決算説明：エスコン（8892）

2026年3月期第2四半期 決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 通期計画（売上133,000百万円、営業利益23,000百万円）に沿って第2四半期は順調に推移。投資（分譲マンション・収益物件）を積極的に推進し、中期・長期目標（長期ビジョン2030）に向けて進める旨。
• 業績ハイライト: 26/3期第2四半期（累計）売上高35,181百万円（前年同期比+13.4%：増収＝良い）、営業利益4,905百万円（同+13.7%：増益＝良い）、経常利益2,380百万円（同▲9.6%：減益＝注意）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,858百万円（同+27.0%：増益＝良い）。
• 戦略の方向性: 住宅分譲と収益不動産の投資バランスでストック収益比率を高める（第5次中計の継続）、中部電力グループとのシナジー活用、まちづくり事業・土地区画整理等で地域に密着した開発を拡大。長期目標は経常利益300億円・不動産アセット1兆円（2030年度）。
• 注目材料: • 格付けがJCRでA＋（ポジティブ）→ AA－（安定的）へ向上 • 第2回無担保社債（100億円、5年）発行（投資資金） • 分譲マンション契約進捗良好（通期引渡計画1,000戸に対し816戸、進捗81.6%）。これらは資金調達面と事業推進の両面で株主価値に影響。
• 一言評価: 計画通りの事業進捗と積極投資で成長フェーズ継続。ただし有利子負債増加と経常利益の伸び悩み（営業外費用増）が留意点。

基本情報

• 説明会情報: 開催日時：2025.10.24。形式／参加対象：資料に明記なし（形式：–、参加対象：投資家・アナリスト想定）。
• 説明者: 発表者（役職）：資料上の個別発表者記載なし（発言概要：スライド記載の要点説明＝業績・事業進捗・中期/長期計画の継続と投資方針）。
• セグメント: 住宅分譲事業（分譲マンション・戸建ての企画・販売）、不動産開発事業（開発用地取得→開発→売却）、不動産賃貸事業（商業施設・賃貸レジデンス・ホテル等の保有・運営）、資産管理事業（AM／PM業務、管理）、その他事業（海外投資、受取配当等）。

業績サマリー

• 主要指標（26/3期2Q累計）：
  • 営業収益（売上高）：35,181百万円、前年同期比+13.4%（増収＝良い）
  • 営業利益：4,905百万円、前年同期比+13.7%（増益＝良い）、営業利益率 ≒14.0%（4,905/35,181）（目安：高め＝良い）
  • 経常利益：2,380百万円、前年同期比▲9.6%（減益＝注意）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：1,858百万円、前年同期比+27.0%（増益＝良い）
  • 1株当たり当期純利益（EPS）：19.42円（前期15.32円、増加＝良い）
• 予想との比較:
  • 会社通期予想（26/3期）に対する進捗率：売上高進捗26.5%（133,000百万円計画）、営業利益進捗21.3%（23,000百万円計画）、純利益進捗16.2%（11,500百万円計画）。資料では「計画に沿って進捗」と明記。サプライズは特になし（概ね想定内）。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率は上記の通り（売上：26.5%、営業利益：21.3%）。通期計画は変更なし。
  • 中期経営計画（第5次中期）や第6次中計（予定）に対する投資進捗：投資計画に対する通期進捗56.4%（グロス投資額計、26/3期2Q時点）。ネット投資額の対中計進捗率は約51.5%（資料ベース）。
  • 過去同時期との進捗比較：資料では「通期計画に沿って進捗」とし、特段の乖離は示されていない。
• セグメント別状況（26/3期2Q実績 vs 25/3期2Q）：
  • 住宅分譲事業：売上高18,409百万円（+45.6%）、セグメント利益3,173百万円（+70.8%）、利益率17.2%（↑2.5pt）。要因：分譲マンション引渡戸数増（289戸→177戸）や高額物件（DIAMAS葉山等）。（増収増益＝良い）
  • 不動産開発事業：売上高6,236百万円（▲35.0%）、セグメント利益1,583百万円（▲40.5%）、利益率25.4%（▲2.4pt）。要因：前年同期との売却物件数差による計画通りの進捗（減収減益＝注意だが計画内）。
  • 不動産賃貸事業：売上高8,881百万円（+14.4%）、セグメント利益4,221百万円（+20.6%）、利益率47.5%（↑2.4pt）。要因：商業施設・ホテル開業、芝リアルエステート子会社化等（増収増益＝良い）。
  • 資産管理事業：売上高952百万円（+18.4%）、セグメント利益497百万円（+3.0%）、利益率52.2%（▲7.8pt）。（増収・利益率低下＝留意）
  • その他事業：売上高702百万円（+204.0%）、セグメント利益148百万円（+228.1%）（一時的要因含む可能性）。

業績の背景分析

• 業績概要: 住宅分譲・賃貸事業が牽引して増収増益。一方で経常利益は営業外費用（26/3期2Q 営業外費用 2,850百万円、前年1,829百万円）増により減少。特別利益555百万円計上あり（一時的要因）。
• 増減要因:
  • 増収の主因：分譲マンションの引渡戸数増、高額物件の寄与、商業施設・ホテル開業、子会社組込（芝リアルエステート）による収益寄与。
  • 減収の主因（不動産開発）：前年同期と比べた売却物件数差（計画通り）。
  • 増益/減益の要因：営業利益は上振れだが、営業外費用増（利息負担増・借入金増加等）が経常利益を押し下げた模様。社債発行（100億円）や物件取得、子会社化で有利子負債が増加。
• 競争環境: 大手・中堅デベロッパーとの地域競争や用地取得競争が存在。エスコンは中部電力グループとのシナジーや「まちづくり」案件、分譲ブランド（レ・ジェイド等）で差別化。市場シェアの具体数値は資料に非開示（→ –）。
• リスク要因: 有利子負債増（総負債406,337百万円、自己資本比率15.7%で低下）、金利上昇リスク、開発プロジェクトの遅延・採算悪化、地域・アセットタイプの市場変動、チェンジ・オブ・コントロール条項に関する条件（社債関連）等。

