企業分析：アグレ都市デザイン（3467）

企業の一言説明

アグレ都市デザインは首都圏を中心に、デザイン重視の戸建て住宅や投資用収益マンションを展開する、成長志向の不動産企業です。近年は宿泊事業にも進出し、多角化を進めています。

投資判断のための3つのキーポイント

• 高収益性と積極的な成長戦略： 戸建分譲および投資用マンション事業が好調に推移し、高いROEと営業利益率を維持しています。通期売上高成長率は約20%の予想で、積極的な仕入・開発投資が継続的な成長を牽引しています。
• 割安なPERと魅力的な配当利回り： PERは9.10倍と業界平均の11.3倍を下回り、アナリスト平均PER基準では潜在的な目標株価が現在の株価を上回っています。さらに、会社予想配当利回り3.91%は株主還元への意識の高さを示しています。
• 財務健全性とキャッシュフローへの注意： 自己資本比率は約22%と低水準で、過去12ヶ月および直近中間期の営業キャッシュフローがマイナスに転じています。これは主に積極的な用地仕入と開発投資によるものであり、今後の資金繰りや有利子負債の管理には注意が必要です。

企業スコア早見表

※スコア凡例: S=優良, A=良好, B=普通, C=やや不安, D=懸念

注目指標サマリー

1. 企業概要

アグレ都市デザイン（3467）は、2009年設立の不動産企業で、東京を地盤に首都圏向けにデザイン性の高い戸建て住宅を分譲する「ハウジング事業」を中核としています。また、投資家向けの収益マンションやアパートの開発・販売を行う「アセットソリューション事業」も展開し、収益の柱となっています。近年は空き家などを活用した宿泊施設の開業・運営コンサルティングを行う「宿泊事業」にも進出し、事業領域の拡大を図っています。デザインと立地選定に強みを持ち、顧客ニーズに合った住宅を提供することで競争力を維持しています。

2. 業界ポジション

アグレ都市デザインは不動産業界において、首都圏に特化したデザイン戸建ておよび投資用マンションのニッチ市場で存在感を示しています。大手デベロッパーと比較すると規模は小さいものの、迅速な意思決定とデザイン性を強みに差別化を図っています。競合他社と比較して財務指標を見ると、PERは9.10倍と業界平均11.3倍を下回る一方、PBRは1.95倍と業界平均0.9倍を大きく上回っており、市場からの成長期待が高い一方で、純資産価値に対する株価は比較的高水準にあると評価できます。これは、同社の高い収益成長性やデザイン価値が評価されている側面も考えられます。

3. 経営戦略

アグレ都市デザインは、首都圏における持続的な需要増を見込み、ハウジング事業とアセットソリューション事業を主軸として積極的な用地取得と開発を継続する戦略を掲げています。近年買収した宿泊事業を第三の柱として育成する方針で、多角化による収益安定化と成長機会の創出を目指しています。直近の決算短信では、ハウジング事業およびアセットソリューション事業が好調で、売上高・利益ともに大きく貢献しており、この成長モメンタムを維持することが中期的な目標と見られます。具体的な中期経営計画の詳細は今回のデータには含まれていませんが、積極的な事業展開により企業価値向上を図ることが重点的に推進されています。
今後のイベントとしては、2026年3月30日に配当権利落ち日を控えています。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

