決算短信：東京建物（8804）

2025年12月期 第３四半期決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ：会社は通期業績・配当予想を修正（売上高下方修正、利益および配当は上方修正）＝「売上は下振れ、利益は上振れ」。市場予想との比較は記載無しのため表記は省略。
• 業績の方向性：増収減益ではなく「減収減益（累計）」——第3四半期累計（1–9月）：営業収益298,833百万円（△17.0%）、営業利益50,601百万円（△17.9%）、親会社株主に帰属する四半期純利益29,515百万円（△17.0%）。
• 注目すべき変化：セグメント別では住宅事業が大幅減（住宅分譲売上が前年同期比35.9%減）、一方でビル事業は不動産売却計上などで増収増益（営業収益＋9.2%、営業利益＋31.2%）。事業利益の定義を変更（固定資産売却損益等を含める）。
• 今後の見通し：通期予想を修正（売上470,000百万円へ下方修正、営業利益は92,500百万円へ上方修正）。第3四半期累計の進捗率は売上約63.6%、営業利益約54.7%、純利益約50.9%で、利益面は通期達成の見通しを維持または改善する余地あり。
• 投資家への示唆：住宅分譲の売上減が収益構造に影響。利益は資産売却やビル賃貸の堅調さで下支えされており、通期では売上減を伴いつつも利益改善を目指す経営判断（資産売却の活用、収益性重視）が明確化。負債が増加しており財務レバレッジに注意。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名：東京建物株式会社
  • 主要事業分野：不動産開発・賃貸（ビル賃貸・施設運営）、住宅分譲・住宅賃貸、アセットサービス（仲介・アセットソリューション等）、クオリティライフ（リゾート等）、海外・資産運用等
  • 代表者名：代表取締役 社長執行役員 小澤 克人
  • URL：https://tatemono.com
• 報告概要:
  • 提出日：2025年11月13日
  • 対象会計期間：2025年1月1日～2025年9月30日（2025年12月期 第3四半期累計、連結・日本基準）
  • 決算説明資料作成：有、決算説明会：有（機関投資家・アナリスト向け）
• セグメント:
  • ビル事業（ビル賃貸・施設運営、不動産売上、管理受託等）
  • 住宅事業（住宅分譲、不動産売上、住宅賃貸、マンション管理受託等）
  • アセットサービス事業（仲介、アセットソリューション、賃貸管理、駐車場運営）
  • その他事業（クオリティライフ事業、資産運用事業、海外事業等）
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（自己株式含む）：209,167,674株（第3Q末、2025）
  • 期末自己株式数：1,568,966株（2025年3Q）
  • 期中平均株式数（四半期累計）：208,123,729株（当第3Q累計）
  • 時価総額：–（株価情報の記載なし）
• 今後の予定:
  • 決算発表：本第3四半期（発表済、2025/11/13）
  • 株主総会：–（期日未記載）
  • IRイベント：決算説明会あり（機関投資家・アナリスト向け）
  • その他：通期業績予想および配当予想の修正に関するお知らせ（2025/11/13公表）

決算サプライズ分析

• 予想 vs 実績（会社予想との直接比較は四半期単独の「当期実績」に対し四半期予想無しのため、通期修正発表との関係で記載）
  • 売上高（累計）：298,833百万円（前年同期359,896百万円、△17.0%）
  • 営業利益（累計）：50,601百万円（前年同期61,636百万円、△17.9%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益（累計）：29,515百万円（前年同期35,551百万円、△17.0%）
• サプライズの要因：
  • 住宅事業の分譲売上が大幅減（前年に大型マンション計上の反動）で売上・利益を押し下げ。
  • 一方でビル事業は賃貸・施設運営が堅調かつ投資家向け物件売却（T-LOGI等）を計上し利益拡大。
  • アセットソリューションの投資家向け物件売却収益が減少し、アセットサービスは減収減益。
  • 特記事項として事業利益の定義を変更（固定資産売却損益等を含める）しており、比較留意が必要。
• 通期への影響：
  • 売上は通期予想から下方修正（503,000→470,000百万円、△6.6%）したが、利益は上方修正（営業利益86,000→92,500百万円＋7.6%、当期純利益55,000→58,000百万円＋5.5%）。利益は資産売却やビル賃貸の堅調さで確保する見込み。進捗率（累計/通期修正予想）＝売上63.6%、営業利益54.7%、純利益50.9%。

財務指標（第3四半期累計：2025/1/1–9/30、単位：百万円）

• 財務諸表の要点（貸借対照表）
  • 総資産：2,229,914（前期末2,081,226、増加+148,687）→投資有価証券・有形固定資産・仕掛販売用不動産の増加
  • 負債合計：1,664,356（前期末1,533,702、増加+130,654）→有利子負債増加
  • 純資産：565,557（前期末547,524、増加+18,033）
  • 自己資本比率：24.8%（前期25.8%、24.8%＝やや低め）
  • 現金及び預金：100,353
  • 有利子負債（リース債務除く）：1,362,162（前期比 +149,817）
• 損益計算書要点（累計）
  • 売上高（営業収益）：298,833（△17.0% / △61,063）
  • 営業利益：50,601（△17.9% / △11,035）→営業利益率 16.9%（50,601/298,833）
  • 経常利益：41,453（△22.4%）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益：29,515（△17.0%）
  • 1株当たり四半期純利益（累計）：141.81円（前期170.23円、△28.42円）
• 収益性指標（計算）
  • ROE（簡易）：29,515 / 553,590（自己資本＝参考自己資本 553,590）＝約5.33%（目安：8%以上で良好 → 低め）
  • ROA（簡易）：29,515 / 2,229,914＝約1.32%（目安：5%以上で良好 → 低い）
  • 営業利益率：16.9%（業種により評価差あり。事業構成で変動）
• 進捗率分析（通期修正予想に対する累計進捗）
  • 売上高進捗率：298,833 / 470,000＝63.6%
  • 営業利益進捗率：50,601 / 92,500＝54.7%
  • 純利益進捗率：29,515 / 58,000＝50.9%
  • コメント：売上は既に6割超、利益は通期目標達成に向け中間が近いが下期での収益確保が必要
• キャッシュフロー：
  • 四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成していない（注記あり）。よって営業CF等の詳細は未提示。
  • 減価償却費：17,576百万円（当第3Q累計）
  • フリーCF等の数値：–（未作成のため）
• 四半期推移（QoQ）
  • 四半期単独のQoQは資料に直接記載なし（累計比較のみ）。季節性として住宅の売上はプロジェクト計上に依存し変動が大きい点に留意。
• 財務安全性：
  • 自己資本比率24.8%（安定目安40%以上に対し低め）
  • 有利子負債増加によりレバレッジ上昇の懸念（具体的負債比率は–）

