個人投資家の皆様へ
香陵住販（3495）の企業分析レポートです。提供されたデータに基づき、分かりやすく正確な情報整理を心がけました。本レポートは投資判断の参考となる情報の提供を目的としており、特定の銘柄の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。
1. 企業情報
- 事業内容などのわかりやすい説明
香陵住販は茨城県水戸市を拠点に、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を手掛ける総合不動産会社です。特に、自社で企画・開発する投資用不動産（マンションやアパート）の販売に強みを持っています。 - 主力製品・サービスの特徴
- 不動産流通事業: 自社で企画・開発する投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの販売が主力です。その他、土地や戸建ての仕入れ・販売、売買仲介、賃貸仲介も行っています。
- 不動産管理事業: 賃貸物件の管理、駐車場運営、太陽光売電事業などを手掛けており、安定的なストック収益源となっています。高齢者向け住宅サービスやトランクルーム事業も展開しています。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について
茨城県を地盤とした地域密着型の事業展開が特徴です。自社企画の投資用不動産開発から、その後の賃貸管理まで一貫して手掛けることで、安定した収益基盤を築いています。これが競合他社に対する強みです。
課題としては、不動産開発事業の性質上、用地仕入れや建設コストの変動、販売市況、金利上昇などが業績に影響を与える可能性があります。 - 市場動向と企業の対応状況
決算短信によると、住宅着工戸数は全国的に減少傾向が続いており、住宅市場全体は下押し圧力を受けています。香陵住販はこれに対し、自社企画の「レーガベーネ」シリーズの販売好調や賃貸管理戸数の増加によって売上を伸ばしています。また、木造アパートの建築請負への展開も予定しており、事業領域の拡大と収益基盤の多様化を図ることで市場環境の変化に対応しています。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略
中期経営計画「KORYO2027」を推進しており、ストックビジネス（不動産管理事業）の強化と、自社企画の投資用不動産（フロービジネス）の供給継続を重点戦略としています。 - 中期経営計画の具体的な施策や重点分野
「KORYO2027」の売上目標120億円を、当初計画より1年前倒しして2026年9月期に達成できる見込みと発表しています。主な施策は以下の通りです。- 不動産流通事業: 自社企画商品の商品力強化と継続的な供給（レーガベーネシリーズなど）。
- 不動産管理事業: 管理戸数の更なる増加とサービスの質の向上によるストック収益基盤の強化。
- その他: 木造アパートの建築請負への新規展開。
- 新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）
自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズが、2025年9月期に12棟販売と好調を維持しています。また、木造アパート建築請負業への展開を計画しています。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力
不動産の「売買」というフロー収益と「管理」というストック収益を組み合わせた事業モデルです。自社で開発から管理まで一貫して手掛けることで、安定的な管理収益が経営の基盤となり、景気変動の影響を受けやすい売買収益の変動を補完する構造になっています。多様な不動産サービスを展開することで、市場ニーズの変化への適応力は比較的高いと言えます。 - 売上計上時期の偏りとその影響
不動産販売を伴う事業であるため、物件の完成・引き渡し時期によって売上の計上時期に偏りが出る可能性があります。特に大型物件の場合、その影響は大きくなることが考えられます。ただし、管理部門のストック収益がこの偏りを一定程度緩和する効果も期待できます。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性
提供された情報からは、具体的な技術革新や研究開発に関する記述はありません。事業は不動産の企画・開発、販売、管理が中心です。 - 収益を牽引している製品やサービス
自社企画の投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの販売が不動産流通事業の売上を牽引しており、賃貸管理サービスが不動産管理事業の安定収益源として貢献しています。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較
- 現在の株価: 2,444.0円
- 会社予想EPS (2025年9月期): 394.65円 (提出資料より2026年9月期予想として扱われます)
- 会社予想PER: 2444.0円 / 394.65円 = 6.19倍
- 実績BPS (2025年9月期): 2,240.95円 (提出資料より直近四半期の2241.64円を優先し、そちらで計算)