Piotroski F-Scoreは5/9点と「良好」と判定されました。これは財務状況が全体的に健全であることを示唆していますが、いくつかの改善点も浮き彫りになっています。
収益性に関するスコアは1/3と低めです。具体的には、過去12ヶ月の純利益は1,830百万円と黒字を確保している一方で、営業キャッシュフローが-3,880百万円とマイナスである点が懸念されます。これは、主に積極的な用地仕入や開発投資に関連する仕掛販売用不動産の増加によるもので、成長投資の一環と捉えることもできますが、短期的な資金繰りには注意が必要です。ROAチェックについてはデータが提供されていないため評価できませんでした。
財務健全性に関するスコアは2/3です。直近四半期の流動比率は1.72倍（172%）で、短期的な債務返済能力は確保されています。しかし、総負債/自己資本比率（D/Eレシオ）が317.77%と非常に高く、自己資本に対する負債の割合が大きい点が、財務安定性の面で課題として残ります。株式の希薄化は確認されず、これは株主価値が維持されている良い兆候です。
効率性に関するスコアは2/3です。過去12ヶ月の営業利益率は10.42%と、良好な水準を維持できています。直近の四半期売上成長率も9.5%とプラス成長を示しており、事業活動が堅調に推移していることがうかがえます。ROEチェックについてはデータが提供されていないため評価できませんでした。

【収益性】

• 営業利益率（過去12か月）: 10.42%
  • ベンチマーク（一般的な好業績企業の目安）である10%を上回っており、事業からの収益創出力は高いと言えます。これは、デザイン性の高い物件提供による高付加価値戦略が奏功していることを示唆しています。
• ROE（実績）: 23.90%
  • 株主資本利益率（ROE）は23.90%と、一般的な目安とされる10%を大幅に上回る極めて高い水準です。これは、株主から預かった資本を効率的に活用して利益を生み出していることを示しており、投資家にとって魅力的な指標です。
• ROA（中間期ベース）: 約2.6%
  • 総資産利益率（ROA）は中間期ベースで約2.6%と比較低めです。ROEが高いにもかかわらずROAが低いのは、自己資本比率が低いこと（レバレッジが高いこと）が影響しています。これは、不動産業においては資産規模が大きいことや、有利子負債を積極的に活用するビジネスモデルを反映している側面もありますが、資産効率の改善余地も示唆しています。

【財務健全性】

• 自己資本比率（実績）: 21.7%
  • 自己資本比率は21.7%と、健全性の目安とされる40%以上を下回っています。これは、借入金が自己資本に比べて多く、財務レバレッジが高い状態を示します。不動産業界では、用地取得や開発費に多額の資金が必要となるため、比較的自己資本比率が低くなる傾向がありますが、外部環境の変化に対して脆弱になる可能性も内包しています。
• 流動比率（直近四半期）: 172%
  • 流動比率は172%と、短期的な支払い能力の目安とされる150%を上回っており、短期的な資金繰りに大きな問題はないと評価できます。流動資産が流動負債を十分にカバーできる状況です。

【キャッシュフロー】

• 営業CF（過去12か月）: -3,880,000千円
• 営業CF（中間累計）: -1,782,296千円
• FCF（過去12か月）: -3,883,618千円 (営業CF – 投資CF)
  • 営業活動によるキャッシュフローは、過去12ヶ月および直近中間期ともにマイナスとなっています。これは主に、大規模な用地取得や仕掛販売用不動産（開発中の在庫）の増加によるもので、事業拡大のための先行投資が活発に行われていることを示しています。投資キャッシュフローは小額であり、営業キャッシュフローのマイナスがそのままフリーキャッシュフローのマイナスに直結しています。成長段階の企業では見られる現象ですが、継続的なマイナスは資金調達への依存度を高めるため、今後のキャッシュフローの改善が望まれます。これは、投資家への示唆セクションでも言及されている通り、通期のキャッシュ生成状況を注視すべき重要なポイントです。

【利益の質】

• 営業CF/純利益比率（過去12か月）: -2.12
  • この比率が1.0未満である場合、利益の現金化能力に課題があることを示唆します。アグレ都市デザインの場合、マイナス2.12と大幅なマイナスとなっており、純利益は計上されているものの、それが現実のキャッシュ（現金）として十分に手元に残っていない状況です。これは、売上債権の増加や棚卸資産の増加（特に仕掛販売用不動産の増加）が主な要因であり、利益の質には「要確認」の評価が与えられます。

