企業分析：フォーライフ（3477）

企業の一言説明

フォーライフ（3477）は、横浜・川崎市および東京の城南地区を中心に低価格戸建住宅の分譲・注文住宅を展開する地域密着型の不動産企業です。狭小住宅に強みを持ち、一次取得層を主要顧客としています。

投資判断のための3つのキーポイント

• 割安なバリュエーションと安定した配当利回り: 業界平均と比較してPER・PBRが大幅に低く、PBRは1倍を下回る水準です。予想配当利回りも3.17%と安定しており、バリュー投資の観点から魅力があります。
• 堅調な事業成長と効率性の改善: 売上高は過去5年間で増収傾向にあり、特に分譲住宅事業が好調です。ROEも10.77%と良好な水準を維持しており、経営効率の高さが見られます。
• キャッシュフローの状況と金利上昇リスク: 事業拡大のための棚卸資産（仕掛販売用不動産）増加に伴い、営業キャッシュフローが継続的にマイナスとなっており、短期借入金が増加しています。金利上昇局面においては資金調達コストが増大し、収益を圧迫するリスクがあります。

企業スコア早見表

注目指標サマリー

1. 企業概要

フォーライフは、神奈川県の横浜市、川崎市、および東京都の城南地区を主要商圏とし、分譲住宅が収益の8割以上を占める不動産会社です。特に東急沿線を中心に、一次取得層向けの低価格帯戸建住宅や狭小住宅の企画・開発・販売に強みを持っています。注文住宅事業も手掛け、設計から施工まで一貫して提供するビジネスモデルを確立しています。地域に特化した事業展開と効率的な土地活用により、競争力を維持しています。

2. 業界ポジション

フォーライフは、不動産業界の中でも「Residential Construction（住宅建設）」セクターに属し、都市部の狭小地を効率的に活用した低価格戸建住宅市場で差別化を図っています。特定の地域に集中することで、土地仕入れから販売までのプロセスを効率化し、地域ニーズに即した製品を提供しています。
財務指標を見ると、PER（株価収益率）は6.93倍であり、業界平均の14.8倍と比較して大幅に割安な水準にあります。PBR（株価純資産倍率）も0.86倍と、業界平均の2.0倍を大きく下回っており、企業の保有する純資産価値に対して株価が低く評価されている状態です。これは株価が「解散価値」とされるPBR1倍未満であることからも、バリュエーション上の妙味があると言えます。

3. 経営戦略

フォーライフは、東急東横線沿線や東京城南地区における一次取得層向け低価格戸建住宅市場を主要ターゲットとし、このニッチ市場での競争優位性を確立しています。最近では京都エリアへの進出も図り、事業地域の拡大にも意欲を見せています。決算短信からは、分譲住宅の引渡棟数増と利益率の高い物件の寄与、販売価格の柔軟な調整による販売加速が戦略の要点として挙げられます。事業拡大に向けた棚卸資産（仕掛販売用不動産）の増加は、今後の売上増に繋がる先行投資と見られます。
今後のイベントとしては、2026年3月30日に配当権利落ち日を予定しています。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

フォーライフのPiotroski F-Scoreは以下の通りです。

Piotroski F-Scoreの総合スコア6点は、企業の財務状況が全体的に良好であることを示しています。各カテゴリでは、収益性において営業キャッシュフローがマイナスである点、財務健全性においてD/Eレシオが1.0を上回っている点、効率性において営業利益率がやや低い点が改善の余地として挙げられますが、全体としては安定した財務基盤を有していると評価できます。

【収益性】

• 営業利益率（過去12か月）： 4.16%
  • 一般的な目安とされる10%には届いていませんが、不動産業界においては土地の仕入れや建設コストが大きく、変動しやすい特性があります。過去の推移を見ると、2022年3月期には6.05%を達成しており、今後の改善が期待されます。
• ROE（Return on Equity：自己資本利益率）（過去12か月）： 10.77%
  • 株主のお金でどれだけ効率よく稼いだかを示すROEは、一般的な目安である10%を上回っており、「株主資本を効率的に活用できている」と評価できます。これは、企業の収益性を測る上で良好な指標です。
• ROA（Return on Assets：総資産利益率）（過去12か月）： 4.66%
  • 会社が持つ全ての資産を使ってどれだけ効率よく稼いだかを示すROAは、一般的な目安の5%に僅かに届かない水準です。これは、事業拡大に伴う棚卸資産の増加などが総資産を押し上げ、効率性を一時的に低下させている可能性を指摘します。

