決算説明：リアルゲイト（5532）

2025年9月期 通期決算説明資料

エグゼクティブサマリー

• 経営陣のメッセージ: ストック型（保有/ML/PM）収入を基盤に、収益性の高い保有物件比率を高めることで継続的な+30%以上成長を目指す。中期経営計画2028で営業利益率の向上（最終目標19.2%）と、2031年（第23期）に営業利益50億円＋αを目指す点を強調。
• 業績ハイライト: 通期（25年9月期）売上高9,791百万円（+23.2%：良い）、営業利益1,043百万円（+36.0%：良い）、当期純利益559百万円（+47.0%：良い）で会社計画を概ね上振れで達成。
• 戦略の方向性: 高稼働（既存稼働率98%台）を維持しつつ「保有＞ML＞PM」の順で収益性の高い物件獲得を優先。設計・施工を内製化し価値向上→保有・MLへ繋げるワンストップ体制を強化。大型化はJVやファンド組成で対応。
• 注目材料:
  • ストック型収入の積上げ（25年9月期ストック型6,118百万円、フロー型3,673百万円）。ストック比率 ≒62.5%（良い）。
  • 運営面積104,253㎡、稼働率98.06%（良い）。25年9月期に新規獲得7件（保有3・ML3・PM1）を実行。
  • 一部ML物件の早期解約に伴う減損計上（特別損失等）→会計上の影響有（留意）。
• 一言評価: 収益基盤（ストック収入）が拡大中で成長シナリオは明確だが、取得/売却のタイミング・資産組成と財務バランスが短中期の実行リスク。

基本情報

• 企業概要: 会社名 株式会社リアルゲイト（REALGATE）、主要事業 フレキシブルワークプレイス事業（物件再生・保有・マスターリース（ML）・プロパティマネジメント（PM）・設計施工・物件売却）、代表取締役 岩本 裕。
• 説明会情報: 開催日 2025年10月28日、形式 資料（IR説明資料）公開／説明会（形式記載なし）※資料に基づく。
• 説明者: –（スライド主体。代表やIR担当による説明を前提。役職ごとの発言要旨は資料の要点が中心）。
• セグメント: 主に「ストック型（保有 / ML / PM）」「フロー型（設計・施工、物件売却等）」で収益構造を説明。

業績サマリー

• 主要指標（25年9月期実績、前年同期比）:
  • 売上高: 9,791百万円、+23.2%（良い）。
  • 営業利益: 1,043百万円、+36.0%（良い）。営業利益率 10.7%（改善）。
  • 経常利益: 827百万円、+31.3%（良い）。
  • 純利益（当期純利益）: 559百万円、+47.0%（良い）。
  • EPS（1株当たり利益）: –（資料に明記なし）。
• 予想との比較:
  • 会社予想に対する達成率: 売上進捗 103.1%、営業利益進捗 104.3%、経常利益進捗 100.2%、当期純利益進捗 98.1%（計画比ほぼ達成～上振れ）。
  • サプライズ: 営業利益が会社計画（1,000百万円）を上回る着地（1,043百万円）。一方、特別損失（MLの早期解約等の減損）を計上。
• 進捗状況:
  • 通期予想に対する進捗率（25年9月期は通期実績）：上記参照（計画以上着地）。
  • 中期経営計画（2028）や年度目標に対する達成率: 中期計画の売上高・営業利益は、獲得済物件で大半を構成すると説明（第18期=105億円は獲得済物件で100%想定）。達成可能性は高いが今後の獲得/売却の実行が鍵。
  • 過去同時期との進捗比較: YoYで増収増益（営業利益 +36.0%）。
• セグメント別状況:
  • ストック型（保有+ML+PM）売上: 6,118百万円、+10.8%（前年比）（売上比 ≒62.5%：良い）。
  • フロー型（設計・施工・販売等）売上: 3,673百万円、+51.3%（前年比）（売上比 ≒37.5%）。
  • ML/PM/保有個別の売上高は資料に詳細数値が断片的のため概況記載：MLや保有の拡大がストック増加を牽引。

