企業分析：霞ヶ関キャピタル（3498）

企業の一言説明

霞ヶ関キャピタルは不動産コンサルティングを主軸に、再生可能エネルギー、物流施設、ホテル等の開発を手掛ける高成長の不動産ディベロッパーです。

投資判断のための3つのキーポイント

• 飛躍的な高成長と優良な収益性: 短期間で売上高・利益を急伸させており、ROE30%超と非常に高い収益効率を誇ります。これは、社会経済の変化に対応した魅力的な不動産市場（再生可能エネルギー、物流、ホテル、ヘルスケアなど）において、迅速かつ的確な事業開発を推進できている賜物です。
• 多角的な事業ポートフォリオ: 再生可能エネルギー発電施設、物流倉庫、ホテル（アパートメントホテルを含む）、高齢者向け施設など、多様な不動産セグメントで開発から売却、ファンド運用までを一貫して手掛けることで、特定の市場変動リスクを分散しつつ、各分野の成長機会を最大限に取り込む戦略で、持続的な高成長の基盤を築いています。
• 高い株価変動リスクと信用倍率: 年間ボラティリティが95.90%と非常に高く、株価のブレ幅が大きいハイリスク・ハイリターンな特性を持っています。また、信用倍率が13.50倍と高水準にあり、将来的な信用整理売りによる株価下落圧力には注意が必要です。

企業スコア早見表

※スコア凡例: S=優良, A=良好, B=普通, C=やや不安, D=懸念

注目指標サマリー

1. 企業概要

霞ヶ関キャピタルは、不動産コンサルティングを核に、多角的な不動産事業を展開する企業です。主力事業は、再生可能エネルギー発電施設、物流施設（冷蔵・自動・ドライ倉庫）、アパートメントホテル（fav, FAV LUX, seven x sevenブランド）、ヘルスケア施設など、社会の需要が高まる分野における開発、投資、そして投資家への売却です。加えて、ファンドの組成・運用受託も手掛け、収益モデルは開発・売却益と運用報酬の組み合わせが特徴です。技術的独自性というよりは、市場のトレンドを捉えた事業企画力や、多様な不動産金融ノウハウを駆使した開発実行力に強みを持っています。

2. 業界ポジション

同社は、東京証券取引所プライム市場に上場する不動産業界に属し、特に再生可能エネルギー、物流、ホテル、ヘルスケアといった成長分野に特化した総合不動産デベロッパー兼コンサルティング企業として独自のポジションを確立しています。一般的な大手不動産デベロッパーとは異なり、これらのニッチかつ成長著しい市場に焦点を当てることで、高い成長率を実現しています。市場シェアに関する具体的なデータは提供されていませんが、各事業領域での存在感は増しています。
財務指標を業界平均と比較すると、会社予想PER8.99倍は業界平均13.6倍と比較して割安水準にあります。一方、PBR2.58倍は業界平均1.6倍と比較して割高ですが、後述するROE32.53%という極めて高い収益性を考慮すると、このPBRは成長期待を織り込んだ適正水準と解釈できるでしょう。

3. 経営戦略

同社の中期経営計画では、多角的な不動産開発事業を推進し、持続的な成長と収益性の確保を目指しています。特に、社会インフラとしての重要性が増す再生可能エネルギー発電施設、EC市場の拡大に伴う物流施設、観光需要回復を背景としたホテル、高齢化社会に対応するヘルスケア施設の開発に注力しています。これらの事業は、開発から運用、売却までを一貫して手掛けることで、高収益性を追求しています。
最近の重要な適時開示としては、2026年8月期第1四半期決算短信が挙げられます。売上高は前年同期比+86.5%と大きく伸長しましたが、営業利益は同△5.2%と減益となりました。これは、不動産開発事業の特性上、大型案件の引渡し時期が四半期ごとに変動するため、単独の四半期決算だけでは判断が難しい面があります。通期予想は据え置いており、売上高150,000百万円、営業利益26,500百万円、純利益16,500百万円を目指します。第1四半期の通期予想に対する進捗率は、売上19.0%、営業利益10.6%、純利益12.3%であり、例年下期に業績が偏重する傾向があると考えられます。2025年8月28日には2:1の株式分割を実施しています。
今後のイベントとして、2026年8月28日に配当権利確定日を控えています。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