戦略と施策

• 現在の戦略: 第5次中期経営計画の継続（営業利益目標：26/3期23,000百万円、27/3期25,000百万円）、ストック収益比率の向上（目標30%）、資本効率重視（ROE>株主資本コスト、ROIC>WACC）。長期ビジョン2030で経常利益300億円・不動産アセット1兆円を目指す。
• 進行中の施策: 分譲マンション用地仕入推進（計画1,000戸/年）、収益物件取得・開発の推進（稼働中収益物件取得は既に計画超過）、芝リアルエステートの子会社化による賃貸事業強化。投資計画進捗は通期で56.4%。
• セグメント別施策: 住宅分譲—高額物件の引渡で粗利確保・用地仕入強化。不動産賃貸—商業・ホテル開業で稼働率向上。資産管理—AM/PM受託拡大で安定収益化。開発—売却タイミングに合わせたポートフォリオ最適化。
• 新たな取り組み: 北広島駅周辺等の大規模まちづくり（官民連携）、新大村プロジェクト（長崎）、中部エリア大型プロジェクト（愛知・土地区画整理）などまちづくり事業の拡大。DXや脱炭素・サステナビリティ施策の推進も掲げる。

将来予測と見通し

• 業績予想（会社公表の通期計画）：26/3期 通期見通し（変わらず）—売上高133,000百万円、営業利益23,000百万円、経常利益17,500百万円、親会社株主に帰属する当期純利益11,500百万円。前提条件（為替等）：資料に明記なし（→ 前提：–）。経営陣は計画達成に向け「自信あり」とのトーン（スライド注記）。
• 予想修正: 当該説明では通期予想の修正無し（25/3期決算発表時の上方修正は過去の措置）。
• 中長期計画: 第5次中計の目標（営業利益230億円等）に向け投資・供給戸数計画を継続。長期ビジョン2030では経常利益300億円、不動産アセット1兆円を掲げる。進捗は投資実行中である一方、自己資本比率低下など財務面の管理が今後の鍵。
• 予想の信頼性: 同社は通期計画を変更せずに推移中。過去の予想傾向（保守的/楽観的）の明確な記載は資料中にない（→ –）。
• マクロ経済の影響: 金利動向（借入金・社債の利払い負担）、不動産市況（用地価格・販売市況）、景気動向が業績に直接影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 「累進的配当政策」を継続（DPSは前年度を下限とし、原則減配なし・維持もしくは増配）。
• 配当実績／計画: 26/3期配当計画：1株当たり48円（期末中心、資料では「48円以上」目安継続）。過去の配当性向は約39.9%（26/3期計画時）。（増配方針＝良い、ただし配当性向は高め＝留意）
• 特別配当: なし。
• その他株主還元: 現時点で自社株買い等の記載はなし（→ –）。

製品やサービス

• 製品（プロジェクト例）: ハイエンドレジデンス「DIAMAS葉山」（引渡し済）、レ・ジェイドシリーズ（複数物件）、グラン レ・ジェイド千里藤白台（JV）、商業施設「tonarie」シリーズ、ESCONフィールドHOKKAIDOホテル等。
• サービス: AM/PM（エスコンアセットマネジメント等）、マンション管理、リテール運営サポート等。提供エリアは関東・中部・関西・九州等。
• 協業・提携: 中部電力グループとの連携、地方自治体（北広島市・大村市等）との官民連携共同事業、大和ハウス・イズミ等との共同開発（新大村）。
• 成長ドライバー: まちづくりプロジェクト（官民連携）、分譲マンション供給の安定化（1,000戸計画）、収益不動産の取得・運営、AM/PM事業拡大。

Q&Aハイライト

• 質疑応答の記載は資料に含まれていないため、重要やり取りは記載なし（→ –）。経営陣のスタンスは資料全体から「積極投資＋資本効率重視・株主還元継続」と読み取れる。
• ポジティブ要因: 分譲・賃貸双方での増収増益、分譲マンション契約進捗良好、格付向上（A＋→AA－）と社債の成功発行、官民連携による大規模まちづくり案件の保有。
• ネガティブ要因: 有利子負債増加・自己資本比率低下（15.7%）、営業外費用増により経常利益が前年割れ、金利上昇リスク。
• 不確実性: 開発物件の売却タイミングと価格、金利動向、用地取得コストの変化、地域別需要。
• 注目すべきカタリスト: まちづくり案件（北広島、名古屋・愛知案件等）の進捗、公表される通期Q3/Q4の進捗、社債等資金調達による投資効果、株主還元方針に関する追加発表。

重要な注記

• 会計方針: 決算期変更の影響（24/3期は15か月決算）に留意。その他の特別な会計方針変更は資料に記載なし（→ –）。
• リスク要因: 資金調達条件（COC特約付の社債）、借入金増加、開発遅延リスク等を資料内で言及。
• その他: IR問い合わせ先は経営企画本部IR室（TEL・Email記載）、詳細はIRライブラリーにて参照可。

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