決算短信：住友不動産（8830）

2026年３月期　第２四半期（中間期）決算短信【日本基準】（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：第2四半期（中間）実績は会社業績予想に対して概ね良好、利益面が特に堅調で通期予想の上方修正につながった（営業・経常・純利益いずれも上方修正）。市場予想との比較は資料に記載なし。
• 業績の方向性：売上高は前年同期比△1.4%の減収だが、営業利益+7.4%、経常利益+5.0%、親会社株主に帰属する中間純利益+8.1%で増益（増収減益ではなく「増益基調」、ただし売上はやや減少）。
• 注目すべき変化：不動産賃貸（オフィス賃貸、ラ・トゥール等）の稼働率改善と分譲マンションの利益率改善が中間期最高益を更新。ハウジング（住宅リフォーム／注文住宅）は受注減を受けて下方修正。連結範囲に「住友不動産ハウジング」を新規連結。
• 今後の見通し：2026年3月期通期業績予想を11月11日に上方修正（売上高 +20,000百万円、営業利益 +5,000百万円、当期純利益 +5,000百万円）。中間までの進捗は営業利益57％、経常利益58％、純利益56％と通期達成に向け順調（ただしハウジングは下方修正）。
• 投資家への示唆：利益面が想定以上に好調（特に賃貸と販売の利幅改善）が確認できる一方、ハウジングの受注弱含みや金利負担増（支払利息増加）には注意。大規模な海外投資（インド1兆円）や株主還元（自己株式取得等）方針の影響も注視。

基本情報

• 企業概要:
• 企業名：住友不動産株式会社
• 主要事業分野：不動産開発・賃貸（オフィスビル、高級賃貸マンション）、分譲マンション・戸建の販売、住宅リフォーム・注文住宅（ハウジング）、不動産流通仲介（ステップ）
• 代表者名：代表取締役社長 仁島 浩順
• URL：https://www.sumitomo-rd.co.jp/
• 報告概要:
• 提出日：2025年11月11日
• 対象会計期間：2026年3月期 第2四半期（中間期）連結：2025年4月1日～2025年9月30日
• 決算説明会資料作成・説明会：有（機関投資家・アナリスト向け）
• 半期報告書提出予定日：2025年11月12日
• 配当支払開始予定日：2025年12月8日
• セグメント（報告セグメント）:
• 不動産賃貸：オフィスビル賃貸、高級賃貸マンション等（保有・賃貸型資産からの収益）
• 不動産販売：分譲マンション・戸建・宅地等の販売
• ハウジング：新築そっくりさん（リフォーム）・注文住宅（2025/4/1に新会社に分社、住友不動産ハウジングを連結化）
• ステップ：中古マンション中心の仲介等（住友不動産ステップ）
• その他：上記に含まれない事業等
• 発行済株式:
• 期末発行済株式数（普通株式、自己株式含む）：2026年3月期中間期 468,000,000株（注：株式分割の影響について会社注記あり）
• 期中平均株式数（中間期）：466,380,036株
• 時価総額：–（株価情報は資料に記載なし）
• 今後の予定:
• 半期報告書提出：2025年11月12日
• 配当支払開始：2025年12月8日
• 決算説明会：開催済／開催あり（機関投資家・アナリスト向け）
• その他IR：取締役会で自己株式取得（上限1,000万株・総額300億円）決議（取得期間：2025/11/12～2026/3/31）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（中間累計、百万円）
• 売上高：532,243（前年同期 539,574） △1.4%　→ 通期予想1,050,000に対する進捗率 51%
• 営業利益：167,479（前年同期 155,937） +7.4%　→ 通期予想295,000に対する進捗率 57%
• 経常利益：163,906（前年同期 156,168） +5.0%　→ 通期予想285,000に対する進捗率 58%
• 親会社株主に帰属する中間純利益：118,340（前年同期 109,460） +8.1%　→ 通期予想210,000に対する進捗率 56%
• サプライズの要因：
• プラス要因：東京オフィスの需給改善（稼働率改善、賃料値上げ浸透）、高級賃貸「ラ・トゥール」単価上昇、分譲マンションの利益率改善、上場有価証券売却益の増加。
• マイナス要因：受取配当金の減少、支払利息の増加（営業外費用悪化）、ハウジングの受注減による部門の弱さ。
• 特別損益：従業員向け勤続功労株式報酬制度に伴う費用計上（株式給付引当金）を計上したが、投資有価証券売却益増により特別損益はプラス着地。
• 通期への影響：
• 第2四半期実績を踏まえ通期予想を上方修正（2025/11/11公表）。通期達成可能性は利益面では高く、営業利益・経常利益ともに順調。ただしハウジング部門の想定下振れ要因は残る。