【四半期進捗】

直近の決算短信（2026年3月期第2四半期）によると、通期予想に対する進捗率は以下の通りです。

• 売上高進捗率: 約44.1%
• 営業利益進捗率: 約52.7%
• 親会社株主に帰属する当期純利益進捗率: 約54.1%

売上高の進捗率は約44%とやや低めですが、利益面では50%を超えており、通期予想に対する進捗は利益面で概ね良好と言えます。これは、引渡棟数の増加や収益性の改善が寄与していると会社は説明しています。不動産事業の特性上、引渡時期によって売上が偏る季節性があるため、下期の進捗状況が通期着地を左右する重要な要素となります。

【バリュエーション】

• PER（会社予想）: 9.10倍
  • 業界平均PER11.3倍と比較すると、現在の株価は利益に対して割安な水準にあると言えます。これは、同社の利益成長に比べて株価が相対的に評価されていない可能性や、不動産業界特有のリスクが織り込まれている可能性を示唆します。業種平均PER基準で算出した目標株価は3,595円であり、現在の株価2,557.0円よりも高い水準にあります。
• PBR（実績）: 1.95倍
  • 業界平均PBR0.9倍と比較すると、現在の株価は純資産に対して大幅に割高な水準にあります。これは、市場が同社の将来の成長性やブランド力、保有資産の含み益などを評価しているためと考えられますが、一方で、割高修正のリスクも存在します。業種平均PBR基準で算出した目標株価は1,181円であり、現在の株価を大きく下回っています。PERとPBRで評価が異なる点は、投資家がどちらの指標を重視するかによって判断が分かれる要因となります。

【テクニカルシグナル】

MACDとRSIは中立的な状態を示しており、過熱感や売られすぎといった極端な状況にはありません。しかし、株価は全ての移動平均線を上回っており、特に200日移動平均線に対して21.52%と大きく上方乖離しています。これは短期的な上昇トレンドが継続していることを示唆しますが、中長期線からの乖離が大きい場合は、将来的な調整局面のリスクも考慮する必要があります。

【テクニカル】

現在の株価2,557.0円は、52週高値2,589.0円に非常に近く、年初来高値圏で推移しています。年初来安値1,430.0円からは大きく上昇しており、過去1年間の強い上昇トレンドを反映しています。株価は5日移動平均線 (2,532.20円)、25日移動平均線 (2,513.60円)、75日移動平均線 (2,372.43円)、200日移動平均線 (2,112.79円)の全てを上回っており、短期から長期にわたる強い上昇基調が示されています。特に200日移動平均線からの乖離率が高いことは、市場の強い期待感の表れとも捉えられますが、過去の高値水準からの調整リスクも意識される局面です。

【市場比較】

過去1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年間のいずれの期間においても、日経平均株価およびTOPIXといった主要市場指数を上回るパフォーマンスを示しています。特に1年間では、アグレ都市デザインの株価が+61.53%の成長を見せる一方、日経平均は+37.07%、TOPIXは+31.78%の上昇にとどまっており、同社株が市場全体に対して大幅に優位な動きを見せています。これは、市場がアグレ都市デザインの成長戦略や業績を高く評価していることの証左であり、長期的に見ても投資家の関心が高い銘柄であることを示唆しています。

【注意事項】

⚠️ 営業キャッシュフローが過去12ヶ月および直近中間期においてマイナスであり、利益の質に懸念があります。これは、用地仕入や開発投資によるものではありますが、中長期的な資金繰りや有利子負債の更なる増加リスクを注視する必要があります。