- 実績PBR: 2444.0円 / 2241.64円 = 1.09倍
現状の株価2,444円は、予想EPSに対するPERが6.19倍、実績BPSに対するPBRが1.09倍と算出されます。
- 業界平均PER/PBRとの比較
- 業界平均PER: 11.3倍
- 業界平均PBR: 0.9倍
同社の予想PER 6.19倍は業界平均PER 11.3倍と比較して割安水準にあります。
同社の実績PBR 1.09倍は業界平均PBR 0.9倍と比較してやや割高水準にあります。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か
直近10日間の株価は2375円から2445円の範囲で推移しており、現在の株価2444円は直近ではやや高値圏にあります。 - 年初来高値・安値との位置関係
- 年初来高値: 2,855円
- 年初来安値: 1,472円
現在の株価 2,444円は、年初来高値からは約14.3%低い水準ですが、年初来安値からは約66.0%高い水準にあります。52週高値2855円、52週安値1472円と比較しても、高値圏寄りの位置にあると言えます。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度
直近10日間の出来高は100株から1300株と非常に少なく、特定日の出来高・売買代金に関するデータも「—」となっているため、市場の関心度は非常に低いと判断できます。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価
- 売上高: 過去5年間（2021年9月期から2025年9月期）で7,799百万円から11,532百万円へと継続的に成長しています。2025年9月期は前年比+14.9%と大きく伸長しました。
- 営業利益: 同期間で600百万円から1,071百万円へと順調に増加しています。2025年9月期は前年比+7.0%でした。
- 当期純利益: 2025年9月期は特別利益（固定資産売却益）の計上により、前年比+40.6%と大幅な増益を達成し、1,015百万円となりました。
- ROE: 直近実績で17.72%と非常に高く、自己資本を効率的に活用して利益を上げている優良な水準です。
- ROA: 直近実績で3.91%と、総資産に対する利益率はまずまずの水準です。
- 過去数年分の傾向を比較
過去数年間、売上高、営業利益、純利益ともに一貫して増加傾向にあり、業績は着実に拡大しています。ただし、純利益については固定資産売却益といった一時的な要因が寄与している部分もあります。 - 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）
提供されたデータは通期決算である「過去12か月」と「9/30/2025」のデータであり、四半期ごとの詳細な進捗状況は不明です。2025年9月期の通期実績は、2026年9月期の会社予想と比べると、売上高で約93.7%、営業利益で約89.0%、純利益で約93.0%の水準にあり、順調な成長が続いていることが伺えます。
9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価
- 自己資本比率: 34.7%（直近実績）。安定水準の目安とされる40%にはやや届かないものの、不動産開発事業を考慮すると極端に低い水準ではありません。
- 流動比率: 263%（直近実績）。流動資産が流動負債の2倍以上あり、短期的な債務返済能力は非常に良好で、財務的な安全性が高い状態です。
- 負債比率: Total Debt/Equityが119.53%（直近実績）であり、財務レバレッジはやや高めです。
- 財務安全性と資金繰りの状況
流動比率が高く、短期的な資金繰りに問題はないと評価できます。しかし、有利子負債は相対的に高水準にあり、金利上昇局面においては金利負担の増加が懸念されます。 - 借入金の動向と金利負担
長期借入金が増加傾向にあり、営業活動CFがマイナスとなっていることから、事業拡大のための投資資金を借入に依存している側面が見られます。これは成長戦略の一環とも言えますが、有利子負債の拡大は金利負担増のリスクを伴います。Net Non Operating Interest Income Expenseも過去数年でマイナス幅が拡大しており、金利負担が増加していることが示唆されます。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価
- ROE（株主資本利益率）: 17.72%（直近実績）。株主資本を効率的に使って高い利益を上げていることを示し、非常に優良な水準です。
- ROA（総資産利益率）: 3.91%（直近実績）。総資産に対する利益率は、業界や事業性質を考慮すると普通レベルです。
- 営業利益率: 9.3%（2025年9月期）。前年の10.0%からはやや低下しているものの、良好な水準を維持しています。
- 純利益率: 8.8%（2025年9月期）。こちらも良好な水準です。
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較
ROEは一般的なベンチマークである10%を大きく上回っており、非常に優秀です。ROAは5%のベンチマークにはわずかに届かないものの、遜色のない水準です。 - 収益性の推移と改善余地