財務指標（要点）

• 連結（百万円）
• 売上高（中間）：532,243（前年同期 539,574、△1.4％、△7,331百万円）
• 営業利益：167,479（同 155,937、+7.4％、+11,541百万円）
• 経常利益：163,906（同 156,168、+5.0％、+7,737百万円）
• 親会社株主に帰属する中間純利益：118,340（同 109,460、+8.1％、+8,879百万円）
• 1株当たり中間純利益（EPS）：253.74円（前中間期 230.97円）
• 財政状態（中間期末）
• 総資産：6,834,192百万円（前期末 6,722,422百万円）
• 純資産：2,311,120百万円（前期末 2,168,107百万円）
• 自己資本比率：33.8％（前期末 32.3％）→ 33.8%（やや低め、目安40%以上が安定）
• 現金及び預金：62,255百万円（前期末 99,020百万円、減少）
• 負債合計：4,523,072百万円（前期末 4,554,314百万円、減少）
• 長期借入金（期末）：2,907,907百万円
• 負債比率（負債/純資産）：約195.7%（高め）
• 流動比率（流動資産/流動負債）：1,083,100 / 852,497 ≒ 1.27（127%）（短期流動性は確保、100%以上は良好）
• 収益性・効率性
• 営業利益率：167,479 / 532,243 ≒ 31.5%（高水準）
• 総資産回転率：532,243 / 6,834,192 ≒ 0.078 回（約0.08回／年、資産集約業の特性）
• キャッシュフロー（中間累計、百万円）
• 営業CF：＋136,134（前年同期 181,827、減少）
• 投資CF：△74,655（前年同期 △106,815、支出縮小）
• 財務CF：△97,380（前年同期 △107,602）
• 現金及び現金同等物：期末61,369百万円（前年同期末 73,330）
• セグメント別（中間、百万円／前年同期比）
• 不動産賃貸：売上 225,524（+13,285、+6.3%） 営業利益 104,310（+10,710、+11.4%） → 中間期最高益更新
• 不動産販売：売上 199,943（△22,794、△10.2%） 営業利益 63,881（+1,575、+2.5%） → 売上減だが利益率改善で増益
• ハウジング：売上 66,337（+1,876、+2.9%） 営業利益 331（△672、△67.0%） → 受注減響く（通期下方修正）
• ステップ：売上 36,538（+588、+1.6%） 営業利益 11,204（+1,933、+20.8%） → 取扱単価上昇等で増収増益
• 財務の解説（要点）
• 資産側では有形固定資産（賃貸ビル投資）と投資有価証券の増加が主因で総資産増。負債は長期借入金の減少などでやや圧縮。自己資本は利益剰余金の増加等で増加し自己資本比率は改善したが33.8%と「やや低め」の水準。営業CFはプラスだが前年から減少。投資活動は賃貸関連の取得で支出あり。

配当

• 中間配当：42円（資料記載）
• 期末（会社予想、株式分割考慮後）：22円（※会社は2026年1月1日効力の2分割を予定。資料は分割後ベースで期末22円と記載）
• 年間（会社の注記）：分割後の合計は「-」表記（注記によれば、分割を考慮しない場合の期末配当は44円、年間配当は86円）
• 参考：分割を考慮しないベース（before split）では年間配当 86円、1株当たり当期純利益（非分割ベース）443.83円 → 配当性向 ≒ 19.4%（86 / 443.83）
• 分割後ベースでは年間合計（42 + 22 = 64円）と見なすと、該当EPS 221.91円に対する配当性向 ≒ 28.8%（64 / 221.91）となる（数値は注記に基づく換算）
• 特別配当：なし
• 株主還元方針：自己株式取得（上限1,000万株、総額上限300億円）を取締役会決議。株式分割（1→2）を実施予定。株主還元の拡充を方針に掲げる。

