企業分析：ADワークスグループ（2982）

以下にＡＤワークスグループ (2982) の企業分析レポートをまとめます。

1. 企業概要

株式会社ＡＤワークスグループは、国内の収益不動産（中古マンション・ビル）の流動化事業を主軸とする企業です。一棟仕入れた不動産に付加価値を加え、主に富裕層や機関投資家等に販売しています。また、不動産小口化商品の提供も行っています。

• 主力製品・サービスの特徴
• 主に国内の一棟収益不動産を仕入れて再販する「収益不動産販売事業」が売上の約89%を占めています。
• 不動産小口化商品は、少額からの不動産投資を可能にし、資産形成層を含む幅広い顧客層に提供されています。
• 自社保有不動産の賃料収入や不動産管理等による「ストック型フィービジネス」も展開し、安定収益源としています。
• 収益モデル
• 収益不動産販売事業は、物件の仕入れ、リノベーションなどによる商品化、販売というサイクルで収益を得るフロー型ビジネス（B2B/B2C）です。
• ストック型フィービジネスは、賃料収入や管理手数料等による継続的な収益を得るストック型ビジネス（B2B/B2C）です。
• 技術的独自性や参入障壁
• 不動産の「鑑定評価」に強みを持っていることが特徴です。
• 国内主要都市での仕入専門組織を強化し、金融機関や税理士、富裕層向けブローカー等を通じた強固な販売ネットワークを構築している点が強みとなっています。

2. 業界ポジション

ＡＤワークスグループは、国内の収益不動産販売、特に一棟再販事業と不動産小口化商品において存在感を示しています。

• 業界内での推定市場シェアまたはポジション
• 資料に具体的な市場シェアの記載はありませんが、国内の一棟再販および不動産小口化商品市場において主要プレイヤーの一つとして位置付けられています。不動産小口化商品市場は拡大傾向にあり、同社はこの成長を取り込む戦略を進めています。
• 主要競合との差別化要因
• 物件の鑑定評価能力に基づいた付加価値向上と、顧客層（富裕層）と販売チャネル（金融機関、税理士等）に特化した戦略が差別化要因です。
• ホテル等のアセットタイプ多様化にも取り組むことで、事業ポートフォリオの強化を図っています。
• 市場動向と企業の対応状況
• 国内の不動産投資市場は、長期金利の上昇が見られる中でも投資需要は堅調に推移しています。同社は、仕入体制の強化（20名超の専門組織）と事業エリアの関西・福岡への拡大を通じて、この市場の需要を積極的に取り込んでいます。
• 一方、米国の高金利環境による不動産売買需要の減速を受け、米国子会社の解散により事業ポートフォリオの見直しを行っています。
• 【定量比較】業界平均との財務指標比較
• PER（会社予想 7.11倍）は業界平均（13.6倍）と比較して割安です。
• PBR（実績 1.01倍）は業界平均（1.6倍）と比較して割安です。
• ROE（過去12か月実績 14.84%）はベンチマーク（10%）を上回っており、会社が想定する2025年12月期のROE15.4%も高水準です。
• ROA（過去12か月実績 5.11%）はベンチマーク（5%）をわずかに上回っています。
• 自己資本比率（実績 31.3%）は不動産業界の中では一般的な水準であり、同社の会社目標（30%程度）は達成しています。

