決算短信：ジェイ・エス・ビー（3480）

2025年10月期 第３四半期決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社が公表している通期業績予想に対して、2025年10月期第3四半期累計の営業利益8,662百万円（達成率101.8%）、親会社株主に帰属する四半期純利益5,660百万円（達成率103.3%）と既に通期予想を上回っている（通期予想の修正は無し）。市場予想は提示資料に無し（–）。
• 業績の方向性：増収（売上高59,196百万円、前年同期比＋9.4%）・増益（営業利益＋6.7%、経常利益＋4.3%）だが、親会社株主に帰属する四半期純利益は前年同期比△24.8%（前年に特別利益が大きかった反動）。
• 注目すべき変化：前年同期に計上された関係会社株式売却益（約2,980百万円）が無く、これが純利益の大幅減（△24.8%）の主因。物件管理戸数の増加（※4月末：約99,300戸、前年同期比＋4,322戸）と入居率の高さ（99.9%※4月末）が売上増を下支え。
• 今後の見通し：通期予想に修正は無し。第3四半期時点で営業利益・純利益は通期見通しを上回っており、達成可能性は高い。ただし利息費用の増加や費用増（保証家賃・租税公課・減価償却・人件費等）に注意。
• 投資家への示唆：単純な増益判断だけでなく、前年の非反復的特別利益の影響を考慮して評価すること。資産の増加・自己資本比率は安定的（48.6%）でキャピタルアロケーション（開発→運営→譲渡→再投資）のサイクルを構築中である点が中長期の注目点。

基本情報

• 企業概要：
  • 企業名：株式会社ジェイ・エス・ビー
  • 主要事業分野：学生マンションを中心とした不動産賃貸管理事業（賃貸運営・管理、食事付き学生マンション運営、関連サービス等）
  • 代表者名：代表取締役社長 森 高広
• 報告概要：
  • 提出日：2025年9月12日
  • 対象会計期間：2025年10月期 第3四半期連結累計（2024年11月1日～2025年7月31日）
• セグメント：
  • 単一セグメント：不動産賃貸管理事業（借上物件、管理委託物件、自社所有物件、その他）
• 発行済株式：
  • 期末発行済株式数（自己株式を含む）：21,939,800株（2025年10月期3Q）
  • 期末自己株式数：888,178株（同）
  • 期中平均株式数（四半期累計）：21,091,777株
  • 時価総額：–（資料に記載無し）
• 今後の予定：
  • 決算説明会：無
  • 株主総会・IRイベント等：資料未記載（–）

決算サプライズ分析

• 予想vs実績（会社予想との比較・達成率）
  • 売上高：59,196百万円（通期予想75,520百万円に対する進捗率 約78.4%）
  • 営業利益：8,662百万円（通期予想8,508百万円に対する達成率 約101.8%）→ 第3四半期累計で通期予想を上回る
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：5,660百万円（通期予想5,476百万円に対する達成率 約103.3%）→ 同上
• サプライズの要因：
  • 営業面：物件管理戸数増加・高水準の入居率により家賃収入等が順調に推移（売上増加）。
  • 特別損益要因：前年同期に計上された関係会社株式売却益（約2,980百万円）が無く、その反動で純利益は前年同期比で大幅減。
  • 費用面：借上物件増加による保証家賃、租税公課・減価償却、人件費・食材費等の増加が営業費用を押し上げているが、営業利益は確保。
  • その他費用：特別調査費用等115,122千円が営業外費用に計上。
• 通期への影響：
  • 会社は通期予想の修正無し。第3四半期時点で営業利益・純利益ともに通期見通しを上回っており、達成可能性は高いと評価される一方、利息費用増加や費用項目の増加はリスク要因。

財務指標

• 財務諸表 要点（百万円単位で四捨五入）
  • 総資産：86,544百万円（前期末79,974百万円、＋8.2%）
  • 純資産：42,101百万円（前期末37,897百万円、＋11.1%）
  • 負債合計：44,443百万円（前期末42,077百万円、＋5.7%）
• 収益性（第3四半期累計：2024/11/1–2025/7/31）
  • 売上高：59,196百万円（前年同期比＋9.4%＝+5,064百万円）
  • 営業利益：8,662百万円（前年同期比＋6.7%＝+543百万円）
  • 営業利益率：8,662 / 59,196 ≒ 14.6%（前年同期 約15.0%）→ わずかに低下
  • 経常利益：8,395百万円（前年同期比＋4.3%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：5,660百万円（前年同期比△24.8%＝△1,867百万円）
  • 1株当たり四半期純利益（EPS）：268.40円（前年同期358.55円）
• 進捗率分析（通期予想に対する進捗）
  • 売上高進捗率：約78.4%（通常：上期偏在型のビジネスのため高めの進捗）
  • 営業利益進捗率：約101.8%（通期予想を既に上回る）
  • 純利益進捗率：約103.3%（通期予想を既に上回る）
  • 過去同期間比較：前年は一時的な特別利益があり純利益が高かったため、今年はその反動で同比は低下しているが、通期見通し達成は順調
• 財務の安全性
  • 自己資本比率：48.6%（安定水準、目安40%以上）
  • 流動比率（目安100%以上が望ましい）：流動資産19,667百万円 / 流動負債12,939百万円 ≒ 152%（良好）
  • 負債/純資産比（負債比率）：負債合計44,443 / 純資産42,101 ≒ 105.6%（許容範囲だが有利子負債は増加傾向）
  • 長期借入金：27,681百万円（前期末24,692百万円から増加）
  • 支払利息の増加：支払利息220,164千円（前年126,653千円）→ 利息負担の増加は注意点
• 効率性
  • 総資産回転率（売上/総資産）：59,196 / 86,544 ≒ 0.68回／年（事業特性上、低めでも許容される）
  • 売上高営業利益率の推移：前年約15.0% → 今期約14.6%（僅かな低下）
• セグメント別（単一セグメントだが内訳あり：金額は千円）
  • 借上物件（外部売上）：41,350,839千円（約69.9%）
  • 管理委託物件（外部売上）：2,147,692千円（約3.6%）
  • 自社所有物件（外部売上）：4,502,580千円（約7.6%）
  • その他（不動産販売・学生支援サービス等）：10,772,731千円（約18.2%）
  • コメント：借上物件が主要利益源。自社所有物件売上は増加しているが構成比は小さい。

