決算短信：プロパスト（3236）

2026年5月期第3四半期決算短信〔日本基準〕（連結）

エグゼクティブサマリー

• 決算サプライズ: 会社は通期連結業績予想（通期売上高30,246百万円等）を公表済み。第3四半期累計（売上高17,612百万円、営業利益2,223百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益1,570百万円）は、会社予想との比較は「進捗率」で評価（市場予想との記載なし）。
• 業績の方向性: 第3四半期累計は増収増益の判定に必要な前年比較数値が四半期連結で存在しないため明示不可（前年同期比: –）。セグメント別では賃貸開発とバリューアップの売却が主因で収益化。
• 注目すべき変化: 2025年10月に株式会社小川建設を連結子会社化したことに伴い、報告セグメントが「建築請負事業」を加えた4区分へ変更。のれん758百万円計上、また貸借対照表の連結によって資産・負債が増加。
• 今後の見通し: 会社は通期見通し（売上高30,246百万円、営業利益3,586百万円、当期純利益2,138百万円）を提示。第3四半期時点の進捗は概ね順調（進捗詳細は下記）。個別業績予想は取り下げ、今後は連結予想のみ公表。
• 投資家への示唆: 第3四半期では賃貸開発事業が主要な収益源。小川建設の連結化により建築請負が中長期で寄与する見込み。販売スケジュールの見直し（賃貸開発の一部を翌期以降へ繰り延べ）など、プロジェクト単位の進捗管理が今後の業績着地に重要。

基本情報

• 企業概要:
  • 企業名: 株式会社プロパスト
  • 主要事業分野: 不動産開発（分譲開発、賃貸開発、バリューアップ）及び建築請負（連結子会社：株式会社小川建設）等
  • 代表者名: 代表取締役社長 津江 真行
• 報告概要:
  • 提出日: 2026年4月13日
  • 対象会計期間: 2026年5月期 第3四半期累計（2025年6月1日～2026年2月28日）、四半期連結財務諸表は本連結化以降作成
• セグメント:
  • 分譲開発事業: 分譲マンション等の企画・販売（当第3四半期では引渡物件なし）
  • 賃貸開発事業: 用地取得～賃貸マンション企画・建築・販売（16プロジェクト売却）
  • バリューアップ事業: 中古物件の改修・リーシング・売却（3プロジェクト売却）
  • 建築請負事業: 株式会社小川建設の事業（総合建設業、連結開始により新設セグメント）
• 発行済株式:
  • 期末発行済株式数（普通株式）: 35,147,915株（自己株式含む）
  • 期中平均株式数（四半期累計）: 33,259,023株
• 今後の予定:
  • 決算説明会: 無（補足資料の作成無し）
  • 株主総会/IRイベント: 本短信に記載なし（別途公表予定の可能性あり）

決算サプライズ分析

• 予想vs実績（会社予想は通期のみ公表のため、当第3四半期累計との「進捗率」で評価）
  • 売上高: 実績17,612百万円、通期会社予想30,246百万円に対する進捗率 58.2%
  • 営業利益: 実績2,223百万円、通期会社予想3,586百万円に対する進捗率 62.0%
  • 純利益（親会社株主帰属）: 実績1,570百万円、通期会社予想2,138百万円に対する進捗率 73.4%
  • （注）前年同期比・前期比は四半期連結財務諸表作成が今回からのため記載なし（前年同四半期比: –）。
• サプライズの要因:
  • 主に賃貸開発事業とバリューアップ事業での複数プロジェクト売却により売上・利益が計上されたため。建築請負（小川建設）は貸借対照表のみ連結しており、業績は第3四半期累計に未反映（のれん758百万円を計上）。
• 通期への影響:
  • 会社は通期予想の前提を示し、売上・利益の達成を見込む旨を表明。第3四半期末時点の進捗は売上・営業利益とも概ね過半であり、純利益は高進捗。ただし事業ごとの販売スケジュール変更（賃貸開発の22→20プロジェクトへの修正）や資材高等のリスクが挙げられており、達成可能性は堅調だが留意が必要。
• 対会社予想差分（注：会社は同期間（第3四半期）向けの予想を開示しておらず、通期予想との直接差分算出は適切でないため省略）
  • 会社予想が第3四半期累計向けに明示されていないため、売上・営業利益・純利益の「絶対額」「予想比率」の差分は記載省略（会社予想未開示（同期間））。