Piotroski F-Scoreは、企業の財務健全性を9つの項目で評価し、0～9点でスコア化する指標です。7点以上が優良、5～6点が良好、3～4点が普通、1～2点がやや懸念、0点が要注意とされます。

解説:
霞ヶ関キャピタルのF-Scoreは6/9点と「良好（A）」と評価されます。
収益性では、過去12ヶ月の純利益がプラスであり、ROA（総資産利益率）も良好であるためスコアを獲得しています。ただし、営業キャッシュフローの具体的なデータが提供されていないため、その項目は評価対象外となっています。
財務健全性では、流動比率が2.78倍と短期的な支払い能力が十分に高く、株式の希薄化もなかったためスコアを獲得しています。しかし、D/Eレシオ（負債資本倍率）が1.21と1.0を上回っており、特に不動産開発事業では負債の活用が一般的ですが、その高水準は慎重な監視が必要です。
効率性では、ROE（自己資本利益率）が23.70%と極めて高く、売上高も前年比で大きく成長しているためスコアを獲得しています。一方で、過去12ヶ月の営業利益率は9.89%であり、Sスコア基準の10%には僅かに届かず、更なる改善が期待されます。

【収益性】

• 営業利益率: 過去12ヶ月の実績は9.89%ですが、2025年8月期連結予想では19.62%と大幅な改善が見込まれており、高い収益性を追求しています。
• ROE（実績）: 32.53%。これは「株主のお金でどれだけ稼いだか」を示す指標で、一般的な目安とされる10%を大幅に上回る極めて優良な水準です。効率的な資本利用が行われていることを示します。
• ROA（過去12ヶ月）: 8.60%。これは「会社の全資産を使ってどれだけ稼いだか」を示す指標で、一般的な目安とされる5%を上回っており、資産を効率的に活用して利益を生み出していると言えます。

【財務健全性】

• 自己資本比率（実績）: 29.7%。これは「会社の総資産のうち、返済不要な自己資本が占める割合」を示します。一般的な目安とされる40%を下回っており、さらなる自己資本の強化が望ましい水準です。不動産開発事業においては借入金が多くなる傾向がありますが、金利変動リスクなどに対する耐性には注意が必要です。
• 流動比率（直近四半期）: 2.78倍（278%）。これは「短期的な支払い能力」を示し、一般的な目安とされる120-200%を大きく上回る良好な水準です。短期的な資金繰りには全く問題がないことを示しています。

【キャッシュフロー】

• 提供データに営業キャッシュフロー（営業CF）やフリーキャッシュフロー（FCF）の具体的な記載はありません。そのため、現状のキャッシュフロー状況を詳細に評価することはできません。

【利益の質】

• 営業CFのデータがないため、営業CF/純利益比率を評価することはできません。

【四半期進捗】

• 2026年8月期第1四半期（11月30日時点）の業績は、売上高28,465百万円（前年同期比+86.5%）、営業利益2,814百万円（同△5.2%）、親会社株主に帰属する四半期純利益2,034百万円（同+1.6%）でした。通期連結業績予想に対する進捗率は、売上高19.0%、営業利益10.6%、純利益12.3%となっており、第1四半期としては売上高が好調であるものの、利益進捗はやや遅れ気味です。これは、不動産開発事業の特性上、大型案件の引渡し・売却が集中する下期に利益が偏重する傾向があるためと推測されます。