【財務健全性】

• 自己資本比率（実績）： 41.3%
  • 企業の財務の安定性を示す自己資本比率は40%を超えており、不動産業界において一定の安全圏内にあると言えます。過度な借入に依存せず、安定した経営基盤を築いていることを示唆します。ただし、直近中間期では38.5%へと若干低下しており、推移を注視する必要があります。
• 流動比率（直近四半期）： 159%
  • 短期的な支払い能力を示す流動比率は、流動資産10,098,713千円に対し流動負債6,341,110千円であり、100%を大きく上回っています。これは、短期的な債務を返済できるだけの流動資産を保有しており、短期的な財務健全性は良好であると評価できます。

【キャッシュフロー】

• 営業キャッシュフロー（過去12か月）： -373百万円
• フリーキャッシュフロー（過去12か月）： -419.12百万円
• 直近中間期（2025年4月～9月）の状況：
  • 営業CFは△1,262,819千円と大幅なマイナスを計上しています。これは、事業拡大に伴う仕掛販売用不動産（棚卸資産）が大幅に増加したことが主な要因です。不動産業では物件開発のための仕入れや建築に先行して資金が必要となるため、成長期には営業CFがマイナスになる傾向があります。
  • 投資CFは△25,897千円と小規模な投資に留まっています。前年同期は固定資産売却益により大幅なプラスでしたが、当期は通常の投資活動に戻っています。
  • 財務CFは+768,031千円となり、主に短期借入による資金調達で、マイナスとなった営業・投資CFを補っています。
  • 結果として、現金及び現金同等物は期首から520,685千円減少し、2,601,871千円となっています。

【利益の質】

• 営業CF/純利益比率： -0.89
  • この比率が1.0以上であれば、会計上の利益が実際の現金収入によって裏付けられていることを示し、利益の質が健全であると評価されます。フォーライフの場合、比率がマイナスであり、利益と比較して営業活動による現金の流入が不足している状態です。これは、棚卸資産の増加（＝建設中の物件が増えている）により多額の資金が先に支出されている不動産業の特性を強く反映していますが、中長期的には営業キャッシュフローの黒字転換が望ましいと言えます。

【四半期進捗】

2026年3月期第2四半期（中間期）の通期予想に対する進捗率は以下の通りです。

• 売上高進捗率： 43.1%（通期予想17,500百万円に対し中間実績7,545百万円）
• 営業利益進捗率： 37.7%（通期予想800百万円に対し中間実績301百万円）
• 純利益進捗率： 32.0%（通期予想500百万円に対し中間実績160百万円）

売上高は通期予想の4割強を確保しているものの、営業利益、純利益ともに進捗率は40%を下回っており、通期目標達成には下半期での挽回が必要です。特に純利益は、前年同期にあった固定資産売却益という特殊利益が無くなった反動で、前年同期比で大幅減益となっていますが、営業利益・経常利益ベースでは増益を達成しており、本業は堅調に推移しています。会社は、販売価格の柔軟な調整や販売強化で目標達成を目指す方針です。

【バリュエーション】

フォーライフの株価バリュエーションは、業界平均と比較して著しく割安な水準にあります。

• PER（株価収益率）： 6.93倍（会社予想）
  • 株価が1株当たり利益の何年分かを示すPERは、業界平均の14.8倍と比較して非常に低く、企業の利益水準に対して株価が割安である可能性を示唆しています。
• PBR（株価純資産倍率）： 0.86倍（実績）
  • 株価が1株当たり純資産の何倍かを示すPBRは、業界平均の2.0倍を大きく下回り、1倍を切っています。これは、企業の持つ純資産価値（解散価値）よりも株価が低いことを意味し、極めて割安と評価できます。

これらの指標に基づくと、フォーライフの株価は現在、市場から過小評価されている可能性があり、バリュー投資家にとって注目される水準と言えます。

【テクニカルシグナル】

直近のテクニカル指標は以下の通りです。

MACDは中立状態にあり、株価の短期的なトレンド転換の強いシグナルは出ていません。RSIは41.8%と50%付近で推移しており、買われすぎでも売られすぎでもない中立的な水準です。株価は5日移動平均線、75日移動平均線を上回る一方、25日移動平均線を下回るなど、短期的な方向感は定まっていませんが、200日移動平均線を大きく上回っており、長期的な上昇トレンドは継続していると見られます。

【テクニカル】

現在の株価867.0円は、52週高値945.0円（2026-01-20に記録）と52週安値545.0円のレンジにおいて、およそ80.5%の位置にあります。これは年初来高値に比較的近い水準で推移していることを意味します。移動平均線を見ると、現在の株価は50日移動平均線（851.62円）と200日移動平均線（773.16円）を上回っており、特に長期的なトレンドは上昇基調にあります。ただし、短期（25日移動平均線：872.84円）ではやや調整局面に入っている可能性も見て取れます。

