決算短信：三菱地所（8802）

2026年3月期 第2四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社が通期予想の修正を行っておらず、本中間決算発表に伴う通期見通しの変更は無し。会社予想からの修正は無（市場コンセンサスとの比較は資料に記載無し、–）。
• 業績の方向性：増収増益。売上高743,204百万円（+15.9%）、営業利益107,590百万円（+7.7%）、親会社株主に帰属する中間純利益58,071百万円（+16.1%）。
• 注目すべき変化：包括利益が大幅減少（32,123百万円、△79.5%）――為替換算調整勘定の△68,430百万円が主因で一時的な評価差額影響が大きい点に注意。
• 今後の見通し：通期業績予想（営業収益1,850,000百万円、営業利益325,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益195,000百万円）に修正なし。中間進捗は売上で約40.2%（743,204/1,850,000）、営業利益で約33.1%（107,590/325,000）と、売上進捗は良好だが利益進捗はやや遅れ。
• 投資家への示唆：売上・中間純利益は増加基調だが、為替評価損（その他包括利益の変動）や投資・設備投資の増加により包括利益・キャッシュポジションが悪化している点、自己株式の取得・消却を通じたEPS寄与（発表済みの自己株式消却33,605,000株予定）を注視。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：三菱地所株式会社
  • 主要事業分野：不動産の開発・賃貸・流通・投資（詳細セグメントは決算短信にセグメント別記載がある場合は別途参照。今回提供資料に詳細セグメント表は無し → –）
  • 代表者名：執行役社長 中島 篤
• 報告概要:
  • 提出日：2025年11月10日
  • 対象会計期間：2026年3月期 第2四半期（中間期間）連結（2025年4月1日～2025年9月30日）
  • 決算説明会：有（機関投資家・アナリスト向け）、決算補足説明資料作成：有
• セグメント：
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（自己株式を含む）：1,250,838,706株
  • 期末自己株式数：30,952,674株
  • 期中平均株式数（中間期）：1,234,658,764株
  • 備考：自己株式取得実施済（2025年5月決議）および自己株式の消却（33,605,000株予定、消却予定日2025年11月28日）
  • 時価総額：–（本資料に株価情報は無し）
• 今後の予定:
  • 半期報告書提出予定日：2025年11月14日
  • 配当支払開始予定日：2025年12月5日
  • その他IRイベント：決算説明会（実施済/予定）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（会社予想との比較：達成率は通期予想に対する中間累計の進捗率を示す）
  • 売上高：743,204百万円。通期予想1,850,000百万円に対する進捗率 40.2%（達成状況：中間として良好）
  • 営業利益：107,590百万円。通期予想325,000百万円に対する進捗率 33.1%（進捗は売上より遅め）
  • 親会社株主に帰属する当期純利益：58,071百万円。通期予想195,000百万円に対する進捗率 29.8%
• サプライズの要因：
  • 増収要因：営業収益が前年同期比で15.9%増。投資有価証券売却益等の特別利益が増加（投資有価証券売却益 20,981百万円）。
  • 下振れ要因（包括利益面）：為替換算調整勘定で大きなマイナス（△68,430百万円）となり、包括利益が大幅減少。営業面は概ね堅調。
  • キャッシュ面：有形固定資産取得支出の増加により投資キャッシュフローが拡大（△213,382百万円、前年同期比増加）。
• 通期への影響：
  • 現時点で会社は通期見通しを修正していない。中間進捗では売上が4割程度と順調だが、営業利益・純利益の進捗は3割前後。大規模投資や為替評価の動向によって下期の収益寄与・評価差額の振れが想定されるため、通期達成可能性は上振れ・下振れ要因双方あり。

財務指標

• 財務諸表（要点）
  • 総資産：8,014,725百万円（前期末 7,996,591百万円、+0.2%）
  • 純資産：2,669,274百万円（前期末 2,740,873百万円、△2.6%）
  • 自己資本（参考）：2,490,682百万円（前期 2,563,580百万円）
  • 自己資本比率：31.1%（前期 32.1%） → 目安：40%以上が安定水準の目安のためやや低め（31.1%）
• 収益性（中間期）
  • 売上高：743,204百万円（前年同期比 +15.9%、増加額 +102,139百万円）
  • 営業利益：107,590百万円（前年同期比 +7.7%、増加額 +7,712百万円）
  • 営業利益率：14.5%（107,590 / 743,204）。目安：業種平均は事業構成により変動するため一概に比較できないが、不動産賃貸・投資を主とする事業での14%台は一定の利益体質を示す指標
  • 経常利益：82,645百万円（前年同期比 +4.0%）
  • 親会社株主に帰属する中間純利益：58,071百万円（前年同期比 +16.1%）
  • 1株当たり中間純利益（EPS）：47.03円（前年同期 39.70円、+7.33円）
• 収益性指標（概算）
  • 中間期ROE（簡易）＝（親会社株主に帰属する中間純利益 / 自己資本）×100 ≒ 58,071 / 2,490,682 ×100 = 2.33%（中間期ベース）。年率換算（単純×2）は約4.66% → 目安 8%以上で良好のため現状は目標未達（参考値、概算）
  • 中間期ROA（簡易）＝58,071 / 8,014,725 ×100 = 0.72%（中間期ベース）。年率換算で約1.45% → 目安 5%以上で良好のため現状は低い（資産集約的事業の特性反映）
• 進捗率分析（中間・通期予想比）
  • 売上高進捗率：40.2%（通期比）
  • 営業利益進捗率：33.1%
  • 純利益進捗率：29.8%
  • コメント：売上進捗が比較的高い一方で利益進捗が劣後。下期の利益率改善や特別損益の影響がキー。
• キャッシュフロー
  • 営業CF：71,553百万円（前年同期 67,202百万円、増加）。営業CF/親会社株主に帰属する中間純利益比率＝71,553 / 58,071 ≒ 1.23（目安：1.0以上で健全）
  • 投資CF：△213,382百万円（前年同期 △167,262百万円）→ 有形固定資産取得による支出増（△230,392百万円）が主因
  • 財務CF：44,883百万円（前年同期 24,833百万円）→ 長期借入れの増加、コマーシャルペーパー発行（50,000百万円）等
  • フリーCF（営業CF − 投資CF）：71,553 − 213,382 = △141,829百万円（中間で大幅マイナス）
  • 現金及び現金同等物残高：151,060百万円（期首 256,881百万円、減少）
• 四半期推移（QoQ）：四半期別数字の詳細は資料の中間累計のみの提示。季節性・QoQの詳細は半期報告書参照（–）。
• 財務安全性：
  • 流動負債合計：985,918百万円（増加）
  • 固定負債合計：4,359,532百万円
  • 負債合計：5,345,451百万円（前期 5,255,717百万円、増加）
  • 備考：自己資本比率31.1%（やや低め、目安40%で安定）
• 効率性：総資産回転率等の詳細指標は四半期ベースの補正が必要なため概算値のみ（売上高/総資産 ≒ 743,204 / 8,014,725 = 0.093 ＝ 年率化で約0.186）。資産集約型事業のため低め。