【バリュエーション】

• PER（会社予想）: 8.99倍。これは「株価が1株当たり利益の何年分に相当するか」を示す指標で、業界平均13.6倍と比較すると割安な水準にあります。高い成長率を考慮すれば、さらに割安感が際立ちます。
• PBR（実績）: 2.58倍。これは「株価が1株当たり純資産の何倍か」を示す指標で、業界平均1.6倍と比較すると割高な水準です。しかし、ROE32.53%という極めて高い収益性を持つ企業の場合、PBRが1倍を大きく超えるのは一般的であり、成長性と収益性を評価した結果と解釈できます。

これらの指標から、同社の株価は、その高い成長性と収益性に対してPERでは割安感があり、PBRでは成長期待が織り込まれた適正水準と評価できます。

【テクニカルシグナル】

解説: RSIが売られすぎ水準にあり、短期的には反発の期待も持てます。しかし、株価が5日移動平均線をわずかに上回っているものの、25日、75日、200日移動平均線を大きく下回っており、短期から長期にわたる下降トレンドが継続していることを示唆しています。

【テクニカル】

現在の株価7,200円は、52週高値10,880円（直近の記録は10,880円）から約33.8%下落した位置にあり、52週レンジ内では約41.6%（0%=安値、100%=高値）と、比較的下値圏にいます。全ての移動平均線（5日、25日、75日、200日）が株価の上方に位置しており、これは下降トレンドの強い兆候です。特に200日移動平均線からの乖離が大きく、長期的な下落圧力が存在します。

【市場比較】

同社の株価は、過去1ヶ月から1年にわたる期間において、日経平均およびTOPIXといった主要市場指数を大幅に下回るパフォーマンスとなっています。特に過去6ヶ月では日経平均比で53.54ポイント、TOPIX比でも8.31ポイント下回っており、ここ数ヶ月間は市場全体の活況から取り残されている状況です。これは、特定の事業環境変化や投資家心理の変化が影響している可能性があります。

【注意事項】

⚠️ 信用倍率が13.50倍と高水準。将来の信用整理売りによる売り圧力に注意が必要です。

【定量リスク】

• ベータ値（5年月次）: 0.47。これは「市場全体の動きに対する株価の変動のしやすさ」を示す指標で、1よりも小さいため、市場全体（S&P 500）が変動した際に、それよりも株価が変動しにくい傾向にあることを示します。ただし、これは相対的なものであり、個別の変動リスクが低いことを意味するわけではありません。
• 年間ボラティリティ: 95.90%。これは「株価の年間変動率」を示す指標で、非常に高い水準です。仮に100万円投資した場合、年間で±95.9万円程度の変動が想定されることを意味し、非常に高いリスクが伴う銘柄であることを示しています。
• シャープレシオ: 0.72。これは「リスクに見合うリターンが得られているか」を示す指標で、1.0以上が良好とされる中、0.72はリターンに対してリスクが高いことを示唆しています。
• 最大ドローダウン: -52.34%。これは「過去に投資した資産がピークから最も下落した割合」を示し、この銘柄は過去に投資額がおよそ半分になるような大きな下落を経験していることを意味します。この程度の下落は今後も起こりうる可能性があるため、投資家は覚悟が必要です。

【事業リスク】

• 不動産市況・金利変動リスク: 同社は不動産の開発・売却を主な収益源としているため、景気変動による不動産価格の下落や需要の冷え込みは、直接的に業績に影響します。特に、金利上昇局面では、資金調達コストの増加や不動産投資の魅力低下により、事業環境が悪化する可能性があります。不動産開発サイクルが長期にわたるため、市況変動の影響を受けやすい構造です。
• プロジェクトの進捗・売却変動リスク: 大型プロジェクトの売却時期や価格は、業績に大きな影響を与えます。計画からのずれ込みや売却不調が発生した場合、特に四半期ごとの業績が大きく変動するリスクがあります。第1四半期の利益進捗が通期予想に対してやや低いのも、この要因が影響している可能性があります。また、優良な用地確保や許認可取得の遅延も開発計画に影響を与えることがあります。
• 規制・許認可・政策変動リスク: 再生可能エネルギー発電事業やヘルスケア施設開発など、特定の政策や規制、自治体の許認可に強く影響される事業を多く手掛けています。これらの分野における規制強化、政策変更、優遇措置の縮小などは、事業の収益性や継続性に直接的な悪影響を及ぼす可能性があります。