【市場比較】

フォーライフの株価は、市場全体と比較して異なるパフォーマンスを示しています。

• 日経平均比:
  • 1ヶ月リターン: 株式+3.83% vs 日経+4.21% → 0.38%ポイントのアンダーパフォーム
  • 3ヶ月リターン: 株式-0.57% vs 日経+4.85% → 5.42%ポイントのアンダーパフォーム
  • 6ヶ月リターン: 株式+19.42% vs 日経+27.01% → 7.59%ポイントのアンダーパフォーム
  • 1年リターン: 株式+42.36% vs 日経+34.92% → 7.45%ポイントのアウトパフォーム
• TOPIX比:
  • 1ヶ月リターン: 株式+3.83% vs TOPIX+3.20% → 0.63%ポイントのアウトパフォーム

過去1年間では日経平均を上回るパフォーマンスを見せていますが、直近6ヶ月間では日経平均を下回る動きとなっています。一方でTOPIXとの比較では直近1ヶ月でアウトパフォームしており、大型株の影響を受けにくい中小企業指数との連動性は良好であると推察されます。

【定量リスク】

フォーライフの定量リスク指標は以下の通りです。

• 年間ボラティリティ： 22.51%
  • 株価の年間変動率が22.51%とされており、平均的な水準と比較してやや変動性が高い銘柄と言えます。仮に100万円投資した場合、年間で±22.5万円程度の変動が想定されます。
• シャープレシオ： -0.71
  • シャープレシオは、投資のリスク（価格変動）に見合ったリターンが得られているかを示す指標で、1.0以上が良好とされます。フォーライフのシャープレシオ-0.71は、リスクを取ったにもかかわらず、リターンがマイナスであったことを示唆しています。
• 最大ドローダウン： -41.15%
  • 過去の最大下落率が-41.15%であることを意味します。これは、過去の任意の高値から最大でこの程度の下落を経験したことがあり、今後も同様の下落が起こりうるリスクがあることを投資家は認識しておく必要があります。
• ベータ値（5Y Monthly）： -0.13
  • ベータ値がマイナスであるということは、市場全体（S&P 500指数）が上昇する時に株価が下落する傾向があり、逆に市場が下落する時に株価が上昇する傾向がある、という市場とは逆相関の特性を持つことを示します。これは不動産業界の特定の要因、または個別企業固有の要因が影響している可能性があります。

【事業リスク】

• 原材料・人件費の高騰および金利上昇による収益圧迫: 住宅建設における原材料価格の上昇や人件費の高騰は、仕入コストを増加させ、利益率を圧迫する可能性があります。また、事業拡大のための短期借入金が増加している中で金利が上昇すると、資金調達コストが直接的に収益に大きな影響を与えるリスクがあります。
• 市場需給の変化と競争激化: 主要商圏である神奈川県や東京城南地区における住宅市場の需給バランスの変化、あるいは競合他社の進出による競争激化は、販売価格や販売棟数、ひいては売上高と利益に影響を及ぼす可能性があります。特に低価格帯市場は価格競争に陥りやすい傾向があります。
• 営業キャッシュフローの継続的なマイナスと在庫リスク: 分譲住宅事業の特性上、物件開発に伴い棚卸資産が増加し、営業キャッシュフローが継続的にマイナスとなっています。これが長期化した場合、資金繰りの悪化や、完成在庫の滞留による不動産価値の下落リスクにつながる可能性があります。

7. 市場センチメント

市場におけるフォーライフへのセンチメントは、信用取引状況や主要株主構成から一定の傾向を読み取ることができます。

• 信用取引状況:
  • 信用買残: 61,700株
  • 信用売残: 0株
  • 信用倍率: 0.00倍（信用売残がゼロのため、計算できないか非常に低い状態）
    信用買残がある一方で信用売残がゼロであるため、将来的に買い残が解消される際の売り圧力となる可能性を考慮する必要があるかもしれません。
• 主要株主構成:
  • 筆頭株主は代表取締役社長の奥本健二氏で、約66%の株式を保有しており、安定株主としての存在感が非常に大きいです。
  • 自社従業員持株会が4.62%、次いで嶋田文吾氏（1.5%）など役職員や個人が大株主として名を連ねています。
  • 機関投資家保有割合は0.87%（SBI証券）と低く、株式の大部分が創業者や役職員、個人によって保有されていることから、市場流通性が比較的低い可能性があります。

