決算説明：ムゲンエステート（3299）

2025年12月期第3四半期 決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 3Qまでの販売進捗と4Qの見通しを踏まえ、通期業績予想を下方修正。拙速な売却を避け、目標価格での販売を重視する方針を表明。
• 業績ハイライト: 2025年12月期3Q（連結）で売上高46,959百万円（前年同期比△2.9%）、営業利益7,117百万円（同△6.1%）、経常利益6,310百万円（同△9.8%）、四半期純利益4,197百万円（同△9.0%）。通期予想は売上高を80,694→64,135百万円へ下方修正（△20.5%）。
• 戦略の方向性: 地方営業所の拡充と仕入強化による販売拡大（地方売上が前年同期比175.5%増）、収益の質向上を目的とした固定資産取得（4棟／計20億円相当）、営業拠点集約による業務効率化。
• 注目材料: 通期業績の大幅下方修正（特に投資用不動産中心で売上計画縮小）、在庫（販売用不動産）が70,030百万円へ増加（前期比+9,303百万円）、中間配当45円（実施済）、期末配当67円予定（下方修正後も維持）。
• 一言評価: 価格維持を優先したため短期売上は伸び悩むが、在庫・仕入の積み増しや地方展開で中期の成長基盤を整備する段階。

基本情報

• 企業概要: 会社名 株式会社ムゲンエステート（東証スタンダード：3299）。主要事業：不動産買取再販（投資用・居住用）、不動産開発、賃貸・管理、クラウドファンディング、不動産特定共同事業、アセットマネジメント等。代表者：代表取締役会長 藤田 進、代表取締役社長 藤田 進一。
• 説明会情報: 開催日時 2025年11月14日。説明会形式 決算説明資料（開示）／個人投資家向け動画配信予定（資料内記載）。参加対象：株主・投資家向け。
• セグメント:
• 不動産売買事業：買取再販（投資用・居住用）、不動産開発、不動産特定共同事業 等
• 賃貸その他事業：賃貸・管理（㈱フジホーム等）、クラウドファンディング（㈱ムゲンファンディング）、アセットマネジメント（㈱ムゲンアセットマネジメント）等

業績サマリー

• 主要指標（単位：百万円、前年同期比%）
• 営業収益（売上高）: 46,959 百万円（△2.9%）
• 営業利益: 7,117 百万円（△6.1%）、営業利益率 15.2%（前年同期15.7%→15.2%）
• 経常利益: 6,310 百万円（△9.8%）
• 純利益（親会社株主に帰属する四半期純利益）: 4,197 百万円（△9.0%）
• 1株当たり利益（EPS）: –（資料記載なし）
• 予想との比較
• 会社予想に対する達成率（修正後通期予想に対する3Q実績の進捗率、連結）
• 売上高進捗率：73.2%
• 営業利益進捗率：69.7%
• 経常利益進捗率：69.0%
• 当期純利益進捗率：67.9%
• サプライズの有無：通期業績の下方修正を発表（サプライズ＝下方リスクの顕在化）。下方修正理由は第3Qまでの進捗と販売状況を踏まえたもの。
• 進捗状況
• 通期修正予想（25/12期 修正）に対する進捗は概ね7割台で推移（上記参照）。営業利益率は修正予想比で改善見込み（対売上高比率は上方修正余地ありという位置づけ）。
• 過去同時期との進捗比較：売上・利益ともに前期（24/12期3Q）比で減収減益（売上△2.9%、経常利益△9.8%）。
• セグメント別状況（25/12期3Q：百万円、前年同期比%）
• 不動産売買事業 売上高 44,836（△3.7%）、セグメント利益 8,558（△2.9%）
• 内訳：買取再販（投資用）18,875（△10.4%）、買取再販（居住用）25,122（+17.4%）、不動産開発 －（前期2,509→△100%）、不動産特定共同事業 775（△47.7%）
• 賃貸その他事業 売上高 2,123（+17.8%）、セグメント利益 527（△7.4%）
• 売上構成では売買事業が構成比約95.5%を占める（3Q時点）。

