安水準にあり、目標株価レンジにも上昇余地があるため)
企業情報
| 銘柄コード | 3289 |
| 企業名 | 東急不動産ホールディングス |
| URL | http://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）
将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 1,466円 |
| EPS（1株利益） | 125.81円 |
| 年間配当 | 3.03円 |
シナリオ別5年後予測
各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。
| シナリオ | 成長率 | 将来PER | 5年後株価 | 期待CAGR |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 19.2% | 13.4倍 | 4,068円 | 22.8% |
| 標準 | 14.8% | 11.7倍 | 2,926円 | 15.0% |
| 悲観 | 8.9% | 9.9倍 | 1,908円 | 5.6% |
目標年率別の理論株価（標準シナリオ）
標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。
現在株価: 1,466円
| 目標年率 | 理論株価 | 現在株価との乖離 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 15% | 1,466円 | +0円 (+0%) | △ 割高 |
| 10% | 1,831円 | -365円 (-20%) | ○ 割安 |
| 5% | 2,311円 | -844円 (-37%) | ○ 割安 |
【判定基準】○割安:現在株価≦理論株価 / △割高:現在株価>理論株価
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.5)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
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なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。
企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。