決算短信：東急不動産ホールディングス（3289）

2026年３月期 第２四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社公表の修正後通期予想に対して順調に上振れ進捗（上振れ寄り／ほぼ予想通り）。市場コンセンサスは未提示のため比較不可（–）。
• 業績の方向性：増収増益（売上高 +17.5％、営業利益 +55.3％、親会社株主に帰属する中間純利益 +108.1％）。
• 注目すべき変化：都市開発事業（特に賃貸オフィスの稼働改善および投資家向け売却）と不動産流通（仲介・売買）が牽引し、セグメントで大幅な増益。戦略投資事業は売上減で赤字縮小。
• 今後の見通し：通期業績予想は修正（上方）済み。中間期の進捗率は売上高45.5％、営業利益49.1％、親会社株主純利益58.0％で「通期達成に向けて順調」との会社見解。
• 投資家への示唆：賃貸オフィス稼働の改善や仲介・投資家向け売却が利益を押し上げている点が重要。自己資本比率は25.3％と低めであるため、財務レバレッジ・有利子負債水準を注視する必要あり。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：東急不動産ホールディングス株式会社
  • 主要事業分野：都市開発（オフィス・商業施設開発・賃貸・住宅分譲）、戦略投資（再生可能エネルギー、物流、投資運用、海外投資等）、管理運営（マンション・ビル管理、ホテル等）、不動産流通（売買仲介、賃貸管理等）
  • 代表者名：代表取締役社長 西川 弘典
  • URL：https://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/
• 報告概要:
  • 提出日：2025年11月7日
  • 対象会計期間：2025年4月1日～2025年9月30日（2026年3月期 第2四半期／中間期、連結）
  • 決算説明会：機関投資家・アナリスト向け開催予定（2025年11月14日）
• セグメント:
  • 都市開発事業：オフィス・商業施設、住宅分譲などの開発・賃貸・販売
  • 戦略投資事業：再エネ発電、物流施設、REIT・ファンド運用、海外投資等
  • 管理運営事業：マンション・ビル管理、ホテル・レジャー、ヘルスケア等
  • 不動産流通事業：不動産仲介・販売、賃貸住宅サービス等
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（自己株式含む）：719,830,974株
  • 期末自己株式数：5,463,197株
  • 期中平均株式数（中間期）：715,349,081株
  • 時価総額：–（未記載）
• 今後の予定:
  • 半期報告書提出予定日：2025年11月12日
  • 配当支払開始予定日：2025年12月8日
  • 決算説明会：2025年11月14日（資料は同社Webに掲載予定）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（通期予想に対する中間実績の達成率）：
  • 売上高：当中間期 591,272 百万円、通期予想 1,300,000 百万円 → 進捗率 45.5％（順調）
  • 営業利益：当中間期 78,518 百万円、通期予想 160,000 百万円 → 進捗率 49.1％（順調）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：当中間期 52,163 百万円、通期予想 90,000 百万円 → 進捗率 58.0％（順調）
• サプライズの要因：
  • 都市開発：賃貸オフィス（渋谷エリア中心）の稼働改善、投資家向け売却の増加、住宅その他の売却増加が寄与（売上高 +69.2％、営業利益 +122.2％）。
  • 不動産流通：仲介・不動産販売が堅調（取扱件数・取扱高増加）。
  • 戦略投資：投資家向け売却減で売上減だが、海外の期中損益改善で赤字は縮小。
  • 特別利益：関係会社株式売却益など9,466百万円の計上が中間純利益を押し上げ。
• 通期への影響：
  • 会社は通期予想を上方修正（当初→今回：売上高 12,700→13,000 億円、営業利益 1,530→1,600 億円、親会社株主当期純利益 850→900 億円）。中間の進捗率・下期見通しを勘案すると現時点では達成可能性は高いと会社は判断。

財務指標

• 財務諸表要点（中間期末 2025年9月30日、単位：百万円）
  • 総資産：3,344,093 百万円（前期末 3,259,928 百万円、+842 億円）
  • 純資産：869,917 百万円（前期末 843,500 百万円、+264 億円）
  • 自己資本：845,805 百万円（参考）
  • 現金及び現金同等物：181,623 百万円（期末、前期末比 +242 億円）
  • 有利子負債（期末有利子負債）：18,598 億円（通期予想 18,600 億円）
• 収益性（中間期=2025/4-9 実績）
  • 売上高：591,272 百万円（前年同期比 +17.5％、+88,000 百万円）
  • 営業利益：78,518 百万円（前年同期比 +55.3％、+27,968 百万円）／営業利益率 ≒ 13.3％（78,518÷591,272）
  • 経常利益：69,593 百万円（前年同期比 +55.2％）
  • 親会社株主に帰属する中間純利益：52,163 百万円（前年同期比 +108.1％）
  • 1株当たり中間純利益（EPS）：72.92 円（前年同期 35.15 円、+107.6％）
• 進捗率分析（通期予想に対する中間進捗）
  • 売上高進捗率：45.5％（通常ペースか上振れ傾向）
  • 営業利益進捗率：49.1％（比較的良好）
  • 純利益進捗率：58.0％（特別利益計上等で高め）
  • 過去同期間（前中間期）との比較：全指標で改善（特に利益面の改善が顕著）
• 財務安全性
  • 自己資本比率：25.3％（目安40％以上が安定、当社は低めで留意が必要）
  • D/Eレシオ（有利子負債／自己資本）：2.2倍（修正D/E 1.9倍） — レバレッジは高め
  • 流動比率：流動資産 1,420,149 百万円 / 流動負債 558,310 百万円 ≒ 254％（短期支払能力は確保）
• 効率性
  • ROA（会社推計）：目標値 4.8％（通期予想）／（注）中間実績ベースのROAは資料に直接記載なし（–）
• セグメント別利益貢献（当中間期、億円）
  • 都市開発：売上 2,138 億（+69.2％）、営業利益 429 億（+122.2％） → 主力の増益要因
  • 戦略投資：売上 389 億（△20.6％）、営業損失 9 億（赤字縮小）
  • 管理運営：売上 1,695 億（+1.8％）、営業利益 104 億（△9.3％） → 売上横ばいだが利益減（持分法移行等の影響）
  • 不動産流通：売上 1,864 億（+8.8％）、営業利益 333 億（+23.0％）
• 財務の解説：
  • 営業CFはプラス（12,593 百万円）に回復。投資CFは固定資産取得等で大幅マイナス（△79,362 百万円）。財務CFは長期借入れ等で大幅プラス（92,648 百万円）──成長投資・流動性維持のため有利子負債を活用している状況。