8. 株主還元

フォーライフは、株主への還元にも前向きな姿勢を見せています。

• 配当利回り（会社予想）： 3.17%
  • 現在の株価867.0円に対し、会社予想の年間配当27.50円に基づくと、3%を超える配当利回りであり、高配当銘柄として魅力があります。
• 配当性向（会社予想）： 38.28%（過去12ヶ月のPayout Ratio） / 20.0%（2026年3月期予想）
  • 過去12ヶ月の実績ベースでは38.28%、2026年3月期予想に基づく配当性向は20.0%であり、利益の約2割を配当に回す方針を示しています。これは企業の成長投資と株主還元をバランス良く行っている水準と言え、持続可能性のある配当政策と考えられます。
• 自社株買いの状況：
  • データ上は自社株買いに関する明確な記載はありません。

SWOT分析

強み

• 地域特化型戦略による実績とブランド力（横浜・東京城南地区の低価格戸建て・狭小住宅）
• 堅調な売上高の成長と高い株主資本利益率（ROE10.77%）

弱み

• 営業キャッシュフローの継続的なマイナスと短期借入金への依存
• 原材料高騰や金利上昇などの外部環境変化に対する脆弱性

機会

• 都市部近郊での住宅需要の根強さと低価格帯住宅へのニーズ
• 京都エリアへの事業展開による地域ポートフォリオの拡大

脅威

• 金利上昇による資金調達コストの増大と住宅ローン金利への影響
• 不動産市況の変動や競合激化による収益性の悪化

この銘柄が向いている投資家

• バリュー投資家: 業界平均を大幅に下回るPER (6.93倍) とPBR (0.86倍) を重視し、企業の持つ本来の価値が株価に反映されていない割安な銘柄を探している投資家。
• 配当重視の投資家: 3%を超える安定した配当利回り (3.17%) を魅力と捉え、インカムゲインを重視する投資家。
• 地域密着型企業の成長に期待する投資家: 特定地域での強みを生かした堅実な事業展開と、今後の事業拡大（京都エリア進出など）による成長性に期待する投資家。

この銘柄を検討する際の注意点

• キャッシュフローの状況: 事業拡大に伴う営業キャッシュフローの継続的なマイナスは、将来的な資金繰りや財務安定性に影響を与える可能性があります。販売活動による現金の回収状況を注視する必要があります。
• 金利動向: 短期借入金に依存した資金調達構造であるため、金利上昇は企業の収益性を直接圧迫するリスクがあります。金利政策や金融市場の動向に注目することが重要です。
• 利益進捗の遅れ: 直近の中間期決算における利益進捗率が通期予想に対してやや遅れ気味であるため、下半期の販売状況や利益率の改善状況を慎重に見極める必要があります。

今後ウォッチすべき指標

• 営業キャッシュフローの推移と棚卸資産の回転率: 営業活動によるキャッシュフローが黒字に転換するか、棚卸資産（仕掛販売用不動産）が計画通りに販売され、資金が効率的に回収されているか。
• 自己資本比率および借入金残高: 事業拡大に伴う財務レバレッジの状況と、自己資本比率の安定性を継続的に確認する。
• 住宅販売動向と金利政策: 主要商圏における住宅販売の市場環境、特に低価格帯住宅の需要動向や、金利の変動が住宅ローンや企業の資金調達コストに与える影響。

成長性: A (良好)

過去12ヶ月の売上高成長率は12.10%を記録しており、当社の売上高は長期的に増加傾向にあります。特に分譲住宅事業を中心に堅調な事業拡大が進んでおり、比較的高い成長率を維持していると評価できます。

収益性: B (普通)

ROEは10.77%と良好な水準ですが、営業利益率は4.16%に留まっており、業界平均と比較してやや低い水準です。これは、土地仕入れや建設コストの影響を強く受ける不動産業の特性と、低価格帯戦略による価格競争の影響が考えられます。全体として、株主資本は効率的に活用されているものの、事業活動自体の収益性には改善の余地があるため「普通」と評価します。

財務健全性: A (良好)

自己資本比率は41.3%と40%台を維持し、流動比率は159%と短期的な支払能力に問題はありません。Piotroski F-Scoreも6点（良好）と評価されており、全体的に財務基盤は安定していると言えます。ただし、営業キャッシュフローのマイナスと短期借入金の増加は今後の注視が必要です。

バリュエーション: S (優良)

PERは6.93倍、PBRは0.86倍であり、それぞれ業界平均（PER 14.8倍、PBR 2.0倍）と比較して極めて割安な水準にあります。特にPBRが1倍を下回ることは、企業の純資産価値と比較しても株価が低く、市場から過小評価されていることを強く示唆しており、バリュエーションの観点からは非常に魅力的な「優良」と評価します。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 867円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.18)」によって自動生成されました。

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企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。