売上高の成長に伴い営業利益も増加していますが、営業利益率は微減傾向にあります（10.0%→9.3%）。これはコスト増などが影響している可能性があります。今後は、自社企画物件の高粗利確保、管理事業における効率化、コストマネジメントの強化が収益性改善の余地となります。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価
ベータ値は0.27（5年月次）と非常に低いです。これは市場全体の動き（日経平均株価など）に対して株価が連動しにくい、あるいは市場が上昇する際に株価の上昇幅が小さく、下落する際の下落幅も小さい傾向にあることを示します。安定志向の投資家には魅力的に映る可能性があります。 - 52週高値・安値のレンジと現在位置
- 52週高値: 2,855円
- 52週安値: 1,472円
現在の株価2,444円は、52週レンジの中では高値圏に位置しています（高値から約14%下、安値から約66%上）。
- 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）
決算短信に具体的な記述はありませんが、一般的に不動産業界は以下のリスクを抱えます。- 建設コストや金利上昇: 原材料価格の高騰や金融引き締めによる金利上昇は、用地仕入れコストや建設コストの増加、資金調達コストの上昇につながり、採算を悪化させる可能性があります。
- 住宅市場の需要減: 人口減少や景気後退による住宅需要の減少は、物件販売に影響を及ぼします。
- 用地仕入れの採算性と販売タイミング: 良質な用地の確保と、市況を見極めた適切なタイミングでの販売が、業績に大きく影響します。
- 大口資産売却に依存する単年度利益の変動: 固定資産売却益は一過性の利益であり、今後の業績予想に含まれる特別利益も考慮すると、本業の収益力とは別に利益が変動するリスクがあります。
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較
- 香陵住販（予想）PER: 6.19倍
- 業界平均PER: 11.3倍
- 香陵住販（実績）PBR: 1.09倍
- 業界平均PBR: 0.9倍
PERは業界平均と比較して約半分と割安水準にあります。PBRは業界平均と比較してやや割高水準です。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）
- 目標株価(業種平均PER基準): 4,126円
- 目標株価(業種平均PBR基準): 2,017円
- 割安・割高の総合判断
PER基準では割安ですが、PBR基準ではやや割高と評価されます。ただし、高いROEを維持していることを考慮すると、PBRがやや高くなるのは妥当とも考えられます。現在の株価2,444円は、PER基準の目標株価を下回っていますが、PBR基準の目標株価を上回っています。総合的には、本業の堅調な成長が続くのであれば、PER面での割安感は魅力と言えます。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）
- 信用買残: 69,100株
- 信用売残: 0株
- 信用倍率: 0.00倍 (信用売残がないため)
信用売残が0という状況は、将来の株価下落を予想する投資家が少ないことを示します。また、信用買残はあるものの、出来高が非常に少ないため、需給バランスは薄い状態です。特定の材料が出た際には株価が大きく変動する可能性があります。
- 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）
大株主には経営陣（薄井宗明氏 33.78%、金子哲広氏 1.96%）や主要取引先、従業員持株会などの名前が見受けられ、安定株主が比較的多い構成です。役員持株比率が高いことは、経営陣と株主の利害が一致しやすいと評価できます（Insiders保有比率63.71%）。 - 大株主の動向
提供されたデータからは、最新の大株主の動向（売買など）は不明です。
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析
- 配当利回り（会社予想）: 2.45%
- 1株配当（会社予想）: 60.00円
- 配当性向（実績2025年9月期）: 14.9%
配当利回りは2.45%と、一般的な水準です。配当性向14.9%は低めであり、企業が内部留保を重視し、今後の事業投資へ資金を充てる方針であることが伺えます。
- 自社株買いなどの株主還元策
2025年9月期には自己株式取得支出176千円の実績があり、自社株買いによる株主還元も行っています。 - 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策
提供された情報からは、株式報酬型ストックオプションに関する記述はありません。
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）
2025年9月期決算短信において、期末後の重要な決定として、太陽光発電施設「KORYOエコパワー森戸町」の譲渡決議が2025年10月17日に、契約締結が2025年11月7日に行われたことが開示されています。 - これらが業績に与える影響の評価