セグメント別情報（重点）

• 不動産賃貸：
• 売上／利益とも中間期過去最高を更新。既存ビル空室率は期末で5.4%（前年同期比△0.5pt）に改善。新規ビル（東京三田ガーデンタワー、秋葉原東ビル等）やラ・トゥールの単価上昇が寄与。通期営業利益目標210,000百万円に対する進捗50%。
• 不動産販売：
• 引渡し戸数は減少したが（計上戸数2,066戸、前年同期比△789戸）、販売価格・利益率改善により営業利益は最高益更新。通期予想を上方修正（売上 320,000百万円、営業利益 70,000百万円）。
• ハウジング：
• 受注面で新築そっくりさん・注文住宅ともに減少（受注高 86,408百万円、前年同期比△12,620百万円）。建築基準法改正等の影響で受注・計上ともに下方。通期で売上・営業利益を下方修正（売上 195,000百万円、営業利益 17,000百万円）。
• ステップ（仲介）：
• 仲介件数はやや減少（14,470件）だが取扱単価上昇により取扱高・利益増。通期営業利益進捗は51%。

中長期計画との整合性

• 公表した方針：
• 「今後も堅持する2つの方針」：東京都心のプライム資産は保有、インド・ムンバイに1兆円投資してプライム資産開発に注力。
• 「しなやかに適応する4つの新方針」：開発分譲をマンション分譲と収益物件分譲の二本柱化、国内個人住宅事業を既存住宅へ軸足移行、ガバナンス改革、株主還元拡充。
• 中期計画との整合性：賃貸・販売の高収益化は中期方針と整合。インド1兆円等の大型投資は成長ドライバーだが実行・リスク管理が重要。ハウジング部門の方針転換（既存住宅重視）は市場トレンドに沿うが短期での業績反映は限定的。

競合状況や市場動向

• 市場動向：
• 東京オフィス市況は需給改善傾向で賃料・稼働率が改善（当社の稼働率改善と賃料値上げの浸透が示唆）。
• 分譲マンション市場は価格上昇・利益率改善局面。
• 住宅リフォーム／注文住宅市場は法改正等で下押し圧力あり。既存住宅市場の拡大は中長期の追い風。
• 競合比較：同業他社との相対評価は本資料に記載なし。一般論として、当社は都心オフィス・タワー型分譲で強み。詳細比較は別途データ必要（→ –）。

今後の見通し

• 通期予想（2026年3月期、2025/11/11修正後）
• 売上高 1,050,000百万円（前期比 +3.5%）
• 営業利益 295,000百万円（同 +8.6%）
• 経常利益 285,000百万円（同 +6.2%）
• 親会社株主に帰属する当期純利益 210,000百万円（同 +9.6%）
• 進捗率（中間まで）：売上51%、営業57%、経常58%、純利益56%（利益面では順調）
• 予想の信頼性：中間実績と需給好転・利幅改善を踏まえ上方修正。営業CFはプラスだが減少傾向のため投資資金と借入返済のバランスを注視する必要あり。
• 主要リスク要因：
• 金利上昇→支払利息増（既に上期で支払利息増加が確認）
• ハウジング部門の受注回復遅延
• 大規模海外投資（インド）の実行リスク・資金負担
• 不動産市況の変動、建設コストや規制変更（建築基準法改正影響）
• 株式市況（保有上場株式の評価変動）

重要な注記

• 連結範囲の変更：住友不動産ハウジング株式会社を新たに連結。
• 会計処理：中間連結財務諸表作成に特有の税金費用算定方法の適用あり。会計方針変更・見積り変更は特段無し。
• 従業員向け勤続功労株式報酬制度を導入し、当中間期に過年度分の費用（特別損失）を計上（株式給付引当金 4,614百万円）。
• 株式分割：2026年1月1日効力で1株→2株の分割を予定（流動性向上目的）。発行済株式数は分割後 936,000,000株に増加。
• 自己株式取得：取締役会決議、上限1,000万株・総額300億円（2025/11/12～2026/3/31、市場買付）。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.5)」によって自動生成されました。

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