決算説明：香陵住販（3495）

2025年９月期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 過去最高益の更新を達成し、中期計画「KORYO2027」を上方修正。成長と安定還元（DOE採用）を両立させる方針を強調。人的資本・DX投資で基盤強化を図る。
• 業績ハイライト: 通期売上高115.3億円（+14.9%）、当期純利益10.15億円（+40.6%）で過去最高を更新。営業利益は10.71億円（+7.0%）。（増加は良い目安）
• 戦略の方向性: 自社企画開発「レーガベーネ」シリーズの拡大→売却→管理受託の好循環、建設請負事業の育成、KORYO Fundingの拡大、人的資本強化（研修・資格・ダイバーシティ）。
• 注目材料: 中期目標を売上130億円・営業利益13.0億円へ上方修正、配当方針を配当性向→DOE（2.8%超）へ変更、26.9期2Qにメガソーラー売却で特別利益約2.5億円計上予定。
• 一言評価: 開発→売却→管理の「フロー×ストック」モデルが奏功し、過去最高益を達成。成長目標は現実味があるが、不動産市況と在庫投下のキャッシュ影響に留意。

基本情報

• 説明者: 発表者（役職）: –、発言概要: 決算ハイライト、KORYO2027上方修正、資本政策変更（DOE採用）、人的資本・DX強化の方針を説明。
• セグメント:
  • 不動産流通事業: 自社企画物件販売（レーガベーネ等）、仲介、建設（請負含む）等。
  • 不動産管理事業: 管理戸数による管理手数料、賃貸事業、コインパーキング、太陽光発電収益等。

業績サマリー

• 主要指標（百万円、前年同期比%）
  • 売上高: 11,532（+14.9%） 良い目安: 増収
  • 営業利益: 1,071（+7.0%）、営業利益率 9.3%（対前期低下だが堅持）
  • 経常利益: 1,035（+5.8%）
  • 純利益（親会社株主に帰属）: 1,015（+40.6%） — 特別利益（太陽光売却等）が寄与
  • 1株当たり利益（EPS）: –（資料に未記載）
• 予想との比較
  • 会社予想に対する達成率（25.9期 計画比→実績）
  • 売上達成率: 11,532 / 10,822 = 106.6%（計画比 +6.6%）
  • 営業利益達成率: 1,071 / 1,065 = 100.6%（計画比 +0.6%）
  • 当期純利益達成率: 1,015 / 987 = 102.9%（計画比 +2.9%）
  • サプライズ: 太陽光売却等の特別利益を計上し純利益が計画を上回った（小幅の上振れ）。
• 進捗状況（次期26.9期予想に対する進捗率＝25.9実績／26.9予想）
  • 売上進捗率: 11,532 / 12,300 = 93.7%（目標到達に近い）
  • 営業利益進捗率: 1,071 / 1,203 = 89.0%（やや未達）
  • 当期純利益進捗率: 1,015 / 1,091 = 93.0%
  • 中期計画達成率: KORYO2027（27.9最終年度 売上130億・営業13億）に向け、竣工目標・請負件数等で進捗中（詳細は下記参照）。過去同時期との進捗比較: 売上・利益は上向きトレンド。
• セグメント別状況（25.9期 実績、百万円）
  • 不動産流通事業: 売上 8,576（セグメント比 約74.4%）、セグメント利益 871。前期比増加率: セグメント売上 +15.3%（資料記載） — 好調（良）。
  • 不動産管理事業: 売上 2,956（約25.6%）、セグメント利益 970。前期比売上 +13.6%（24.9期 2,602→2,956） — ストック収益拡大で安定増収。

業績の背景分析

• 業績概要: 主因は不動産流通（自社企画物件「レーガベーネ」12棟等、大型物件売却）が売上を牽引。管理事業は賃料収入増・コインパーキング稼働向上でストック収益が積み上がった。太陽光発電施設売却で特別利益が発生し純利益が大きく伸長。
• 増減要因:
  • 増収の主要因: 自社企画の物件販売増、大型土地案件の売却、仲介（WEB集客強化）による成約増。管理戸数増（24,481戸、+810戸）で管理手数料増。
  • 増益の主要因: 売上増に加え、太陽光発電施設売却の特別利益寄与。営業利益率は微増だが売上構成（売上総利益率は35.8%）の変動あり。
  • コスト要因: 仕入・開発で販売用不動産が増加し棚卸資産が拡大 → 営業CFを圧迫（後述）。
• 競争環境: 地域密着のドミナント戦略（茨城を中心に東京・千葉展開）でシェアを拡大。自社開発→管理受託の一貫モデルが差別化要因。競合との価格競争・金利上昇リスクは依然存在。
• リスク要因: 不動産市況の悪化や金利上昇による需要減、仕入れた在庫の評価・販売遅延、資金調達コスト上昇、太陽光等資産売却スケジュールの変更。為替影響は限定的（主要事業は国内）。

戦略と施策

• 現在の戦略: 中期計画「KORYO2027」（売上130億以上・営業利益13億以上、営業利益率9%以上目標、DOE2.8%以上で累進配当維持）。自社開発（レーガベーネ）強化、建設請負事業の育成、KORYO Funding拡大、人的資本・DX強化。
• 進行中の施策:
  • レーガベーネシリーズの供給拡大（25.9期で竣工多数、26–27期にも大量竣工予定）。竣工目標（25.9〜27.9期）: RCマンション6棟、木造アパート45棟（25.9期実績は進捗約17%）。
  • 建設請負事業: 25.9〜27.9で請負件数目標15件、25.9期実績4件（進捗26.7%）。
  • KORYO Funding: 2027年9月期までに応募者数9,000人目標（25.9期実績4,085人）。
  • 人的資本: 研修時間目標10時間/人（25.9期実績7.1時間）、宅建保有率80%目標（25.9期69.6%）、賃貸管理士50%目標（25.9期29.3%）、女性管理職比率目標17%（25.9期11%）、男性育休取得率目標30%以上（25.9期57%）。
• セグメント別施策:
  • 不動産流通: 自社物件の開発・販売強化、在庫回転率向上、開発型ファンド活用。
  • 不動産管理: 管理戸数年間+1,000戸目標（25,500戸）、付帯工事・サービス強化、コインパーキング拡大。
• 新たな取り組み: 配当指標をDOEへ変更（配当性向→DOE）、DXによる管理システム刷新・アプリ導入。

