決算説明：リアルゲイト（5532）

2026年9月期 第1四半期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: 通期計画（26年9月期・売上高105億円、営業利益14.7億円）に向け「快調な滑り出し」。ストック型収入の積み上げとフロー型（保有物件売却・施工請負）の計上で計画進捗を強調。
• 業績ハイライト: 売上高3,951百万円（前年同期比+40.3%：良い）、営業利益912百万円（前年同期比+284.6%：非常に良い、営業利益率23.1%：良い）、当期純利益576百万円（前年同期比+361.6%：非常に良い）。
• 戦略の方向性: ストック型収入の高収益化（保有比率の拡大）、フロー型での物件売却・設計施工の継続、ホテル事業や大型再生（JV・ファンド含む）でスケール拡大。中期計画（2028）で営業利益を継続的に+30%以上成長させ、営業利益率を拡大。
• 注目材料: Q1でフロー型売上を想定通り計上／保有物件売却の決済完了／新規仕入3件（保有2件、ML1件）の獲得（収益寄与は時期により差あり）。自己資本比率上昇（17.5%、前期比+2.0pp）で財務改善。
• 一言評価: 既存ポートフォリオ稼働率が高くストック収入基盤が堅調、フロー受注の成果でQ1は大幅増益。中期成長戦略は一貫し実行余地あり。ただし計画の多くが獲得済物件に依存している点は確認要（進捗依存）。

基本情報

• 企業概要: 株式会社リアルゲイト（証券コード：5532 東証グロース）
  主要事業分野：不動産再生・運営（保有賃貸、マスターリース（ML）、プロパティマネジメント（PM））、設計・施工、物件売却等（不動産の再生企画→運営→売却を組み合わせるビジネスモデル）
• 代表者名: 岩本 裕（代表取締役、一級建築士）
• 説明者: –（資料内の発表責任者は明示なし。代表者プロフィールは記載あり）
• 報告期間: 対象会計期間 第18期 第1四半期（26年9月期 第1四半期）
  報告書提出予定日：– ／ 配当支払開始予定日：現時点で配当予定なし（会社見解）
• セグメント: 主に「ストック型」（ML、PM、保有）と「フロー型」（設計・施工、販売＝物件売却）。スライド表記に沿う:
  • ML（マスターリース）：オーナーから一括借上げ→転貸（ストック）
  • PM（プロパティマネジメント）：運営受託手数料（ストック）
  • 保有：自社保有による賃料収入（高粗利・ストック）
  • 設計・施工・販売：フロー型（スポットで売上計上）

業績サマリー

• 主要指標（累計：単位 百万円、前年同期比）
  • 売上高: 3,951百万円（+40.3%：良い）
  • 営業利益: 912百万円（+284.6%：非常に良い）、営業利益率 23.1%（良い）
  • 経常利益: 837百万円（+348.7%：非常に良い）
  • 当期純利益: 576百万円（+361.6%：非常に良い）
  • 1株当たり利益（EPS）: –（不記載）
• 予想との比較
  • 会社予想（通期）に対する達成率（Q1累計→通期計画）
  • 売上高進捗率: 37.6%（3,951 / 10,500：計画進捗約38%）※やや高めの進捗はQ1にフロー収入が集中したため
  • 営業利益進捗率: 62.1%（912 / 1,470：計画進捗約62%）※非常に良い進捗
  • 当期純利益進捗率: 79.5%（576 / 725：計画進捗約79.5%）※高進捗
  • サプライズの有無: 特段の開示ベースでは「サプライズ開示」はなし。だがフロー型収入の集中と大幅増益は市場想定を上回る可能性（事実上ポジティブサプライズ）。
• 進捗状況
  • 通期予想に対する進捗（上記）
  • 中期経営計画（2028）に対する達成率：資料では「獲得済の物件で中期計画の売上高の大半を構成」と記載（FY18は獲得済物件で100%相当、以降は割合低下）。具体：第18期（26年9月期）では獲得済物件が計画売上の大半を占める旨。
  • 過去同時期との比較: Q1での営業利益は前年同期から大幅増（+284.6%）で計画通りの進捗。
• セグメント別状況（Q1実績・前年同期比）
  • ストック型売上: 1,564百万円（+7.3% YoY：安定的に増加、良い）
  • フロー型売上: 2,387百万円（+75.6% YoY：大幅増、良い）
  • 売上総利益（グロスマージン）: 1,114百万円（+174.4% YoY：良い）
  • EBITDA: 1,013百万円（+206.9% YoY）
  • 備考: フロー収入は引渡しや売却のタイミングに依存し、Q1に大半を計上した。ストック粗利は高稼働を背景に安定的に積み上がる。