【定量リスク】

• ベータ値（5Y Monthly）: 0.24
  • 市場全体の動き（日経平均やTOPIX）に対するアグレ都市デザインの株価の感応度を示します。0.24という値は、市場が1%変動した場合にアグレ都市デザインの株価が0.24%変動する可能性を示唆しており、市場全体のリスクに対して比較的値動きが小さい、安定性の高い銘柄であると言えます。
• 年間ボラティリティ: 29.51%
  • 株価の年間変動幅の目安です。仮に100万円投資した場合、年間で±29.51万円程度の変動が想定され、短期的には比較的大きな価格変動リスクがあることを示します。
• 最大ドローダウン: -51.43%
  • 過去に記録された最も大きな価格下落率です。仮に100万円投資した場合、過去には最大で51.43万円（約半分）の評価額減を経験していることを意味します。この程度の下落は今後も起こりうるリスクとして認識しておく必要があります。
• シャープレシオ: -0.59
  • リスク（ボラティリティ）に見合うリターンが得られているかを示す指標です。1.0以上が良好とされる中で-0.59という値は、過去のリターンがリスクに見合っていない、あるいはリスクを上回るリターンを上げていないことを示唆しています。これは主に、過去1年間の平均リターンがマイナスであったことに起因しています。

【事業リスク】

• 不動産市場の変動リスク: 首都圏に事業を集中しているため、利便性の高い立地での堅調な需要が見込まれる一方で、金利上昇、景気後退、地価・建築資材価格の高騰など、不動産市場全体の変動や経済情勢の変化が事業業績に直接影響を与える可能性があります。特に、仕入競争の激化や資材価格の高止まりは利益率を圧迫する要因となります。
• 資金調達リスクと有利子負債の増加: 積極的な用地取得や開発には多額の資金が必要であり、現状の自己資本比率の低さや営業キャッシュフローのマイナスを補うため、有利子負債が増加傾向にあります。金利環境の変化や金融機関の貸出姿勢の厳格化は、資金調達コストの上昇や事業計画の遅延につながる可能性があります。
• 宿泊事業の成長性: 新規事業である宿泊事業は現状経常損失を計上しており、当初の想定よりもコンサルティング受注が伸び悩んでいます。この事業が収益貢献するまでの期間や、競争環境の変化、予期せぬ外部要因（感染症再拡大など）が事業計画に影響を及ぼす可能性があります。

7. 市場センチメント

• 信用取引状況: 信用買残が34,000株、信用売残が0株であり、信用倍率は0.00倍となっています（データ上の表記は0.00倍ですが、実際には計算不可または信用売残がゼロのため無限大と解釈されることもあります。今回のデータでは0.00倍と記載します）。信用売残が皆無であることから、現時点では株価下落を狙う売り圧力は非常に少ないと言えます。一方で、信用買い残が存在するため、将来の利益確定売りや損失確定売りによる一定の売り圧力が発生する可能性はあります。
• 主要株主構成: 筆頭株主は大林竜一氏（代表者）で40.67%の株式を保有しており、経営陣や関連する個人株主、自社従業員持株会が上位を占めています。これは、経営陣が会社の方向性に対して強いリーダーシップを持ち、安定した株主構成であることを示唆する一方で、市場における流通株式数（浮動株）が比較的少ない可能性もあります。機関投資家の保有割合は0.00%と記載されており、個人投資家が主体的に取引を行っている市場環境と見られます。

8. 株主還元

• 配当利回り（会社予想）: 3.91%
  • 現在の株価2,557.0円に対し、会社予想1株配当100.00円に基づく配当利回りは3.91%と、比較的高い水準です。これは、安定したインカムゲインを求める投資家にとって魅力的な要素となり得ます。
• 配当性向（会社予想）: 35.0%
  • 会社予想1株配当100.00円と予想EPS281.04円に基づくと、配当性向は約35.0%となります。これは、利益の約3分の1を配当に回し、残りを内部留保や成長投資に充てていることを示しており、一般的な企業の配当性向（30-50%）と比較しても健全な範囲内にあると言えます。
• 自社株買いの状況: 現時点での情報では自社株買いに関する明確な記載はありません。