将来予測と見通し

• 業績予想（26.9期）
  • 売上高: 12,300百万円（+6.7% 前期比）
  • 営業利益: 1,203百万円（+12.3%） 営業利益率目標9.8%
  • 経常利益: 1,129百万円（+9.0%）
  • 当期純利益: 1,091百万円（+7.5%）
  • 前提条件: 主に自社企画物件の販売拡大（不動産売上高増）、太陽光売電の減少を補う想定。26.9期2Qにメガソーラー（森戸町）売却益約2.5億円の特別利益計上予定。
• 予想修正: 通期予想の上方修正（中期計画は既に上方修正）。25.9→26.9は通常の増収計画。中期最終年度目標も上方修正（売上130億、営業13億）。
• 中長期計画: KORYO2027の達成可否はレーガベーネの竣工・販売/保有方針、建設請負の育成、KORYO Fundingの拡大に依存。現状は進捗中だが、竣工比率はまだ初期（RC1/6、木造8/45など）。
• 予想の信頼性: 主要要因は自社企画物件の販売・売却計画の実行。過去は計画を上回る実績もあるが、不動産市況変動で変わり得る点に注意。DOE採用で配当は純資産依存となり短期業績変動の影響は相対的に緩和される。
• マクロ経済の影響: 地域不動産需給、金利動向（融資コスト）、建築費動向が業績に直接影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 従来の配当性向（30%）からDOE（株主資本配当率）2.8%以上へ指標変更。累進配当を継続。
• 配当実績・計画:
  • 25.9期 実施: 年間55.0円（中間27.0円、期末28.0円） 前期比 +7円（増配、良い目安）
  • 26.9期 予想: 中間30.0円、期末30.0円（年間60.0円）
  • 25.9期 DOE: 2.6%（目標2.8%未達）
• 配当性向・利回り: 配当性向はDOE採用で変換（配当性向目安は廃止）。具体的配当性向は資料未記載。利回りは株価依存で資料に未記載（→ –）。
• 特別配当: 25.9期に記念配当として過去に一度記載あり（資料注記）だが、今回の特別配当はなし（26.9期は増配予定）。
• その他株主還元: 自社株買い等の記載なし（–）。

製品やサービス

• 製品: 主要は不動産（販売用物件「レーガベーネ」シリーズ、RCマンション・木造アパート等）。販売・売却による一次収益と売却後の管理受託でストック収益を創出。
• サービス: 不動産仲介、賃貸管理、コインパーキング運営（ONE’S PARK、25.9期末 68拠点・1,577台）、太陽光発電（KORYOエコパワー）運営。
• 協業・提携: KORYO Funding等で投資家対応を強化（ファンド運用）。具体提携先の記載なし（–）。
• 成長ドライバー: 自社企画物件の供給拡大、管理戸数増加（ストック収益拡大）、コインパーキング・付帯サービスの拡大、KORYO Fundingの拡大。

Q&Aハイライト

• 経営陣の姿勢: 中期成長と株主還元の両立を重視、人的資本とDXに投資する姿勢が明確。
• 未回答事項: 実行リスク（在庫回転・融資条件悪化時の対策）、具体的なM&A方針・投資規模などは資料で限定的（–）。
• ポジティブ要因:
  • 自社開発→売却→管理という好循環モデルが確立されつつあり売上/管理戸数が増加。
  • 25.9期は全利益項目で過去最高、財務基盤（自己資本比率34.7%）も改善。
  • DOE採用で長期的な配当安定性を打ち出し、累進配当方針を継続。
• ネガティブ要因:
  • 在庫（販売用不動産）増加により営業キャッシュフローがマイナス化（営業CF ▲646百万円、フリーCF ▲94百万円）。仕入・開発投下で短期的な資金繰り圧力。
  • 事業は不動産市況・金利に左右されやすい。太陽光等資産の売却に依存した純利益の一時的増加リスク。
• 不確実性:
  • レーガベーネの今後の販売実績・価格動向、建設請負やKORYO Fundingの拡大ペース、金利・建築コストの変動。
• 注目すべきカタリスト:
  • 26.9期2Qのメガソーラー売却（特別利益約2.5億円）の実行と計上。
  • レーガベーネ大型物件の売却スケジュールと管理受託の契約化状況。
  • KORYO2027における竣工・請負件数の進捗、ファンドの応募者数伸長。

重要な注記

• 会計方針: 22.9期から不動産管理事業セグメントで収益認識に関する会計基準を適用（21.9期実績は遡及適用の注記あり）。
• リスク要因: 資産売却予定の変更、販売在庫の評価、金利上昇による販売耐性低下、事業投資の回収リスク等。
• その他: 資本政策の方針変更（配当指標をDOEへ）、中期計画の上方修正（売上130億、営業13億）。今後のIR連絡先は資料末尾参照。

（不明な項目は “–” と表記しています。上記は提供資料を基に整理した内容であり、投資助言を行うものではありません。）

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