特別損益・一時的要因

• 特別利益：
  • 投資有価証券売却益：20,981百万円（前年同期 17,374百万円）
  • 固定資産売却益：5,010百万円
  • 合計 特別利益：25,992百万円（前年同期 17,374百万円）
• 特別損失：
  • 固定資産除却関連損：11,772百万円（前年同期 0）
  • 合計 特別損失：11,772百万円
• 特別損益の影響：
  • 特別損益の純額はプラス（約+14,220百万円）で当期利益を押し上げている。ただし固定資産除却損などは事業再構築や売却に伴う一時的要因の可能性あり（継続性は限定的）。
• 包括利益一時要因：
  • 為替換算調整による大幅なマイナス（△68,430百万円）が包括利益を大幅に押し下げた点は一時評価差額の影響（継続性は為替動向次第）。

配当

• 配当実績と予想：
  • 中間配当：23.00円（2026年3月期中間。前期は21.00円）
  • 期末配当（予想）：23.00円
  • 年間配当予想：46.00円（前年 43.00円）
  • 直近公表されている配当予想からの修正：無
• 配当利回り：–（株価情報が資料に無いため算出不可）
• 配当性向：通期予想ベースの配当性向は資料に明示なし → –（中間単独の配当性向算出には通期見通し利用で約?％の計算が必要）
• 株主還元方針：自己株式の取得・消却を実施中。自己株式消却33,605,000株予定（株主還元を意識した施策）。

設備投資・研究開発

• 設備投資（投資活動によるキャッシュフローの主な内訳）：
  • 有形固定資産の取得による支出：230,392百万円（当中間期、前年同期 181,513百万円、増加）
  • 減価償却費：53,022百万円（前年同期 49,501百万円）
• コメント：大型の有形固定資産取得が投資CFを拡大させている。事業拡大・開発案件による投資と推定。

受注・在庫状況（該当する場合）

• 販売用不動産：115,902百万円（前期 86,518百万円、+34.0%）
• 仕掛販売用不動産：505,872百万円（前期 484,196百万円、+4.5%）

セグメント別情報

• セグメント別売上・利益等の詳細：今回提供資料の中間短信本文ではセグメント明細が別表で示されていないため、詳細は半期報告書/補足資料参照（セグメント別情報：–）。
• 備考：エクイティ出資残高は1,064,044百万円と大きく維持されており、投資収益や持分法利益が収益に寄与している。

競合状況や市場動向

• 市場動向：為替評価（海外子会社の換算差額）が包括利益に影響を与えるなど、国際展開・投資評価が業績変動要因。国内不動産市場の需給や金利動向もリスク要因（詳細は補足資料参照）。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期予想（修正無し）：営業収益1,850,000百万円（+17.1%）、営業利益325,000百万円（+5.1%）、親会社株主に帰属する当期純利益195,000百万円（+3.0%）、1株当たり当期純利益160.16円
  • 会社が示す前提（為替・金利等）の詳細は決算補足説明資料を参照
• 予想の信頼性：会社は現時点で修正を行っていないが、大型投資の実行状況、為替評価・資産売買のタイミングによって下期の結果が左右されるため注視が必要。
• リスク要因：為替変動、金利上昇による利息負担増、資産評価の変動、開発案件の進捗遅延など。

重要な注記

• 会計方針の変更・見積りの変更：無し
• 中間連結財務諸表のレビュー：本第2四半期（中間期）決算短信は公認会計士又は監査法人のレビューの対象外
• 重要な後発事象：自己株式の消却（普通株式33,605,000株、消却予定日2025年11月28日）
• 補足資料：決算補足説明資料が同日TDnetおよび当社サイトに開示（詳細な前提・セグメント情報・IR資料はそちらを参照）

（注）本まとめは公表された決算短信の情報に基づく整理であり、投資助言を目的とするものではありません。不明な項目は“–”と表記しています。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

企業情報

このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.14)」によって自動生成されました。

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