企業の一言説明
日本駐車場開発は、駐車場サブリースを主軸に、スキー場、テーマパーク、ヘルスケアなど多角的な事業を展開するサービスプロバイダーです。
総合判定
多角化による安定成長と高収益性を両立する堅実企業
投資判断のための3つのキーポイント
- 駐車場事業を核に、スキー場・テーマパーク等の多角化事業が相乗効果を生み出し、安定的な収益基盤を構築している点。
- 高いROEと営業利益率を維持し、財務品質スコア（F-Score 8/9点）も優良と評価されるなど、優れた収益性と財務健全性を兼ね備えている点。
- 信用倍率の高さや、PBRが業界平均を大きく上回る高バリュエーションであることなど、短期的な株価上昇余地や下落リスクに対する留意が必要な点。
企業スコア早見表
| 項目 | スコア | 判定 |
|---|---|---|
| 成長性 | A | 良好 |
| 収益性 | S | 優良 |
| 財務健全性 | S | 優良 |
| バリュエーション | D | 割高 |
注目指標サマリー
| 指標 | 値 | 業界平均比 |
|---|---|---|
| 株価 | 280.0円 | – |
| PER | 15.61倍 | 業界平均13.6倍 |
| PBR | 4.69倍 | 業界平均1.6倍 |
| 配当利回り | 3.21% | – |
| ROE | 27.74% | – |
1. 企業概要
日本駐車場開発は、駐車場サブリース事業を主力に、スキー場、テーマパーク、ヘルスケア施設運営、教育事業など多岐にわたる事業を展開しています。遊休地の活用と効率的な運営ノウハウを強みに収益を上げており、特に駐車場事業は初期費用を抑えた事業モデルで安定収益を確保し、各事業間の相乗効果を追求しています。
2. 業界ポジション
不動産業界に属しながらも、駐車場運営を核とした独自のサービスモデルにより差別化を図っています。特定の大型競合が少なく、各事業領域で専門性の高いサービスを提供することでニッチ市場での優位性を確立しています。多角的な事業展開により、単一事業への依存リスクを分散しています。
3. 経営戦略
2026年7月期は売上高408億円、営業利益85億円、当期純利益57億円の増収増益を計画しており、駐車場、スキー場、テーマパークの各事業で成長を追求する方針です。最近の適時開示として、直近の第2四半期決算では、売上高・営業利益・当期純利益がいずれも前年同期比で増加し、通期予想に対する進捗も概ね順調です。2026年7月30日（UTC）に期末のEx-Dividend Dateを控えています。
4. 財務分析
【財務品質チェックリスト】Piotroski F-Score
| 項目 | スコア | 判定 |
|---|---|---|
| 総合スコア | 8/9 | S: 優良（収益性・健全性・効率性すべて良好） |
| 収益性 | 3/3 | 優良 |
| 財務健全性 | 2/3 | 良好 |
| 効率性 | 3/3 | 優良 |
解説:
総合スコアは8/9点と非常に高く、財務品質は「S:優良」と判断されます。収益性は純利益がプラス、営業キャッシュフローがプラス、ROAも高水準を維持しており満点です。財務健全性では流動比率とD/Eレシオが良好であるものの、詳細を見ると「株式希薄化なし」の項目でスコアが獲得できておらず、今後の動向に注視が要ります。効率性においては営業利益率、ROE、四半期売上成長率がすべて良好で満点です。
【収益性】
過去12か月の営業利益率は23.39%と非常に高く、本業での収益力の強さを示しています。ROEは26.03%、ROAは10.05%といずれも業界平均を大きく上回り、資本を効率的に活用して収益を上げている優良な企業と言えます。
【財務健全性】
自己資本比率は実績で38.3%と、50%以上を目指す企業もある中で改善余地はありますが、事業特性を考慮すれば一定の健全性を保っています。流動比率は直近四半期で3.06倍（306%）と、短期的な支払い能力に全く問題なく、非常に良好な水準です。
【キャッシュフロー】
| 指標 | 値 |
|---|---|
| 営業CF | 76億9,000万円 |
| FCF | 12億9,000万円 |
過去12か月の営業キャッシュフローは76億9,000万円と潤沢に資金を生み出しており、事業活動が非常に順調であることを示します。フリーキャッシュフローも12億9,000万円とプラスを維持しており、本業で創出した資金で投資を行いながらも、手元に資金が残る健全な状態です。
【利益の質】
営業CF/純利益比率は1.57倍と1.0倍を大きく上回っており、利益の質は「S (優良)」と評価できます。これは、会計上の利益が現金としてしっかりと手元に残っていることを示唆し、利益の水増しリスクが低い非常に健全な状態です。
【四半期進捗】