業績の背景分析

• 業績概要（ハイライト）
• 売上が伸び悩んだ主因は（販売の）目標価格維持のため拙速な売却を避けたことによる販売停滞（特に投資用不動産の大型案件の販売割合低下）。
• 一方で居住用不動産は高価格帯の販売が好調で増収。地方エリアの営業強化が奏功し、地方販売は大きく伸長。
• 在庫（販売用不動産）が増加（70,030百万円、前期末比+9,303百万円）。仕入は投資用を中心に強化（投資用仕入額 19,364百万円、前期比+30.2%）。
• 増減要因
• 増収/減収の主要因：投資用不動産の販売が前年同期比で減少（大型案件の販売割合低下）→売上減。居住用は高価格帯中心に増収。
• 増益/減益の主要因：粗利自体はほぼ横ばいだが、人件費（+379百万円、+15.7%）や租税公課（+247百万円、+47.0%）の増加により営業利益は減少。一方販売手数料は減少（△215百万円）し利益押上げ要因。
• 財務面：短期有利子負債が増加（短期借入 23,723百万円、前期比+6,728百万円）。固定資産取得（4棟計約20億円）を実施。
• 競争環境
• 地方展開を強化しており、地方営業所（7拠点）の売上が大幅増。首都圏では高単価居住用が寄与。競合との差別化は在庫選定と価格維持による収益重視の販売方針。
• リスク要因
• 在庫増・仕入強化に伴う資金負担や金利上昇リスク（支払利息は増加：支払利息659百万円、+17.7%）。
• 不動産市況の需給変化、販売タイミングの影響、規制・税制変化、サプライチェーン等。

戦略と施策

• 現在の戦略
• 収益性重視の販売（目標価格での販売推進）、投資用不動産の仕入強化、地方エリアの営業拡大、資産ポートフォリオの質向上（固定資産取得による安定収益基盤構築）。
• IR・SR強化による流動性改善（JPX日経中小型株指数選定等）。
• 進行中の施策
• 営業拠点の集約（荻窪営業所を渋谷営業所に統合）による業務効率化。
• 営業行動の可視化・KPI管理強化、人員増強による販売力強化。
• 仕入の厳選と迅速な意思決定体制の構築。
• セグメント別施策
• 不動産売買（買取再販）：投資用は大型物件の販促、居住用は高価格帯に注力。地方の仕入販売を拡大。
• 不動産開発：竣工済物件の販売強化（例：SIDEPLACE ASAGAYA竣工 2025/7/30、他にIKEBUKURO WEST・KANDASUDACHO等を計画）。
• 不動産特定共同事業：第7弾（新小岩）完売、第8弾（荻窪）販売中。
• 新たな取り組み
• BELS評価（建物の省エネ）取得など環境配慮設計の導入、サステナビリティ活動（プラチナくるみん取得、植林活動）を推進。

将来予測と見通し

• 業績予想（修正後、25/12期 通期：単位 百万円）
• 売上高 64,135（前回予想80,694→△20.5%）
• 売上総利益 18,163（対売上比 28.3%）
• 営業利益 10,216（対売上比 15.9%）
• 経常利益 9,147（対売上比 14.3%）
• 当期純利益 6,178（対売上比 9.6%）
• 予想の前提条件
• 販売用不動産の需要・販売スピードを精査し、投資用不動産を中心に販売活動を行う前提。為替等の明示的前提は資料に記載なし。
• 予想の根拠と経営陣の自信度
• 第3Qまでの実績と4Qの見込みを勘案した現実的な修正。粗利率改善（対売上高比は前回予想比で上昇）を前提に利益は下方幅を限定。
• 予想修正
• 通期予想は下方修正（詳細は上記）。主因は販売進捗の遅れと期初計画との乖離。
• 中長期計画
• 予想の信頼性
• 管理側は販売判断を重視し保守的な面が見られる（拙速売却回避）。過去の予想達成傾向の定量的分析は資料に記載なし → 参考情報不足。
• マクロ経済の影響
• 金利上昇が借入コストへ影響、住宅・投資用不動産需要は景気動向に依存。地方市場は堅調だが地域差あり。