業績の背景分析

• 業績概要（ハイライト）
  • 高稼働（稼働率約97.93%）によりストック型収入が堅調。加えて保有物件の一件売却・施工請負の完了でフロー収入が計画通り計上され、増収増益。
  • 先行投資（物件取得費・開業初期赤字等）を織り込みつつも、ストック粗利で固定費をカバーできている。
• 増減要因
  • 増収の主要因: フロー型（物件売却・施工完了）によるスポット収入計上、ストック型の賃料増（賃料適正化含む）と高稼働。
  • 増益の主要因: フロー型粗利の計上、ストック粗利の積み上げ、販管費内の人件費増はあるが粗利増が上回る。
  • コスト動向: ベースアップや人員増で人件費上昇（販管費増）／物件取得に伴う先行投資計上あり。
• 競争環境
  • 市場環境は築古ビルの増加（耐用年数を迎える建物増）で再生需要が追い風。競合優位性は一級建築士を中心としたワンストップの技術力・企画運営力（増築・耐震補強・用途変更・運営ノウハウ）。
• リスク要因
  • 外部リスク: 金利上昇（ただし会社は影響を限定的と説明）、建築規制・確認申請での遅延、建築コスト上昇、景況悪化での賃料・稼働低下。
  • 事業リスク: フロー収入はタイミング依存のため計画比に変動が出る点、物件取得や大型案件は資金調達やJV見合いのリスクあり。

戦略と施策

• 現在の戦略（中期経営計画2028）
  • 目標：売上高を段階的に拡大（18期：105億、19期：115億、20期：130億円）、営業利益を拡大（18期：1,470百万円→20期：2,500百万円）／営業利益率を14.0%→19.2%へ向上
  • 方針：収益性の高い「保有」物件比率を高め、ストック型収入を基盤に業績安定化・収益率向上。並行してホテル事業や都市型商業の企画、大型再生案件へ展開（JV・ファンド）。
• 進行中の施策
  • 竣工・開業：Q1に2物件開業（THESTEPS/SHIFT HOTEL等）でホテル事業の開始。
  • 仕入・獲得：Q1で保有2件・ML1件を獲得。通期で保有中心に約8件の新規獲得目標。
  • 収益化施策：高稼働維持（95%以上目標）、賃料適正化、増築・用途変更、耐震補強やエレベーター新設等で賃料最大化。
• セグメント別施策
  • 保有（高粗利）: 優先獲得 → 保有比率を上げて営業利益率向上
  • ML: 一括借上げモデルで安定ストック収入を確保（ただし賃料支払あり）
  • PM: 手数料収入でキャッシュポイントを拡大
  • 設計・施工: 自社設計力を活かしバリューアップ、フロー収入獲得
• 新たな取り組み
  • ホテル事業の本格展開（複数拠点・合計約50室規模の展開を想定）
  • 100年都市・大規模再生プロジェクトの推進（JV・ファンド組成検討）
  • AIを用いた図面・見積作成システムなどの技術導入検討

将来予測と見通し

• 業績予想（会社公表）
  • 次期（通期：26年9月期）予想：売上高 10,500百万円、営業利益 1,470百万円、経常利益 1,117百万円、当期純利益 725百万円。
  • 予想の前提条件：稼働率95%以上維持、保有物件売却（通期で2件想定）、設計・施工業務の進捗等。為替等のマクロ前提は言及なし。
  • 経営陣の自信度：Q1の進捗（営業利益進捗62%）を示し、通期計画達成に対して自信ある表現。
• 予想修正
  • 通期予想の修正は資料上なし（今回の開示では修正無し）。
• 中長期計画とKPI進捗
  • 中期経営計画（2028）目標：営業利益 2,500百万円（20期）→さらに長期で営業利益50億円（目標提示）を掲げる。
  • KPI（会社重視）: 獲得済物件数（保有比率）、稼働率、保有物件の賃料総額・粗利。資料では獲得済物件で中期計画の売上の大半を占めると説明（計画の実現可能性は獲得済案件に依存）。
  • 達成可能性：資料は獲得済物件の寄与が大きい点を強調（獲得済の比率：第18期100%相当→第20期70%相当）。
• 予想の信頼性
  • Q1で獲得済物件の収益化が進む一方、フローはタイミング依存。会社は比較的保守的に説明しているが、中期は新規獲得の実行力と資金調達（JV/ファンド）に依存。
• マクロ経済の影響
  • 主な影響因子：金利（会社側は影響を抑制的と説明）、建築資材費、人手不足、都市部のオフィス需要変動。

