企業分析：東京建物（8804）

企業の一言説明

東京建物は、ビル賃貸を主力とする総合不動産企業であり、マンション分譲、資産サービス、駐車場、レジャー施設などの多角的な事業を展開する業界大手の一角を占める企業です。

投資判断のための3つのキーポイント

• 安定的なビル賃貸収益と多様な事業ポートフォリオ: 都心部に優良なオフィスビルを多数保有し、安定した賃貸収入を確保。住宅、資産サービスなど多角的な事業展開により、不動産市況の変動リスクを分散しています。
• 高い財務品質スコアと株主還元意欲: Piotroski F-Scoreが8/9点と高水準で、収益性・効率性が優良と評価されます。連結配当性向を40%に高める目標を掲げ、配当も連続増配傾向にあり、株主還元への意欲が強い点も魅力です。
• 高い有利子負債とフリーキャッシュフローのマイナス: 不動産開発事業の特性上、有利子負債が極めて高水準であり、自己資本比率も低めです。また、フリーキャッシュフロー（FCF）が直近3期連続でマイナスとなっており、大規模な投資がキャッシュフローを圧迫している点は注意が必要です。

企業スコア早見表

※スコア凡例: S=優良, A=良好, B=普通, C=やや不安, D=懸念

注目指標サマリー

1. 企業概要

東京建物は1896年創業の歴史ある総合不動産会社です。主な事業は、オフィスビルや商業施設の開発・賃貸を行うビル事業、マンションや住宅を分譲する住宅事業、ビル管理・運営や不動産投資商品を提供するアセットサービス事業、そして駐車場やレジャー、保育事業などを手掛けるその他事業です。収益モデルは安定的な賃貸収入と、分譲・開発による売却益を両輪としています。都心部の優良な物件を多数保有し、再開発プロジェクトへの参画を通じて、高いブランド力と事業継続性を確立しています。

2. 業界ポジション

東京建物は、日本の不動産業界において大手の一角を占める総合不動産デベロッパーです。特にビル賃貸事業に強みを持ち、都心部の好立地物件を多数保有しています。大手であるがゆえの信用力と、多様な事業ポートフォリオを持つことで、特定の市場変動リスクに強い構造となっています。競合他社と比較して、PER（会社予想13.58倍）は業界平均（13.6倍）とほぼ同水準、PBR（実績1.45倍）は業界平均（1.6倍）よりやや低い水準にあります。

3. 経営戦略

東京建物は、堅調なビル事業を基盤としつつ、都市再開発や住宅分野での事業拡大を目指しています。2026年12月期の会社予想では、営業収益5,240億円（前期比+10.4%）、営業利益1,000億円（同+4.4%）、親会社株主に帰属する当期純利益630億円（同+7.0%）と、引き続き成長を見込んでいます。これらの数値から、ビル事業の安定成長に加え、他のセグメントの収益性改善により全体の利益を押し上げる戦略がうかがえます。最近のニュースでは、2026年12月期の経常予想が前週比でやや下方修正されたとありますが、これは市場の高い期待値に対し、会社側が慎重な見通しを示したと解釈できます。
今後のイベントとして、2026年5月15日に決算発表、2026年6月29日に配当の権利落ち日が予定されています。

【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score

提供されたPiotroski F-Scoreは8/9点と極めて高く、財務品質は優良と評価できます。収益性を示す純利益、営業キャッシュフロー、ROAはいずれもプラスであり満点です。効率性を示す株式希薄化の有無、営業利益率の改善、ROEの改善、四半期売上成長率も全て満点評価となっています。一方で、財務健全性の項目では、流動比率は4.22と非常に良好であるものの、自己資本比率が26.0%と低く、D/Eレシオ（総負債/自己資本）が222.81%（2.23倍）と業界特性上高い水準にあるため、この点がスコア上は「D/Eレシオ < 1.0」の条件を満たさず、唯一の減点要因となっています。これは、不動産開発・投資には多額の借入が必要となる業界特性を反映したものですが、過度な負債は金利変動リスクに晒される可能性に注意が必要です。

【収益性】

• 営業利益率（過去12か月）: 25.70%
• ROE（実績）: 10.45%
• ROA（過去12か月）: 2.76%

東京建物の営業利益率は過去12か月で25.70%と非常に高い水準にあり、本業での稼ぐ力が良好であることを示しています。ROEは10.45%と、株主資本を効率的に利用して利益を生み出している一般的な目安の10%をクリアしており、良好な収益性を示しています。しかし、ROAは2.76%と、総資産に対する利益率はベンチマークの5%を下回っています。これは、不動産業が多額の資産を保有する特性上、ROAが低くなる傾向があるためですが、さらなる資産効率の改善余地があることを示唆しています。