業績の背景分析

• 業績概要: 高稼働（既存/保有・ML平均稼働率 ≒98%）によりストック粗利が伸長。フロー収入は物件売却の完了や設計・施工の進捗で増加。先行投資（物件取得費用や開業期赤字等）を計上したがストック粗利で固定費をカバー。
• 増減要因:
  • 増収要因: 保有物件の増加・高稼働によるストック収入の積上げ、フロー型（物件売却・設計施工）の回復・拡大。
  • 増益要因: 粗利率の高い保有比率上昇、既存物件稼働率向上。減益の押さえ込みは先行投資増加（開業初期コスト）や一時的な修繕・入替コスト。減損（ML早期解約等）に伴う特別損失あり。
• 競争環境: 都心（渋谷区・港区・目黒区中心）の築古ビル再生分野で競合はいるが、ワンストップ体制（企画→設計→施工→運営）と耐震補強等技術力で差別化を主張。
• リスク要因: 物件取得・売却のタイミングリスク、金利上昇や資金調達環境、規制（建築基準・検査済証対応）、一部物件の早期解約や減損、自己資本比率低下（25年9月期末で約15.5%→要注意）。

戦略と施策

• 現在の戦略: ストック収入の拡大（保有比率向上）、高稼働維持（目標95%以上）、収益性の高い物件獲得を優先。大型案件はJV・ファンドで対応しスケール化。設計施工体制の強化でバリューアップ→保有/MLにつなげる。
• 進行中の施策: 25年9月期に新規獲得7件（保有3・ML3・PM1）。ML→保有への業態変更等で保有物件を増加。定期修繕や増築、エレベーター新設、耐震補強などの価値向上工事を実施。
• セグメント別施策: 保有（高収益物件獲得）優先、MLは転借で収益安定化、PMは運営フィー確保。設計・施工は内製化で収益化。
• 新たな取り組み: ホテル、都市型ショッピングモール、大手デベロッパーとのJV、ファンド組成検討。AIを使った図面・見積システム開発などの効率化。

将来予測と見通し

• 業績予想（26年9月期＝次期計画）:
  • 売上高 10,500百万円（+7.2%YoY）
  • 営業利益 1,470百万円（+40.9%YoY、営業利益率 14.0%）
  • 純利益 等: –（資料は通期予算に概数あり）
  • 前提条件: 既存・獲得物件の稼働維持（95%以上目標）、保有物件を中心に約8件の新規獲得目指す、物件売却2件を計画（フロー収入源）、設計・施工の受注進捗。
  • 経営陣の自信度: 中期計画は獲得済物件で大半を構成すると説明しており、比較的自信は高め（ただし物件実行リスクは残る）。
• 予想修正:
  • 通期予想の修正有無: 25年9月期は計画比上振れで着地（上方修正の開示は資料内に明示なし）。26年計画は新規設定（更新）で提示。
  • 修正の主要ドライバー: 物件売却の完了、保有増加、先行投資の実行タイミング。
• 中長期計画とKPI進捗:
  • 中期経営計画（2028）：売上 10,500→11,500→13,000百万円、営業利益 1,470→1,920→2,500百万円。営業利益率は14.0%→16.7%→19.2%へ上昇見込。
  • 目標（第23期＝31年9月期） 営業利益 50億円＋α（長期目標）。資料は獲得済物件が中期計画の大半を占めると提示。
  • KPI: 保有物件数・ML/PM物件数、稼働率（95%目標）、保有の賃料総額、営業利益率等。
• 予想の信頼性: 過去実績は予算をほぼ達成～上回る傾向。中期計画は獲得済物件に依存している点で実行可能性の裏付けあり。
• マクロ経済の影響: 為替は限定的、ただし金利・金融環境（融資コスト）や不動産市況・建設コスト上昇が事業採算に影響。

