ヤマイチエステート（2984）企業分析レポート
個人投資家の皆様へ
本レポートは、ヤマイチエステート（2984）に関する客観的な情報整理と分析を提供します。投資判断の参考としてご活用ください。
1. 企業情報
- 事業内容などのわかりやすい説明
ヤマイチエステートは、大阪を拠点とする不動産会社です。主な事業は、住宅（戸建てや分譲マンション）、商業施設、産業用地などの不動産開発・販売、およびオフィスビルや商業施設、コインパーキングなどの不動産賃貸・管理です。その他、高齢者向けマンションの運営やレジャー施設の開発なども手掛けています。 - 主力製品・サービスの特徴
- マンション事業: 関西圏を中心に分譲マンションの開発・販売を行っています。直近の売上構成比で最大のセグメントでしたが、完成在庫販売の遅れにより大幅な減収となりました。
- 不動産開発・販売事業: 戸建て住宅の分譲や法人向けの産業用地・不動産販売が中心です。プロジェクトベースで売上が計上されます。
- 不動産開発・賃貸事業: 賃貸用不動産からの安定的な賃料収入が特徴です。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について
ヤマイチエステートは近畿圏を地盤とする地域密着型の不動産会社です。不動産開発・販売は、2〜3年かけて更地から造成する戸建て事業に強みを持つとされています。一方で、大規模開発案件やマンション事業は、物件の完成・引渡しタイミングによって業績が大きく変動するリスクを抱えています。M&Aで取得した子会社の事業改善の遅延も課題として挙げられます。 - 市場動向と企業の対応状況
決算短信によると、主要都市の良質物件には国内外の資金が流入している一方、住宅建設は省エネ法改正の反動でやや弱含みとされています。マンションなど住宅開発においては、地域や物件の選別がより重要になっています。同社の対応としては、不動産開発・賃貸事業で安定収益を確保しつつ、不動産開発・販売事業で好調プロジェクトを育成し、マンション事業では契約積上げを進めることで下半期の挽回を図る方針です。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略
提供された情報においては、経営陣が掲げる具体的な中長期ビジョンや戦略に関する詳細な記述は確認できません。 - 中期経営計画の具体的な施策や重点分野
決算短信には、中期経営計画の具体的な数値目標やKPI（重要業績評価指標）の更新・進捗に関する記述は明確にありませんでした。 - 新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）
新製品・新サービスに関する具体的な展開状況の記載はありませんが、その他事業で高齢者向けマンションの稼働は堅調であり、レジャー事業では飲食店の大改装を行って顧客層拡大を図るなどの取り組みが見られます。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力
同社の収益モデルは、ストック型の不動産賃貸事業とフロー型の不動産開発・販売、マンション事業の組み合わせです。賃貸事業は安定的な収益源である一方、開発・販売事業は市場の景気動向や金利変動の影響を受けやすい特性があります。市場ニーズの変化への具体的な適応策については、決算短信からは読み取れませんでした。 - 売上計上時期の偏りとその影響
不動産開発・販売およびマンション事業は、物件の完成・引渡しをもって売上が計上されるため、四半期ごとに業績が大きく変動する傾向があります。直近の中間期決算では、マンション事業の売上計上遅れが大幅な減収・赤字の主因となっており、この偏りが業績ブレの大きな要因となっています。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性
不動産業であるため、製造業のような先端技術開発に関する情報は提供されていません。 - 収益を牽引している製品やサービス
過去の売上構成比からマンション事業が最大の主力であり、次いで不動産開発・販売事業、不動産開発・賃貸事業が収益を牽引しています。直近中間期では、マンション事業の売上減少が響いた一方で、不動産開発・販売事業は増加傾向にあります。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較
- 現在株価: 728.0円
- 会社予想EPS: 15.12円
- 実績BPS: 1,513.03円
- 予想PER: 728.0円 / 15.12円 = 48.15倍
- 実績PBR: 728.0円 / 1,513.03円 = 0.48倍
現在の株価は、会社予想EPSに基づくPERでは高い水準にありますが、実績BPSに基づくPBRでは低い水準にあります。
- 業界平均PER/PBRとの比較
- 業界平均PER: 11.3倍
- 業界平均PBR: 0.9倍
同社の予想PER 48.15倍は業界平均11.3倍と比較して大幅に割高です。しかし、実績PBR 0.48倍は業界平均0.9倍と比較して割安な水準です。これは、直近の業績悪化によりEPSが低く（PERが高く）評価されている可能性がある一方で、資産価値（BPS）から見ると割安感があることを示唆しています。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か
