決算説明：アンビション DX ホールディングス（3300）

2026年6月期　第1四半期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 減収・減益だが「計画通り推移」。自社開発物件の売却時期が前期1Qに集中していたため今期1Qは下期に計上予定。賃貸DXは好調でDX投資を加速し中期計画を上回る実績を継続、今期通期は増収増益見込み（新中期計画は今期発表予定）。
• 業績ハイライト: 売上高 10,941百万円（▲27.2% YoY：減収、計画通り）／営業利益 460百万円（▲71.1% YoY：大幅減益、ただし賃貸DXは増益）。通期予想：売上高64,144百万円（+22.5%）、営業利益4,800百万円（+21.6%）。
• 戦略の方向性: 「攻めのDX（新規事業・LTV最大化）」と「守りのDX（業務効率化・電子契約・ブロックチェーン）」の併走。AMBITION Cloud等自社DXプロダクト内製化、生成AI・RPA活用、M&A・インキュベーション投資で非連続成長を目指す。
• 注目材料: 賃貸DXプロパティマネジメント事業が第1四半期で過去最高益（営業利益695百万円、+41.2% YoY）。管理戸数27,391戸（+6.1% YoY）、入居率98.0%（業界平均90.1%）（ポジティブ）。パナソニックと連携した家具家電サブスク「noiful」導入、AI-OCRによる請求／契約書データ化（精度99.6%）などDX効果の具体化。配当予想110.00円（大幅増配）。
• 一言評価: 期初1Qはプロジェクト計上タイミングで減収減益も、ストック（賃貸DX）とDX推進体制の強化により通期見通しは増収増益と判断（要確認：下期の売買DXの竣工・売却状況）。

基本情報

• 説明者: 発表者（役職）と発言概要：–（資料内での個別発言者情報は記載なし）
• セグメント:
  • 賃貸DXプロパティマネジメント：管理・サブリース中心のストック型事業、AMBITION Cloudで業務効率化。
  • 賃貸DX賃貸仲介：首都圏中心の仲介（15店舗）、DXツールで契約数増。
  • 売買DXインベスト：自社開発・買取再販・リノベ販売、新築投資用マンション販売（PREMIUM CUBE等）。
  • 不動産DX・少額短期保険・ライフライン・インキュベーション：DXプロダクト開発、保険・ライフライン事業、ベンチャー投資等。

業績サマリー

• 主要指標（2026年6月期 第1四半期 実績 / 前期比）
  • 売上高：10,941百万円（▲27.2%） ← 減収（主因：売買DXの売上時期が下期へずれ）
  • 営業利益：460百万円（▲71.1%）、営業利益率：約4.2%（460/10,941） ← 大幅減益（計画通り）
  • 経常利益：332百万円（▲78.0%）
  • 四半期純利益：211百万円（▲77.7%）
  • 1株当たり利益（EPS）：–（資料未記載）
• 予想との比較:
  • 会社予想（通期）に対する達成率（1Q実績÷通期予想）：売上高 17.1%（10,941/64,144）、営業利益 9.6%（460/4,800）、四半期純利益 7.6%（211/2,776）。通期想定では下期に売買DXの計上が集中する前提。サプライズ：特段の上方修正なし。1Qは想定通りの進捗と会社は説明。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率（上記）。営業利益進捗が低く見えるが、原因は季節性・竣工/売却のタイミング（売買DX）。
  • 中期経営計画（新中期計画 2027-2029 年は今期発表予定）に対する達成率：資料は「継続して中期計画を上回る実績」と記載（詳細KPIは新計画発表待ち）。
  • 過去同時期との進捗比較：前期1Qは自社開発物件の売却が集中し売上高が一時増加（参考：2025年6月期 1Q 売上 15,038百万円）。
• セグメント別状況（1Q実績、前期比）
  • 賃貸DXプロパティマネジメント：売上高 5,656百万円（+12.3%）、営業利益 695百万円（+41.2%） → 好調（入居率98.0%、管理戸数増）。
  • 賃貸DX賃貸仲介：売上高 199百万円（+12.4%）、営業利益 ▲31百万円（前年▲53百万円） → ほぼ前年並み/改善傾向。
  • 売買DXインベスト：売上高 4,743百万円（▲50.1%）、営業利益 475百万円（▲72.0%） → 竣工・売却が下期へ集中予定（売却戸数1Q：64戸、前年同期比▲72戸）。
  • その他（不動産DX・インキュベーション等）：売上高 341百万円（+5.9%）、営業利益 ▲61百万円（要改善）。