特別損益・一時的要因

• 特別利益合計（累計）：2,842百万円（投資有価証券売却益等）
• 特別損失合計（累計）：175百万円（減損等小額）
• 一時的要因の影響：固定資産売却益等が事業利益定義に組み入れられたため、当期の事業利益や通期見通しへの影響がある。これらは必ずしも継続性が高くない点に留意。
• 継続性判断：資産売却は機動的かつ非定常的であり、継続的利益源としては限定的。

配当

• 配当実績と予想：
  • 中間配当（2025年）：48円（支払済）
  • 期末配当（予想）：55円
  • 年間配当予想（修正後）：103円（前期実績95円から増配）
• 配当性向（目安・計算）：通期EPS予想278.86円に対し年間配当103円 → 配当性向約36.9%（103/278.86）
• 特別配当：なし
• 株主還元方針：配当を増額（今回修正で増配）。自社株買いについては記載なし。

設備投資・研究開発

• 設備投資額：–（明示なし）
• 減価償却費：17,576百万円（累計）
• 研究開発費（R&D）：–（該当無し／記載なし）
• 主な投資内容：投資有価証券や仕掛販売用不動産の増加、投資スキーム多様化に伴う会計表示変更等。

受注・在庫状況

• 受注高／受注残高：–（該当データなし）
• 在庫（販売用不動産・仕掛販売用不動産）
  • 販売用不動産：277,713百万円（前期261,318）
  • 仕掛販売用不動産：334,927百万円（前期307,858）
• 在庫の増加は事業スキームの多様化や仕掛中案件の計上方法の変更による部分を含む。

セグメント別情報（当第3四半期累計）

• ビル事業：営業収益122,034百万円（+9.2%）、営業利益32,663百万円（+31.2%）—賃貸堅調・投資家向け物件売却計上が寄与
• 住宅事業：営業収益126,166百万円（△35.9%）、営業利益20,086百万円（△47.0%）—大型案件反動で大幅減
• アセットサービス事業：営業収益33,400百万円（△7.2%）、営業利益5,534百万円（△19.9%）—仲介堅調も投資家向け売却減
• その他事業：営業収益17,232百万円（+11.8%）、営業利益1,401百万円（△9.9%）—リゾート等は堅調、施設改修で一部休止影響
• セグメント戦略：事業利益の算定に固定資産売却損益等を組み込み、機動的な資産売却を利益確保手段として明確化

中長期計画との整合性

• 中期経営計画の進捗やKPIについての具体的数値は今回短信に明示なし（–）。ただし、投資スキームの多様化や資産売却の積極活用が示され、中期での資本効率向上を意図していると解釈可能。

競合状況や市場動向

• 同業他社比較の具体数値は資料に無し（–）。市場動向としては住宅市況の変動（大型案件の計上タイミング）と、オフィス/物流等賃貸ニーズの堅調さが業績差を生んでいる点に注意。

今後の見通し

• 業績予想：
  • 通期（修正後）：営業収益470,000百万円（前回503,000）、営業利益92,500百万円（前回86,000）、経常利益78,500百万円（前回74,000）、親会社株主に帰属する当期純利益58,000百万円（前回55,000）
  • 前提条件：詳細は添付資料P.4参照（為替・市場前提の記載は補足資料へ）
• 予想の信頼性：第3四半期累計の進捗率から見ると利益は通期達成可能性あり。ただし住宅事業の回復や資産売却のタイミングが鍵。
• リスク要因：
  • 住宅販売の期ズレ・販売件数低迷
  • 金利上昇に伴う借入コスト増（有利子負債増加）
  • 不動産市況や資産売却の市場環境
  • 為替・海外事業関連のリスク（海外の投資スキーム多様化の影響）

重要な注記

• 会計方針：会計方針自体の変更は無し。ただし、事業利益（セグメント利益）定義を変更（固定資産売却損益等を含める）しており、前期比較は変更後基準に再表示済み。貸借対照表表示方法の変更（開発用不動産を仕掛販売用不動産へ組替）あり。
• その他：当期に連結範囲の重要な変更（新規2社取得：新小山カントリー倶楽部（株）、WonderScape（株））。四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成していない。

上記の内容は、AIによる自動要約に基づいて作成されたものであり、正確性や網羅性について保証するものではありません。内容の解釈や利用に際しては、必ず公式の決算短信 をご参照ください。信頼性を確保するよう努めていますが、情報の完全性についてはご自身での確認をお願い致します。

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このレポートは、AIアドバイザー「シャーロット (3.0.20)」によって自動生成されました。

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