企業分析：セントラル総合開発（3238）

企業の一言説明

セントラル総合開発は、ファミリー向け分譲マンション「クレア」シリーズの開発・販売を主力とし、オフィスビル賃貸・管理事業も手掛ける九電工グループの不動産企業です。

投資判断のための3つのキーポイント

• 割安なバリュエーションと高配当利回りへの期待: PERは業界平均を下回り、PBRは0.43倍と解散価値を大きく下回る水準で、株価的な割安感が非常に強いです。3.81%の配当利回りも魅力であり、中期的に企業価値向上が進めば株価上昇が期待されます。
• 九電工グループとしての安定性: 筆頭株主である九電工（保有割合30.06%）を背景に、資金調達や事業基盤において一定の安定性があります。これは不動産開発事業における信頼性やリスク低減に寄与する可能性があります。
• 財務健全性と収益性の課題: 自己資本比率が低く、有利子負債が大きいなど財務健全性に懸念があります。過去12ヶ月間の営業利益率がマイナスであり、営業キャッシュフローも大幅なマイナスとなっているため、収益構造の改善とキャッシュフローの安定化が喫緊の課題です。

企業スコア早見表

注目指標サマリー

1. 企業概要

セントラル総合開発は、1959年設立の歴史ある不動産デベロッパーです。主力事業はファミリー層向け分譲マンション「クレア」シリーズの開発・販売で、これが売上高の約87%を占めています。その他、オフィスビルの賃貸や管理、保険代理店事業も手掛けています。大規模な住宅供給実績と九電工グループという安定した資本基盤が強みですが、特定の技術的な独自性よりも、土地仕入れから企画、販売、管理まで一貫して行う総合力が特徴です。分譲マンション事業は大規模な初期投資が必要で、ブランド力や販売ネットワークが参入障壁となります。

2. 業界ポジション

セントラル総合開発は、マンショントップデベロッパーと比較すると中堅規模ですが、長年の実績と全国的な拠点展開により、一定の市場プレゼンスを確立しています。ファミリー層向け分譲マンションに特化することで、特定のニッチ市場で強みを発揮しています。九電工グループというバックボーンは、信頼性と安定供給の面で競合に対する優位性をもたらす可能性があります。
財務指標で見ると、同社のPER（株価収益率：株価が1株当たり利益の何倍かを示し、低いほど割安とされる）は8.06倍であり、業界平均の11.3倍と比較して割安です。PBR（株価純資産倍率：株価が1株当たり純資産の何倍かを示し、1倍未満は解散価値を下回る状態とされる）は0.43倍と、業界平均の0.9倍を大きく下回っており、株価は純資産価値と比較して大幅に過小評価されている状況です。

3. 経営戦略

2026年3月期の通期連結業績予想では、売上高46,000百万円（前年比約＋49%）、営業利益1,500百万円と大幅な増収増益を見込んでいます。特に、前年同期比で売上高が96.3%増加した不動産販売事業が成長ドライバーとなる見込みです。同社はファミリー向け分譲マンションの企画・販売を強化しており、新たなマンション開発プロジェクトが成長期待の背景にあります。一方で、2026年3月期第2四半期決算では営業損失を計上しており、下半期での挽回が通期目標達成の鍵となります。不動産賃貸・管理事業は安定した収益源として着実に成長を続けています。
今後のイベントとしては、2026年3月30日に配当落ち日が予定されています。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

【収益性】

• 営業利益率（過去12ヶ月）: -10.02% (2025年3月期実績: 4.03%)
  • 不動産事業はプロジェクトの進捗によって利益が変動しやすく、過去12ヶ月では営業利益がマイナスとなっています。不動産開発の性質上、仕入れや建設段階で費用が先行し、完成・引き渡し時に一括で売上・利益を計上するため、期中の数字は変動しやすい傾向にあります。
• ROE（実績）: 4.92% (過去12ヶ月: 6.00%)
  • ベンチマーク: 10%
  • 株主資本をどれだけ効率的に使って利益を出したかを示すROEは6.00%と、一般的な目安とされる10%を下回っており、収益性には改善の余地があります。
• ROA（過去12ヶ月）: 1.89%
  • ベンチマーク: 5%
  • 総資産をどれだけ効率的に使って利益を出したかを示すROAは1.89%と、ベンチマークの5%を下回っており、これも収益効率が低いことを示唆しています。

