決算短信：東急不動産ホールディングス（3289）

2026年３月期 第１四半期決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社公表の通期予想に対する修正は無し。第１四半期の実績は市場予想想定に対し「上振れ」と言える水準（売上・利益ともに堅調）。
• 業績の方向性：増収増益（売上高＋7.8％、営業利益＋30.3％、親会社株主に帰属する四半期純利益＋61.7％）。
• 注目すべき変化：都市開発（特にオフィス・商業施設）と不動産流通（仲介・不動産販売）が牽引し、営業利益の伸長が顕著。包括利益は持分法適用会社等の評価変動により前年同期比で減少（△39.5％）。
• 今後の見通し：通期予想（売上高1,270,000百万円、営業利益153,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益85,000百万円）に対する進捗は良好（売上高進捗率22.7％、営業利益26.9％、純利益36.0％）で現時点で修正無し。
• 投資家への示唆：国内主要マーケット（渋谷エリア等）のオフィス稼働改善と不動産流通の好況が第1四半期の主要ドライバー。だが有利子負債の増加と自己資本比率24.8％（目安40％未満は低め）には注意が必要。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：東急不動産ホールディングス株式会社
  • 主要事業分野：都市開発（オフィス・商業・賃貸・住宅分譲等）、戦略投資（再生可能エネルギー・物流等）、管理運営（マンション・ビル管理、ホテル等）、不動産流通（売買仲介・不動産販売・賃貸管理）
  • 代表者名：代表取締役社長　西川 弘典
• 報告概要:
  • 提出日：2025年8月6日
  • 対象会計期間：2026年3月期 第1四半期（2025年4月1日～2025年6月30日、四半期決算）
  • 決算説明会・補足資料：有（機関投資家・アナリスト向け）
• セグメント（報告セグメント）:
  • 都市開発事業：オフィス・商業施設、賃貸オフィス、住宅分譲等
  • 戦略投資事業：再生可能エネルギー、物流（インダストリー）、投資運用、海外開発等
  • 管理運営事業：マンション・ビル管理、ホテル、ヘルスケア等
  • 不動産流通事業：売買仲介、不動産販売、賃貸住宅サービス等
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（普通株式）: 719,830,974株（自己株式含む）
  • 期中平均株式数（四半期累計）: 715,287,762株
• 今後の予定:
  • 通期決算発表、株主総会、IRイベント等：詳細は未記載（決算説明会は開催済/予定あり）

決算サプライズ分析

• 予想vs実績（会社公表の通期予想との比較・達成率）
  • 売上高：287,983百万円（2,880億円）達成率22.7％（通期1,270,000百万円に対する進捗） — 良好
  • 営業利益：41,232百万円（412億円）達成率26.9％（通期153,000百万円） — 良好
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：30,553百万円（306億円）達成率36.0％（通期85,000百万円） — 良好
• サプライズの要因：
  • ポジティブ要因：堅調な不動産売買市場を背景に不動産流通（仲介・販売）と都市開発（オフィス・商業施設）で売上・利益が大きく伸長。オフィスの稼働改善（渋谷圏中心、空室率0.3％）や投資家向け売却増が貢献。
  • ネガティブ要因：戦略投資事業の売上減・営業損失、管理運営の一部事業剥落や持分法適用移行の影響。支払利息の増加（支払利息：4,521百万円→前期3,149百万円）により営業外費用増。
  • 特別利益：関係会社株式売却益9,466百万円が特別利益を押し上げ、税引前利益を押上げている。
• 通期への影響：
  • 現時点で通期予想の修正は無し。第1四半期の進捗率は通期目標に対して順調で、主要セグメントの好調さを踏まえると現状では達成可能性は高いと見られるが、金利上昇や投資家売却の一巡等リスクに注意。

財務指標

• 主要財務ハイライト（第1四半期末：2025年6月30日、単位：百万円）
  • 売上高：287,983（＋7.8％、前年同期267,179）
  • 営業利益：41,232（＋30.3％、前年同期31,636）
  • 経常利益：37,414（＋27.5％、前年同期29,345）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：30,553（＋61.7％、前年同期18,900）
  • 1株当たり四半期純利益（EPS）：42.72円（前年同期26.52円）
• 損益率等
  • 営業利益率：41,232 / 287,983 = 約14.3%（前年同期：31,636 / 267,179 = 約11.8%）→ 改善（良い）
• 進捗率分析（通期予想に対する第1四半期進捗）
  • 売上高進捗：22.7％（通期目標1,270,000百万円）
  • 営業利益進捗：26.9％（通期目標153,000百万円）
  • 親会社株主純利益進捗：36.0％（通期目標85,000百万円）
  • 過去同期間比：営業利益・純利益とも前年同期より上振れで順調
• 財政状態（貸借対照表要点）
  • 総資産：3,327,813百万円（前期末3,259,928、+679億円）→ 投資進捗等で増加
  • 純資産：852,418百万円（前期末843,500、+89億円）
  • 自己資本（参考）：826,123百万円
  • 自己資本比率：24.8％（前期25.2％、△0.4P） — 目安（40%以上が安定）に比べると低め（注意点）
  • 期末有利子負債：18,477億円（＝1,847,700百万円表示）／前期17,478億円（増加998億円）
  • D/Eレシオ（有利子負債／自己資本）：2.2倍（前期2.1倍）— 上昇（注意）
  • 修正D/E（ハイブリッド考慮）：1.9倍
• キャッシュ・フロー
  • 四半期連結キャッシュ・フロー計算書は添付されず（当四半期は作成していない旨）。
• 効率性
  • 総資産回転率等の詳細数値は別計算が必要だが、営業利益率改善は収益性の向上を示唆。
• 債務コスト
  • 支払利息の増加（前期3,149百万円 → 当期4,521百万円）が確認され、金利負担増の影響が出ている。
• 財務の解説
  • 投資進捗に伴う資産増加とそれに伴う有利子負債増が主要因。利益増でROE改善の余地はあるが、自己資本比率は低めで財務レバレッジは高い水準。

