決算説明：ADワークスグループ（2982）

2025年12月期第３四半期 決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 3Q時点で通期計画を再度上方修正（税前利益：40億円→49億円）、期末配当を2円増配（期末8円→10円、年間16円へ）。海外子会社の解散で特別利益を計上し、国内成長事業へ資金配分を強化する方針。
• 業績ハイライト: 2025年12月期 第3四半期（3Q）で増収増益。連結売上高52,278百万円（前年同期比+154.7%）、営業利益4,161百万円（+181.5%）、税前利益3,706百万円（+207.9%）、純利益2,316百万円（+209.4%）。（いずれも百万円表示）
• 8月修正計画（税前利益40億）に対する進捗率（3Q時点）は92.7%（良い）。11月修正計画（税前利益49億）に対する進捗率は75.6%（普通〜良い）。
• 戦略の方向性: 中核は「一棟収益不動産再生販売」と「不動産小口化（ARISTO）」の拡大。新規では不動産クラウドファンディング、オフィス区分（ARISTO PLUS）、系統用蓄電所事業（蓄電）に注力。ROE目標は2027年までに13～14%（FY2025想定値は上方修正で15.4%）。
• 注目材料:
• 海外子会社（ADW-No.1 LLC）解散により4Qに為替換算調整勘定取崩益（特別利益）約9億円計上見込み → 通期税前利益を上方修正。
• 不動産小口化事業：3Q累計販売総額179億円（目標200億に対し進捗89.5%）、3Q単四半期で過去最高の四半期販売額67億円。FY2026は販売目標引上げを検討。
• 系統用蓄電所：第1号（三重県松阪、2026年1月稼働予定）、第2号（熊本県益城、2026年8月稼働予定）を取得。
• 一言評価: 成長ドライバー（小口化＋一棟再販）が同時に好調で通期上振れを示し、配当増額・ROE目標の上方修正で投資家還元も強化。一方、4Qの特別利益依存や海外戦略の見直しは注意点。

基本情報

• 企業概要: 株式会社ADワークスグループ（A.D.Works Group Co., Ltd.）
• 主要事業分野（概要）:
• 一棟収益不動産再生販売（仕入→バリューアップ→販売）
• 不動産小口化商品販売（ARISTO：最低出資500万円～、任意組合／信託等スキーム）
• ストック型フィービジネス（賃料収入、プロパティマネジメント、資産コンサル）
• 新規事業：不動産クラウドファンディング、オフィス区分（ARISTO PLUS）、系統用蓄電所等
• 代表者名: 代表取締役社長 CEO 田中秀夫（田中 秀夫）
• 説明会情報:
• 参加対象: 投資家・アナリスト等（資料中は機関投資家MTG実施の記載あり）
• 説明者:
• 代表取締役社長 CEO 田中秀夫（資料および中期計画資料で発信者）
• 問合せ/IR担当：取締役 グループ戦略部門 執行役員 部門長 室谷 泰蔵（室谷 泰蔵）※発表・IR対応に関与
• 発言概要: 通期上方修正・配当増額の説明、成長戦略の進捗（小口化・一棟・新規事業）、海外事業見直しと国内集中
• 報告期間:
• 対象会計期間: 2025年12月期 第3四半期（2025年1–9月期相当）
• 決算説明資料公表日: 2025年11月13日
• セグメント（名称と概要）:
• 収益不動産販売事業（国内外の一棟再販／バリューアップ→販売）
• 不動産小口化商品販売（ARISTOシリーズ：少額投資で優良不動産へ投資）
• ストック型フィービジネス（保有不動産による賃料収入・PM・コンサル等）
• その他/新規（不動産クラウド、オフィス区分、蓄電所、海外事業等）

