1. 企業情報
- 事業内容などのわかりやすい説明
株式会社ジェイ・エス・ビーは、全国展開で学生マンションの企画開発、仲介、運営管理を手掛ける企業です。学生向け賃貸マンションの大家さんから物件を借り上げて管理する事業が主であり、自社での物件開発も行っています。かつて手掛けていた高齢者住宅事業からは撤退（譲渡）しています。 - 主力製品・サービスの特徴
主力は「学生マンションの企画開発・運営管理」です。高い入居率を維持し、安定した賃貸収入を確保しています。入居者向けには、家具・家電レンタル、インターネット関連サービス、就職支援、キャリア教育などの付帯サービスも展開し、学生生活をサポートしています。
2. 業界のポジションと市場シェア
- 業界内での競争優位性や課題について
ジェイ・エス・ビーは学生向け不動産賃貸管理に特化しており、全国規模での開発・管理ネットワークと高い入居率（2025年4月末時点で99.9%）が最大の競争優位性です。大学生数の継続的な増加も事業の追い風となっています。一方で、建築コスト・原材料価格の高騰、人手不足に伴う人件費の増加、金利上昇による資金調達コストの増加が収益性を圧迫する課題となります。 - 市場動向と企業の対応状況
日本の大学生数は過去最高を更新しており、学生向け賃貸需要は堅調に推移しています。同社は、このような良好な市場環境を背景に、物件の管理戸数を継続的に拡大する戦略を推進しています。また、事業効率向上のために自社所有物件を売却し、その資金を新規開発に再投資するという資本循環モデルを回しています。
3. 経営戦略と重点分野
- 経営陣が掲げるビジョンや戦略
経営陣は「中期経営計画GT02（2024年10月期～2026年10月期）」を掲げ、第二フェーズを推進しています。主要戦略として、物件管理戸数の継続的な拡大、資産売却と再投資による資本循環の強化、およびガバナンス・内部統制の強化を重視しています。 - 中期経営計画の具体的な施策や重点分野
中期経営計画GT02の最終年度である2026年10月期には、物件管理戸数を約4,000戸増加させ、売上高81,826百万円、営業利益9,159百万円、親会社株主に帰属する当期純利益5,935百万円を目指しています。これらの目標達成に向けて、新規物件の開発投資を積極的に行い、管理委託の獲得にも注力しています。 - 新製品・新サービスの展開状況（決算短信参照）
決算短信には、具体的な新製品・新サービスの単体展開に関する特筆すべき記載はありませんが、学生向け賃貸管理事業の付帯サービスとして、就職支援やキャリア教育、AI人材プラットフォーム事業など、学生のニーズに合わせた多角的なサービスを提供しています。
4. 事業モデルの持続可能性
- 収益モデルや市場ニーズの変化への適応力
同社の収益モデルは、安定した学生賃貸需要に基づく賃貸管理フィーと、物件の企画開発・売却益が柱です。大学生数の増加や高い入居率は、安定した収益基盤を提供しています。学生の住まいに対するニーズ（インターネット環境、セキュリティ、共有スペースなど）の変化にも対応し、物件の質を高めることで市場の変化への適応を図っています。 - 売上計上時期の偏りとその影響
学生賃貸事業は、入居の繁忙期である第2四半期（11月～4月）に売上が集中する季節性があります。このため、四半期ごとに業績の変動が見られやすく、通期での進捗比較には注意が必要です。
5. 技術革新と主力製品
- 技術開発の動向や独自性
提供データからは、不動産賃貸事業における具体的な「技術革新」に関する詳細な記載は確認できません。一般的な不動産管理におけるIT活用やAIプラットフォーム事業への言及はありますが、特定の独自技術開発に注力しているとの情報はありません。 - 収益を牽引している製品やサービス
収益を牽引しているのは、学生マンションの企画開発、賃貸仲介、運営管理を中心とした不動産賃貸管理事業です。中でも、物件を所有・賃貸する「自社物件」と、他社物件を管理する「管理受託・借り上げ」のハイブリッドモデルで安定的な収益を上げています。
6. 株価の評価
- EPSやBPSに基づく計算等を用いて、現在の株価との比較
- 現在の株価：3,590.0円
- 会社予想EPS：281.74円
- 実績BPS：1,976.15円
- これに基づくと、現在のPER（株価収益率）は 3,590円 ÷ 281.74円 = 約12.74倍 となり、会社予想PERと一致します。
- PBR（株価純資産倍率）は 3,590円 ÷ 1,976.15円 = 約1.82倍 となり、実績PBRと一致します。
- 業界平均PER/PBRとの比較
- 会社予想PER 12.74倍 に対し、業界平均PERは13.6倍であり、業界平均と比較するとやや割安な水準にあります。
- 実績PBR 1.82倍 に対し、業界平均PBRは1.6倍であり、業界平均と比較するとやや割高な水準にあります。
7. テクニカル分析
- 直近の株価推移を参照して、現在の株価が高値圏か安値圏か