3. 経営戦略

経営陣は、中期経営計画（第2次中期: 2024–2026）に基づき、収益不動産販売事業のさらなる強化と安定収益源の確立を目指しています。

• 経営陣のビジョンと中期経営計画
• 2025年12月期の通期ROE目標が当初2027年目標（13-14%）を前倒しで達成見込み（15.4%）とされており、高い収益性向上への意欲が見られます。
• 収益不動産残高目標（2026年50,000百万円）に対して、2025年9月末時点で48,111百万円と順調な進捗です。
• 重点投資分野と成長戦略
• 国内の一棟収益不動産販売事業の強化とエリア拡大（関西・福岡）。
• 不動産小口化商品の販売チャネル（金融機関・税理士等）の拡充。
• ホテル取得・商品化などアセットタイプの多様化による新たな収益機会の追求。
• 営業基盤強化のための仕入専門組織への継続的な投資。
• 最近の適時開示情報
• 2025年11月13日付で、好調な国内収益不動産販売と米国子会社解散に伴う特別利益計上見込みを理由に、通期業績予想および配当予想を上方修正しました。
• 年間配当は16.00円（中間配当6.00円、期末配当予想10.00円）を見込んでいます。
• これらが今後の業績に与える影響
• 国内の主力事業が計画を上回るペースで成長しており、これが今後の業績を牽引すると考えられます。
• 特別利益の計上は一時的ですが、通期の利益目標達成に貢献し、株主還元強化につながっています。
• 仕入体制の強化とエリア拡大は、将来的な販売物件の確保に繋がり、持続的な成長を実現する基盤となります。
• ただし、利払い費の増加傾向は、国内金利上昇局面における収益性への影響として注視が必要です。

4. 財務分析（統合）

• 【収益性】
• 営業利益率: 過去12か月で7.01%、2025年12月期第3四半期累計で7.96%、会社予想2025年12月期で8.26%と着実に改善しています。ベンチマークである営業利益率5%を上回る水準です。
• ROE: 過去12か月実績で14.84%とベンチマーク（10%）を上回り、2025年12月期の会社想定ROEは15.4%と高い水準です。
• ROA: 過去12か月実績で5.11%とベンチマーク（5%）をわずかに上回っています。
• 【財務健全性】
• 自己資本比率: 2025年12月期第3四半期末で31.0%です。会社目標の30%程度を達成していますが、不動産事業の性質上、借入依存度が高く、40%以上を安定とする基準から見るとやや低めと言えます。
• 流動比率: 直近四半期で590%と非常に高く、短期的な支払い能力は極めて良好です。
• D/Eレシオ: 直近四半期で1.97倍です。不動産事業としては一般的な水準ですが、有利子負債は39,933百万円に上り、金利上昇による財務費用増加リスクは存在します。
• 【成長性】
• 売上高成長率: 過去数年間は年率20%を超える成長を続けており、特に2022/12-2023/12連で48.42%、2023/12-2024/12連で20.72%と高成長です。会社予想2025/12連も21.22%と高い成長を継続する見込みです。
• 利益成長率: 親会社株主に帰属する当期純利益も高成長を継続しており、2022/12-2023/12連で169.26%、2023/12-2024/12連で13.46%、会社予想2024/12-2025/12連で78.26%と、特に2025年12月期は特別利益の計上も加わり大幅な利益成長が見込まれます。
• 【キャッシュフロー】
• 営業CF/純利益比率: 決算短信に四半期連結キャッシュ・フロー計算書の作成がないため、データなし。
• 【四半期進捗】
• 2025年12月期の通期計画に対する第3四半期累計の進捗率は、売上高86.4%、営業利益83.2%、純利益80.7%と、いずれも順調な進捗を示しており、通期計画達成への蓋然性は高いと考えられます。

