決算説明：ハウスフリーダム（8996）

2023年12月期 決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 2023年は売上高が前期比▲9.1%と減少したが、賃貸（ストック）事業の拡大により営業利益・経常利益は増加。2024年は過去最高の売上を見込み、配当は1株当たり40円を予定。
• 業績ハイライト: 売上高 11,788百万円（前期比▲9.1%：悪化）、営業利益 686百万円（前期比＋3.6%：改善）、経常利益 583百万円（前期比＋5.4%：改善）、当期純利益 343百万円（前期比▲18.3%：悪化）。
• 戦略の方向性: ストックビジネス（不動産賃貸）の拡大による収益安定化を重視。収益物件の自社建築（F+style等）と開発着工を進め、沖縄営業所開設などエリア拡大も推進。
• 注目材料: ①不動産賃貸事業の販売好調（当期16棟販売、利益大幅増） ②新築戸建分譲は原価高騰で販売・利益が大幅減少 ③火災保険の最長契約年数短縮により保険代理手数料が減少。2024年通期予想は売上13,000百万円、営業利益700百万円、当期純利益400百万円（過去最高の売上見込み）。
• 一言評価: ストック（賃貸）事業の成長により収益基盤の強化を図る一方で、分譲事業の原価上昇や保険手数料減少が短期の足かせ。

基本情報

• 企業概要: 株式会社ハウスフリーダム（HouseFreedom Co., Ltd.）、事業分野：不動産仲介事業、損害保険代理事業、建設請負事業、新築戸建分譲事業、不動産賃貸事業。代表者：代表取締役社長 小島 賢二。
  • 資本金：3億2,884万2,000円（2023年12月末）
  • 連結従業員数：234名（2023年12月末）
  • 上場：東京証券取引所スタンダード市場、福岡証券取引所（証券コード：8996）
  • 株主数：2,930名（2023年12月末）
  • グループ会社：株式会社リフォスタ、シティーホーム株式会社、株式会社アイデムホーム
• 説明会情報: 開催日 2024年2月13日、形式：資料（発表スライド）※オンライン/オフラインの明記無し、参加対象：投資家向け（資料冒頭の趣旨参照）。
• 説明者: 発表資料における代表説明は代表取締役社長 小島 賢二（スライド上の代表名）。発言の詳細文言はスライドに要旨記載（重点は賃貸事業の拡大、2024年の通期見通し）。
• セグメント: 不動産仲介、新築戸建分譲、不動産賃貸、建設請負、損害保険代理（各セグメントの概要は下記参照）。

業績サマリー

• 主要指標（23/12期 実績、前期22/12期比）
  • 営業収益（売上高）：11,788百万円（前期12,966百万円 → 前期比▲9.1%：悪化）
  • 営業利益：686百万円（前期662百万円 → 前期比＋3.6%：改善）／営業利益率 約5.8%（686/11,788）
  • 経常利益：583百万円（前期553百万円 → 前期比＋5.4%：改善）
  • 当期純利益：343百万円（前期420百万円 → 前期比▲18.3%：悪化）
  • 1株当たり利益（EPS）：–（資料未記載）
• 予想との比較
  • サプライズの有無：特段の開示上のサプライズ記載なし（資料は計画通りの説明が中心）。
• 進捗状況（23実績と24通期予想の比較として）
  • 24/12期通期予想（会社提示）に対する23/12実績の比率（進捗の目安）
  • 売上：11,788 / 13,000 = 90.7%（23実績は24予想の約90.7%：良くないが近い水準）
  • 営業利益：686 / 700 = 98.0%（ほぼ到達）
  • 当期純利益：343 / 400 = 85.8%
• セグメント別状況（23/12期 実績、前期比）
  • 不動産仲介：売上 2,015百万円（前期1,848 → ＋9.0%：良い）、セグメント利益 286百万円（前期337 → ▲15.2%：悪い）
  • 新築戸建分譲：売上 6,389百万円（前期8,420 → ▲24.1%：悪い）、セグメント利益 79百万円（前期250 → ▲68.4%：悪い）
  • 不動産賃貸：売上 2,213百万円（前期1,384 → ＋59.8%：良い）、セグメント利益 654百万円（前期398 → ＋64.3%：良い）
  • 建設請負：売上 1,123百万円（前期1,244 → ▲9.8%：やや悪い）、セグメント利益 101百万円（前期117 → ▲13.7%）
  • 損害保険代理：売上 45百万円（前期68 → ▲33.8%：悪い）、セグメント利益 11百万円（前期17 → ▲35.3%：悪い）

業績の背景分析

• 業績概要: 全体で売上減だが、賃貸（ストック）事業の販売好調が利益を押し上げた。分譲は原価高騰で販売・利益が減少。保険代理は制度変更で手数料減少。
• 増減要因:
  • 増収要因：不動産仲介は堅調、賃貸事業は収益物件販売（16棟）と自社建築F+styleの好評により売上・利益増。
  • 減収要因：新築戸建分譲は原価高騰により販売鈍化（売上▲2,030百万円）。損害保険代理は火災保険の最長契約年数短縮（2022年10月）で1契約あたり手数料が減少。
  • 増益/減益要因：賃貸事業の利益増が営業利益を支えた一方、分譲の利益低下が当期純利益減少に寄与。
• 競争環境: 地域密着型の仲介・分譲企業間での競争が継続。賃貸開発（木造アパートF+style）による差別化を図るが、住宅市場の価格変動や顧客属性（一次取得層中心）の動向が影響。
• リスク要因: 原材料・建築費高騰、金利上昇による住宅需要鈍化、火災保険制度変更による手数料収入減、需給動向の地域差、資金調達コストの変動、サプライチェーン・施工遅延等。