2026年7月期第2四半期（中間期）の決算短信によると、通期予想に対する売上高進捗率は48.8%、営業利益進捗率は52.1%、純利益進捗率は46.6%です。営業利益は通期予想の半分を超えており、おおむね順調な進捗と言えますが、売上高と純利益はやや計画を下回るペースであり、下半期の巻き返しに期待が集まります。
5. 株価分析
【バリュエーション】
現在のPERは15.61倍（会社予想）で業界平均13.6倍と比較してやや割高な水準です。PBRは4.69倍（実績）と業界平均1.6倍を大きく上回っており、純資産に対して株価が非常に高く評価されていることから、市場からの成長期待が高いと同時に、割高感も意識される水準と言えます。
【テクニカルシグナル】
| 指標 | 状態 | 数値 | 解釈 |
|---|---|---|---|
| MACD | 中立 | MACD値: 1.86 / シグナルライン: 0.36 | 短期トレンド方向を示す |
| RSI | 中立 | 55.0% | 70以上=過熱、30以下=売られすぎ |
| 5日線乖離率 | – | -0.36% | 直近のモメンタム |
| 25日線乖離率 | – | +2.82% | 短期トレンドからの乖離 |
| 75日線乖離率 | – | +2.01% | 中期トレンドからの乖離 |
| 200日線乖離率 | – | +2.06% | 長期トレンドからの乖離 |
MACDシグナルは現在「中立」を示しており、明確なトレンド転換のサインは出ていません。RSIは55.0%と中立圏にあり、買われすぎや売られすぎといった過熱感は低い状況です。
【テクニカル】
現在の株価は280.0円で、52週高値304.0円、52週安値204.0円のレンジ内で76.0%の位置にあり、年間レンジの上限に近い水準です。移動平均線を見ると、現在の株価は5日移動平均線をわずかに下回っているものの、25日、75日、200日の各移動平均線はすべて上回っており、短期的な調整は見られるものの、中期から長期では上昇トレンドを維持していると判断できます。
【市場比較】
日経平均比
| 期間 | 当銘柄 | 日経平均 | 差 |
|---|---|---|---|
| 1ヶ月 | +1.45% | +3.45% | -2.00%pt |
| 3ヶ月 | +6.87% | +9.55% | -2.68%pt |
| 6ヶ月 | +2.19% | +26.68% | -24.49%pt |
| 1年 | +14.75% | +59.82% | -45.07%pt |
TOPIX比
| 期間 | 当銘柄 | TOPIX | 差 |
|---|---|---|---|
| 1ヶ月 | +1.45% | +1.11% | +0.34%pt |
| 3ヶ月 | +6.87% | +6.51% | +0.36%pt |
日経平均との比較では、全ての期間で日経平均のパフォーマンスを下回っていますが、TOPIXとの比較では1ヶ月、3ヶ月でわずかに上回っており、中小型株全体の中では比較的堅調な推移を見せています。
6. リスク評価
【注意事項】
⚠️ 信用倍率が7.16倍と高水準です。将来的な需給悪化による売り圧力に注意が必要です。
【定量リスク】
ベータ値は-0.20とマイナスであり、市場全体（日経平均など）が上昇する局面では株価が下落しやすく、逆に市場が下落する局面では株価が上昇しやすいという、市場とは逆相関の動きをする傾向があります。年間ボラティリティは28.84%と比較的大きいため、仮に100万円投資した場合、年間で±28.84万円程度の価格変動が想定されます。過去の最大ドローダウンは-43.89%であり、この程度の一時的な損失は今後も起こり得ることを認識しておく必要があります。
【事業リスク】
- 景気変動および事業環境の変化: 駐車場利用率やスキー場・テーマパーク来場者数は景気や可処分所得、観光需要に大きく左右されます。
- 気候変動の影響: スキー場事業は積雪量に依存するため、暖冬などの影響を直接受け業績に悪影響を及ぼす可能性があります。
- 競争激化と法的規制: 駐車場業界やレジャー業界では競争が激しく、新規参入や規制強化が収益性を圧迫するリスクがあります。
7. 市場センチメント
信用買残が1,017,000株に対し信用売残が142,000株と、信用倍率は7.16倍です。買い残が売り残を大幅に上回っており、将来的な利益確定売りや需給の悪化が株価の重しとなる可能性があります。
主要株主構成
- (株)巽商店: 30.31%
- 自社(自己株口): 8.83%
- 日本マスタートラスト信託銀行(信託口): 8.11%
8. 株主還元
会社予想の配当利回りは3.21%であり、日本株としては魅力的な水準です。配当性向は53.2%と健全な水準であり、利益の半分強を配当に回していることから、現在の利益水準が維持されれば減配リスクは比較的低いと考えられます。自社株買いに関する直近の情報は見当たりません。