【財務健全性】

• 自己資本比率（実績）: 26.0%
• 流動比率（直近四半期）: 4.22
• D/Eレシオ（直近四半期）: 222.81%

自己資本比率は26.0%と、一般的な安定水準とされる40%を下回っており、財務基盤の強化が望まれます。これは、不動産業が大規模な先行投資を必要とし、多額の借入を行うことが多いためです。この結果として、D/Eレシオは222.81%と高く、有利子負債が1兆3,400億円に上っています。負債依存度の高さは、金利変動リスクや景気変動リスクに影響されやすくなることを意味します。一方で、流動比率は4.22倍（422%）と非常に高く、短期的な支払能力には全く問題がない、極めて健全な状態です。これは、現預金や売掛金といった流動資産が、短期負債に対して潤沢にあることを示しています。

【キャッシュフロー】

• 営業キャッシュフロー（過去12か月）: 321億1,000万円
• フリーキャッシュフロー（過去12か月）: -484億5,000万円
• 現預金及び現金同等物（直近四半期）: 1,522億9,000万円

営業キャッシュフローは321億1,000万円とプラスで、本業で安定的にキャッシュを獲得していることを示しています。しかし、フリーキャッシュフローは-484億5,000万円とマイナスになっています。これは、新規物件の開発や既存物件への大規模な投資活動が活発であることを示唆しており、将来の成長への投資を優先している状況と考えられます。直近の決算短信を見ると、投資キャッシュフローが前期に比べて減少傾向にあるものの、依然として営業キャッシュフローを上回る投資が行われています。現金及び現金同等物の残高は1,522億9,000万円と潤沢であり、財務活動によるキャッシュフロー（1,041億6,600万円）で投資を賄い、残りを確保している状況です。

【利益の質】

• 営業CF/純利益比率（過去12か月）: 0.55
• 利益の質評価: C (やや懸念（キャッシュフロー不足）)

営業キャッシュフロー/純利益比率は0.55と1.0を下回っており、利益の質は「やや懸念」と評価されます。この比率が1.0未満の場合、計上されている純利益に対して、本業で実際に生み出されている現金が少ないことを示します。これは減価償却費などの非現金費用が大きい、あるいは運転資本の増加（棚卸資産や売掛金の増加など）がある可能性を示唆します。不動産業においては、売上原価の計上時期とキャッシュの入金時期のずれなどにより、この比率が低くなる傾向もありますが、継続的に低い場合は注意が必要です。

【四半期進捗】

四半期に関する詳細なデータは提供されていないため、通期予想に対する進捗率や直近3四半期の売上高・営業利益の推移は分析できません。

【バリュエーション】

• PER（会社予想）: 13.58倍
• PBR（実績）: 1.45倍
• 業界平均PER: 13.6倍
• 業界平均PBR: 1.6倍

東京建物のPER（13.58倍）は業界平均（13.6倍）とほぼ同水準であり、利益面から見ると市場全体と比べてほぼ適正な評価を受けていると言えます。PBR（1.45倍）は業界平均（1.6倍）よりやや低く、純資産に対してはやや割安感があるとも捉えられます。しかし、自己資本比率の低さを考慮すると、このPBR水準は妥当な範囲内と考えることもできます。バリュエーション分析による目標株価は、PER基準で3,850円、PBR基準で4,555円となっており、現在の株価4,121.0円は、PER基準ではやや割高、PBR基準ではやや割安の中間に位置します。総合的に見ると、現在の株価は「適正水準」であると判断できます。

【テクニカルシグナル】

MACDは中立状態ながらMACD値がシグナル値を上回っており、短期的な買い圧力が示唆されます。RSIは64.9%と買われすぎ水準には至っておらず、現在の株価の上昇余地は残されていると考えられます。移動平均線との関係を見ると、現在株価は5日移動平均線、25日移動平均線、75日移動平均線、200日移動平均線の全てを上回っており、長期にわたる強い上昇トレンドが確認できます。特に、長期移動平均線からの乖離率が大きいことは、強い買い意欲を示唆しています。

【テクニカル】

現在の株価4,121.0円は、52週高値4,341円に近く、年初来高値に迫る水準にあります。年初来安値2,238円からは大きく上昇しており、52週レンジ内での位置は89.5%と高値圏にあります。移動平均線は、短期（5日）、中期（25日、75日）、長期（200日）の全ての移動平均線が上向きで推移しており、株価がこれらを大きく上回っていることから、強い上昇トレンドが継続していると判断できます。ただし、短期的な過熱感が今後調整局面を招く可能性も考慮に入れる必要があります。