7. 市場センチメント

信用取引状況を見ると、信用買残が2,014,700株と非常に多く、信用売残149,200株に対して信用倍率は13.50倍にもなります。この高い信用倍率は、将来的に信用取引の期日到来に伴う買い方の投げ売り（信用整理売り）が発生し、株価に下落圧力がかかる可能性を示唆しており、需給面では警戒が必要です。
主要株主構成では、創業者である小川潤之氏が23.22%と筆頭株主であり、代表取締役の河本幸士郎氏が8.24%と、上位に経営陣が名を連ねています。その他、日本マスタートラスト信託銀行（信託口）、日本カストディ銀行（信託口）といった機関投資家や、みずほ証券、UBS、BNPパリバ証券などの証券会社が主要株主として名を連ねており、機関投資家からの一定の評価と投資関心があることが伺えます。

8. 株主還元

同社は株主還元にも力を入れています。

• 配当利回り（会社予想）: 2.29%。現在の株価水準に対して比較的良好な利回りであり、インカムゲインを重視する投資家にとっても魅力的な水準です。
• 1株配当（会社予想）: 165.00円。
• 配当性向（会社予想）: 23.42%。配当性向は「利益の何%を配当に回しているか」を示す指標で、同社の場合は約23%と、利益の大部分を成長投資に充てながらも、着実に株主還元を増やす方針であることが伺えます。過去の配当性向・EPS履歴を見ても、EPSの成長とともに配当も増加傾向にあり、利益成長に応じた株主還元が期待できます。
• 自社株買いの状況: 提供されたデータには自社株買いに関する記載はありません。

SWOT分析

強み

• 高成長と高収益性: ROEが30%超と資本効率が極めて高く、売上高・利益ともに飛躍的な成長を継続しています。
• 多様な事業ポートフォリオ: 再生可能エネルギー、物流、ホテル、ヘルスケアと、成長市場に特化した幅広い事業展開でリスク分散と収益機会を創出しています。

弱み

• 財務体質の一部課題: 自己資本比率がやや低く、D/Eレシオが高い点は財務健全性において改善の余地があります。
• 株価のボラティリティと信用残高: 株価の年間変動率が非常に高く、信用倍率も高水準であるため、需給面からの株価下落リスクがあります。

機会

• 社会ニーズの取り込み: 環境エネルギー、EC物流、観光、高齢化という不可逆的な社会トレンドを事業機会として捉えています。
• ファンド組成・運用事業の拡大: 不動産の開発・売却益に加えて、安定的なストック型収益源となるファンド組成・運用事業の更なる強化が期待されます。

脅威

• 不動産市況と金利の動向: 不動産価格の変動や金利上昇は、事業の収益性に直接的な悪影響を及ぼし得ます。
• 個別プロジェクト依存のリスク: 大型案件の成否や売却タイミングによって、四半期業績が大きく変動する「イベント駆動型」の事業特性があります。

この銘柄が向いている投資家

• 高い成長性を追求する積極的な投資家: 高い成長率と優良な収益性を背景に、今後の事業拡大による株価上昇を期待できるため。
• 社会課題解決型ビジネスに共感する投資家: 再生可能エネルギーやヘルスケアなど、社会貢献性のある事業に投資したいと考える投資家。

この銘柄を検討する際の注意点

• 信用残高の高止まり: 高い信用倍率が今後も続く場合、将来的な株価の重しとなる可能性を理解しておく必要があります。
• 四半期業績の変動性: 不動産開発事業の特性上、四半期ごとの業績は大きく変動する傾向があるため、単発の決算数値だけでなく、通期見通しや長期的なトレンド、パイプラインの状況を継続的に確認することが重要です。