【財務健全性】

• 自己資本比率（実績）: (連)22.6% (直近四半期: 19.0%)
  • 総資産に占める自己資本の割合で、高いほど倒産リスクが低いと評価されます。直近の19.0%という水準は、不動産業界においては低めであり、財務基盤の弱さを示しています。
• 流動比率（直近四半期）: 153% (または1.53)
  • 短期的な支払い能力を示す指標で、200%以上が望ましいとされますが、153%は許容範囲内ではあるものの、自己資本比率の低さと合わせて見ると、財務の柔軟性に課題があると言えます。
• 総負債／自己資本比率（直近四半期）: 378.39% (約3.78倍)
  • 自己資本に対してどれくらいの負債があるかを示すもので、この比率が高いほど返済負担が重く、財務リスクが高いとされます。約3.78倍という水準は非常に高く、財務面での大きな課題を抱えていることを示唆します。

【キャッシュフロー】

• 営業CF（過去12ヶ月）: -2,860百万円
  • 本業でどれだけの現金を稼いだかを示す営業キャッシュフローがマイナスであり、事業活動から現金が流出している状態です。不動産開発の特徴として、仕入れや開発に多額の資金が必要なためマイナスになることもありますが、継続的なマイナスは運転資金の確保に懸念を生じさせます。
• FCF（フリーキャッシュフロー）（過去12ヶ月）: -4,170百万円
  • 営業活動で得た現金から投資活動に必要な資金を差し引いたもので、企業の自由に使える現金を指します。FCFも大幅なマイナスとなっており、事業に必要な投資や負債返済に十分な自社資金が充当できていない状況を示しています。

【利益の質】

• 営業CF/純利益比率（過去12ヶ月）: -5.26
  • 表面的な利益と、実際に手元に残る現金の乖離を示す指標です。1.0以上が健全とされますが、大幅なマイナスであるため、利益の質に強い懸念があります。これは、売上が現金化されていなかったり、費用計上が先行したりしている可能性を示唆します。

【四半期進捗】

2026年3月期の通期売上高予想46,000百万円に対し、第2四半期（中間期）の売上高は11,029百万円で、通期進捗率は24.0%です。中間期で営業損失△895百万円を計上しており、通期予想の営業利益1,500百万円と比較すると、下半期での大幅な黒字化、特に高採算物件の引き渡しや販売促進の成功が不可欠となります。直近の損益計算書では、2025年3月期に売上高、営業利益、純利益がいずれも減少しており、前期から業績悪化が続いている中で、今期予想達成へのハードルは高いと考えられます。

【バリュエーション】

• PER（会社予想）: 8.06倍
  • 業界平均PER: 11.3倍
  • 同社のPERは業界平均と比較して約71%の水準であり、利益面から見ると割安と判断できます。
• PBR（実績）: 0.43倍
  • 業界平均PBR: 0.9倍
  • 同社のPBRは業界平均と比較して約48%の水準であり、純資産価値から見ても大幅に割安な水準にあります。PBRが1倍を下回る企業は、理論上、会社を解散して資産を売却すれば株価以上の資金が株主に戻る可能性があるとされ、バリュートラップの可能性にも注意が必要です。

上記の指標からセントラル総合開発の株価は、業界平均と比較して割安であると評価できます。

【テクニカルシグナル】

現在のテクニカルシグナルは全体的に中立的な状態を示しており、明確なトレンド転換や過熱感、売られすぎの水準は見られません。

【テクニカル】

株価420.0円は、52週高値507.00円と安値376.00円の間で、安値から約33.6%（安値圏）に位置しています。50日移動平均線（414.92円）は上回っていますが、200日移動平均線（421.55円）は下回っており、中期的なトレンドはまだ明確ではありません。移動平均線が非常に近い位置に集結していることから、方向感に乏しいボックス圏での推移が続いていると考えられます。