戦略と施策

• 現在の戦略: ストックビジネス（賃貸事業）拡大による収益安定化。地域拡大（沖縄営業所開設）と自社ブランド（F+style）での収益物件供給。配当は安定継続（24/12期は40円を想定）。
• 進行中の施策: 収益物件の開発・販売（23/12期に木造アパート5棟完成、24年1月に木造2棟完成、着工中：木造10棟・RC2棟）、沖縄営業所（2023年9月開設）。
• セグメント別施策:
  • 不動産賃貸：自社設計・建築の木造アパートF+styleを拡充し安定稼働を目指す。
  • 分譲：エリア拡大（沖縄）で需要取り込みを試みるが、原価高の影響を注視。
  • 損害保険：制度変化に伴う手数料減に対応した収益構造の見直し。
• 新たな取り組み: 沖縄営業所開設（2023年9月）による新市場進出。24/12期は過去最高売上を目指すと明示。

将来予測と見通し

• 業績予想（24/12期 会社予想）
  • 売上高：13,000百万円（前年実績11,788 → 目標＋10.3%）
  • 営業利益：700百万円（前年686 → 目標＋2.0%）
  • 経常利益：600百万円（前年583 → 目標＋2.9%）
  • 当期純利益：400百万円（前年343 → 目標＋16.6%）
  • 予想の前提条件：資料には詳細数値（為替など）の明示なし。主に賃貸事業拡大と分譲・仲介の回復を前提としている旨。
  • 経営陣の自信度：資料では強めの見通し（過去最高売上を想定）を提示しているが、前提の詳細は非開示。
• 予想修正: 通期予想の修正有無：24/12期は新規見通し提示。23期に対する期中修正の記載は資料になし。
• 予想の信頼性: 過去の予想達成傾向に関する明示的なコメントはなし。PBRは1倍台（1.06）で市場評価は安定圏。
• マクロ経済の影響: 住宅需要、金利動向、建築資材価格、火災保険制度等が業績に影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 保有資産・業績を踏まえた安定配当の継続（24/12期は通期業績見通しから1株当たり40円を予定）。
• 配当実績: 23/12期 期末配当 40円（前年同額40円）、24/12期予想 40円（維持）
  • 連結配当性向（23/12期実績）：約47.0%（資料記載の推移を参照）→ 23期は高めの配当性向（注：利益水準により変動）。
• 特別配当: 23/12期に特別配当等の記載なし（過去に記念配当の年ありだが、23/12期は無し）。
• その他株主還元: 自社株買い等の記載なし。

製品やサービス

• 製品: 自社ブランドの木造アパート「F+style」シリーズ（収益物件）。主要引渡し物件例を複数提示。
• サービス: 不動産仲介（大阪、福岡、中部、沖縄エリア展開）、新築戸建分譲、賃貸管理・賃貸供給、損害保険代理。
• 協業・提携: 資料に特定の外部提携情報は記載なし。
• 成長ドライバー: 収益物件販売（自社建築F+style）、賃貸事業の開発着工、沖縄等でのエリア展開。

Q&Aハイライト

• 注目の質問と回答：資料内にQ&Aの書き起こしは無し。
• 経営陣の姿勢：開示資料全体からは賃貸（ストック）拡大と安定配当に重きを置く意図が窺える。
• 未回答事項: 将来の詳細前提（為替、金利想定）、EPS、具体的な中期KPI、資金調達計画等は資料に記載なし → 重要な未回答事項は「–」。

経営陣のトーン分析

• 自信度: 中立〜やや強気（賃貸拡大を根拠に24年の過去最高売上を表明）。
• 表現の変化: 過去スライドと比較すると（今回）ストック事業拡大を強調する傾向が鮮明。
• 重視している話題: 不動産賃貸（収益物件）拡大、地域拡大（沖縄）、配当維持。
• 回避している話題: 分譲事業の原価高騰対応の詳細、保険手数料低下の収益代替策の具体策（詳細は限定的）。

投資判断のポイント（情報整理、助言ではない）

• ポジティブ要因:
  • 不動産賃貸事業が拡大し利益寄与が拡大（売上＋59.8%、利益＋64.3%）。
  • 仲介事業は堅調に推移し安定収入源。
  • 配当は安定（24期も40円予定）。PBRは1倍超で市場のベース評価を維持。
• ネガティブ要因:
  • 新築戸建分譲の売上・利益大幅減（原価高騰が主因）。
  • 保険代理の手数料減少（制度変更による構造的な影響）。
  • 投資CFが大きくマイナス（23/12期 投資CF △1,215百万円）、フリーCFはマイナス圏。
• 不確実性: 建築資材価格、金利・住宅ローン環境、地域別需要の違い、保険制度のさらなる変更。
• 注目すべきカタリスト: 収益物件（F+style等）の稼働・販売実績、沖縄等新拠点の成績、24/12期四半期ごとの進捗、建築コストの動向、保険制度の追加変更。

重要な注記

• 会計方針: 変更の明示なし。
• リスク要因: 資料に記載された主なリスクは建築原価高騰、保険制度変更、経営環境変化による予測との乖離。
• その他: IR連絡先（管理本部 IR担当 福西、TEL:072-336-0503、fukunishi@housefreedom.co.jp）。詳細は会社IRページ参照（https://www.housefreedom.co.jp/ir/mm/）。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.11)」によって自動生成されました。

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