配当

• 配当実績と予想：
  • 2025年3月期（実績）：中間 17.00円、期末 19.50円、年間合計36.50円
  • 2026年3月期（会社予想）：中間 21.00円、期末 21.00円、年間合計42.00円（修正無し）
• 配当利回り：–（株価情報なしのため算出不可）
• 配当性向（予想）：年間配当42円 ÷ 通期1株当たり当期純利益119.08円 ≒ 35.3％（目安：30〜40%で中長期的な還元余地がある水準）
• 特別配当：無し
• 株主還元方針：自社株買い等の記載は本短信に特段の記載なし（–）

セグメント別情報（主要数値：第1四半期）

• 都市開発事業
  • 売上高：98,325百万円（983億円、前年同四半期比＋26.0％）
  • 営業利益：21,573百万円（216億円、同＋47.7％）
  • 概要：オフィス・商業施設の稼働改善（渋谷圏中心）や投資家向け売却が好調。賃貸オフィス空室率0.3％（低水準）。住宅分譲は計上戸数減でセグメント内差分あり。分譲マンションの通期売上予想に対する契約済比率は期首76％→85％に進捗（同＋1Ｐ）。
• 戦略投資事業
  • 売上高：18,228百万円（182億円、前年同四半期比△27.4％）
  • 営業損失：△687百万円（△7億円）
  • 概要：インフラ・インダストリー（投資家向け売却等の減少）で減収。一方、再生可能エネルギーは稼働施設増で伸長。海外は増収。全施設稼働後の総定格容量は2,587MW（持分換算前）。
• 管理運営事業
  • 売上高：80,543百万円（805億円、前年同四半期比＋0.5％）
  • 営業利益：4,460百万円（45億円、同△19.4％）
  • 概要：ビル管理等は改修工事増で増収。ウェルネス（ホテル等）はインバウンド取り込みで好調だが、その他事業の投資家向け売却剥落や持分法適用の影響でセグメント全体は増収減益。
• 不動産流通事業
  • 売上高：101,877百万円（1,019億円、前年同四半期比＋14.6％）
  • 営業利益：20,469百万円（205億円、同＋42.0％）
  • 概要：仲介（売買仲介・不動産販売）が好調で取扱高・件数増。賃貸住宅サービスも堅調。取扱件数：7,843件（前年7,491件）、取扱高：5,429億円（前年4,806億円）。
• セグメント戦略の示唆：都市開発と不動産流通の「需給改善」が短期的な業績押上げ材料。戦略投資はポートフォリオ性質上ブレが大きい点に留意。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画：本短信では通期予想は維持。中期計画の進捗については、主要KPI（賃貸オフィス空室率低下、分譲契約率上昇、再エネ稼働容量増加）が短期目標に合致しており、進捗は良好。ただし自己資本比率改善とレバレッジ抑制が中長期的課題。
• KPI達成状況：
  • 分譲マンション：契約済割合 85％（通期目標に向け順調）
  • 賃貸オフィス空室率：0.3％（良好）

競合状況や市場動向

• 競合他社との比較：同業他社データは本資料に無し（–）。ただし東京都心オフィスマーケットの回復は大手開発・運営各社に共通する追い風であり、東急不動産は渋谷圏を多く保有する強みがある。
• 市場動向：国内不動産流通市場・投資マインドの回復、オフィス稼働回復、インバウンド回復（ホテル需要）等が追い風。一方、金利上昇懸念や投資家側の売却サイクル変化はリスク。

今後の見通し

• 業績予想（会社公表、修正無し）
  • 通期（2026年3月期予想）：売上高1,270,000百万円、営業利益153,000百万円、経常利益131,500百万円、親会社株主に帰属する当期純利益85,000百万円、1株当たり当期純利益119.08円
• 予想の信頼性：第1四半期の進捗は良好で現時点の達成可能性は高いと見られるが、金利・資金調達コスト、戦略投資の売却状況、持分法適用先の業績変動が上振れ/下振れ要因となる。過去の予想達成傾向は明記無し（–）。
• リスク要因：
  • 金利上昇による借入コスト増（支払利息増加が既に発生）
  • 不動産市況の転換（取引量・価格の下落）
  • 持分法適用会社等の評価損（包括利益の変動要因）
  • 大規模な投資案件・開発の遅延や計上タイミング

重要な注記

• 会計方針の変更：無し
• 四半期連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用：有（詳細は添付資料参照）
• 監査／レビュー：四半期連結財務諸表に対する監査法人の期中レビューあり（結論：重要な点で適正と認められず）
• その他重要事項：通期予想の前提や注意事項は添付資料に記載（為替・原材料等の前提は別紙参照）。本資料は将来見通しを含み実現を保証するものではない旨明記。

（注記）

• 不明項目や資料未提示の事項は「–」として省略。
• 自己資本比率24.8％（目安40％以上が安定） → 現状「低め（注意）」。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.4)」によって自動生成されました。

本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。

本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。

投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。

なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。