決算説明：パラカ（4809）

令和7年9月期 決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 保有駐車場を核に賃借（固定・還元）を衛星的に拡大する「地域一番（ドミナント）戦略」と、伊藤忠グループ等との協業・施設付帯駐車場開拓で事業規模を拡大。第29期は積極開設により4期連続の最高益を見込む。
• 業績ハイライト: 売上高176.30億円（前期比＋7.6%／良い）、営業利益32.66億円（同＋8.1%／良い）、純利益20.44億円（同＋12.5%／良い）。新規開設車室数は前年同期比で約1.5倍、総運営車室数は48,232台（前期比＋19.3%）。
• 戦略の方向性: 高利回りで安定的な「保有駐車場」を基盤収益とし、保有を核に賃借（固定・還元）で量を拡大。デベロッパー・金融機関・伊藤忠グループ等との連携強化、施設付帯大型駐車場に注力。
• 注目材料: 伊藤忠グループからの用地紹介・賃借拡大（2025年10月末時点で41店開設、紹介により127件2,212車室成約等）、第29期の保有駐車場簿価増（396億円）と当期投資額38.9億円、30期（2026年9月期）予想で配当70円（＋3円）。
• 一言評価: 保有資産を軸に量と質を同時拡大している成長期の収益拡大フェーズ（投資側面と財務負担の両面を確認すべき）。

基本情報

• 説明会情報: 開催日 2025年11月18日（資料日付）。説明会形式：資料（スライド）。参加対象：個人投資家/投資家向け資料想定（詳細は資料に明記なし）。
• 説明者: 発表者（役職）：–（資料に明記なし）。発言概要：成長戦略の説明、直近業績・開設状況、保有駐車場の収益性、伊藤忠等との協業事例、FY30予想。
• セグメント:
  • 賃借駐車場：地主等から借地し運営（固定方式／還元方式）。量の拡大主体。
  • 保有駐車場：自社保有土地で運営。高粗利・長期安定収益の基盤。
  • その他：駐輪場、自販機、不動産収入、バイクパーク等。

業績サマリー

• 主要指標（第28期→第29期、単位：億円／%は前年同期比）
  • 営業収益（売上高）: 163.80 → 176.30億円、＋12.50億円、＋7.6%（良い）
  • 営業利益: 30.21 → 32.66億円、＋2.45億円、＋8.1%（良い）、営業利益率 ≒ 18.5%（高水準）
  • 経常利益: 27.76 → 29.49億円、＋1.72億円、＋6.2%（良い）
  • 純利益: 18.17 → 20.44億円、＋2.27億円、＋12.5%（良い）
  • 1株当たり利益（EPS）: 第29期 202円（資料の個別表記）、前年（第28期）181円→ +11.6%（良い）
    ※金額はいずれも資料の記載値（百万円単位切捨て表記あり）。良し/悪しは相対目安。
• 予想との比較:
  • 会社予想に対する達成率：当期（第29期）の期初会社予想との比較データは資料に明示なし（達成率：–）。
  • サプライズの有無：特段の意思決定ベースのネガティブサプライズは報告なし。前期に計上した「新紙幣対応費用141百万円」の特別損失は当期に無く、当期は保有駐車場売却益84百万円計上（利益を押上げ）。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率：第29期は期末決算の最終数値のため通期対比は完了。第30期（2026年9月期）予想に対する当期の進捗率は資料に未記載（進捗率：–）。
  • 中期経営計画や年度目標に対する達成率：四期連続で最高益更新を見込むと明示。詳細数値ベースの中期目標進捗は資料に記載なし（達成率：–）。
  • 過去同時期との進捗比較：売上・利益は長期トレンドで上昇基調、営業利益率は概ね15〜20%台で安定。
• セグメント別状況（第28期→第29期、単位：億円／%は前期比）
  • 売上高：賃借駐車場 131.88 → 140.91億円、＋9.03億円、＋6.8%（良い、構成比83%）／保有駐車場 26.04 → 29.07億円、＋3.03億円、＋11.7%（良い、構成比17%）／その他 5.87 → 6.31億円、＋0.43億円、＋7.4%。
  • 売上総利益：賃借粗利 24.56 → 26.17億円、＋6.5%／保有粗利 21.24 → 23.65億円、＋11.3%。
  • 粗利率：全社 30.1% → 30.3%（＋0.2pt）／賃借 18.6% → 18.6%（横ばい）／保有 81.6% → 81.3%（△0.3pt、依然高水準。良い）。

