企業分析：グランディーズ（3261）

1. 企業概要

グランディーズは、大分県を拠点に日本全国で事業を展開する不動産会社です。低価格帯の建売住宅「FORLUX」、投資用マンション「RESCO」やアパート「Attrese」、簡易宿泊施設などの不動産販売事業を中心に、子会社を通じた戸建注文住宅（株式会社もりぞう）の建築請負事業も手掛けています。
主力製品・サービスは、主に個人顧客向けの建売住宅と、個人富裕層・法人向けの投資用不動産です。これらは主に土地の仕入れから建築、販売を行うフロー型の収益モデルであり、需要と供給のバランス、不動産市況に収益が大きく左右されます。技術的独自性については具体的な言及はないものの、地域密着型でコストパフォーマンスに優れた住宅提供に強みを持つと推察されます。

2. 業界ポジション

グランディーズは「大分地盤の不動産会社」であり、近県・四国や関東にも展開していますが、全国的な市場シェアは限定的と考えられます。市場動向としては、地方の一次取得層向け建売需要や投資用不動産の需給環境に依存し、金利動向や建材価格、インバウンド回復に伴う宿泊施設需要などが影響要因となります。同社は建売住宅の販売戸数を維持しつつ、1棟当たりの売上・利益率向上を図っており、投資用不動産も積極的に展開しています。
競合に対する強みとしては、大分に根差した地域密着戦略と、低価格帯の建売住宅、多様な投資用不動産を手掛ける事業構造が挙げられます。一方、弱みとしては、事業規模の小ささや、子会社である株式会社もりぞうの事業再編に伴う一時的な業績悪化などが挙げられます。

業界平均との財務指標比較

※グランディーズのPERは会社予想EPSがマイナスのため算出不能です。

同一業種区分企業比較（不動産業）

※グランディーズのROEは、提供された企業財務指標の「過去12か月」のものを使用しています。
同業とされるＡｌｂａＬｉｎｋと比較すると、グランディーズは時価総額が小さく、PBRは大きく下回っています。ROEもＡｌｂａＬｉｎｋが非常に高い水準にあるため、グランディーズの収益性には改善の余地があると言えます。

3. 経営戦略

グランディーズの経営戦略は、提供資料からは中期的な数値目標は明確ではありませんが、主力事業の強化と子会社事業の再編を通じて収益力の改善を目指していると推察されます。

• 重点投資分野と成長戦略:
  • 建売住宅事業では、販売戸数を維持しつつ、1棟当たりの売上および利益の向上に注力していると記述されています。これは付加価値の向上を図る戦略と考えられます。
  • 投資用不動産事業では、木造賃貸アパート「Attrese」3棟の販売実績があり、継続的な展開を進めています。
  • 子会社である株式会社もりぞうの建築請負事業では、展示場統廃合や人員体制の見直しを進めており、一時的な売上減少と損失計上を伴いますが、将来的な収益性改善を目指す構造改革と位置付けられます。
  • これらの不動産事業を支えるための棚卸資産（販売用不動産仕掛品など）が増加しており、今後の販売が順調に進めば業績への貢献が期待されます。
• 最近の適時開示情報:
  • 2025年12月期第3四半期決算短信補足説明資料によると、子会社（もりぞう）の展示場統廃合や人員体制見直しによる一時的な売上減および損失計上があったことが報告されています。
  • 大型受注、新製品発表、M&Aなどの特筆すべき適時開示情報はありません。
• 今後の業績への影響:
  • 子会社もりぞうの構造改革は、短期的にグループ全体の利益を圧迫していますが、長期的には効率化による収益力向上に繋がる可能性があります。
  • 棚卸資産の増加は、今後の販売活動が順調であれば売上・利益を押し上げる要因となりますが、販売が滞れば在庫リスクとなり資金繰りを悪化させる要因にもなり得ます。第3四半期時点での売上進捗率が通期予想に対して低い状況であり、第4四半期の販売動向が重要となります。

収益性

• 営業利益率:
  • 2024年12月期末実績 (日経データ): 11.41%
  • 過去12ヶ月 (損益計算書より算出): 9.75%
  • 2025年12月期 第3四半期累計 (決算短信): △1.6%（営業損失 △37百万円 / 売上高 2,321百万円）
  • ベンチマークと比較すると、2024年12月期実績は良好ですが、直近の第3四半期累計では損失計上となっており、収益性が不安定な状況です。
• ROE (Return on Equity):
  • 2024年12月期末実績 (日経データ): 10.39%
  • 過去12ヶ月 (企業財務指標): 8.42%
  • ベンチマーク (10%) に対して、2024年12月期実績は上回っていますが、過去12ヶ月実績はわずかに下回っています。
• ROA (Return on Assets):
  • 過去12ヶ月 (企業財務指標): 5.80%
  • ベンチマーク (5%) を上回っており、資産を効率的に活用できていると評価できます。

