決算説明：LAホールディングス（2986）

2025年12月期第３四半期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 第3四半期はDX新築不動産事業が大幅伸長し、複数の竣工・引渡し（例：LA新橋、レーヴグランディ銘苅新都心Ⅲ、THE EDGE天神）やヘルスケア施設取得など成果を報告。国内4市場への重複上場や資金調達により成長投資余力を確保し、配当も5期連続増配を予定（期末配当を165円→168円に増配、年間333円想定）。
• 業績ハイライト: 売上高は30,810百万円（前年同期比 -2.8%：やや減収）、営業利益5,642百万円（前年同期比 +12.6%：増益）、経常利益4,721百万円（前年同期比 +8.0%：増益）、親会社株主に帰属する当期純利益3,183百万円（前年同期比 +6.3%：増益）。通期計画に対する進捗は売上60.4%、営業利益68.8%、経常利益63.8%、当期純利益62.4%。
• 戦略の方向性: DX（デジタル×事業）を軸に「新築」「再生」「価値向上」「賃貸」の4事業で収益機会を拡大。国内各地域での重複上場や地場事業者・金融機関との協業により同時多拠点での事業展開を推進。高付加価値物件（プレミアリノベ／BILLION RESIDENCE等）と中規模開発を継続。
• 注目材料: ・DX新築不動産事業の売上が前年同期比+117.0%と大幅増（LA新橋売却等が寄与）。・棚卸資産が618億円に拡大（新築・再生中心）で開発パイを確保。・期末配当3円増配（年間333円予定、5期連続増配予定）。・国内4市場への重複上場達成で資金調達・地域展開力向上。
• 一言評価: 事業・地域の多様化と高付加価値案件で収益基盤を強化する成長フェーズ、ただし一部再生・価値向上事業の売上・粗利低下や在庫・借入の増加に注意。

基本情報

• 企業概要: 社名 株式会社LAホールディングス（証券コード：2986）、主要事業 分野：DX新築不動産事業、DX再生不動産事業、DX不動産価値向上事業、不動産賃貸事業（各事業はスライド内に詳細記載）、代表者 脇田 栄一。
• 説明者: 発表者 明記なし（代表 脇田栄一が説明に関与した旨の記載あり）。主な発言概要：進行中プロジェクトの進捗、セグメント別業績、資産（棚卸資産）状況、株主還元（増配）、国内4市場重複上場の意義等。
• 報告期間: 対象会計期間 2025年12月期 第3四半期（2025年9月末時点の累計）。報告書提出予定日：–、配当支払開始予定日：–（注：期末配当予想は2025年3月28日発表の内容を3円増配で168円→年間333円想定）。
• セグメント:
  • Ｉ DX新築不動産事業：都市型商業ビル・オフィス・収益レジデンス等の開発・販売（中規模開発・1.5等地戦略）。
  • Ⅱ DX再生不動産事業：戸別リノベーション（ラ・アトレ Premium-Renovation®等）、1棟リノベ、買取再販。
  • Ⅲ DX不動産価値向上事業：土地価値向上、インベストメント（取得→価値向上→販売）。
  • Ⅳ 不動産賃貸事業：ヘルスケア施設、レジデンシャルホテル、オフィス等の保有・賃貸（LAアセット）。