業績の背景分析

• 業績概要: 新規開設の大幅増（当期開設338件11,246車室、うち施設付帯6,073車室）が増収に寄与。保有駐車場取得は継続して堅調（当期取得金額38.9億円、簿価396億円）。販売管理費は業容拡大に伴い増加（19.06 → 20.83億円、＋9.3%）。
• 増減要因:
  • 増収の主因：新規開設件数・車室数の拡大、料金改定（当期値上げ1,595件、値下げ343件で82%が値上げ）および施設付帯大型案件の寄与。
  • 増益の主因：売上増と保有駐車場の高粗利率。売上原価の増加はあるが粗利率は横ばい～向上。特別項目として前期に計上された新紙幣対応費用（141百万円）が無くなった影響もある。
  • コスト面：従業員増加・オフィス賃料増を見込む（FY30で販管費＋約2億円見込み）。
• 競争環境: 駐車場市場は大都市で需給タイト化＋料金上昇傾向。パラカは「保有」を核とした差別化（高粗利・安定）と地域密着での地縁・金融機関・デベロッパーとの関係性が競争優位。
• リスク要因: 金利上昇（ただし固定金利比率約93%で影響軽減）、大型投資による借入増（長期借入金214.27億円）、都市部での競合／供給変化、規制やモビリティ動向（カーシェア、公共交通）の変化、景気・観光動向。

戦略と施策

• 現在の戦略:
  • 基本戦略① 保有駐車場を「基盤収益」として積極取得（高利回り・長期安定）。
  • 基本戦略② 「営業する側からされる側へ」――用地情報獲得力の強化（金融機関・地元不動産・デベロッパー連携）。
  • 基本戦略③ 「不動の地域一番戦略」――保有を点から線・面へ拡大しドミナントを形成。
• 進行中の施策: 大型施設付帯駐車場の開設（当期24件6,073車室）、伊藤忠グループとの土地交換や管理受託（Itochu Garden地下駐車場等41店舗開設実績）、ファミリーマート等との駐車場管理提携。
• セグメント別施策: 保有：一等地取得事例（高麗橋第1、すすきの第7等）とインフレ耐性を重視したポートフォリオ拡大。賃借：還元方式や固定方式を用い地主と協業し地域シェア拡大。その他：バイクパーク会員数拡大（2025年10月末で4.8万人突破）。
• 新たな取り組み: 伊藤忠グループとの土地交換による地型改善（新宿事例）、保有土地の売却（姫路で鉄道会社へ売却）による売却益と協業機会の創出。

将来予測と見通し

• 業績予想（第30期：2026年9月期）- 会社予想（前期比）
  • 売上高: 186.00億円、＋5.5%（良い）
  • 売上総利益: 57.70億円（粗利率31.0%）、＋7.8%（良い）
  • 営業利益: 34.30億円（営業利益率18.4%）、＋5.0%（良い）
  • 経常利益: 30.40億円、＋3.1%（良い）
  • 当期純利益: 20.90億円、＋2.2%（良い）
  • 1株当たり当期純利益（EPS）: 206.04円、＋1.8%
  • 配当: 70円（＋3円、配当性向予想34.0%）
• 予想の前提条件: 第29期の積極開設分が第30期通期で寄与。業容拡大に伴う従業員数・賃料増などで販管費約+2億円想定。為替等の明示前提は資料に記載なし。
• 予想の根拠と経営陣の自信度: 新規開設実績（第29期で過去最多）と伊藤忠等の協業実績を根拠に寄与を見込む旨。経営陣は積極拡大継続の姿勢。
• 予想修正: 通期予想の修正有無：第30期見通しは新たに提示（前期比増）の形で示されたが、期中の修正履歴等は資料に記載なし。
• 中長期計画: 保有駐車場への積極投資継続、地域ドミナント・デベロッパー協業強化。中期数値目標の明確な数値は資料に不十分（詳細：–）。
• 予想の信頼性: 過去の決算で安定して増益基調（直近数期で最高益更新）を示しているが、詳細な予想達成率の履歴は資料に明記なし（信頼性評価：資料情報の範囲で限定的）。
• マクロ経済の影響: 国内乗用車保有台数は過去最高更新（2025年3月末約6,206万台）、観光回復、インフレは保有資産にとってプラスに働く可能性（資料でシミュレーション提示）。一方、景気後退や金利上昇は施設需要・借入コストに影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 配当性向目安は段階的に上げており、コロナ禍でも保有駐車場が支え配当を維持。資料では配当性向30%時代を志向する旨の説明あり。
• 配当実績:
  • 第29期（2025年9月期）配当：67円（前年→64円等の推移あり）※資料により67円表記。
  • 第30期（予想）配当：70円（＋3円、＋4.5%／良い）
  • 配当性向：第29期 33.1%（実績）→ 第30期予想 34.0%（資料）。
• 特別配当: なし（当期は特別配当の記載なし）。
• その他株主還元: 自社株買い・株式分割の記載なし。