【市場比較】

セントラル総合開発の株価は、過去1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年全ての期間において、日経平均株価およびTOPIXといった主要市場指数を大幅に下回るパフォーマンスとなっています。これは、個別企業の課題や特定の事業環境が市場全体の成長から乖離していることを示唆しています。特に1年間のリターンが-11.21%であるのに対し、日経平均は+46.27%、TOPIXは+9.71%と、相対的なパフォーマンスは非常に低いです。

【注意事項】

⚠️ PBR0.43倍と低い水準である一方、直近の中間期で最終損失を計上しています。これはバリュートラップ（見かけの割安さにつられて投資しても、業績悪化や成長性の欠如により株価が低迷し続ける状況）の可能性をはらんでおり、投資検討にあたっては慎重な見極めが必要です。信用買残が多い一方で売残が0であるため、信用倍率は0倍と表示されていますが、実際には431,400株の信用買残があり、将来的な売り圧力にご注意ください。

【定量リスク】

• ベータ値（5Y Monthly）: -0.33
  • ベータ値がマイナスであることは、市場全体が上昇する局面では株価が下落しやすく、市場全体が下落する局面では株価が上昇しやすい、という市場とは逆の動きをする傾向があることを意味します。この銘柄の動きは市場全体とは異なる特性を持つため、市場の動向だけを見て投資判断を下すのは難しいと言えます。
• 年間ボラティリティ: 23.95%
  • 株価の年間変動幅が約24%であることを示します。仮に100万円投資した場合、年間で±23.95万円程度の変動が想定され、中程度の価格変動リスクを伴います。
• 最大ドローダウン: -14.35%
  • 過去に経験した最大の下落率が14.35%であることを示します。この程度の短期的な株価下落は今後も起こりうるため、投資資金に余裕を持ったリスク管理が重要です。
• シャープレシオ: 0.77
  • リスク（ボラティリティ）に見合うリターンが得られているかを示す指標で、1.0以上が良好とされます。0.77は、リスクに対するリターン効率がやや低いことを示唆しています。

【事業リスク】

• 不動産市況の変動と金利上昇: 分譲マンション事業は景気変動や金利動向に大きく左右されます。住宅ローンの金利上昇は購入意欲を減退させ、販売不振につながる可能性があります。
• 仕入れ・建設コスト高騰: 資材価格や労務費の高騰は、マンションの原価を押し上げ、利益率を圧迫する要因となります。特に開発案件の多い同社にとって、コストコントロールは重要な課題です。
• 法的規制・制度変更: 不動産関連の税制変更（消費税、不動産取得税等）や建築基準法の改正、環境規制強化などは、事業運営に直接的な影響を及ぼし、事業計画の見直しや追加コスト発生のリスクとなります。

7. 市場センチメント

信用取引状況を見ると、信用買残が431,400株存在しますが、信用売残が0株のため信用倍率は0.00倍と表示されています。これは、将来的な売り圧力が買い残として存在する可能性を示唆しており、株価上昇時には潜在的な需給悪化要因となる可能性があります。
主要株主構成では、九電工が30.06%と筆頭株主であり、経営の安定性に寄与しています。その他、田中家（田中美津子、田中洋一、田中エリカ氏）や役員、社員持株会といったインサイダーが一定割合の株式を保有しており、経営陣と株主の利害が一致しやすい構造であると見られます。機関投資家による保有は比較的少数です。

8. 株主還元

セントラル総合開発は、2026年3月期の年間配当予想を1株あたり16.00円としており、現在の株価420.0円に基づく配当利回りは3.81%です。これは市場平均と比較して高水準であり、インカムゲイン（配当収入）を重視する投資家にとって魅力的です。
配当性向（利益に対する配当金の割合）は24.55%（会社予想のEPS52.08円と配当16.00円から算出すると約30.7%）と、適正な範囲に収まっています。これは、企業の成長に必要な内部留保と株主還元とのバランスを考慮した水準と言えます。しかし、直近中間期が損失であることから、通期予想の利益を達成できるかが、安定配当維持の鍵となります。自社株買いの状況については、保有株式数は表示されていますが、直近の実施状況についてはデータがありません。