配当と株主還元

• 配当方針: 現時点で配当の予定はない（経営は成長優先）。将来的な開始は検討しているが時期未定。
• 配当実績: 中間・期末・年間配当ともに「なし」または未設定（資料のQ&A参照）。
• 特別配当: なし。
• その他株主還元: 自社株買い等の記載はなし。

製品やサービス

• 製品/サービス: フレキシブルワークプレイス事業（FWP）—物件再生→運営（ML/PM/保有）、設計・施工受託、物件売却。ワンストップでバリューアップを実行。
• 提供エリア・顧客層: 主に東京都心（渋谷区33件、港区17件、目黒区15件等）。テナントは情報サービス、広告、コンサル、デザイン等が中心。
• 協業・提携: サイバーエージェントとの協業実績等、今後は大手デベロッパーとのJVやファンド組成を検討。
• 成長ドライバー: 保有物件比率向上による高利益率化、築古ビル再生ニーズの拡大（法定耐用年数超過の増加）、設計施工の内製化でスピードと粗利率改善。

Q&Aハイライト

• 注目の質問と回答:
  • 売上の季節性: ストック型は季節性ほぼなし（竣工による増減はあり）。フロー型は竣工・売却タイミングで偏る。
  • 金利の影響: 不動産売買や新築中心の事業に比べ影響は相対的に抑制的。ただし大型化やファンド組成での金利影響は注意。
  • 配当の予定: 現時点で配当予定なし。将来的に開始を検討。
• 経営陣の姿勢: 成長優先・投資先行の姿勢が明確。株主還元は成長後に検討。
• 未回答事項: 具体的なEPS目標や短期的な自己資本比率改善計画の詳細（数値目標）は明示されていない。

経営陣のトーン分析

• 自信度: 強気〜前向き。中期計画で高い成長率（+30%）と営業利益率改善を掲げ、獲得済物件で計画の裏付けを説明。
• 表現の変化: 前回に比べて収益性向上・保有比率シフトの方針をより明確に示している（資料上の更新）。
• 重視している話題: ストック収入の拡大、収益性の高い保有物件獲得、ワンストップ開発力、資本戦略（JV/ファンド）。
• 回避している話題: 配当開始時期や詳細な財務リスク対応（自己資本比率改善の具体策）は深掘りを避ける傾向。

投資判断のポイント（情報整理：投資助言を行うものではありません）

• ポジティブ要因:
  • 高成長（25年9月期 売上+23.2%、営業利益+36.0%）と高稼働（≈98%）。
  • ストック比率増加で収益の安定化・利益率向上が見込める。
  • 中期計画は獲得済物件に支えられている点で実行可能性の裏付け。
  • 技術力（耐震補強・用途変更等）とワンストップ体制が差別化要因。
• ネガティブ要因:
  • 自己資本比率は低め（25年9月期末15.5%）で財務余力に制約。
  • ML早期解約による減損等、資産の流動性・評価リスク。
  • 物件取得・売却のタイミング依存度が高く、市況悪化時に業績変動が大きい。
  • 現時点で配当・還元策は未実施（株主還元は成長後優先）。
• 不確実性: 大型案件のJV・ファンド組成の実現性、建築確認・検査済証取得の遅延、金利上昇による調達コスト上昇。
• 注目すべきカタリスト:
  • 物件売却の実行（フロー収入計上）、新規開業物件の稼働開始、JVやファンド設立の発表、大型物件取得の発表、配当方針変更の開示。

重要な注記

• 会計方針: ML物件の早期解約等により固定資産の減損計上が発生（特記事項）。
• リスク要因: 資料末尾のディスクレーマーにあるように、将来見通しには不確実性を含む。市場環境や業界動向により実績が変動する可能性あり。
• その他: EPSや一部数値は資料に未記載のため「–」としている。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算説明 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.15)」によって自動生成されました。

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