【市場比較】

過去1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、1年間のいずれの期間においても、日経平均株価およびTOPIXといった主要市場指数を大きく上回るパフォーマンスを示しています。特に1年間のリターンは+65.67%と、日経平均の+46.51%やTOPIXの同期間のパフォーマンスを大きく上回っており、市場をアウトパフォームする魅力的な銘柄として投資家の注目を集めていることが伺えます。

【注意事項】

⚠️ 信用倍率2.04倍、将来的な需給変化に注意が必要です。

【定量リスク】

• 年間ボラティリティ: 32.95%
• シャープレシオ: -0.66
• 最大ドローダウン: -52.52%
• 年間平均リターン: -21.39%
• ベータ値（5Y Monthly）: -0.10

東京建物の年間ボラティリティは32.95%と、比較的高い水準です。これは、株価が年間で平均してこの程度の変動を経験する可能性があることを示します。仮に100万円投資した場合、年間で±33万円程度の変動が想定され、短期的な価格変動リスクは存在します。過去のデータに基づく最大ドローダウンは-52.52%と大きく、市場ショック時には株価が半減するリスクがあることを示しています。また、シャープレシオ-0.66、年間平均リターン-21.39%は、過去5年間の月次データに基づくものであれば、市場全体と比較してリスクに対するリターンが見合っていない期間があったことを示唆しています。
ただし、提供された52週変化率は+73.18%と非常に好調であり、上記リスク指標がコロナ禍などの特定の期間を含んだ長期データに基づくものである可能性が高いです。直近1年間は強い上昇トレンドにあるため、この長期的なリスク指標と短期的なパフォーマンスの乖離に留意する必要があります。
特筆すべきはベータ値が-0.10である点です。これは、市場全体が1%動いたときに、東京建物の株価は逆方向に0.1%動く傾向がある（またはほとんど相関がない）ことを示します。一般的に不動産業は景気循環株とされることが多いため、この低いベータ値は他の企業の動向と異なる動きをすることを示唆しており、ポートフォリオのリスク分散に寄与する可能性があります。

【事業リスク】

• 金利変動リスク: 不動産業は多額の借入を伴うため、金利が上昇すると金利負担が増加し、収益を圧迫する可能性があります。
• 不動産市況の変動: 物件の供給過剰や景気後退などにより、不動産価格や賃料が変動し、収益に影響を及ぼす可能性があります。特に、ビル事業の賃貸収入や住宅事業の分譲利益は市況に左右されやすい性質があります。
• 法的規制・政策変更: 都市計画、建築基準、税制など、不動産事業に関わる法的規制や政策が変更された場合、事業計画の見直しやコスト増加が生じるリスクがあります。

7. 市場センチメント

信用取引状況を見ると、信用買残が148,900株に対し、信用売残が72,900株であり、信用倍率は2.04倍です。これは買残が売残の2倍程度であることを示しており、買残がやや優勢ですが、過度に需給が偏っているとは言えません。ただし、信用買残が前週比で+42,000株と増加傾向にあり、今後の株価上昇局面で将来的な売り圧力となる可能性には注意が必要です。
主要株主は、日本マスタートラスト信託銀行（17.64%）、日本カストディ銀行（11.26%）と信託銀行が上位を占め、機関投資家の保有割合（71.89%）も高いことから、安定的な株主構成と言えます。

8. 株主還元

配当利回りは2.96%（会社予想）と、銀行預金金利を大きく上回る水準です。1株配当は会社予想で122.00円となっており、配当性向は会社予想で40.2%です。過去の配当性向の推移を見ると、30%台前半から今回の予想40.2%へと高める傾向にあり、企業が株主還元に積極的であることを示しています。2025年実績の年間配当は105円、2026年予想は122円と増配傾向が続いており、安定的な配当成長に期待が持てます。自社株買いに関するデータは提供されていません。

SWOT分析

強み

• 都心部の優良物件を多く保有し、安定したビル賃貸収入という強固な事業基盤を持つ。
• マンション分譲、資産サービス、レジャーなど多角的な事業展開により、リスク分散が図られている。
• Piotroski F-Scoreが8/9と高く、特に収益性・効率性が優良であると評価されている。
• 配当性向を40%に高める目標を掲げ、増配傾向にあり、株主還元への意識が高い。

弱み

• 不動産開発事業の特性上、有利子負債が非常に高く、自己資本比率が低い（26.0%）。
• フリーキャッシュフローが過去3期連続でマイナスであり、大規模投資がキャッシュフローを圧迫している。
• 営業キャッシュフロー/純利益比率が0.55と1.0を下回り、利益の質にやや懸念がある。

機会

• 都心部の再開発需要やインバウンド需要の回復によるオフィス・商業施設への需要増加。
• 高齢化社会の進展に伴うシニア向け住宅事業のさらなる成長機会。
• 不動産テックの導入による業務効率化や新たなサービス創出の可能性。