財務健全性

• 自己資本比率:
  • 2024年12月期末実績 (日経データ): 61.2%
  • 2025年12月期 第3四半期末 (決算短信より算出): 約45.8%（純資産2,627百万円 / 資産合計5,734百万円）
  • いずれも安定水準の目安である40%以上を大きく上回っており、財務基盤は強固です。
• 流動比率:
  • 2025年12月期 第3四半期末 (決算短信より算出): 約350%（流動資産5,452百万円 / 流動負債1,559百万円）
  • 100%を大幅に上回っており、短期的な支払い能力は非常に高いと言えます。
• D/Eレシオ (Debt to Equity Ratio):
  • 直近四半期 (企業財務指標): 94.60%
  • 負債比率（負債/純資産）が100%を切っており、自己資本に対する借入金が過度ではないことを示唆します。

成長性（年度別推移）

売上高は年度によって増減が激しく、安定した成長は見られません。2023年12月期は大幅増収となりましたが、2024年12月期は減収。営業利益は2024年12月期に大きく回復しましたが、これも前年の低水準からの反動と見られます。

キャッシュフロー

• 現預金の増減: 2025年12月期 第3四半期累計で、現預金は760百万円減少しました。
• 棚卸資産の増加: 同期間で棚卸資産が1,727百万円増加しており、これが現預金の減少に影響した可能性があります。
• 借入金の増加: 短期借入金が626百万円、長期借入金が631百万円増加しており、資金調達ニーズが増加していることが伺えます。
• 営業CF/投資CF/財務CFの詳細、FCF、営業CF/純利益比率、配当カバレッジ比率: データなし。

セグメント別分析

• 売上構成比と成長ドライバー: 連結事業は不動産販売59%、建築請負41%（2024年12月）です。
  • 建売住宅事業（不動産販売の一部）は販売戸数を維持し、1棟当たりの売上・利益が上昇しています。
  • 投資用不動産事業（不動産販売の一部）では木造賃貸アパート3棟の販売実績があり、今後の成長ドライバーとなる可能性があります。
  • 建築請負事業（株式会社もりぞう）は、展示場統廃合や人員体制見直しにより一時的な売上減と損失計上を伴いましたが、構造改革後の回復が期待されます。
• セグメント別利益率の比較: データなし。
• 課題セグメントの特定: 株式会社もりぞうによる建築請負事業が、直近ではグループ全体の利益を圧迫する課題セグメントとなっています。

四半期進捗

• 通期予想に対する進捗率 (2025年12月期 第3四半期累計):
  • 売上高: 2,321百万円。通期予想4,800百万円に対する進捗率は48.4%。単純按分（9か月で75%）より低い進捗率です。
  • 営業利益: △37百万円。通期予想250百万円に対して、実績は赤字であり、通期達成には第4四半期の大幅な改善が必要となります。
  • 純利益: △61百万円。通期予想は不明です。

現在の水準

• PER (株価収益率): 会社予想EPSがマイナス (△7.32円) のため、算出できません。
• PBR (株価純資産倍率): 0.91倍。業界平均PBR2.0倍と比較して大幅に割安な水準にあります。
• EPS/BPSベースの理論株価レンジ:
  • EPSがマイナスのためPERベースの理論株価は算出できません。
  • BPS (1株当たり純資産) は640.73円です。業界平均PBR 2.0倍を仮定すると、理論株価は1,281.46円となり、現在の株価584.0円は理論株価に対して大幅に割安な位置にあります。

テクニカル

• 52週高値・安値との位置関係:
  • 52週高値1,231.0円、52週安値574.0円に対し、現在の株価584.0円は52週安値に非常に近い水準（レンジの1.5%位置）にあります。
• 移動平均線との位置関係:
  • 現在株価584.00円は、5日移動平均線 (579.00円) は上回っていますが、25日 (950.60円)、75日 (1,076.52円)、200日 (1,084.40円) の各移動平均線を大きく下回っています。
  • この状況は、短期的な反発は見られるものの、中長期的に強い下落トレンドにあることを示唆しています。
• トレンドシグナル:
  • 短期の移動平均線が中長期の移動平均線を下回る位置関係にあるため、デッドクロスの状態が継続しており、下落トレンドが優勢です。

市場との比較

• 日経平均・TOPIXとの相対パフォーマンス:
  • 過去1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年間の全ての期間において、日経平均およびTOPIXともに、グランディーズの株価パフォーマンスは大幅に下回っています。特に1年間では日経平均を83.90%ポイント、TOPIXを55.01%ポイント下回っており、市場全体と比較して非常に弱い推移が続いています。

6. リスク評価

• ベータ値による市場感応度: ベータ値 (5Y Monthly) は0.17と低く、市場全体の変動に対する株価の感応度は低いと評価されます。これは市場全体が大きく変動する場面でも、比較的安定した値動きをする可能性を示しますが、個別の企業要因が株価に与える影響が大きいことを意味することもあります。
• 決算短信記載のリスク要因:
  • 建材価格や金利の上昇が、建築コスト増や需要減を通じて収益性を圧迫するリスク。
  • 販売在庫の回転遅延により、資金繰りが悪化するリスク。
  • 子会社の再編効果が出ない、または遅れることによる業績悪化リスク。
  • 資金調達コストの上昇リスク。
• 事業特有のリスク:
  • 不動産市況の変動 (需要と供給、地価動向)。
  • 不動産関連法規や税制の変更。
  • 自然災害による損害。
• 52週レンジにおける現在位置: 現在株価は52週安値に非常に近い1.5%の位置にあり、投資家の不安心理を反映している可能性があります。