業績サマリー

• 主要指標（2025年12月期 第3四半期 実績、金額は百万円単位）
• 売上高: 52,278 百万円（前年同期比 +154.7% → 良い）
• 補足換算: 52,278百万円 = 約522.8億円
• 営業利益: 4,161 百万円（前年同期比 +181.5%）
• 営業利益率: 約7.96%（4,161 / 52,278）（業種・投資用不動産業としては改善傾向）
• 税前利益: 3,706 百万円（前年同期比 +207.9%）
• 純利益（親会社株主に帰属）: 2,316 百万円（前年同期比 +209.4%）
• 1株当たり利益（EPS）: –（3Q実績EPSの明示なし。FY2025通期想定EPSは59.53円（11/13時点想定））
• 予想との比較:
• 会社（FY2025）予想（11/13修正）: 売上高 605億円、営業利益 50億円、税前利益 49億円、当期純利益 28.7億円
• 達成率（3Q実績／11/13計画）:
• 売上高進捗率：522億／605億 = 86.4%
• 営業利益進捗率：4161百万円（約41.6億）→83.2%
• 税前利益進捗率：3706百万円（約37.0億）→75.6%（但し対8月修正計画（40億）では92.7%）
• 純利益進捗率：2316百万円（約23.16億）→80.6%（対8月計画では91.2%）
• サプライズの有無: 11/13 の上方修正は主に「海外子会社解散に伴う特別利益（為替換算調整勘定取崩益）約9億円の計上見込み」による（サプライズ性あり）。ただし一部は税負担増（繰延税金資産の取崩等）で相殺。
• 進捗状況:
• 通期予想に対する進捗率（3Q時点）: 売上86.4%、営業利益83.2%、税前利益75.6%、純利益80.6%（11/13計画基準）
• 中期経営計画（第2次中計：2024–2026）に対する達成率: 第2次中計のFY2025想定値を上回る見通し（11/13上方修正後は中計最終年度計画を大きく上回る成長見通しとの記載）
• 過去同時期との進捗比較: YoYの伸びは大きく改善（売上＋154.7%、税前利益＋207.9%）
• セグメント別状況（主要数値、百万円）
• 収益不動産販売事業（国内一棟再販＋不動産小口化含む）: セグメント売上合計 48,326 百万円（FY2025Q3）
• 内訳（国内収益不動産販売内訳）
• 国内一棟不動産販売: 28,448 百万円（前年同期比 約153%）
• 不動産小口化商品販売: 17,481 百万円（前年同期比 約172%）
• 売上総利益（該当セグメント）: 大幅増、売上総利益率の改善を確認（物件価値向上施策により売上総利益率は資料中で16.3%に向上（前3Q：12.8%）と記載）
• ストック型フィービジネス: 4,313 百万円（FY2025Q3、前年度比増加）
• セグメント貢献度（粗利寄与）: 収益不動産販売が業績拡大の主導（大部分の増益を牽引）

業績の背景分析

• 業績概要（ハイライト）
• 国内一棟再生販売と不動産小口化（ARISTO）での販売が好調に推移し、増収増益を達成。
• 物件価値向上施策（改修・リーシング・遵法性是正等）が売上総利益率を押し上げる効果を発揮。
• 4Qに予定する特別利益（為替換算調整勘定取崩益）計上により通期上振れを見込む。
• 増減要因:
• 増収の主因:
• 不動産小口化商品の販売拡大（販売チャネル拡大：500社超の販売提携先、CAGR50%超の伸長）
• 国内一棟物件の販売拡大とバリューアップによる販売限界利益の向上
• 増益の主因:
• 物件バリューアップの効果による売上総利益率改善（例：売上総利益率16.3%へ上昇）
• 一時的要因：米国子会社解散での為替換算調整取崩益（特別利益）約9億円（通期上方修正の主要要因）
• 減益（マイナス要因）:
• 3Qまでに海外棚卸資産の評価損計上があり、売上総利益を圧迫（海外事業は高金利を背景に戦略見直し）
• 特別利益計上に伴う法人税等の増加（繰延税金資産の取崩し等）
• 競争環境:
• 不動産小口化市場は成長局面（市場規模拡大予想：2030年で約4,000億円想定）
• 当社の強み：20年以上の一棟再生実績、仕入・商品化の専任人員、全国金融機関・会計事務所チャネル（500社超）、上場企業のコンプライアンスで信頼構築
• 競合優位性は存在するが、市場参入障壁の高まり（金融商品販売チャネル構築）は追い風でもあり、先行者優位性が生じやすいとの説明
• リスク要因:
• マクロ（為替、金利上昇→借入コスト・投資家の資金調達環境に影響）
• 不動産市況（賃料動向、物件価格の変動）
• 規制・許認可（クラウドファンディング等の法規制）
• 海外事業（高金利環境による採算悪化・戦略見直し）
• 4Qの特別利益依存度（通期上方修正の一部は特別利益によるため、コア収益の持続性確認が必要）