5. 株価分析（統合）

• 【現在の水準】
• PER（会社予想）は7.11倍、PBR（実績）は1.01倍であり、業界平均PER13.6倍、PBR1.6倍と比較して大幅に割安な水準にあります。
• EPS（会社予想59.38円）ベースの目標株価は業種平均PER基準で642円、BPS（実績415.99円）ベースの目標株価は業種平均PBR基準で667円であり、現在の株価422.0円はこれらと比較して割安感があります。
• 【テクニカル】
• 現在株価422.0円は、52週高値519.0円、52週安値196.0円のレンジにおいて、高値からやや調整した70.0%の位置にあります。
• 短期移動平均線（5日移動平均線423.00円、25日移動平均線450.16円、75日移動平均線464.11円）をいずれも下回っており、短期的には下落トレンドにあることを示唆しています。
• 一方で、長期移動平均線（200日移動平均線371.73円）を上回っており、中長期的な上昇トレンドは維持されています。
• 短期移動平均線が中長期移動平均線を下回るデッドクロスの発生が示唆される可能性もあります。
• 【市場との比較】
• 過去1年間では日経平均株価やTOPIXに対して大幅に優れたパフォーマンス（日経平均比+76.97%ポイント、TOPIX比は類似の改善）を示しています。
• しかし、直近1ヶ月および3ヶ月では、日経平均株価やTOPIXを下回るパフォーマンスとなっており、短期的な調整局面に入っていることが伺えます。
• 5年間の月次ベータ値は-0.05と非常に低く、市場全体の変動との連動性が極めて小さいことを示しています。これは、不動産セクターが独自の市場要因（金利、不動産市況など）に強く影響される特性を反映している可能性があります。

6. リスク評価

ＡＤワークスグループの事業は不動産市場の動向に大きく左右されることに加え、金融環境の変化も重要なリスク要因となります。

• ベータ値による市場感応度
• 5年間の月次ベータ値は-0.05であり、市場全体（日経平均やTOPIX）との連動性が非常に低い、あるいはわずかな逆相関を示します。これは、不動産セクター特有の変動要因が強く、市場全体の動きとは異なる動きをする可能性を示唆します。
• 決算短信記載のリスク要因
• 金利上昇リスク: 多額の有利子負債を抱える事業特性上、金利上昇は支払利息の増加に直結し、収益を圧迫する可能性があります。決算短信でも、支払利息が増加していることが言及されています。
• 不動産市況変動リスク: 販売用不動産の仕入価格や販売価格は、国内外の経済情勢、金融政策、不動産需給バランス等の影響を強く受けます。市況の急変は、事業計画や収益性に大きな影響を及ぼす可能性があります。
• 為替変動リスク: 海外事業（特に米国事業）を一部展開していた経緯や海外資産の売却に伴い、為替レートの変動が連結財務諸表に影響を与えるリスクがあります。
• 仕入・建築費高騰リスク: 不動産の仕入価格や商品化のための建築・改修費用が高騰すると、売上総利益率が低下し、収益性を圧走する可能性があります。
• 事業特有のリスク
• 不動産事業は、特定の地域での自然災害、法規制の変更、借地借家法の適用など、一般企業とは異なる法的・環境的リスクも存在します。
• 52週レンジにおける現在位置
• 現在株価は52週高値から見て70.0%の水準に位置しており、年初来の安値から大きく上昇している一方で、短期的な調整局面においては、高値からの下落リスクも考慮する必要があります。

7. 市場センチメント

信用取引状況および株主構成から、市場の評価と株主基盤の安定性を分析します。

• 信用取引の状況
• 信用買残は4,230,100株、信用売残は1,058,400株であり、信用買残が信用売残を上回る買い長の状態です。信用倍率は4.00倍となっています。
• 前週比では信用買残が319,000株減少し、信用売残が825,700株増加していることから、需給バランスは売り圧力の増加と買い残の解消が進み、やや改善方向に向かっています。
• 株主構成と大株主の動向
• 筆頭株主は代表取締役社長CEOの田中秀夫氏で10.25%を保有しており、経営陣が会社の株式を一定程度保有しています。
• BNY･GCMクライアントJPRD･ISG･FEACや(有)リバティーハウスなどが上位株主を占め、機関投資家や特定法人の保有が見られます。
• 経営陣の持株比率と安定株主の状況
• インサイダー保有比率が17.81%と比較的高く、経営陣の株式保有を通じて経営へのコミットメントが強いことが伺えます。
• 機関投資家保有比率は5.65%と低めです。自己株口として1.31%の株式を保有しており、資本政策に活用される可能性があります。