業績サマリー

• 主要指標（連結、単位：百万円）
  • 営業収益（売上高）: 30,810 百万円（前年同期比 -2.8%：やや減収）
  • 営業利益: 5,642 百万円（前年同期比 +12.6%：増益）、営業利益率 約18.3%（計算上の目安 = 5,642/30,810 ≒ 18.3%）
  • 経常利益: 4,721 百万円（前年同期比 +8.0%：増益）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益: 3,183 百万円（前年同期比 +6.3%：増益）
  • 1株当たり利益（EPS）: –（資料に明確値・前年同期比較の記載なし）
• 予想との比較:
  • 会社予想に対する達成率（第3四半期累計→通期計画比）: 売上高 60.4%、営業利益 68.8%、経常利益 63.8%、当期純利益 62.4%（進捗率は資料記載）。
  • サプライズの有無: DX新築不動産事業の売上大幅増（前年同期比 +117.0%）が目立つ一方、再生・価値向上事業の売上減少があり、セグメントごとの振幅が大きい。特段「市場予想との比較」は資料に記載なし。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率は上掲の通り（売上60.4%は通期目標に対し概ね順調だが、事業構成で偏りあり）。
  • 中期経営計画（数値）に対する達成度：2025通期計画 売上51,000百万円／営業利益8,200百万円に対し第3Q進捗は上記進捗率。中期（2026計画）では営業利益17,500百万円を目標としており、2025～2026での成長を想定。
  • 過去同時期との進捗比較：前年同期比ベースで営業利益等は増加（営業利益 +12.6%）。
• セグメント別状況（第3四半期、単位：百万円・前年同期比）
  • Ｉ DX新築不動産事業: 売上 12,811（+117.0%：良好）／売上総利益 4,890（+116.6%）／売上総利益率 38.2%（△0.1pt）。要因：LA新橋売却・新築収益物件販売好調。
  • Ⅱ DX再生不動産事業: 売上 11,344（△24.9%：減速）／売上総利益 1,719（△40.9%）／売上総利益率 15.2%（△4.1pt）。要因：販売集中型だが売上減少で粗利低下。
  • Ⅲ DX不動産価値向上事業: 売上 5,826（△41.1%：大幅減）／売上総利益 853（△56.0%）／売上総利益率 14.6%（△5.0pt）。要因：インベストメント物件売却のタイミング等。
  • Ⅳ 不動産賃貸事業: 売上 807（+10.8%：安定増）／売上総利益 489（+9.6%）／売上総利益率 60.7%（△0.6pt）。要因：ヘルスケア施設取得等で賃貸収入安定。

業績の背景分析

• 業績概要: 第3Qは「DX新築不動産事業」の伸びが全体を牽引。再生・価値向上事業は前年同期比で売上・粗利が低下。棚卸資産（在庫）を積み増しており、将来販売・開発のためのパイは確保している。資金調達（74億円実施）により追加投資余力を創出。
• 増減要因:
  • 増収の主因（DX新築）: 主要プロジェクトの竣工・引渡し（LA新橋等）、新築収益物件の販売好調。
  • 減収の主因（再生／価値向上）: 販売タイミングや案件構成の影響で売上減少、結果として売上総利益率低下。
  • コスト変動等: 再生・価値向上で粗利率低下（最大△5.0pt）しており、事業ごとの収益性変動が拡大。金利上昇や建築費高騰がコスト圧迫要因となり得る。
• 競争環境: 高付加価値商品（100㎡超・都心3区向けのプレミアリノベ、BILLION RESIDENCE®等）に特化し、目利き力・企画力で差別化。都市部と地方の両面展開で地域密着型の競争優位性を構築。
• リスク要因: 政策金利上昇（借入コスト上昇）、為替変動（海外要素は限定的だが影響要素として言及）、不動産価格変動、供給側（資材・工期）や需要面（富裕層の購買心理）の変化、権利調整や大型事業の遅延。

戦略と施策

• 現在の戦略: 「DX総合不動産事業 × AIソリューション」による企画高度化・業務効率化。中期経営計画では2026年に売上61,000百万円、営業利益17,500百万円を目指す（段階的増益）。国内4市場での重複上場を通じ地域共創と資本調達を強化。
• 進行中の施策: 複数プロジェクト進行（例：SAIL学芸大学、SWiTCH東松原、THE EDGE天神竣工、沖縄 宜野湾でレーヴグランディ沖縄宜野湾 Sea View 建設中）。DX新築不動産用地の複数取得、VADE HOTEL（渋谷・JR西日本プロパティーズとの共同）など。
• セグメント別施策:
  • 新築（I）: 中規模開発（10～50億円）を中心に、共同プロジェクトで100億円級も対応。
  • 再生（II）: 都心3区・100～200㎡の高額リノベ販売に注力（ラ・アトレ Premium-Renovation® / BILLION RESIDENCE®）。
  • 価値向上（III）: 土地目利き・権利調整で地域連携プロジェクトを推進。インベストメントで賃貸物件を1棟単位で取得→価値向上→販売。
  • 賃貸（IV）: ヘルスケア施設中心にポートフォリオ拡大。
• 新たな取り組み: AI活用による企画業務の高度化や業務効率化を掲げ、DXとAIを掛け合わせた事業運営を強調。