製品やサービス

• 製品: 時間貸駐車場（チケットレス・ゲート式・機械式等）、自社保有の平置・機械式駐車場。主要な新設事例：河北総合病院（65台等）、ドン・キホーテ太秦（147台）等。
• サービス: 駐車場運営・管理、バイクパーク（会員数拡大）、施設向け駐車場管理受託（Itochu Garden等）。提供エリアは45都道府県（福井・鳥取を除く）。
• 協業・提携: 伊藤忠商事グループ、ファミリーマート、東急リバブル、センチュリー21等多数。2025年10月末時点で伊藤忠紹介による成約は127件2,212車室。
• 成長ドライバー: 保有駐車場の取得・利回り改善、施設付帯大型案件の獲得、伊藤忠等からの用地紹介、バイクパーク会員拡大。

Q&Aハイライト

• 質疑応答の記載：資料内にQ&Aの詳細記載なし（注記：Q&A内容は–）。
• 経営陣の姿勢（資料からの読み取り）：保有の質向上と量拡大による長期安定収益重視、協業による用地獲得に積極的。
• 未回答事項: 将来の借入計画の詳細、金利感応度の細かなシナリオ、個別地域別中期目標等は資料に詳細記載なし（–）。
• ポジティブ要因:
  • 高粗利で安定的な「保有駐車場」比率拡大（保有粗利率約81%）により利益安定化。
  • 市場環境：大都市中心に駐車需要が堅調で料金上昇トレンド。
  • 協業パートナー（伊藤忠等）による用地供給・施設案件の獲得。
  • 増配継続（配当70円予想）、自己資本比率42.2%と一定の財務余裕。
• ネガティブ要因:
  • 積極投資による貸借対照表の拡大・長期借入金の増加（長期借入金214.27億円）。
  • 都市開発や競合の動向、規制変更リスク、需要変動（観光・景気）による収益変動。
  • 大型案件の実行リスク（建設遅延・収益性低下等）。
• 不確実性: 今後の金利動向（新規融資の調達条件）、インフレの推移、デベロッパー協業の継続性。
• 注目すべきカタリスト: 伊藤忠グループ等との追加スキーム（用地紹介・賃借案件）、大型施設の開業・稼働状況、保有土地売却や土地交換による一時的な売却益、四半期ごとの開設・稼働進捗。

重要な注記

• 会計方針: 変更の記載なし。特別損益：前期に新紙幣対応費用141百万円（特損）があり、当期は保有駐車場売却益84百万円を計上。
• リスク要因（資料記載含む）: 景気変動、競合、金利変動、用地取得競争、行政規制等。固定金利比率は約93%で金利上昇リスクは部分的にヘッジされている点は注記。
• その他: 資産・投資動向—保有簿価396億円（第29期末）、当期保有投資額38.9億円。自己資本比率42.2%、現預金36.71億円（流動性は一定、賃料支払＋借入返済の約4ヶ月分相当と記載）。

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