この譲渡により、2026年9月期第2四半期に譲渡益約254百万円を特別利益として計上する見込みです。これは一時的な利益増加要因となりますが、継続的な事業活動による利益ではないため、本業の収益性を評価する際には注意が必要です。
16. 総評
香陵住販は茨城県を地盤とする地域密着型の総合不動産会社で、自社企画の投資用不動産販売と賃貸管理事業を両輪として順調に成長を続けています。
強み:
- 茨城県内での強力な地盤と地域密着型サービス。
- 不動産開発から管理まで一貫して手掛ける事業モデルによる安定的なストック収益確保。
- 「レーガベーネ」シリーズなど自社企画の投資用不動産の販売力。
- 高いROEと着実な増収増益基調。
弱み:
- 不動産開発事業に起因する用地価格や建設コスト変動、金利上昇リスク。
- 借入金に依存した資金調達構造。
- 特別利益（固定資産売却益）が純利益を押し上げるなど、一時的な要因による利益変動リスク。
- 市場の注目度が低い（出来高が少ない）。
機会:
- 中期経営計画「KORYO2027」の前倒し達成見込みによる更なる成長。
- 木造アパート建築請負業への展開による事業領域の拡大。
- 賃貸管理戸数の積み上げによるストック収益の更なる強化。
脅威:
- 国内の住宅着工戸数減少が続くなど、不動産市場の低迷。
- 金融引き締めや金利上昇による資金調達コストの増加、個人投資家の購買意欲減退。
- 大口の固定資産売却益が毎年見込めるわけではないため、利益水準の維持に課題。
17. 企業スコア
- 成長性: A
売上高は過去数年一貫して増加しており、2025年9月期も前年比+14.9%と高い成長率です。中期経営計画の前倒し達成も見込まれており、新製品展開（木造アパート請負）への意欲も高く評価できます。 - 収益性: A
ROE 17.72%は一般的なベンチマーク10%を大きく上回り、非常に優良です。営業利益率9.3%も良好な水準です。ただし、総資産利益率（ROA）は3.91%とベンチマーク5%をやや下回ります。総合的に見ると高い収益力を持っています。 - 財務健全性: B
自己資本比率34.7%は安定水準の目安40%にはやや届きませんが、急激な悪化は見られず中立的です。流動比率2.63倍は非常に良好ですが、有利子負債対自己資本比率は119.53%とやや高い水準であり、借入金への依存度が見られます。 - 株価バリュエーション: S
予想PER 6.19倍は業界平均PER 11.3倍と比較して大幅に割安です。PBR 1.09倍は業界平均PBR 0.9倍と比べてやや高く、割安感は限定的ですが、高いROEを考慮すれば許容範囲と考えられます。PERでの割安感が際立っており、全体として割安と評価します。
企業情報
| 銘柄コード | 3495 |
| 企業名 | 香陵住販 |
| URL | https://www.koryo-j.co.jp/ |
| 市場区分 | スタンダード市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）
将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 2,444円 |
| EPS（1株利益） | 394.65円 |
| 年間配当 | 2.45円 |
シナリオ別5年後予測
各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。
| シナリオ | 成長率 | 将来PER | 5年後株価 | 期待CAGR |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 16.6% | 7.1倍 | 6,053円 | 20.0% |
| 標準 | 12.8% | 6.2倍 | 4,454円 | 12.8% |
| 悲観 | 7.7% | 5.3倍 | 3,003円 | 4.3% |
目標年率別の理論株価（標準シナリオ）
標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。
現在株価: 2,444円
| 目標年率 | 理論株価 | 現在株価との乖離 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 15% | 2,223円 | +221円 (+10%) | △ 割高 |
| 10% | 2,777円 | -333円 (-12%) | ○ 割安 |
| 5% | 3,504円 | -1,060円 (-30%) | ○ 割安 |
【判定基準】○割安:現在株価≦理論株価 / △割高:現在株価>理論株価
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.5)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。
投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。
なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。
企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。