配当と株主還元

• 配当方針: 現時点で配当の予定はなし。株主還元に関しては将来的に投資フェーズを脱した時点で配当開始を検討する方針（会社コメント）。
• 配当実績（今回発表分）: 中間・期末・年間配当ともに「予定なし」。
• 特別配当: なし
• その他株主還元: 自社株買い等の言及なし（–）。

製品やサービス（事業の中核）

• 主要サービス
  • フレキシブルワークプレイス（FWP）事業：築古ビルを再生しシェアオフィス／スモールオフィス等の複合用途へ転換。
  • 保有（自社保有→賃料収入）、ML（マスターリース：一括借上げ）、PM（運営受託手数料）、設計・施工（フロー）／物件売却（キャピタルゲイン）。
• 新製品・サービス: ホテルブランド（SHIFT HOTEL）によるホテル運営開始（Q1より一部開業、今後複数展開予定）。
• 協業・提携: 大手デベロッパーとのJVやファンド組成を検討（中期の成長戦略）。
• 成長ドライバー: 高稼働維持→賃料正当化、再生による賃料倍増事例（事例：LANTIQUE 他）、保有比率の拡大、高付加価値化（増築・用途変更・耐震補強・エレベーター新設等）。

Q&Aハイライト

• 注目の質問と回答（要旨）
  • 売上の季節性はあるか？ → ストック型は季節性なし（竣工・運営開始で段階的に積み上がる）。フロー型は竣工/売却タイミングに依存。
  • 金利の影響は？ → 不動産売買・新築中心の事業に比べ影響は抑制的。ただし大型化やキャピタルゲインモデル拡大で影響は増す可能性。
  • 成長指標は何を見るか？ → 収益性の高い保有・ML物件数、稼働率、ストック収入の積上げ。
  • 配当予定は？ → 現時点は予定なし。将来開始は検討。
• 経営陣の姿勢: 成長投資を優先する姿勢（配当開始は成長段階を脱したタイミングで検討）。
• 未回答事項: 詳細な資金調達計画（JVやファンドの規模・スケジュール）は概念的説明に留まり、具体条件は未提示。

経営陣のトーン分析

• 自信度: 全体として強気〜中立（Q1の好調な進捗を背景に計画達成に自信を示す表現が多い）。
• 表現の変化: 前回開示に比べて「通期・中期計画達成に向けた自信」を強調（資料中「快調な滑り出し」等）。
• 重視している話題: ストック型収入の収益性向上、獲得済物件の収益化、ホテル・大型再生案件（JV/ファンド）。
• 回避している話題: 金利の詳細影響試算や具体的なファンド組成スケジュール・調達条件等の詳細は控えめ。

投資判断のポイント（情報整理、助言は行わない）

• ポジティブ要因
  • Q1での大幅増益（営業利益+284.6%）と高い営業利益率（23.1%）。（良い）
  • 稼働率 ≈ 97.9% と高水準でストック収入が安定。（良い）
  • 獲得済物件が中期計画の売上を支える構成（計画の実現可能性を高める要素）。
  • 高付加価値化（用途変更・増築・耐震補強・ホテル化）で賃料向上の成功事例あり。
• ネガティブ要因 / リスク
  • フロー収入のタイミング依存性（売却・竣工タイミングで業績が振れる）。（注意）
  • 大型化・ファンド等の資本戦略は実行フェーズでの調達リスク・稼働化リスクがある。
  • 建築コスト上昇・確認申請遅延・人手不足等の施工リスク。
• 不確実性
  • 中期計画の後半は「これから獲得する物件」に依存する割合が増える点（外部環境次第で影響）。
  • 金利・資材価格の変動が事業収益性に与える影響。
• 注目すべきカタリスト
  • 保有物件の追加獲得状況（特に高収益保有案件）
  • 大型JV・ファンド設立の有無と規模
  • ホテル事業の追加開業と稼働・収益性
  • 通期見通し（修正）の有無や物件売却の実行

重要な注記

• 会計方針: 特段の会計方針変更の開示は資料内に明確記載なし（–）。
• リスク要因: 資料末尾のディスクレーマーにて将来見通し・不確実性を明示。外部要因（国内外経済、業界動向等）により実績が変動する旨の注意喚起あり。
• その他: IRサイトに「QA Station」や関連開示資料（物件取得・売却等）のリンクあり。問い合わせ先：IR室（ir@realgate.jp）。

（注）本整理は提供資料に基づく要約・整理であり、投資助言ではありません。数値・所見の妥当性は原資料を参照してください。不明箇所は「–」と記載しています。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.15)」によって自動生成されました。

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