今後ウォッチすべき指標

• 自己資本比率の改善: 30%を下回る自己資本比率が改善トレンドにあるか、今後の財務戦略を注視すること。
• 受注残高・開発パイプラインの進捗: 発表される決算資料等で、今後の売上・利益を支えるプロジェクトの動向や進捗状況をチェックすること。
• 各事業セグメントの利益率: 物流、ホテル、ヘルスケア、再生可能エネルギーといった各事業部別の売上高と利益率の推移を詳細に分析し、どの事業が成長ドライバーとなっているのかを見極めること。

10. 企業スコア（詳細）

以下に、霞ヶ関キャピタルの各項目スコアとその根拠を詳細に説明します。

• 成長性: S
  • 評価基準: S(15%以上) / A(10-15%) / B(5-10%) / C(0-5%) / D(マイナス)
  • 根拠: 過去12ヶ月の売上高成長率が前年比86.50%と極めて高く、また、過去の損益計算書を見ても、Total Revenue（売上高）が2021年8月期の14,295,921千円から、2025年8月期の96,501,000千円へと飛躍的に増加しています。Operating Income（営業利益）やNet Income（純利益）も同様に急激な成長を遂げており、会社予想も大幅な増収増益を見込んでいることから、目標とする成長性評価において「S」と判断しました。
• 収益性: S
  • 評価基準: S(ROE15%以上かつ営業利益率15%以上) / A(ROE10-15%または営業利益率10-15%) / B(ROE8-10%または営業利益率5-10%) / C(ROE5-8%または営業利益率3-5%) / D(ROE5%未満かつ営業利益率3%未満)
  • 根拠: 実績ROE（Return On Equity：自己資本利益率）は32.53%と、評価基準Sの15%を大幅に上回る極めて高い水準です。また、過去12ヶ月の営業利益率は9.89%ですが、2025年8月期連結予想の営業利益率は19.62%と、こちらもS基準の15%を上回る見込みであり、非常に優れた収益力を有していることから「S」と判断しました。資産を効率的に活用し、株主資本を増やす力が非常に強いことを示しています。
• 財務健全性: B
  • 評価基準: S(自己資本比率60%以上・流動比率200%以上・F-Score7点以上) / A(自己資本比率40-60%・流動比率150%以上・F-Score5-6点) / B(自己資本比率30-40%・F-Score3-4点) / C(自己資本比率20-30%・F-Score1-2点) / D(自己資本比率20%未満・F-Score0点)
  • 根拠: 自己資本比率は29.7%であり、評価基準ではCの範囲に該当します。一方、流動比率は278%（2.78倍）と非常に高くS基準を満たしており、短期的な支払い能力に不安はありません。また、Piotroski F-Scoreは6/9点で「良好（A）」の評価を得ています。自己資本比率の低さは懸念材料ですが、流動比率の高さとF-Scoreの良好な結果が相殺し、総合的には「B（普通）」と判断しました。不動産開発事業の特性上、借り入れが多い点は考慮に入れる必要があります。
• バリュエーション: A
  • 評価基準: S(PER/PBR業界平均の70%以下) / A(80-90%) / B(90-110%) / C(110-130%) / D(130%以上)
  • 根拠: PER（会社予想）は8.99倍で、業界平均13.6倍の約66.1%に位置し、S基準を満たします。これは利益水準に対して株価が割安である可能性を示唆します。一方で、PBR（実績）は2.58倍で、業界平均1.6倍の約161.25%に位置し、D基準に該当します。高いROEを達成している成長企業はPBRが高くなる傾向があるため、単純な比較は難しい面があります。しかし、PERの割安感が非常に強く、高い成長性と収益性を考慮すると、PBRの割高感は許容範囲内であり、全体として「A（良好）」と判断しました。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 7,200円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.20)」によって自動生成されました。

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企業スコアは、AIによる財務・業績データの分析をもとに試験的に算出した指標です。評価方法は現在も検討・改善を重ねており、確立した標準的な指標ではありません。投資判断の唯一の基準ではなく、あくまで参考情報としてご利用ください。