直近10日間の株価は3,430円から3,590円の間で推移しており、本日は前日比プラスで終わっています。緩やかな上昇トレンドにあると見ることができます。 - 年初来高値・安値との位置関係
- 年初来高値: 4,200円
- 年初来安値: 2,605円
- 現在の株価3,590円は、年初来高値からは約14.6%低い位置、年初来安値からは約37.8%高い位置にあり、レンジの中央よりやや上方に位置しています。52週高値4,200円、52週安値2,564円で見ても同様の傾向です。
- 出来高・売買代金から見る市場関心度
本日の出来高は23,200株、売買代金は82,943千円でした。3ヶ月平均出来高24.9千株、10日平均出来高27.85千株と比較すると、やや低水準であり、市場の関心度は飛び抜けて高いわけではない状態です。
8. 財務諸表分析
- 売上、利益、ROE、ROAなどの指標を評価
- 売上高: 過去5年間（2021年10月期から2025年10月期）で52,787百万円から76,045百万円へと一貫して増加しており、力強い成長が見られます。直近の過去12か月でも73,372百万円から76,045百万円へと伸長しています。
- 営業利益: 2021年10月期の5,337百万円から2024年10月期の8,106百万円までは順調に増加していましたが、2025年10月期には7,659百万円と減益となりました（前期比△5.5%）。これは複合的な一時費用や保証家賃・減価償却費の増加、人件費・食材費の増加が要因と見られます。
- 純利益: 2025年10月期の親会社株主に帰属する当期純利益は5,151百万円と、前期の7,453百万円から大幅な減益（△30.9%）となっています。これは、前期に計上された関係会社株式売却益（約2,980百万円）という一過性の特別利益の反動が主な要因です。
- ROE（実績）: 12.95% (直近12か月)。一般的なベンチマークである10%を上回っており、株主資本の利用効率は良好です。
- ROA（実績）: 5.67% (直近12か月)。一般的なベンチマークである5%を上回っており、総資産の利用効率も良好です。
- 過去数年分の傾向を比較
過去数年間の売上高は着実に成長していますが、2025年10月期は営業利益・純利益が減益に転じました。特に純利益は、前期の特別利益剥落の影響が大きく出ています。成長は継続しているものの、利益水準の安定性には今後の注目が必要です。 - 四半期決算の進捗状況（通期予想との比較）
提供されている財務諸表データは2025年10月期の通期実績であり、単独の四半期決算の進捗を示すものではありません。決算短信では通期業績が会社の当初想定を下回った旨が記載されています。
9. 財務健全性分析
- 自己資本比率、流動比率、負債比率の評価
- 自己資本比率: 46.8%（2025年10月期実績）。一般的な目安とされる40%を大きく上回っており、非常に安定した財務基盤を築いていると言えます。
- 流動比率: 約130%（流動資産19,913百万円 / 流動負債15,334百万円）。短期的負債に対する支払い能力を示す流動比率も100%を上回っており、財務健全性は高いと評価できます。
- 負債比率 (Total Debt/Equity): 72.26%（直近四半期）。これは有利子負債が自己資本の約7割であることを示しており、業界特性を考慮すると適切な水準と言えます。
- 財務安全性と資金繰りの状況
自己資本比率の高さ、流動比率の良好さから、財務の安全性は高いと判断できます。現金及び現金同等物は17,275百万円と潤沢であり、安定した資金繰りを示唆しています。 - 借入金の動向と金利負担
長期借入金は28,312百万円と前期から増加しており、総資産の増加に比例して借入も増える傾向にあります。金利負担は「Net Non Operating Interest Income Expense」がマイナスであり、借入金利負担があることを示唆しています。今後の金利上昇は、この負担をさらに増加させる可能性があります。
10. 収益性分析
- ROE、ROA、各種利益率の評価
- ROE（実績）: 12.95%
- ROA（実績）: 5.67%
- 営業利益率（2025年10月期）: 10.1% (前期11.7%から低下)
- 売上高純利益率（2025年10月期）: 6.77% (過去12か月)
- 一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%等）との比較
ROEとROAは共に一般的なベンチマーク（ROE 10%、ROA 5%）を上回っており、資本や資産を効率的に活用して利益を生み出している点は非常に良好です。 - 収益性の推移と改善余地
売上高は増加基調にあるものの、2025年10月期は営業利益率が低下しました。これは原材料費・人件費の増加などのコスト要因によるものであり、収益性改善のためには、事業規模拡大によるコスト吸収や、効率化、付帯サービスの強化による付加価値向上などが求められます。今後のコストコントロールと利益率回復が改善余地となります。
11. 市場リスク評価