SWOT分析

強み

• 分譲マンション「クレア」シリーズのブランド力と全国的な事業展開実績
• 筆頭株主である九電工グループによる安定した事業基盤と信用力

弱み

• 低い自己資本比率と高い負債比率に示される財務健全性の課題
• 営業キャッシュフローが恒常的にマイナスであり、利益の質に懸念がある

機会

• 新規マンション企画・販売による事業拡大と市場シェア拡大の可能性
• 不動産市場の回復または安定化による収益改善の機会

脅威

• 金利上昇や景気変動による不動産販売の低迷リスク
• 建設コストの高騰や人手不足による採算性悪化と事業計画遅延のリスク

この銘柄が向いている投資家

• バリュー投資家: PER、PBRが業界平均を下回り、純資産に対して大幅な割安感があるため、企業価値に比べて株価が低いと判断する投資家。
• インカムゲイン投資家: 3.81%という比較的高水準の配当利回りに魅力を感じる投資家。
• 長期的な企業価値回復に期待する投資家: 現在の財務・収益面の課題を認識しつつ、九電工グループとしての安定性や事業改善への取り組みに期待し、長期的な視点で投資できる投資家。

この銘柄を検討する際の注意点

• 財務リスクの十分な評価: 自己資本比率の低さや多額の有利子負債、マイナスのキャッシュフローは、特に景気後退局面や金利上昇局面で企業経営を圧迫する可能性があります。最新の財務状況や改善計画を継続的に確認すべきです。
• 通期予想の達成可能性: 直近中間期で損失を計上している中で、通期での大幅増収増益達成へのハードルは高いと考えられます。下半期における販売計画の進捗状況や収益性の改善が不可欠であり、発表される決算短信や説明資料を精査する必要があります。

今後ウォッチすべき指標

• 自己資本比率: 最低でも20%台後半への改善、理想的には30%以上への向上を目指しているか。
• 営業キャッシュフロー: マイナスからの脱却、安定的なプラス転換とその推移。
• 住宅ローン金利動向: 金融政策の変化や金利上昇が、マンション販売に与える影響。
• 販売用不動産及び建設進行資産の進捗状況: 不動産販売事業の売上計上につながる物件の開発・販売状況。

10. 企業スコア

• 成長性: C (やや不安)
  • 2026年3月期の通期売上高予想は大幅増収となっていますが、中間期時点での進捗は24.0%に過ぎず、営業利益は損失です。過去数年間の売上高推移も安定的な高成長とは言えず、一過性の要因による売上増の可能性も考慮すると、安定的な成長性はやや不安が残ります。四半期売上成長率が過去最高水準にあるものの、これが持続的なものかは不透明です。
• 収益性: D (懸念)
  • ROE（過去12か月: 6.00%）は一般的な目安である10%を下回っており、ROA（1.89%）もベンチマークの5%を大きく下回っています。さらに、過去12ヶ月の営業利益率は-10.02%と赤字であり、直近中間期も営業損失を計上しています。これらの指標から、同社の収益性は非常に低い水準にあり、強い懸念があります。
• 財務健全性: C (やや不安)
  • 自己資本比率（直近四半期: 19.0%）は20%を下回り、財務基盤は脆弱です。流動比率（153%）は短期的な安全性を示すものの、総負債対自己資本比率が約3.78倍と非常に高く、有利子負債の負担が大きいことを示しています。Piotroski F-Scoreでも財務健全性スコアは2/3にとどまり、全体的にやや不安な状態です。
• バリュエーション: A (良好)
  • PER（8.06倍）は業界平均の11.3倍を下回り、PBR（0.43倍）は業界平均の0.9倍を大きく下回っています。これらの指標は、現在の株価が利益や純資産に対して割安であることを強く示唆しています。ただし、財務・収益性の課題からくるバリュートラップの可能性には注意が必要です。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 420円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.20)」によって自動生成されました。

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