将来予測と見通し

• 業績予想（会社計画、単位：百万円）
  • 2025年12月期（計画）: 売上高 51,000、営業利益 8,200、経常利益 7,400、当期純利益 5,100。第3Q時点進捗は前節参照。
  • 予想の前提条件: 資料中の明示的前提（為替・金利等）の数値は記載なし。事業別需要見通しやプロジェクト引渡し計画に基づく保守的／楽観的判断は明記なし。
  • 経営陣の自信度: 第3Qで営業利益・経常利益が増益で着地しており、通期に向けての進捗率は概ね順調と説明。配当増額の発表もあり、一定の自信を示すトーン。
• 予想修正:
  • 通期予想の修正有無: 第3Q公表資料には通期計画値（51,000等）を提示しているが、当該期に対する修正発表は資料上なし。
• 中長期計画とKPI進捗:
  • 中期経営計画（数値）: 2026年計画で売上61,000百万円、営業利益17,500百万円を目標。第3Q終了時点では中期目標に向けた増収増益トレンドの一端が見られるが、セグメント間の振幅があるため達成可能性は案件の引渡し・販売タイミング次第。
  • その他KPI: EPS推移のグラフ提示あり（過去推移掲載）が、明確KPI目標（ROE、配当性向目標等）の数値設定は限定的。配当方針として5期連続増配予定を表明。
• 予想の信頼性: 過去実績で増収増益に転じる年度があり、事業特性上プロジェクト引渡しのタイミングで変動しやすい。資料内でも「見通しは変動要因により変わり得る」との注記あり。
• マクロ経済の影響: 金利上昇（借入コスト増加）、不動産価格の高騰（仕入れコスト・資材費影響）、需給動向（富裕層需要の持続）が主要な影響要因として言及。

配当と株主還元

• 配当方針: 継続的な株主還元を重視。直近業績を踏まえ期末配当予想を3円増額し、年間配当333円を予定（5期連続増配予定）。配当性向（推移）を公開。
• 配当実績:
  • 2025年期末配当予想: 168円（前年期末は165円）→ 年間配当金 333円（前年との比較：増配）。
  • 配当性向: 2025年予定で約45.8%（資料のグラフ参照）。（配当性向上昇は株主還元強化のサインだが、配当性向は利益水準と連動するため今後の業績に依存）
• 特別配当: なし（資料に記載なし）。
• その他株主還元: 自社株買いや株式分割についての記載はなし。

製品やサービス

• 製品: 主要ブランドは「A＊G」「THE EDGE」「THE DOORS」「レーヴ」シリーズ、「ラ・アトレ Premium-Renovation®」「BILLION RESIDENCE®」等。新築分譲マンション（ファンスタイル・レーヴ等）、商業・オフィス・収益不動産開発を展開。
• サービス: 戸別リノベーション販売、1棟リノベ分譲、新築マンション買取再販、土地価値向上、賃貸（ヘルスケア、ホテル等）を提供。提供エリアは首都圏中心・地方（福岡・沖縄など）も含む。
• 協業・提携: JR西日本プロパティーズとの共同プロジェクト（VADE HOTEL）など、地元事業者・金融機関との連携を重視。
• 成長ドライバー: 高付加価値物件の販売、収益不動産の開発・売却、地域ごとの重複上場による資金調達力、AIによる企画高度化。