財務指標

• 財務諸表（要点、単位：百万円）
  • 資産合計: 48,474
  • 流動資産合計: 46,753（現金及び預金 11,121、売掛金及び契約資産 14,356、販売用不動産 5,314、仕掛販売用不動産 13,995）
  • 固定資産合計: 1,721（のれん 758、無形固定資産合計 798）
  • 負債合計: 31,924（短期借入金 6,949、1年内返済予定の長期借入金 6,432、長期借入金 10,648）
  • 純資産合計: 16,550（自己資本=株主資本合計 13,385、非支配株主持分 3,093）
• 収益性（当第3四半期累計）
  • 売上高: 17,612百万円（前年同期比: –）
  • 営業利益: 2,223百万円（前年同期比: –）、営業利益率 12.6%（2,223 / 17,612）
  • 経常利益: 2,204百万円（前年同期比: –）
  • 親会社株主に帰属する四半期純利益: 1,570百万円（前年同期比: –）
  • 1株当たり四半期純利益（EPS）: 47.22円（潜在株式調整後 46.70円）。通期予想EPS 64.30円（会社公表）
• 収益性指標（参考、計算根拠を明記）
  • 想定ROE（通期予想純利益2,138百万円 ÷ 自己資本13,385百万円） ≒ 16.0%（目安: 10%以上で優良）※自己資本は第3Q末ベース、単純計算のため参考値
  • 想定ROA（通期予想純利益2,138百万円 ÷ 総資産48,474百万円） ≒ 4.4%（目安: 5%以上で良好）※参考値
  • 営業利益率 12.6%（業種特性により変動。都心型不動産開発では高めに出ることもある）
• 進捗率分析（通期予想に対する第3四半期累計進捗）
  • 売上高進捗率: 58.2%（17,612 / 30,246）
  • 営業利益進捗率: 62.0%（2,223 / 3,586）
  • 純利益進捗率: 73.4%（1,570 / 2,138）
  • 過去同期間比較: 四半期連結作成が今回からのため比較データなし
• キャッシュフロー
  • 四半期キャッシュ・フロー計算書は作成しておらず、営業CF・投資CF・財務CFの数値は開示なし（該当項目: 作成していない）。現金及び預金残高 11,121百万円のみ開示。
  • 減価償却費: 8百万円（第3四半期累計）
  • フリーCF、営業CF/純利益比率等は資料に数値がないため算出不可（–）
• 四半期推移（QoQ）:
  • 前四半期比較（QoQ）や前年同四半期比較は四半期連結の初回作成のため記載なし（–）
• 財務安全性:
  • 自己資本比率: 27.6%（自己資本13,385百万円 / 総資産48,474百万円）（目安: 40%以上で安定、現状はやや低め）
  • 負債合計31,924百万円（短期・長期借入金の構成あり）、流動比率や負債比率の詳細は追加情報なしで精緻算出不能
• 効率性:
  • 総資産回転率や売上高営業利益率の過去比較は不可（データ不足）。営業利益率は12.6%で採算性は確認できる。
• セグメント別（当第3四半期累計）
  • 賃貸開発事業: 売上高15,752百万円、セグメント利益2,908百万円
  • バリューアップ事業: 売上高1,849百万円、セグメント利益221百万円
  • 分譲開発事業: 売上計上なし
  • 建築請負事業: 当期は貸借対照表のみ連結、業績未反映（のれん758百万円計上）
  • セグメント間及び全社費用の調整△917百万円（全社一般管理費）

特別損益・一時的要因

• 特別利益: 記載なし（–）
• 特別損失: 記載なし（–）
• のれんの計上: のれん758百万円（小川建設の取得に伴うもの）
• 一時的要因の影響: 小川建設の連結による貸借対照表の連結で資産・負債が増加。業績（PL）への影響は第3四半期累計では限定的（業績はまだ連結反映されていない部分あり）。
• 継続性の判断: のれんは非反復的計上ではなくのれん償却・減損リスクは今後留意が必要（短信本文の注記参照）。

配当

• 配当実績と予想:
  • 第1四半期末: ―
  • 第2四半期末（中間）: 0.00円（実績）
  • 第3四半期末: ―
  • 期末（予想）: 6.00円
  • 年間配当予想: 合計6.00円（直近公表予想からの修正無し）
• 配当利回り: 株価情報が開示されていないため計算不可（–）
• 配当性向（概算）:
  • 発行済株式数に基づく概算総配当額 ≒ 35,147,915株 × 6円 = 210.9百万円（約211百万円）
  • 会社予想当期純利益2,138百万円に対する配当性向 ≒ 9.9%（211 / 2,138）※概算
• 特別配当の有無: 無
• 株主還元方針: 自己株式の取得・処分実績あり（自己株式取得354,700株、譲渡制限付株式報酬39,200株処分）。将来の自社株買い方針は明示なし。

設備投資・研究開発

• 設備投資: 四半期累計での設備投資額の開示なし（–）
  • 減価償却費: 8百万円（当第3四半期累計）
• 研究開発: 記載なし（–）

受注・在庫状況（該当する業種の場合）

• 受注状況: 新規受注に関する定量的数値の開示なし。ただし、建築請負（小川建設）は受注済みの請負工事を着実に進捗し、2026年以降の完成工事を含む新規受注を積み増している旨の記載あり（定量値: –）。
• 在庫状況:
  • 販売用不動産: 5,314百万円
  • 仕掛販売用不動産: 13,995百万円
  • 在庫回転日数等の開示なし（–）