SWOT分析

強み

• 首都圏に特化したデザイン性の高い戸建て住宅開発と販売ノウハウにより、高収益性と高いROEを実現しています。
• ハウジング事業とアセットソリューション事業は堅調な成長を続けており、通期業績予想は増収増益を見込んでいます。

弱み

• 自己資本比率が低く、有利子負債の増加傾向が見られるため、財務健全性には課題があります。
• 積極的な事業拡大に伴い、営業キャッシュフローがマイナスとなっており、利益の質に懸念があります。

機会

• 首都圏における住宅・不動産需要は引き続き堅調であり、デザイン性や利便性を重視する顧客層を取り込む機会があります。
• 宿泊事業の育成を通じて、新たな収益源を確立し、事業ポートフォリオの多角化を進める可能性があります。

脅威

• 金利上昇、建設資材価格の高騰、用地取得競争の激化など、不動産市場を巡る外部環境の変化が収益性を圧迫する可能性があります。
• 景気変動や消費マインドの変化が、主力事業である戸建て販売や投資用物件販売に悪影響を及ぼすリスクがあります。

この銘柄が向いている投資家

• 成長志向の投資家: 高い売上高成長率とROEを維持しており、積極的な事業投資によってさらなる成長を期待する投資家に向いています。
• インカムゲインも重視する投資家: 3%台後半の配当利回りがあり、成長と配当の両方を求める投資家にとって魅力的です。

この銘柄を検討する際の注意点

• 財務健全性とキャッシュフローの動向: 自己資本比率の低さや営業キャッシュフローのマイナスは継続的に監視が必要です。今後の資金繰りや有利子負債の増減に注意してください。
• PBRの割高感と市場過熱: PERは割安な一方、PBRは業界平均を大幅に上回っており、市場の期待先行の可能性や、現在の株価水準からの調整リスクも考慮する必要があります。

今後ウォッチすべき指標

• 営業キャッシュフローの推移: 継続的な成長投資の結果、いつ営業キャッシュフローが再びプラスに転じるか、その改善動向は、企業の「稼ぐ力」と財務安定性を見る上で非常に重要です。最低でも通期でプラスに転じることを一つの目安とすべきでしょう。

成長性

スコア: S
根拠: 2026年3月期の売上高は前期比+19.9%と予想されており、過去12ヶ月の四半期売上成長率も9.5%と堅調です。売上高成長率は15%以上でS評価となるため、大幅な増収予想は高い成長期待を裏付けています。直近の決算進捗も利益面で見れば良好であり、積極的な開発投資が功を奏している状況です。

収益性

スコア: S
根拠: 実績ROEは23.90%と15%を大きく上回り、過去12ヶ月の営業利益率も10.42%と10%を超えています。これらの指標は非常に高い水準にあり、株主資本および事業活動から効率的に利益を創出できていることを明確に示しています。これは、デザイン戸建て開発という高付加価値戦略が収益に貢献している結果と言えます。

財務健全性

スコア: C
根拠: 自己資本比率は21.7%と、健全性の目安とされる40%を下回り、20-30%の範囲でC評価となります。流動比率は172%と良好ですが、F-ScoreにおけるD/Eレシオの高さ（317.77%）も懸念材料です。営業キャッシュフローがマイナスである点も考慮すると、積極的な投資による成長を志向する一方で、財務基盤の強化は今後の課題と評価されます。

バリュエーション

スコア: C
根拠: PERは9.10倍と業界平均11.3倍に比べて80.5%であり、単体で見れば「良好（A）」の範囲にあります。しかし、PBRは1.95倍と業界平均0.9倍に対して216.7%と大きく上回り、「懸念（D）」の範囲にあります。PERとPBRで評価が大きく異なるため、総合的には「やや高め」と判断しC評価としました。市場は同社の成長性やデザイン性を評価している一方で、純資産価値から見ると割高感が意識される水準です。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 2,557円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.18)」によって自動生成されました。

本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。

本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。

投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。

なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。

企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。