配当

• 配当実績と予想：
  • 中間配当（期中）：0.00円（2025年10月期 中間：0.00円）
  • 期末配当（予想）：105.00円（2025年10月期 通期予想：年間105.00円）
  • 2024年10月期は年間72.00円（内訳：普通配当52.00円＋特別配当20.00円）
• 配当性向（予想ベース）：通期予想EPS259.76円に対して配当105円 → 配当性向 約40.4%（おおむね高めの還元姿勢）
• 配当利回り：株価情報が資料に無いため算出不可（–）
• 特別配当：2024年に特別配当あり。現時点で2025年は特別配当の記載無し。
• 株主還元方針：明示は無いが配当は維持・増配傾向（ただし当期は通期予想値で判断）。

セグメント別情報

• 売上構成（第3四半期累計）
  • 借上物件：41,350.8百万円（売上全体の約69.9%）
  • 管理委託物件：2,147.7百万円（約3.6%）
  • 自社所有物件：4,502.6百万円（約7.6%）
  • その他：10,772.7百万円（約18.2%）
• 前年同期比較：
  • 借上物件売上は前年37,801.7百万円 → 今期41,350.8百万円（増加）
  • 自社所有物件等も増加傾向
• セグメント戦略：
  • 物件開発→一定期間運営→譲渡（サブリース付）→資金回収し新規開発へ再投資する循環を推進（キャピタルアロケーション戦略）
  • 管理戸数増加と高入居率の維持が中心戦略

中長期計画との整合性

• 中期経営計画：『GT02』（2024年10月期～2026年10月期）を実行中。両利きの経営と組織改革、キャピタルアロケーション強化を掲げる。
• 進捗状況：物件管理戸数増加・高入居率の維持により計画は順調。ただしコスト増と利息負担増は計画達成上の留意点。
• KPI達成状況：管理戸数・入居率は計画通り推移（管理戸数約99,300戸、入居率99.9%※4月末）。

競合状況や市場動向

• 競合比較：資料に同業他社比較は無し（–）。
• 市場動向：国内の個人消費改善・設備投資持ち直しで需給は比較的堅調だが、物価上昇・金融市場変動・地政学リスク等の不確実性あり。学生向け賃貸は繁忙期（第2四半期）に業績が偏在する特徴。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期予想の修正：無し（2025年1月23日公表の予想から変更なし）
  • 次期予想：資料に記載無し（–）
  • 会社予想の前提条件：資料参照箇所に詳細記載（為替等の明示的前提は無し）
• 予想の信頼性：第3四半期で営業利益・純利益が通期見通しを上回っているため、短期的には達成可能性高い。ただし過去に一時的特別利益が計上されたこともあり、単年の純利益の比較には注意が必要。
• リスク要因：
  • 金利上昇に伴う支払利息増（支払利息が大幅増加）
  • 借上物件増加に伴う保証家賃負担増
  • 建物・土地など固定資産の増加による減価償却費や租税公課増
  • 再発防止策に関連するコストや信頼回復の進捗（特別調査費用計上あり）
  • マクロ要因（物価・金融市場・地政学的リスク）

重要な注記

• 会計方針：2022年改正会計基準（法人税等に関する会計基準）を期首から適用。資料は遡及適用済みで決算への影響は無いと記載。
• 監査：四半期連結財務諸表に対する期中レビュー実施（有限責任監査法人トーマツ）で、重要な点は認められず。
• 再発防止策：特別調査委員会報告の提言に基づく再発防止策の実行プロジェクトを社内で運営中。進捗は別途公表資料参照。

（注）

• 不明項目は「–」と記載しました（例：市場予想、時価総額、株価ベースの配当利回り等）。
• 数値は原資料（千円・百万円単位）を基に要約。自己資本比率48.6%は「安定水準」の目安に照らして注記しました。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.4)」によって自動生成されました。

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