戦略と施策

• 現在の戦略（第2次中期経営計画の骨子）
• 重点：不動産小口化事業（トップライン拡大）＋一棟再販事業の物件価値向上（販売限界利益率改善）
• ノンアセット（非保有）ビジネスの拡大（クラウドファンディング、区分オフィス販売等）でROE改善
• 財務規律強化：自己資本比率30%前後を維持しつつ株主還元強化
• ROE目標：2027年までに13～14%を目指す（FY2025想定ROE 15.4%に上方修正）
• 進行中の施策（具体的）
• 不動産小口化事業（ARISTO）
• 年間販売目標：FY2025 200億（3Q累計179億、進捗89.5%）、FY2026計画は270億を想定（検討）
• 販売チャネル強化：全国の地銀・会計事務所等500社超
• 運用実績：全17商品平均で販売時想定利回りを上回る実績（稼働率99.9%近辺）
• 一棟収益不動産再生販売
• エリア拡大（海外・大阪・福岡）
• 物件価値向上（共用部含む改修等）で賃料・販売限界利益を向上（事例で賃料29.8%アップ等）
• ホテルアセット拡大（福岡でのホテル営業開始、民泊・サービスアパート検証）
• オフィス区分事業（ARISTO PLUS）
• 本格販売開始、金融チャネル活用で初号案件既に複数購入意向、目標は2035年に売上300億
• 系統用蓄電所（蓄電）事業
• 取得済：第1号（松阪・2026年1月稼働予定）、第2号（益城・2026年8月予定）
• 年内最大5拠点取得目標（早期市場参入）
• 不動産クラウドファンディング
• 許認可手続と並行してCF用物件3件取得。ローンチ時期は許認可・プロモ戦略で再検討中
• 人的資本投資
• 管理職研修、リーダー合宿、次期候補合宿等に集中投資。従業員エンゲージメントスコアは前年より改善（12pt改善）
• セグメント別施策と成果:
• 小口化：チャネル拡大＋運用実績で販売力強化（販売→信頼→再販売の好循環）
• 一棟再販：バリューアップ施策で販売限界利益率を向上（複数物件で平均を6%以上上回る成果）
• ストック型：保有物件の運用・PMで安定収益を確保
• 新たな取り組み（説明会での発表）
• 海外子会社解散に伴う資本配分見直し（海外再建より国内成長事業へ資金配分を増やす）
• FY2026計画は未定。新規事業の進捗を見ながらFY2025通期決算時に開示予定

将来予測と見通し

• 業績予想（会社公表値：2025/11/13修正）
• 次期（FY2025 通期）予想（11/13修正）
• 売上高: 605億円
• 営業利益: 50億円
• 税前利益: 49億円（8/7計画は40億→11/13で49億に上方修正）
• 当期純利益: 28.7億円
• 予想の前提条件:
• 4Qに海外子会社解散に伴う為替換算調整勘定取崩益（特別利益）約9億円計上を織り込む
• 国内販売の継続・小口化の販売拡大と物件バリューアップの継続
• 為替・金利等マクロは不確定要因
• 経営陣の自信度: 過去10年以上で期初計画達成率は高く（概ね100%前後）、期初計画の高い実現確度を強調（資料より）
• 予想修正:
• 通期予想の修正有無: 有（8/7修正→11/13再修正）。税前利益を40億→49億に上方修正、期末配当を8円→10円に増配。
• 修正理由: 海外子会社解散による特別利益計上（為替換算調整勘定取崩益）約9億円、および税効果の見直し
• 中長期計画:
• 第2次中期経営計画（2024–2026）において、FY2026目標は未定だがFY2025修正計画（11/13）を相当程度上回る見通し。ROE目標は2027年までに13～14%（早期達成見込みとの記載）。
• 2034年ビジョン：税前利益200億円・BtoCシェア40%（北極星・ビジョン）
• 予想の信頼性:
• 会社の主張：過去10年超にわたり期初計画をほぼ達成してきたと強調（過去の期初計画達成率は概ね100%前後）。ただし今回の上方修正には特別利益が含まれる点は注意。
• マクロ経済の影響:
• 為替変動（特に海外事業）→ 既に為替差益・差損が業績に影響
• 金利上昇：借入コスト増、海外高金利下で海外事業見直しの原因になっている
• 国内不動産市況・資金調達環境が販売・仕入れに影響するリスクあり

配当と株主還元

• 配当方針:
• 財務規律（自己資本比率30%前後）を維持しつつ、成長投資とのバランスを考慮した株主還元を重視
• 配当性向が50%を超えない限り、配当利回り4%以上を目安に（資料のキャピタルアロケーション記載）
• 配当実績（FY2025修正予想）
• 中間配当（第2四半期末）: 6.0円（実績・支払済）
• 期末配当（今回予想）: 10.0円（修正後、8/7の前回予想は8.0円→11/13で10.0円）
• 年間配当（合計）: 16.0円（前年（FY2024）実績 10.0円 → 増配）
• 増配/減配: 増配（年間 +6円、期末 +2円）
• 配当利回り: 目安として配当利回り4%以上維持を目標（ただし株価次第）
• 配当性向: 会社は配当性向が50%を超えない範囲での配当方針を示す（具体数値は通期純利益に基づく）
• 特別配当: なし（今回の増配は定常的な配当増）
• その他株主還元: 自社株買いの記載は特になし（–）