Q&Aハイライト

• 経営陣の姿勢: 公開資料全体からは「成長投資と株主還元の両立」を重視する積極的な姿勢が読み取れる。
• 未回答事項: 主要未回答事項として、金利前提や具体的な販売スケジュール（プロジェクト別の売上計上時期）、詳細なEPS目標等は資料に明示なし。

経営陣のトーン分析

• 自信度: 全体として中立～強気（成長案件の実績・重複上場・増配の公表等から前向きなトーン）。
• 表現の変化: 前回資料との比較記載なしだが、本資料では「地域展開・上場戦略・配当増額」を強調。
• 重視している話題: DX新築不動産の拡大、棚卸資産（開発ストック）の積み増し、国内多拠点展開（重複上場）、株主還元。
• 回避している話題: 金利敏感度の詳細、借入金返済スケジュールの細部、再生・価値向上事業の低落要因の細かな説明。

投資判断のポイント（情報整理）

• ポジティブ要因:
  • DX新築事業が第3Qで大幅増収（+117.0%）し利益押上げに寄与。
  • 棚卸資産618億円で将来の販売・開発源泉を確保。
  • 国内4市場への重複上場や資金調達（74億円）により成長投資余力を確保。
  • 安定した賃貸収入（ヘルスケア等）で収益の下支え。
  • 配当増配（5期連続）で株主還元を強化。
• ネガティブ要因:
  • 再生・価値向上事業の売上・粗利が減少（Ⅱ・Ⅲセグメントの減収・粗利率低下）。
  • 棚卸資産増加は将来の販売リスク（在庫リスク）を伴う。
  • 借入金総額の水準（短期借入金167億円、長期借入金合計約447億円）は金利上昇局面で負担増の可能性。
  • 事業収益はプロジェクト引渡しのタイミングに依存するため変動が大きい。
• 不確実性:
  • 金利動向と建築費の変化、富裕層の需要持続性、プロジェクト許認可・権利調整の進捗。
• 注目すべきカタリスト:
  • 主要プロジェクト（例：VADE HOTEL、THE EDGE各物件、沖縄レーヴ）の竣工・販売完了、今後の売却予定（インベストメント案件）の実行、四半期ごとの進捗・通期見直し発表、追加の資金調達やM&A。

重要な注記

• 会計方針: 変更の記載なし。特有の会計処理の適用についての記載は資料上なし。
• リスク要因: 資料末尾に通常の将来見通しに関する注意書き（各種前提の変化により実績が異なる可能性）を記載。
• その他: 資料中に多数のプロジェクト写真・ブランド紹介あり。公開情報以外の詳細（個別物件の簿価など）は記載なし。

注意事項：本まとめは提供資料に基づく情報整理であり、投資勧誘を目的とするものではありません。不明箇所は「–」で記載しています。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.14)」によって自動生成されました。

本レポートは、不特定多数の投資家に向けた一般的な情報提供を目的としており、個別の投資ニーズや状況に基づく助言を行うものではありません。記載されている情報は、AIによる分析や公開データに基づいて作成されたものであり、その正確性、完全性、適時性について保証するものではありません。また、これらの情報は予告なく変更または削除される場合があります。

本レポートに含まれる内容は、過去のデータや公開情報を基にしたものであり、主観的な価値判断や将来の結果を保証するものではありません。特定の金融商品の購入、売却、保有、またはその他の投資行動を推奨する意図は一切ありません。

投資には元本割れのリスクがあり、市場状況や経済環境の変化により損失が発生する可能性があります。最終的な投資判断は、すべてご自身の責任で行ってください。当サイト運営者は、本レポートの情報を利用した結果発生したいかなる損失や損害についても一切責任を負いません。

なお、本レポートは、金融商品取引法に基づく投資助言を行うものではなく、参考資料としてのみご利用ください。特定の銘柄や投資行動についての判断は、個別の専門家や金融機関にご相談されることを強くお勧めします。