決算短信：三菱地所（8802）

2026年3月期 第3四半期決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社予想（通期想定）との乖離はなく、通期予想に対する第3四半期累計の進捗は売上高65.4%、営業利益68.9%、親会社株主に帰属する当期純利益71.2%と想定ペースを上回る進捗（上振れ寄りの進捗）。ただし利益の押し上げ要因に投資有価証券売却益（60,060百万円）など一時的要因が大きい点に注意。
• 業績の方向性：増収増益（第3四半期累計：営業収益＋15.5%、営業利益＋16.9%、親会社株主に帰属する四半期純利益＋48.0%）。
• 注目すべき変化：特別利益として投資有価証券売却益が大幅に増加（60,060百万円→前年35,145百万円）、これが純利益大幅増の主要因。セグメントではコマーシャル不動産事業の売上・営業利益が大きく伸長。
• 今後の見通し：会社は通期予想を修正済み（修正有）。第3四半期累計の進捗から通期予想達成の可能性は高いが、特別利益寄与の継続性は不確定（今後の売却計画等に依存）。
• 投資家への示唆：業績は堅調だが一時的な有価証券売却益の影響が大きい。通期達成の可否は今後の売却益や利息負担、資産評価の動向に依存するため、引き続き資産売却計画・金利・賃料動向・資産評価の状況を確認することが重要。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：三菱地所株式会社
  • 主要事業分野：オフィス等のコマーシャル不動産開発・賃貸（丸の内事業含む）、住宅事業、海外事業、投資マネジメント、設計監理・不動産サービス等
  • 代表者名：執行役社長 中島 篤
  • IR問合せ：広報部長 中野 敬子（TEL 03-3287-5200）
  • URL：https://www.mec.co.jp
• 報告概要:
  • 提出日：2026年2月9日
  • 対象会計期間：2026年3月期 第3四半期連結累計（2025年4月1日～2025年12月31日）
  • 決算補足説明資料：有（同日TDnet・HPで開示）
  • 決算説明会：有（機関投資家・アナリスト向け）
• セグメント（主な区分と概要）:
  • コマーシャル不動産事業：オフィス等の賃貸・開発（丸の内事業は別区分）
  • 丸の内事業：丸の内地区における開発・賃貸等
  • 住宅事業：戸建・分譲・仲介等
  • 海外事業：海外での開発・賃貸等
  • 投資マネジメント事業：不動産ファンド運用等
  • 設計監理・不動産サービス事業：設計監理・PM等
  • その他の事業：情報システム開発、リーシング等
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（自己株式含む）：1,217,233,706株（2026年3月期3Q）
  • 期末自己株式数：4,646,243株
  • 期中平均株式数（四半期累計）：1,228,149,022株
  • 時価総額：–（資料に記載なし）
• 今後の予定:
  • 自己株式取得（取締役会決議）：2026年2月10日～2026年3月31日（上限13,000,000株、総額上限30,000百万円、市場買付け）
  • 株主総会、次回決算発表日等：–（資料に明記なし）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（通期会社予想と第3四半期累計実績の進捗）
  • 売上高：実績1,210,073百万円／通期予想1,850,000百万円＝達成率65.4%
  • 営業利益：実績227,374百万円／通期予想330,000百万円＝達成率68.9%
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：実績156,532百万円／通期予想220,000百万円＝達成率71.2%
• サプライズの要因：
  • ポジティブ要因：投資有価証券売却益60,060百万円を計上（特別利益）、固定資産売却益5,224百万円も寄与。
  • ネガティブ要因：支払利息の増加（40,057百万円、前年34,754百万円）や固定資産除却関連損等の計上があるが、特別利益が上回った。
• 通期への影響：
  • 第3四半期までの進捗は良好で通期予想達成可能性は高いが、現在の超過寄与が主に証券売却益など一時項目によるため、今後同様の一時益が続くか否かで通期実績は変動し得る。会社は業績予想を修正済（詳細は補足資料参照）。

財務指標（主要数値・前年比）

• 主要（単位：百万円、%は前年同期比）
  • 営業収益：1,210,073（+15.5%、+162,153）
  • 営業利益：227,374（+16.9%、+32,896）
  • 経常利益：189,967（+13.9%、+23,157）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：156,532（+48.0%、+50,740）
  • 1株当たり四半期純利益（累計）：127.45円（前年84.23円）
  • 通期会社予想EPS（修正後想定）：181.72円
• 収益性指標（参考、算出方法は注記）
  • ROE（9Mベースの単純計算）：156,532 / 自己資本2,534,399 ≒ 6.18%（9Mベース）。年間換算換算値 ≒ 8.24%（参考。目安：8%以上で良好）
  • ROA（9Mベース）：156,532 / 総資産8,220,123 ≒ 1.90%（9Mベース）、年間換算 ≒ 2.53%（目安：5%以上で良好）
  • 営業利益率：227,374 / 1,210,073 ≒ 18.8%（業種により標準は異なる）
• 進捗率分析（第3四半期累計→通期予想に対する進捗）
  • 売上高進捗率：65.4%（通常ペースは四季偏在により変動するが、9Mで65%は概ね順調）
  • 営業利益進捗率：68.9%（やや順調）
  • 純利益進捗率：71.2%（良好。ただし一時利益依存）
• 貸借対照表の要点（2025/12/31時点）
  • 総資産：8,220,123百万円（前期末7,996,591）
  • 純資産：2,708,947百万円（前期末2,740,873）
  • 自己資本（注記）：2,534,399百万円
  • 自己資本比率：30.8%（前期末32.1%）（目安：40%以上で安定）
  • 流動資産：2,272,409百万円、流動負債：1,150,973百万円 → 流動比率 ≒ 197.6%（流動性は確保）
  • 現金及び預金：273,213百万円（前期253,834百万円）
  • 長期借入金：2,202,464百万円、社債（固定負債）：716,043百万円
• キャッシュフロー：
  • 四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておらず詳細CFは未提示（注記あり）。減価償却費は79,718百万円（前年74,296百万円）。
  • 参考：現金は増加しているが、短期借入金・1年内返済予定の社債等の動き（コマーシャルペーパー計上100,000百万円等）により短期負債が増加。
• 四半期推移（QoQ）：四半期ごとの詳細は補足資料参照（本資料は累計中心）。季節性の影響は事業別に異なるため要注視。