セグメント別情報

• セグメント別状況（当第3四半期累計、単位：百万円）
  • 分譲開発事業: 売上高 －、セグメント利益 －（引渡物件無し）
  • 賃貸開発事業: 売上高 15,752、セグメント利益 2,908（主力）
  • バリューアップ事業: 売上高 1,849、セグメント利益 221
  • 建築請負事業: 売上高 －（当期は貸借対照表のみ連結、業績未反映）、のれん発生758
  • その他: 売上高 10、セグメント利益 10
  • 合計売上高 17,612、合計セグメント利益 3,140、全社調整△917、営業利益 2,223
• 前年同期比較: 四半期連結作成が今回からのため比較データなし（–）
• セグメント戦略: 賃貸開発は富裕層・投資ファンド向け中規模物件中心、バリューアップは収益物件の付加価値向上と売却、建築請負は小川建設の受注拡大を活かす戦略（短信本文記載）。

中長期計画との整合性

• 中期経営計画: 短期の資料では明示的な中期数値目標の記載なし（–）
• KPI達成状況: 記載されたKPI（プロジェクト数の販売予定変更等）は以下参照（短信記載に基づく）。

競合状況や市場動向

• 競合他社との比較: 短信本文に同業他社との直接比較はなし（–）
• 市場動向: 不動産市況は首都圏で一部回復の兆し（初月契約率71.7%等）だが、建築費・資材高や金利動向はリスク要因として注視すべき旨が記載。

テーマ・カタリスト

（短信本文に明示されている事項のみ、箇条書き）

• 短期的な成長分野:
  • 賃貸開発事業における複数プロジェクト（鷹番、幡ヶ谷、神田三崎町等）の売却による収益確保
  • バリューアップ事業の保有物件売却（西中延2、南大塚4、猿江プロジェクト）
• 中長期的な成長分野:
  • 建築請負事業（小川建設）の連結による受注基盤拡大及び施工事業の取り込み
  • 賃貸開発での中長期的なプロジェクト化（仕入・開発の厳選化）
• リスク要因（短信本文に明記されたもののみ）:
  • 建築資材価格・人件費の上昇によるコスト増
  • 販売価格の伸び鈍化に伴う利益率低下リスク
  • 金利上昇による需要低下リスク
  • 中東情勢や米国の通商政策等の外部要因

注視ポイント

（PDF（短信本文）に記載のある変数のみで論じる）

• 通期予想に対する進捗率と達成可能性: 第3四半期累計の進捗は売上58.2%、営業利益62.0%、純利益73.4%と概ね順調。だが賃貸開発の販売プロジェクト数を22→20に変更した影響は通期後半の売上・利益に影を落とす可能性があるため、各プロジェクトの引渡時期・利益確保状況の確認が重要。
• 主要KPIの前期同期比トレンド: 四半期連結化が今回からであるため前年同期比較データは存在せず（–）。
• ガイダンス前提条件の妥当性: 会社は土地取得の厳選、販売計画の見直し、原価管理の徹底を前提に業績達成を目指す旨を明記。資材高や金利等の外部条件が変動した場合は見直しを行うとしている。
• 次四半期に向けた論点（短信記載のみ）:
  • 小川建設の連結業績反映（第4四半期以降のPL寄与の程度）
  • 賃貸開発で残る販売予定プロジェクトの実績化（引渡・売却タイミング）
  • 資材価格・工期等による利益率への影響

今後の見通し

• 業績予想:
  • 通期予想の修正有無: 「直近に公表されている業績予想からの修正：有」との記載（個別業績予想の取り下げおよび連結予想公表）。通期数値は売上30,246百万円、営業利益3,586百万円、経常利益3,433百万円、親会社株主に帰属する当期純利益2,138百万円。
  • 次期予想: 記載なし（–）
  • 会社予想の前提条件: 都心部の利便性高い物件を厳選取得、賃貸開発及びバリューアップ物件の売却推進、建築請負の受注工事の着実な進捗等。外部リスク（資材価格・金利等）を注視する旨の記載あり。
• 予想の信頼性: 過去の予想達成傾向に関する記載無し（–）。会社は重要事象発生時には速やかに見直す旨を明示。
• リスク要因: 資材・建築費の上昇、販売価格の伸び鈍化、金利上昇による需要減少等（短信本文記載）。

重要な注記

• 会計方針: 当第3四半期より四半期連結財務諸表を作成開始。四半期連結作成に伴う過年度比較数値は無し。
• その他重要な告知:
  • 株式会社小川建設を2025年10月27日取得・連結子会社化（取得比率51.0%）、のれん758百万円計上。
  • 第3四半期累計期間に対する公認会計士の期中レビュー報告書あり（結論：重要な点で適正と認められない事項はなし）。

（不明な項目は — と表記しました。本文の数値・記載に基づき整理しています。投資助言は行っていません。）

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