業績の背景分析

• 業績概要: 全社では減収減益（前年比マイナス）だが、賃貸DXは収益拡大。売買DXは竣工・売却時期の偏りにより1Qで落ち込むが通期は増収見込み。ARR（年間経常収益）は安定的に積上げ（売上の約4割を占める）。
• 増減要因:
  • 減収の主因：前期1Qに自社開発物件の売却が集中（先行計上）。今期は売却を下期計上予定（タイミング要因）。
  • 増益の要因（賃貸DX）：AMBITION Cloud等DXで業務効率化、管理戸数増・高入居率（98.0%）による収益性向上。
  • 減益の要因（売買DX）：売却戸数減・竣工の先送りに伴う粗利認識の遅延。
• 競争環境: 都心・首都圏の付加価値物件を中心に仕入れ・販売。賃貸管理の入居率や管理戸数拡大、DXプロダクト（AMBITION Cloud等）の導入で差別化を図り、業界平均を上回る入居率を維持。主要競合との直接比較は資料に無し（–）。
• リスク要因: 竣工・売却の計上タイミング、物件仕入れ・建築遅延、住宅市況の変動、金利上昇や資金調達コスト、規制や税制変化、DX投資の実行リスク、サプライチェーン（建築）等。

戦略と施策

• 現在の戦略: 中核事業のオーガニック成長に加え、M&A・アライアンス・ベンチャー投資で非連続成長を狙う。DX推進（AMBITION Cloud、Sign、Me、ラクテック等）で顧客LTV最大化と業務効率化を並行。新中期経営計画（2027-2029）を今期発表予定。
• 進行中の施策: AMBITION Cloud運用による業務効率化、生成AI・RPA導入、AI-OCRで請求・契約データ化、社員向けAI教育、AMBITION Sign（電子契約／ブロックチェーン管理）、入居者アプリAMBITION Me、ラクテックで物件掲載自動化。
• セグメント別施策:
  • 賃貸DXプロパティマネジメント：インバウンド・プレミアムサービス構築、エリア戦略、業務最適化。
  • 賃貸仲介：法人・インバウンド需要取込、入居者向けDX拡充。
  • 売買DXインベスト：販売チャネル多様化、新投資家層開拓、商品スキーム組成。
  • その他：生成AI機能をプロダクトに実装、ライフライン・少額短期保険の連携強化。
• 新たな取り組み: パナソニック連携のサブスクリプション「noiful」導入、生成AIでプレゼン資料自動化、AI-OCR精度向上（99.6%）等。

将来予測と見通し

• 業績予想（通期 2026年6月期 会社予想）:
  • 売上高：64,144百万円（前期比 +22.5%） ← 良い（増収見込み）
  • 営業利益：4,800百万円（+21.6%） ← 良い（増益見込み）
  • 経常利益：4,143百万円（+17.6%）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：2,776百万円（+18.1%）
  • 前提条件：売買DXの下期竣工・売却の計上、ストック型賃貸DXの堅調継続、特段為替等の影響記載なし（詳細前提は–）。経営陣の自信度は資料上は強め（通期増収増益、増配提案）。
• 予想修正: 1Q発表での通期予想修正は無し（現状の予想は維持）。
• 中長期計画とKPI進捗: ARR比率（ARR売上比率は約4割）や管理戸数目標（管理戸数3万戸を目指す）などがKPIの中心。管理戸数27,391戸（1Q）は進捗良好。新中期計画は今期発表予定のため詳細は未公表。
• 予想の信頼性: 過去は5期連続増収増益を達成と記載。1Qの季節性を踏まえた通期見込みで、同社は季節性や竣工タイミングを踏まえた予想を提示している（過去の達成傾向は「中期計画を上回る実績」との記載）。
• マクロ経済の影響: 不動産市況、金利動向、住宅需要、建築コスト、投資家需要等が業績に影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 株主還元重視、業績に応じた配当の継続。生成的には増配傾向。
• 配当実績（予想含む）: 2026年6月期（予想）普通配当 110.00円（大幅増配）。前期（2025年）105.00円（うち記念配当50.00円）→ 今期は普通配当110.00円へ増配（ポジティブ）。配当利回りは資料注記の通り株価次第（試算値は株価基準日での試算）。配当性向：資料に明示なし（–）。
• 特別配当: 2025年に記念配当50.00円（過去）。今期は特別配当の記載なし。
• その他株主還元: 自社株買い等の記載なし（–）。