特別損益・一時的要因

• 特別利益合計：65,284百万円（内訳：投資有価証券売却益60,060百万円、固定資産売却益5,224百万円）
• 特別損失合計：12,276百万円（主に固定資産除却関連損）
• 一時的要因の影響：特別利益が純利益を大きく押し上げており、特別項目を除くと増益幅は小さくなる可能性あり。継続性は売却戦略次第（今期以降も同水準の売却益が見込めるか否かを確認する必要あり）。

配当

• 配当実績・予想：
  • 中間配当（第2四半期末）：23.00円（2026年3月期）
  • 期末配当（予想）：23.00円
  • 年間配当予想：46.00円（前期合計43.00円→増配）
  • 配当性向（予想ベース）：配当46円／予想EPS181.72円 ≒ 25.3%
  • 配当利回り：–（株価情報なしのため算出不可）
• 株主還元方針：自己株式取得を継続実施（2025年5月に33,605,000株取得・消却実施、2026年2月9日に上限13,000,000株・30,000百万円の追加取得決議）

設備投資・研究開発

• 設備投資額：資料に明確な期中設備投資総額の記載なし（–）
• 減価償却費：79,718百万円（前年74,296百万円）
• 研究開発費：明確な記載なし（–）

受注・在庫状況（該当情報）

• 販売用不動産：125,501百万円（前期86,518百万円、+45.0%）
• 仕掛販売用不動産：530,306百万円（前期484,196百万円、+9.5%）
• 在庫は増加傾向（開発・販売プロジェクトの段階に依存）

セグメント別情報（第3四半期累計 vs 前年第3四半期累計）

• 売上高（百万円、前年→当）
  • コマーシャル不動産事業：346,716 → 475,606（+37.2%）
  • 丸の内事業：291,495 → 297,451（+2.0%）
  • 住宅事業：263,266 → 294,263（+11.8%）
  • 海外事業：103,916 → 101,481（△2.4%）
  • 投資マネジメント事業：28,632 → 24,009（△16.1%）
  • 設計監理・不動産サービス事業：54,196 → 58,081（+7.2%）
  • その他の事業：8,035 → 9,633（+19.9%）
• セグメント営業利益（百万円）
  • コマーシャル不動産：72,610 → 104,123（+43.4%）
  • 丸の内：74,348 → 73,344（△1.4%）
  • 住宅：20,559 → 33,828（+64.6%）
  • 海外：31,471 → 31,598（+0.4%）
  • 投資マネジメント：9,045 → △446（黒字→赤字）
  • 設計監理等：5,457 → 7,290（+33.7%）
  • その他：△1,814 → △1,783（若干改善）
• コメント：コマーシャル不動産と住宅で利益伸長。投資マネジメント事業は営業損失化しており要因確認（運用益構成や費用配分等）。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画との進捗：資料内での明確なKPI進捗記載はなし。自己資本効率（ROE）を9M年換算で約8.2%とすると中期目標との整合性は確認要（具体数字は中期計画資料参照）。
• 自己株式取得は資本政策の一環として実施・計画中（消却も含めて自己資本の効率化を図る動き）。

競合状況や市場動向（資料からの抜粋）

• マクロ：国内は雇用改善や個人消費・企業設備投資の持ち直しで緩やかな回復基調と記載。
• 競合比較：本資料は個別の同業他社比較を行っていないため、相対評価は別途同業比較が必要。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期（修正後）会社予想：営業収益1,850,000百万円（+17.1%）、営業利益330,000百万円（+6.7%）、経常利益275,000百万円（+4.6%）、親会社株主に帰属する当期純利益220,000百万円（+16.2%）
  • 予想修正：有（詳細は決算補足説明資料参照）
  • 会社予想の前提：自己株式取得の影響を反映（自己株式取得・消却により1株当たり利益を加味）
• 予想の信頼性：第3四半期までの進捗は良好だが、今回の純利益増には一時的な有価証券売却益が大きく寄与している点で予想の信頼性評価には特別利益の継続性確認が必要。
• リスク要因：
  • 金利上昇による支払利息増加（既に支払利息増を計上）
  • 資産売却のタイミング・価格（有価証券売却益の継続性）
  • 不動産市況（賃料・稼働率・開発コスト）
  • 為替・海外事業の状況

重要な注記

• 会計方針の変更：なし
• 四半期連結財務諸表に対する監査レビュー：なし（注記）
• 自己株式の取得・消却：2025年5月に33,605,000株取得（99,999百万円分）、同年11月に消却実施（33,605,000株）。2026年2月9日に追加取得（上限13,000,000株・30,000百万円）決議（2026/2/10～3/31実行予定）。
• 四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成していない（CFの詳細は開示資料に記載なし）。

（注）資料に記載のない項目は「–」としています。上記は提出資料に基づく要約であり、投資助言を目的とするものではありません。詳細は同社の決算補足説明資料およびTDnet開示資料をご確認ください。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.14)」によって自動生成されました。

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