SWOT分析
強み
- 駐車場事業を核としたストック型ビジネスモデルで安定した収益基盤を持つ。
- スキー場、テーマパーク、ヘルスケアなど多角化事業が収益貢献し、事業間のシナジーを創出。
弱み
- スキー場事業は気候変動リスクに晒されやすく、不確実性が高い。
- 多角化が進む中で、各事業間の経営資源配分や投資効率の最適化が課題となる可能性がある。
機会
- インバウンド需要の回復により、スキー場やテーマパーク事業の売上拡大が期待できる。
- 環境意識の高まりや健康志向を背景に、脱炭素やヘルスケア事業の需要が増加する可能性。
脅威
- 信用倍率の高さによる将来的な売り圧力や、市場全体の景気悪化が株価に影響を与える可能性。
- 金利上昇による資金調達コストの増加や、人件費高騰が収益を圧迫するリスク。
この銘柄が向いている投資家
- 駐車場運営事業の安定性と多角化による成長性を評価する長期投資家
- 高い配当利回りと優良な財務体質を重視するインカムゲイン志向の投資家
この銘柄を検討する際の注意点
- PBRが業界平均を大きく上回る高バリュエーションであり、株価下落リスクに対する意識が必要です。
- 信用倍率の高さは、短期的な株価の変動要因となるため、需給動向を注視すべきです。
今後ウォッチすべき指標
- 営業利益進捗率: 通期で目標を達成できるかどうかの重要な指標として、75%以上を維持できるか。
- 配当性向: 60%を超過しないか、健全な水準維持を確認する。
10. 企業スコア
成長性: A (良好)
過去数期の売上高および営業利益は着実に成長しており、直近の四半期売上高成長率も11.1%と良好な水準を維持しています。
収益性: S (優良)
ROEは26.03%、営業利益率は23.39%と、いずれも高い水準にあり、資本効率および本業の収益性が非常に優れています。
財務健全性: S (優良)
Piotroski F-Scoreが8点と高得点で、流動比率は306%と安全性が高く、財務基盤は非常に強固と判断されます。
株価バリュエーション: D (割高)
PERが業界平均を上回り、PBRも業界平均の約3倍と大幅に割高に評価されており、市場からの期待が高い一方で、調整リスクも内包しています。
企業情報
| 銘柄コード | 2353 |
| 企業名 | 日本駐車場開発 |
| URL | http://www.n-p-d.co.jp/ |
| 市場区分 | プライム市場 |
| 業種 | 不動産 – 不動産業 |
バリュー投資分析（5年予測・3シナリオ参考情報）
将来のEPS成長と配当を3つのシナリオ（楽観・標準・悲観）で予測し、現在の株価が割安かどうかを試算した参考情報です。
現在の指標
| 株価 | 280円 |
| EPS（1株利益） | 17.94円 |
| 年間配当 | 3.21円 |
シナリオ別5年後予測
各シナリオの成長率・PER前提と、それに基づく5年後の予測株価・期待リターンです。
| シナリオ | 成長率 | 将来PER | 5年後株価 | 期待CAGR |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | 4.8% | 17.6倍 | 399円 | 8.3% |
| 標準 | 3.7% | 15.3倍 | 329円 | 4.4% |
| 悲観 | 2.2% | 13.0倍 | 260円 | -0.2% |
目標年率別の理論株価（標準シナリオ）
標準シナリオに基づく参考値です。「理論株価」は、この価格以下で購入すれば目標年率リターンを達成できる可能性がある株価上限です。
現在株価: 280円
| 目標年率 | 理論株価 | 判定 |
|---|---|---|
| 15% | 173円 | △ 62%割高 |
| 10% | 215円 | △ 30%割高 |
| 5% | 272円 | △ 3%割高 |
【判定基準】○X%割安:現在株価が理論株価よりX%低い / △X%割高:現在株価が理論株価よりX%高い
競合他社
| 企業名 | コード | 現在値(円) | 時価総額(億円) | PER(倍) | PBR(倍) | ROE(%) | 配当利回り(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| パーク２４ | 4666 | 1,980 | 3,386 | 13.02 | 4.76 | 26.4 | 3.28 |
| アズーム | 3496 | 4,420 | 542 | 24.65 | 9.07 | 32.2 | 2.85 |
| パラカ | 4809 | 2,071 | 216 | 10.34 | 1.01 | 10.0 | 3.38 |
関連情報
証券会社
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