直近10日間の株価は708円から734円のレンジで推移しており、現在の株価728円はそのレンジの上限に近い水準です。目立った方向感は見られず、小幅な値動きとなっています。 - 年初来高値・安値との位置関係
- 年初来高値: 827円
- 年初来安値: 631円
現在の株価728円は、年初来高値（827円）から約12%下、年初来安値（631円）から約15%上の位置にあり、年間レンジの中間やや上方に位置しています。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度
直近の出来高は17,500株、売買代金は12,720千円と少なく、平均出来高（3ヶ月平均8,850株、10日平均8,480株）と比べても、ごく限定的な取引量であり、市場からの関心は低い傾向にあると考えられます。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価
- 売上: 2022年3月期以降、総売上高は緩やかな減少傾向にあります。
- 利益: 営業利益、経常利益、純利益ともに2022年3月期をピークに減少傾向が顕著であり、直近2025年3月期には純利益が大幅に減少しています。過去12か月ではさらに純利益が落ち込み、中間期は営業損失、純損失を計上しています。
- ROE（過去12か月）: 1.15% (実績5.34%)。低い水準です。
- ROA（過去12か月）: 1.16%。低い水準です。
- 過去数年分の傾向を比較
売上高は200億円前後で推移していましたが、利益は2023年3月期から減少基調にあり、特に2024年3月期、2025年3月期にかけて大きく利益率が低下しています。 - 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）
2026年3月期第2四半期（中間期）の売上高は通期予想の約25.5%と進捗はやや低い状況です。営業利益、経常利益、純利益はいずれも損失となっており、通期予想（営業利益951百万円、純利益130百万円）と比較すると、現時点での進捗はマイナスで大幅なリカバリーが必要な状況です。
9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価
- 自己資本比率: 26.8%（実績）、直近中間期末は23.2%。30%を下回っており、財務的な余裕は低いと評価できます。
- 流動比率: 2.17（直近四半期）、中間期末は216.5%。流動資産が流動負債の2倍以上あり、短期的な支払い能力は確保されています。
- 負債比率（総負債/純資産）: 3.28倍（中間期末）。Total Debt/Equity（直近四半期）は289.49%。共に非常に高い水準であり、負債依存度が高い財務構造です。
- 財務安全性と資金繰りの状況
営業キャッシュフローは過去12か月で-6.5B、中間期で-7,537百万円と大幅なマイナスが続いており、主な原因は仕掛販売用不動産（棚卸資産）の増加です。これに伴い、「現金及び同等物の期末残高」も減少しています。この資金不足は短期借入金の増加で賄われており、資金繰りに一定の緊張が見られます。 - 借入金の動向と金利負担
負債合計が前期末から大きく増加しており、短期借入金が約5,894百万円増加しました。コミット型シンジケートローン契約（借入金額4,224百万円）も実行されており、資金調達は活発です。金利負担は、Net Non Operating Interest Income Expenseが年間で約-5億円と大きく、借入金が多いため、金利動向が業績に与える影響は大きいと考えられます。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価
- ROE（過去12か月）: 1.15%。一般的なベンチマークとされる10%を大きく下回っています。
- ROA（過去12か月）: 1.16%。一般的なベンチマークとされる5%を大きく下回っています。
- 粗利率（過去12か月）: 約25.6% (Gross Profit 4.22B / Total Revenue 16.47B)。
- 営業利益率（過去12か月）: -1.88% (Operating Margin)。中間期は営業損失。
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較
ROE、ROAともにベンチマークを大幅に下回っており、資本や資産を効率的に活用して利益を生み出す力が非常に低い状況です。 - 収益性の推移と改善余地
過去数年で営業利益率は低下し、直近は損失まで悪化しています。中間期決算で売上高営業利益率がマイナスになったことは、収益性の悪化が深刻化していることを示しています。下半期での販売改善やコスト管理の徹底がなければ、通期収益目標達成は困難な状況と考えられます。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価