- ベータ値による市場感応度の評価
ベータ値（5Y Monthly）は0.54と、1を下回っています。これは市場全体の値動きに対する株価の感応度が低いことを示しており、比較的市場変動の影響を受けにくい銘柄であると言えます。 - 52週高値・安値のレンジと現在位置
52週高値は4,200円、安値は2,564円です。現在の株価3,590円は、およそ52週レンジの中央よりやや上の水準にあります。 - 決算短信に記載のリスク要因（外部環境、為替、地政学等）
決算短信には以下のリスク要因が挙げられています。- 建築コスト・原材料価格の上昇
- 食材費や人件費の増加
- 金利上昇による資金調達コスト増
- 地政学リスクや金融市場の変動
- 事業上の内部統制・ガバナンス回復の進捗
12. バリュエーション分析
- 業種平均PER/PBRとの比較
- PER（会社予想）12.74倍は、業種平均PER 13.6倍と比較してやや割安です。
- PBR（実績）1.82倍は、業種平均PBR 1.6倍と比較してやや割高です。
- 目標株価レンジの算出（業界平均倍率適用）
- EPS（会社予想）281.74円 × 業界平均PER 13.6倍 = 3,831.66円
- BPS（実績）1,976.15円 × 業界平均PBR 1.6倍 = 3,161.84円
- 目標株価レンジは概ね3,162円～3,832円と算出できます。
- 割安・割高の総合判断
現在の株価3,590円は、PER基準では目標株価レンジの上限に近く、PBR基準では目標株価レンジの上限を超えています。業界平均PER/PBRの両面から見ると、株価はほぼ適正水準か、PBR基準ではやや割高感があると言えます。
13. 市場センチメント分析
- 信用取引の状況（信用買残、信用倍率、需給バランス）
信用買残が35,100株、信用売残が17,200株であり、信用倍率は2.04倍です。信用買残が売残より多い状態ですが、信用倍率が極端に高いわけではなく、需給バランスは中立的と言えます。しかし、買い残増は将来の売り圧力となる可能性を秘めています。 - 株主構成（経営陣持株比率、安定株主の状況）
筆頭株主は岡靖子氏（32.77%）であり、(株)UHパートナーズ2（7.20%）、OMインベストメント(株)（5.20%）など、特定の個人や関連企業が大株主として名を連ねています。創業者一族による経営陣の持株比率が高く、安定株主が多い構造です。 - 大株主の動向
提供データでは大株主の直近の株式売買動向については不明です。
14. 株主還元と配当方針
- 配当利回りや配当性向の分析
配当利回り（会社予想）は3.20%と、比較的高い水準にあります。
2025年10月期の配当性向（連結）は43.0%であり、健全な水準です。 - 自社株買いなどの株主還元策
2025年10月期には自己株式取得は微小であり、自社株買いに関する明確な積極的方針は決算短信に記載されていません。 - 株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策
決算短信には株式報酬型ストックオプション等のインセンティブ施策に関する具体的な記載はありません。
15. 最近のトピックスと材料
- 適時開示情報の分析（大型受注、新製品、拠点展開等）
2025年10月期決算短信によると、- 2025年10月期は増収減益でした。売上高は9.4%増と伸長したものの、営業利益は5.5%減、純利益は30.9%減となりました。
- 純利益の減少は、前期に計上された関係会社株式売却益（約2,980百万円）という一過性の特別利益の反動が大きく影響しています。
- また、当期に発生した複合的な一時費用（特別調査費用等）や、借上物件増加に伴う保証家賃、減価償却費、人件費・食材費の増加が費用を押し上げました。
- 物件管理戸数は順調に増加しており、2025年4月末時点で約99,300戸（前期比＋4,322戸）を達成しています。
- 2026年10月期の通期業績予想は、売上高、営業利益、純利益ともに増収増益を見込んでいます。
- これらが業績に与える影響の評価
売上高の成長は事業基盤の拡大を示しておりポジティブです。しかしながら、前期の特別利益の反動や一時的な費用増加により、足元の利益水準は一時的に低下しています。中期的には、中期経営計画GT02に基づく物件管理戸数拡大と、資産売却→再投資のサイクルが順調に進めば、収益の回復・成長が期待されます。コスト増加要因への対応が今後の利益成長のカギとなります。
16. 総評
ジェイ・エス・ビーは、学生向け不動産賃貸管理に特化し、安定した需要と高い入居率を背景に、売上高を継続的に成長させている企業です。財務基盤は自己資本比率も高く健全であり、ROE・ROAともに高い水準を維持しています。
しかしながら、2025年10月期決算では、前期の一過性特別利益の反動減と、複合的な一時費用、そして建築費や人件費の高騰によるコスト増加が重なり、営業利益・純利益が減益となりました。これは今後の収益性回復における課題と言えます。