7. 市場センチメント

• 信用取引の状況:
  • 信用買残は97,400株、信用売残は0株です。信用倍率は0.00倍であり、信用買いが先行している状況です。これは将来の売り圧となる可能性があります。
• 株主構成と大株主の動向:
  • 代表者である亀井浩氏が41.04%を保有する筆頭株主であり、(有)イージー・コンサルティングが9.75%を保有しています。
• 経営陣の持株比率と安定株主の状況:
  • 経営陣による株式保有比率が56.58%と高く、経営の安定性は確保されていると見られます。一方、機関投資家の保有比率は4.76%と低く、市場における流通株式数 (Float 1.76M) が少ないことから、流動性が低い可能性があります。

8. 株主還元

• 配当利回り: 会社予想配当利回りは2.57%です。
• 配当性向: 2024年12月期は28.8%でした。2025年12月期の会社予想EPSがマイナスであるにも関わらず、年間配当は15.00円が予定されており、株主還元への意欲は高いと評価できます。ただし、これを実現するには第4四半期での大幅な黒字化が必要となります。
• 配当の継続性・増配傾向: 過去の年間配当は2021年12月期14円、2022年12月期14円、2023年12月期15円、2024年12月期20円 (株探予想)、2025年12月期15円 (予想)。増配傾向というよりは、業績変動に応じて配当金額も調整される傾向が見られます。2025年12月期は減配予想となっています。
• 自社株買いの実績と方針: 資料上の開示はありません。

9. 総合評価

• 【投資ポイント】
  • PBRが0.91倍と業界平均2.0倍を大きく下回り、PBR基準では大幅に割安な水準にあります。
  • 自己資本比率61.2%（2024/12連）、流動比率350%（2025/12期Q3末）という高い財務健全性を有しています。
  • 地域密着型の建売住宅と投資用不動産、建築請負を組み合わせた事業ポートフォリオを持ち、多様な不動産需要に対応しています。
• 【強み】
  • 高い自己資本比率と流動比率に裏付けられた強固な財務基盤。
  • 筆頭株主である代表者による高い持株比率 (41.04%) による安定した経営体制。
  • 大分を拠点とし、近県や関東にも展開する地域特化型と多角化のバランス。
• 【弱み】
  • 2025年12月期第3四半期が営業損失となり、通期利益目標の達成に不透明感がある。
  • 子会社（株式会社もりぞう）の事業再編に伴う一時的な業績悪化。
  • 棚卸資産の増加に伴うキャッシュフローの悪化と借入金の増加。
• 【機会】
  • 地方の一次取得層向け建売住宅や投資用不動産の底堅い需要。
  • 子会社の構造改革による将来的な収益性改善。
  • インバウンド需要回復による簡易宿泊施設事業の成長。
• 【脅威】
  • 建材価格や金利の今後の上昇が、収益性を圧迫する可能性。
  • 不動産販売の停滞による棚卸資産の滞留と資金繰りの悪化。
  • 全体的な経済景気後退による不動産市況の悪化。
• 【注目すべき指標】
  • 2025年12月期 第4四半期における不動産販売実績（特に建売・投資用不動産）。
  • 子会社株式会社もりぞうの営業損益の改善状況。
  • 棚卸資産の消化状況とフリーキャッシュフローの回復度合い。
  • 2025年12月期 通期業績予想の達成可否と、次期（2026年12月期）の業績予想。

10. 企業スコア

• 成長性: D
  • 2024年12月期の売上高成長率は前年比-8.13%、2025年12月期第3四半期累計でも前年同期比-10.9%とマイナス成長が継続。通期予想EPSもマイナスであるため、D評価とします。
• 収益性: B
  • 2024年12月期連結実績のROEは10.39%（Aの範囲）、営業利益率は11.41%（Aの範囲）。過去12ヶ月の実績もROE 8.42%、営業利益率 9.75%でありBの範囲に該当します。直近の第3四半期に営業損失を計上していますが、通期では黒字予想であり、これまでの実績を考慮しB評価とします。
• 財務健全性: S
  • 自己資本比率は2024年12月末で61.2%（Sの基準60%以上）、2025年12月期第3四半期末でも約45.8%（Aの基準40%以上）と高水準です。流動比率も350%（2025年12月期第3四半期末）と非常に高く、基準200%以上を満たしているため、S評価とします。
• 株価バリュエーション: S
  • PERは会社予想EPSがマイナスのため算出できません。PBRは0.91倍に対し、業界平均PBR2.0倍の45.5%と大きく下回っており、大幅に割安な水準にあるためS評価とします。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 584円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.10)」によって自動生成されました。

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