配当と株主還元

• 配当方針: 連結配当性向の中長期目標を40%以上に設定。財務体質強化・内部留保と両立させつつ安定配当を継続。中間配当を実施し、期末配当と併せて年2回。
• 配当実績:
• 中間配当（実施）: 1株当たり45円（支払日：2025年9月16日）
• 期末配当（予想）: 1株当たり67円（修正後も維持）
• 年間配当見込み: 合計 112円（45＋67）
• 配当性向目標: 中長期で40％以上（資料に基づく目標）。2025年の想定配当性向は修正後の実績により変動の可能性あり。
• 特別配当: なし（資料記載なし）
• その他株主還元: 自社株買い等の記載は無し（資料記載なし）。

製品やサービス

• 主要製品/サービス:
• 投資用不動産の買取再販（投資家向け）
• 居住用不動産の買取再販（一般居住者向け）
• 不動産開発（賃貸マンション・商業施設等）
• 不動産特定共同事業（小口化商品の販売）
• 賃貸管理（㈱フジホーム）、クラウドファンディング（㈱ムゲンファンディング）、アセットマネジメント（㈱ムゲンアセットマネジメント）
• 新製品/案件: SIDEPLACE ASAGAYA（竣工済）、SIDEPLACE IKEBUKURO WEST／KANDASUDACHO（竣工予定）、不動産特定共同事業（新小岩完売、荻窪販売中）。
• 協業・提携: グループ内子会社連携（フジホーム、ムゲンファンディング、ムゲンアセットマネジメント）。外部協業の個別記載は限定的。
• 成長ドライバー: 地方営業所による地方販売の拡大、高価格帯居住用販売、投資用物件の大型販売、開発案件の竣工販売、クラウドファンディング・AMによる新しい収益源。

Q&Aハイライト

• 説明会資料内にQ&A記載なし（Q&Aセッションの抜粋は資料に含まれていないため記載不可）。→ 未記載

投資判断のポイント（情報整理、投資助言ではない）

• ポジティブ要因:
• 粗利率改善（通期修正後の対売上高比は上昇見込み）
• 地方展開の成果（地方売上大幅増、地方営業所7拠点体制）
• 在庫（適正在庫）と仕入増で将来の売上基盤を確保
• 安定配当方針継続（中間45円実施、期末67円予定）
• IR強化・JPX指数選定など市場認知度向上施策
• ネガティブ要因:
• 通期売上の大幅下方修正（投資用不動産での販売低迷）
• 在庫増加に伴う資金負担と借入増（短期有利子負債の増加）
• 人件費・租税公課増加による費用上昇、利息負担増
• 不動産市況・金利変動に伴う短期的な収益変動リスク
• 不確実性:
• 4Qでの販売回復（大型物件の販売タイミング）次第で通期結果が変動
• 金利動向や地域別需要の変化
• 注目すべきカタリスト:
• 荻窪プロジェクト（不動産特定共同事業）の完売状況
• 開発案件（IKEBUKURO WEST／KANDASUDACHO）の竣工・販売進捗
• 在庫処分・売却スピードの改善、仕入契約済み物件（約90億円）の販売化
• 中期経営計画に基づく業績回復の具体的数値発表

重要な注記

• 会計方針: 資料における特段の会計方針変更記載なし。
• リスク要因: 販売在庫、金利上昇、需給変動、税・規制変更等が業績に影響する旨の開示あり。
• その他: 本資料は将来予測を含むが、その達成を約束するものではない旨の注記あり。

（不明な項目は「–」で記載しています。資料の数値はすべて会社提供の決算説明資料（2025/11/14）に基づき、単位は特記ない限り百万円で記載しています。投資行動に関する助言は行っていません。）

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.5)」によって自動生成されました。

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