ベータ値は0.12 (5Y Monthly) であり、市場全体の値動きに対する感応度が低いことを示しています。市場全体が変動しても、同社の株価は比較的安定している傾向があると言えます。 - 52週高値・安値のレンジと現在位置
52週高値は827.00円、52週安値は631.00円です。現在の株価728.0円は、レンジの中間付近に位置しています。 - 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）
- プロジェクトの完成・販売時期の遅れが業績に影響を与えるリスク
- 金利上昇による調達コスト増加や不動産販売市場への悪影響
- 仕掛在庫増加に伴う資金繰り悪化のリスク
- 新規借入契約（コミット型シンジケートローン）に付帯する財務制限条項の不履行リスク（単体純資産の維持、単体営業損益を損失としないこと等）
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較
- 現在PER（予想）: 48.15倍 (業界平均: 11.3倍)
- 現在PBR（実績）: 0.48倍 (業界平均: 0.9倍)
PERは業界平均と比較して著しく割高であり、PBRは業界平均と比較して割安です。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）
- 業界平均PER基準の目標株価: 184円 (EPS 15.12円 * 業界平均PER 11.3倍 = 170.856円、提供データ184円)
- 業界平均PBR基準の目標株価: 1,365円 (BPS 1,513.03円 * 業界平均PBR 0.9倍 = 1361.727円、提供データ1365円)
- 割安・割高の総合判断
PER基準では大幅に割高、PBR基準では割安と異なる評価となります。これは、直近の利益水準が低いためPERが高く算出されている一方で、保有する資産に比して株価が低いことを示唆しています。現在の業績悪化と財務状況の緊張を考慮すると、将来的な利益回復が織り込まれない限り、現在のPER水準は割高と言えます。PBRの割安感は企業価値の潜在的な下支えとなる可能性はありますが、収益性の回復が伴わなければ意味をなしません。総合的には、現状では株価は割高か、少なくとも適正な評価を示すには収益性の改善が不可欠と判断できます。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）
- 信用買残: 271,200株 (前週比 -1,300株)
- 信用売残: 1,600株 (前週比 +300株)
- 信用倍率: 169.50倍
信用買残が非常に多く、信用倍率も極めて高い水準にあります。これは、将来の株価上昇を期待して買い建てている人が多いことを示しますが、一方で将来の売却圧力となる可能性があり、需給バランスは悪化していると評価できます。
- 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）
- インサイダー保有比率 (% Held by Insiders): 61.74%
- 機関投資家保有比率 (% Held by Institutions): 0.39%
インサイダー（経営陣や主要株主）による持ち株比率が非常に高く、上位大株主で株式が集中しています。これは、経営の安定性や長期的な視点での事業運営に繋がりやすい一方で、市場での流動性が低い要因にもなります。
- 大株主の動向
Y's Assortment(株) が46.13%を保有する筆頭株主であり、経営を強く支配していることがうかがえます。
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析
- 配当利回り（会社予想）: 4.12%
- 1株配当（会社予想）: 30.00円
- 配当性向（予想）: 197%
配当利回りは4.12%と比較的高水準ですが、通期予想EPS15.26円に対し年間配当30円という配当性向197%は、利益を大きく上回る配当であり、持続可能性に疑問符が付きます。会社は配当予想を変更しないとしています。
- 自社株買いなどの株主還元策
自社株買いに関する記載はありませんでした。 - 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策
株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策に関する記載はありませんでした。
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）
2026年3月期第2四半期決算短信において、重要な後発事象としてコミット型シンジケートローン契約の締結および実行（借入金額4,224百万円）が公表されています。これにより、当面の資金繰りにある程度の目処が付いたと考えられます。 - これらが業績に与える影響の評価