製品やサービス

• 主要製品/サービス:
• 不動産小口化商品「ARISTO」シリーズ：最低出資500万円程度から、管理運営を一括委託。全国の金融機関・会計事務所チャネル（500社超）で販売。
• オフィス区分商品「ARISTO PLUS」：1口当たり単価が大きく、借入利用も可能な区分オフィス商品（販売開始、本格拡大中）。
• 一棟収益不動産再生販売：仕入→バリューアップ→テナント誘致→販売。物件価値向上力がコアスキル。
• ストック型フィービジネス：保有物件の賃料収入、PM・資産コンサルフィー収入。
• 不動産クラウドファンディング（予定／取得済CF用物件3件）：WEB完結型でマス層への展開を目指す（許認可待ち、ローンチ時期再検討）。
• 系統用蓄電所事業：電力売却による安定収入を見込む（複数拠点取得予定）。
• 協業・提携:
• 全国の金融機関・会計事務所等（500社超）と販売提携。
• マスターリース等、運用／管理会社（エー・ディー・パートナーズ等）との連携。
• 成長ドライバー:
• 不動産小口化市場の成長（市場シェア拡大余地あり）、チャネル優位性
• 物件価値向上による限界利益率改善（再販事業）
• 新規のノンアセット事業（CF、区分オフィス、蓄電）によるROE改善

Q&Aハイライト

• 経営陣の姿勢（資料から読み取れる点）:
• IR強化姿勢：機関投資家MTG増加（1Q決算発表後～3Q発表前で22件：前年同期比+18件）
• 企業価値向上に真正面から取り組むスタンス（PBR改善・ROE向上を目標）
• 海外事業は再建を図る一方、国内成長事業へ資金配分を増やす方針
• 未回答事項（説明資料上で明確でない項目）:
• クラウドファンディングのローンチ具体時期 → 再検討中（未確定）
• FY2026の数値目標（当初計画は未定、通期決算時に開示予定）
• ポジティブ要因:
• 高い売上・利益成長（3QでYoY大幅増）と売上総利益率の改善（物件価値向上の効果）。
• 不動産小口化事業の販売チャネルと実績（500社超の提携先、運用実績良好）が競争優位を形成。
• 中期でのROE目標（13～14%）設定とFY2025でのROE上方修正（想定15.4%）。
• 配当増（年間16円）および株主還元方針の明示。
• ネガティブ要因:
• 通期の上方修正の一部が特別利益（海外子会社の解散による為替取崩益）に依存している点（持続性の観点で留意）。
• 海外事業は高金利環境で再検討中。海外リスクは残る。
• 不動産事業はマクロ（金利・需給・規制）に影響を受けやすい。
• 不確実性:
• クラウドファンディング事業の許認可とローンチ時期、事業採算性
• FY2026以降の需要・販売計画の実現性（FY2026計画は未確定）
• 金利上昇・為替変動による資金調達コスト・物件評価への影響
• 注目すべきカタリスト（株価や業績に影響しうるイベント）:
• FY2025通期決算発表（通期実績とFY2026計画の提示）
• クラウドファンディングのローンチ（許認可確定と募集開始）
• 系統用蓄電所の稼働開始（2026年の各拠点稼働予定）
• 追加の物件売却／大型案件の成約発表
• ROE進捗と資本政策（自己資本比率・配当性向の変化）

重要な注記

• 会計方針・特記事項:
• 海外子会社（ADW-No.1 LLC）の解散に伴う為替換算調整勘定の取崩益（特別利益）計上予定。これにより法人税等の見直し（繰延税金資産の取崩し等）を実施。
• リスク要因（特記事項）:
• 資金調達環境の悪化、為替・金利変動、法規制変更（特に不動産特定共同事業・クラウド関連）等が業績に影響。
• その他:
• 第2次中期経営計画（2024–2026）の進捗は良好で、中計最終年度の計画を上回る見通しと明記。ただしFY2026計画は未定で、通期決算時に追加開示予定。

注記・留意点

• 本まとめは、提示資料（2025年11月13日公表の「2025年12月期 第3四半期 決算説明資料」）の内容に基づき作成しました。不明な項目は「–」と記載しています。
• 数値は資料中の「百万円」表示を基準に記載しています。前年同期比は資料記載の%を使用しました。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.6)」によって自動生成されました。

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