脅威

• 金利上昇局面での有利子負債の金利負担増加リスク。
• 不動産市況の悪化や景気後退による賃料・物件価格の下落リスク。
• 建設コストの高騰や人手不足による開発コスト増大。

この銘柄が向いている投資家

• 安定したインカムゲインを求める配当投資家: 連続増配実績と配当性向40%目標は魅力的です。
• 都市再開発や不動産セクターの成長に期待する投資家: 都心部に強みを持つ大手デベロッパーとして、長期的な成長が期待できます。
• 市場と異なる値動きを求める投資家: ベータ値がマイナスであり、市場全体の値動きとの相関が低い（または逆相関）ため、ポートフォリオのリスク分散効果を期待できます。

この銘柄を検討する際の注意点

• 財務のレバレッジ: 高水準の有利子負債は金利上昇局面で収益を圧迫する可能性があるため、財務状況と金利動向を注視する必要があります。
• キャッシュフローの質: フリーキャッシュフローがマイナスであることは、大規模投資が続き、事業からのキャッシュだけでは賄いきれていない状況を示唆するため、投資効率と将来のキャッシュ創出能力を評価することが重要です。

今後ウォッチすべき指標

• 営業キャッシュフローの動向: 営業CF/純利益比率改善のためにも、本業で創出するキャッシュの増加。
• 有利子負債の削減状況と自己資本比率の改善: 財務健全性の改善に向けた指標。明確な目標値としては、自己資本比率の30%以上への回復やD/Eレシオの漸減。
• 金利動向: 日本銀行の金融政策や市場金利の動きが、借入コストに与える影響。

成長性: A (良好な成長)

東京建物は、過去の業績推移を見ると、売上高、営業利益、最終利益ともに着実に成長しています。特に2021年12月期から2025年12月期にかけて、売上高は3,404億円から4,745億円へ、営業利益は587億円から957億円へと大きく伸長しています。直近の第4四半期売上高成長率は69.30%と非常に高く、全体的な企業の成長モメンタムは強いです。2026年12月期の会社予想も、営業収益約10.4%増、営業利益約4.4%増、親会社株主に帰属する当期純利益約7.0%増と、引き続き好調な成長を見込んでいます。EPSも長期的に成長しており、これらの要因から成長性は「良好」と評価します。

収益性: A (良好な収益性)

ROEは10.45%と、株主資本利益率の一般的な目安である10%をクリアしており、株主から出資された資本を効率的に活用して利益を生み出していると言えます。営業利益率は過去12か月で25.70%と、不動産業界においては非常に高い水準であり、本業で高い収益力を有していることを示しています。ROAは2.76%とやや低いですが、これは多額の資産を保有する不動産業の特性によるものであり、ROEと営業利益率の高さから総合的に「良好」な収益性であると評価します。

財務健全性: B (改善余地あり)

自己資本比率は26.0%と、財務健全性の目安とされる40%を下回っています。また、総負債/自己資本比率（D/Eレシオ）は222.81%（2.23倍）と非常に高く、有利子負債が1兆3,400億円に上るなど、負債依存度が高い点が課題です。これは不動産業の特性上、大規模な開発投資に必要な借入が多くなるためですが、金利上昇リスクに対する耐性には注意が必要です。一方で、流動比率は4.22倍（422%）と極めて高く、短期的な支払い能力は非常に健全です。Piotroski F-Scoreの財務健全性カテゴリは2/3点と一部課題が指摘されるものの、流動性が高い点で評価され、全体としては「普通」であり改善余地がある、と判断します。

バリュエーション: B (適正水準)

現在のPER（会社予想13.58倍）は業界平均（13.6倍）とほぼ同水準であり、特別に割安でも割高でもなく「適正」な評価と言えます。PBR（実績1.45倍）は業界平均（1.6倍）よりやや低い水準ですが、自己資本比率が低いことから、この水準は妥当と考えられます。目標株価（PER基準3,850円、PBR基準4,555円）の間に現在の株価4,121.0円が位置しており、極端な割安感や割高感は見られません。過去1年間の株価は+65.67%と大きく上昇しているものの、主要財務指標と比較すると、現在の株価は「適正水準」であると評価します。

企業情報

バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）

将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。

現在の指標

シナリオ別5年後予測

各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。

目標年率別の理論株価（標準シナリオ）

標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。

現在株価: 4,121円

【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い

競合他社

関連情報

• Yahoo Finance
• Google Finance
• 日本経済新聞
• 会社四季報オンライン
• QUICK Money World
• みんかぶ
• かぶ探

証券会社

• 野村證券
• 大和証券
• SMBC日興証券
• みずほ証券
• 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
• 楽天証券
• 松井証券

このレポートは、AIアドバイザー「ジニー (3.0.26)」によって自動生成されました。

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