8. 株主還元

ＡＤワークスグループは、配当性向を重視し、増益に伴い株主還元を強化する方針を示しています。

• 配当利回りと配当性向
• 会社予想に基づく配当利回りは3.79%であり、現在の市場環境下では魅力的な水準です。
• 1株配当（会社予想）は16.00円です。
• 2025年12月期の会社予想EPS59.38円に対する配当性向は約26.9%〜29.9%（提示された複数データによる）であり、利益成長に応じた適度な水準の還元を行っていると言えます。
• 配当の継続性・増配傾向
• 2025年12月期は、業績の上方修正に伴い配当予想を年間16.00円に増配しており、増配傾向にあります。
• 過去の配当性向・EPS履歴からも、EPSの成長に合わせて配当額を増加させている実績が見られます。
• 自社株買いの実績と方針
• 資料に自社株買いに関する明確な方針や最近の実績に関する特記事項はありません。
• ただし、自己株口として一定の株式を保有しており、今後の市場環境や資本政策により自社株買いが検討される可能性はあります。

9. 総合評価

• 【投資ポイント】
• 国内収益不動産販売事業が好調に推移し、エリア拡大・アセット多様化により持続的な成長が見込まれる点。
• 継続的な増収増益に加え、2025年12月期の通期業績・配当予想が上方修正され、株主還元への意欲も高い点。
• 業界平均と比較して割安なバリュエーション水準（PER、PBR）にあり、魅力的な配当利回りを提供している点。
• 【強み】
• 不動産「鑑定評価」に基づく高い物件目利き能力と付加価値創造力。
• 強固な仕入体制と全国の金融機関・税理士等との販売ネットワーク。
• 不動産小口化商品というニッチ市場での強みと成長性。
• ROEがベンチマークを上回り、収益性改善トレンドが明確。
• 【弱み】
• 不動産事業特有の多額の有利子負債を抱え、金利上昇による支払利息増加リスク。
• 景気変動や市場金利に業績が左右されやすい事業構造。
• 自己資本比率が中堅不動産会社として適切ではあるものの、他業種と比較すると低い水準。
• 【機会】
• 国内不動産投資市場、特に富裕層や不動産小口化商品市場の継続的な拡大。
• ホテルなど、多様なアセットタイプへの事業拡大によるポートフォリオ強化。
• 国内未進出エリアへの展開余地。
• 【脅威】
• 国内外の金利が想定以上に上昇することによる資金調達コストのさらなる増加。
• 地震等の自然災害リスクや不動産関連法規の変更。
• 仕入価格の高騰や建築費の上昇による採算性の悪化。
• 不動産市況の急激な悪化による販売不振リスク。
• 【注目すべき指標】
• 有利子負債残高およびD/Eレシオの推移。
• 収益不動産販売事業における売上総利益率の維持・改善。
• 自己資本比率の動向。
• 配当性向の安定性と継続的な増配方針。

10. 企業スコア

• 成長性: S
• 売上成長率は過去数年間、および会社予想2025年12月期で20%を超え、四半期ベースでも48.70%と、評価基準Sの15%以上を大幅に上回っています。
• 収益性: A
• 過去12か月のROEは14.84%、2025年12月期会社想定ROEは15.4%と評価基準Aの10-15%またはSの15%以上を満たしますが、営業利益率（過去12か月7.01%、会社予想8.26%）は10%以上、15%以上には達していません。総合的に見てA評価が妥当です。
• 財務健全性: B
• 自己資本比率は31.0%と評価基準Bの30-40%の範囲にありますが、Sの60%以上には届きません。一方、流動比率は590%と非常に高くSの基準（200%以上）を満たしています。両指標を総合してB評価とします。
• 株価バリュエーション: S
• PER（7.11倍）は業界平均（13.6倍）の約52%であり、PBR（1.01倍）は業界平均（1.6倍）の約63%であり、両方とも業界平均の70%以下であるため、大幅な割安と評価しSとします。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 422円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.7)」によって自動生成されました。

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