株価バリュエーションはPER基準ではやや割安感があるものの、PBR基準ではやや割高感もあり、現状では概ね適正水準と見られます。ベータ値が低く、市場の大きな変動には比較的強い特性を持っています。
中期経営計画「GT02」の達成に向けて、物件管理戸数の拡大と新規開発投資の継続が重要なドライバーとなりますが、外部環境要因（原材料・建築コスト高、人件費増、金利上昇）が利益を圧迫するリスクも抱えています。
- 強み（Strengths）
- 学生マンション市場における確固たる地位と全国ネットワーク。
- 非常に高い入居率（99.9%）による安定した収益基盤。
- 堅牢な財務体質（高い自己資本比率、良好な流動比率）。
- 大学生数の増加という追い風。
- 弱み（Weaknesses）
- 一過性利益や一時費用により利益が変動しやすい傾向。
- 原材料・建築コスト、人件費、食材費などのコスト増加による収益性への圧力。
- フリーキャッシュフローがマイナスである点。
- 物件開発投資に伴う借入金増加と金利上昇リスク。
- 機会（Opportunities）
- 大学生数の継続的な増加による潜在的需要。
- 付帯サービス拡充による顧客単価向上と多角化。
- 資産売却→再投資サイクルによる資本効率の向上。
- 脅威（Threats）
- 建設資材価格や人件費の高騰が続くこと。
- 金融政策変更による金利上昇が資金調達コストを押し上げること。
- 地政学リスクや経済変動が消費マインドや投資環境に悪影響を及ぼすこと。
- 強力な競合の参入や既存競合との競争激化。
17. 企業スコア
- 成長性: A
- 売上成長率9.4%、物件管理戸数も着実に増加しており、2026年10月期も増収予想となっているため。
- 収益性: B
- ROE 12.95%、ROA 5.67%とベンチマークを上回るものの、直近の営業利益率は低下し、前期の特別利益の反動で純利益が大きく減少したため。フリーCFもマイナス。
- 財務健全性: A
- 自己資本比率46.8%と非常に高く、流動比率も良好。負債は増加傾向にあるものの、全体として安定性が保たれているため。
- 株価バリュエーション: B
- PERは業界平均よりやや割安だが、PBRは業界平均よりやや割高であり、総合的には平均的な水準と判断されるため。
企業情報
| 銘柄コード | 3480 |
| 企業名 | ジェイ・エス・ビー |
| URL | http://www.jsb.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）
将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 3,590円 |
| EPS（1株利益） | 281.74円 |
| 年間配当 | 3.20円 |
シナリオ別5年後予測
各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。
| シナリオ | 成長率 | 将来PER | 5年後株価 | 期待CAGR |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 8.2% | 14.7倍 | 6,127円 | 11.4% |
| 標準 | 6.3% | 12.7倍 | 4,877円 | 6.4% |
| 悲観 | 3.8% | 10.8倍 | 3,675円 | 0.6% |
目標年率別の理論株価（標準シナリオ）
標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。
現在株価: 3,590円
| 目標年率 | 理論株価 | 現在株価との乖離 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 15% | 2,434円 | +1,156円 (+47%) | △ 割高 |
| 10% | 3,040円 | +550円 (+18%) | △ 割高 |
| 5% | 3,836円 | -246円 (-6%) | ○ 割安 |
【判定基準】○割安:現在株価≦理論株価 / △割高:現在株価>理論株価
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このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.5)」によって自動生成されました。
本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。
本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。
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なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。
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