シ団契約による資金調達は、営業キャッシュフローのマイナスを補填し、プロジェクト推進に必要な資金を確保する上で重要です。ただし、この契約には財務制限条項（単体純資産の維持比率、単体営業損益を損失としない等）が付帯しており、今後の業績や財務管理に制約を与える可能性があります。中間期の売上・利益の大幅な落ち込みは、マンション事業の販売遅延が主因であり、下半期での挽回計画の進捗が注目されます。
16. 総評
ヤマイチエステートは、関西圏を地盤とする不動産会社で、不動産開発・販売、マンション事業、賃貸事業を柱としています。安定的な賃貸収入がある一方で、プロジェクト型の開発・販売事業は物件の完成・引渡し時期によって業績が大きく変動する特性を持っています。
直近の中間期決算では、マンション事業の販売遅れを主因とする大幅な減収と営業損失・純損失を計上し、業績は低迷しています。これにより、通期予想PERは48倍を超え、業界平均と比較して割高に見えますが、PBRは割安な水準にあります。財務面では、多額の仕掛販売用不動産の増加、それによる営業キャッシュフローの大幅なマイナス、そして負債の増加と自己資本比率の低下が見られ、財務健全性に懸念があります。新たなシンジケートローンで資金調達は行ったものの、その財務制限条項の遵守が今後の課題となります。
配当利回りは高いものの、予想配当性向が200%近くに達しており、利益水準と比較して持続性には注意が必要です。市場からの関心を示す出来高は低く、信用買残が非常に高く需給は悪化しています。
- 強み: 関西圏での地域優位性、安定収益の賃貸事業、PBRベースでの割安感。インサイダー保有比率が高く、経営の安定性が期待される。
- 弱み: 直近の収益性の著しい悪化と赤字転落、低い自己資本比率と高い負債比率、営業キャッシュフローの大幅なマイナス。プロジェクト型事業に起因する業績の不確実性。高い配当性向の持続可能性。
- 機会: 下半期での販売遅延物件の引渡しによる業績回復の可能性。不動産市場における特定のセグメントでの需要。
- 脅威: 金利上昇による調達コスト増と不動産市場の停滞。財務制限条項の不履行リスク。信用需給の悪化が株価に与える影響。
17. 企業スコア
- 成長性: D (売上成長率のマイナス、直近四半期の減収幅が大きいこと、新製品展開の具体性欠如を考慮)
- 収益性: D (粗利率、営業利益率、ROE、ROAが一般的なベンチマークを大幅に下回り、営業損失・純損失を計上しているため)
- 財務健全性: D (自己資本比率が23.2%と低く、負債比率が非常に高い水準にあるため)
- 株価バリュエーション: C (PERが業界平均と比べて著しく割高である一方、PBRは割安であるため判断が分かれるが、直近の業績悪化を考慮すると割高感が強いと判断)
企業情報
| 銘柄コード | 2984 |
| 企業名 | ヤマイチエステート |
| URL | https://www.yueg.co.jp/ |
| 市場区分 | スタンダード市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）
将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 728円 |
| EPS（1株利益） | 15.12円 |
| 年間配当 | 4.12円 |
シナリオ別5年後予測
各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。
| シナリオ | 成長率 | 将来PER | 5年後株価 | 期待CAGR |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 0.0% | 42.7倍 | 645円 | -1.8% |
| 標準 | 0.0% | 37.1倍 | 561円 | -4.4% |
| 悲観 | 1.0% | 31.5倍 | 501円 | -6.4% |
目標年率別の理論株価（標準シナリオ）
標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。
現在株価: 728円
| 目標年率 | 理論株価 | 現在株価との乖離 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 15% | 289円 | +439円 (+152%) | △ 割高 |
| 10% | 361円 | +367円 (+102%) | △ 割高 |
| 5% | 456円 | +272円 (+60%) | △ 割高 |
【判定基準】○割安:現在株価≦理論株価 / △割高:現在株価>理論株価
関連情報
証券会社
このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.5)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。
投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。
なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。
企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。