製品やサービス

• 製品: 自社DXプロダクト（AMBITION Cloud：賃貸管理の基幹DX／AMBITION Sign：電子契約＆IT重説／AMBITION Me：入居者アプリ／ラクテック：物件掲載自動化RPA）を自社開発・実装。Noifulサブスクリプション（パナソニック協業）導入。
• サービス: 管理・サブリース、賃貸仲介、投資用マンション販売（PREMIUM CUBE等）、少額短期保険、ライフラインサービス、入居者向け生活支援（オンライン診療等）。
• 協業・提携: パナソニック（noiful）、複数ベンチャーとの資本業務提携（投資先の上場実績あり）、AI・RPA・OCRベンダー活用。
• 成長ドライバー: 賃貸DXのストック収益拡大（ARR比率約4割）、DXプロダクト普及による収益性向上、売買DXの高価格帯物件販売拡大、M&A/ベンチャー投資による非連続成長。

Q&Aハイライト

• 経営陣の姿勢（資料からの示唆）: 業績の一時的な落ち込みは説明可能なタイミング要因として楽観的に捉えており、DXと中長期成長への投資を継続する姿勢が強い。
• 未回答事項: 新中期計画の詳細・代表者コメント・具体的なプロジェクト下期スケジュール等は今後の発表待ち。

経営陣のトーン分析

• 自信度: 中期・通期については強気寄り（増収増益・増配の提示）。ただし1Qの業績は説明責任を果たす姿勢（計上タイミングの説明）で中立的。
• 表現の変化: 前期の特異点（前期1Qの先行計上）を明確に区別し、今期はDX投資と事業基盤強化を強調。
• 重視している話題: DX（AMBITION Cloud等）、管理戸数・入居率・ARR、M&A・インキュベーション投資。
• 回避している話題: 詳細な資金調達計画、具体的M&Aターゲット、為替・金利影響の定量説明。

投資判断のポイント（助言ではない整理）

• ポジティブ要因:
  • 賃貸DXの高入居率（98.0%）と管理戸数増加（27,391戸）。
  • DXプロダクト導入で業務効率化（仲介業務時間▲44%、管理業務時間▲7%など）→ 生産性向上。
  • ARR（年間経常収益）が売上の約4割を占める（安定収益基盤）。
  • AI-OCR・生成AI導入、パナソニックとの提携など実務改善と新サービス創出。
  • 通期で過去最高売上・利益見込み、配当増（110円）。
• ネガティブ要因:
  • 売買DXの計上時期依存（竣工・売却の偏在）。1Qで売却戸数減少。
  • 不動産市況や金利上昇による需要鈍化リスク。
  • DX投資やM&Aの実行リスク、投資回収の見通し変動。
• 不確実性: 下期の竣工・売却スケジュールと販売動向、物件価格・建築コスト変動、マクロの住宅需要動向。
• 注目すべきカタリスト: 下期の売買DX竣工・売却の進捗、次期中期経営計画（2027-2029）の公表、四半期ごとのARR/管理戸数の推移、DXプロダクトの事業化（SaaS化）進捗、M&A/投資の具体発表、配当実施。

重要な注記

• 会計方針: 特段の変更記載なし（–）。
• リスク要因（資料中の主な記載）: 売買DXの竣工・売却時期に依存する変動、その他通常の市場リスク。
• その他: 新中期経営計画は今期発表予定。IR問い合わせ先：ir@am-bition.jp、Tel：03-6632-3700。

（注）不明な項目は「–」と記載しています。資料は会社提供の説明資料に基づく整理であり、投資助言を行うものではありません。

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