配当

• 配当実績と予想：
  • 中間配当（第2四半期末）：22.00 円（2026年3月期 実績）
  • 期末配当（予想）：22.50 円（2026年3月期 予想）
  • 年間配当予想：44.50 円（前期 36.50 円 → 増配）
• 配当利回り：–（株価情報が提示されていないため算出不可）
• 配当性向：通期予想ベースで概算 44.50 ÷ 126.07（1株当たり当期純利益予想） ≒ 35.3％（目安）
• 特別配当の有無：なし（今回なし、配当予想の修正は公表済み）
• 株主還元方針：自社株買いは当中間期で自己株式取得・増加傾向あり（期中自己株式純増減では増加）。詳細は個別開示（–）

セグメント別情報（要点）

• 都市開発：売上 2,138 億（+69.2％）、営業利益 429 億（+122.2％）。賃貸オフィスの稼働改善（空室率 0.6％）と投資家向け売却が貢献。住宅分譲は契約進捗が良好（契約済割合：期首76％→91％）。分譲戸数計上は403戸、契約戸数669戸。
• 戦略投資：売上 389 億（△20.6％）、営業損失 9 億。インフラ・インダストリーで投資家向け売却減少がマイナス。一方、再生可能エネルギーは稼働施設増で長期的拡大。稼働済定格容量 2,067 MW（持分換算前）。
• 管理運営：売上 1,695 億（+1.8％）、営業利益 104 億（△9.3％）。ビル管理の改修工事増で管理は増収。ホテル等のインバウンド回復でウェルネス好調だが、投資家向け売却の剥落や持分法移行で収益性悪化。
• 不動産流通：売上 1,864 億（+8.8％）、営業利益 333 億（+23.0％）。仲介・売買が堅調で取扱高増（売買仲介取扱高 11,909 億円、取扱件数 16,603件）。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画：資料内の中期計画詳細は限られるが、通期ROE目標 10.7％（今回予想）を掲げている。今回通期予想（親会社株主当期純利益900億）でROE 10.7％を計画。
• KPI達成状況：中間期での進捗率は総じて良好。再エネ容量増加や賃貸オフィス稼働改善は中期目標に整合する施策。

競合状況や市場動向

• 競合比較：同業他社の具体的数値との比較データは資料に無し（–）。ただし都心オフィスの稼働回復や不動産流通の活況はセクター全体の追い風。
• 市場動向：投資家向け売却や仲介需要が堅調で収益に寄与。一方、金利・資金調達コストや不動産市況の地域差はリスク要因。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期（2026年3月期）修正後予想：売上高 1,300,000 百万円（+13.0％）、営業利益 160,000 百万円（+13.7％）、経常利益 139,000 百万円（+7.6％）、親会社株主に帰属する当期純利益 90,000 百万円（+16.0％）。当初予想から上方修正済。
  • 次期予想：–（未提示）
  • 会社予想の前提条件：詳細は添付資料9ページ参照（為替等の前提明示は資料内リンク参照）。
• 予想の信頼性：中間期実績は通期予想に対し順調に推移しており、会社は達成見込みとしている。ただし過去実績や特別利益の計上・資産売却等で純利益が変動しやすい点に留意。
• リスク要因：不動産市況の悪化、金利上昇（調達コスト増）、大規模開発案件の施工／販売遅延、海外事業・再エネ事業のプロジェクトリスク、自己資本比率低下に伴う格付け・資金調達条件の悪化等。

重要な注記

• 会計方針：会計方針の変更、会計上の見積りの変更、修正再表示なし。中間連結財務諸表の作成に特有の会計処理の適用あり（注記参照）。
• 監査：第2四半期決算短信は公認会計士・監査法人のレビュー対象外。
• その他重要事項：通期業績予想・配当予想の修正を本日付で公表（2025年11月7日）。決算説明会資料は会社Webに掲載予定。

（注意）本まとめは提供資料に基づく事実整理です。投資判断・助言を行うものではありません。数値は会社公表値を引用。時点により変動する情報は原資料をご確認ください。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.4)」によって自動生成されました。

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